Трущ Ирина Николаевна. Кредиты и вклады, которые вас разоряют

   Таким образом заемщику необходимо будет заверить две сделки: основную (купля-продажа недвижимости) и дополнительную (залог недвижимости). В общей сложности это составит около 2% от стоимости недвижимости (по договору и отчету оценщика).

Проблема 6

   Как уже было сказано, заемщик вынужден оформить несколько страховок. Одна из них – риск утраты права собственности на квартиру. Несмотря на то что заемщик в начале сделки оплачивает проверку юридической «чистоты» документов на покупаемую квартиру агентству недвижимости, а затем юристам и службе безопасности банка, он также вынужден ежегодно переоформлять так называемое страхование титула собственности. В результате получается двойная оплата одной и той же услуги.
   Подобная ситуация выгодна только банку, но никак не заемщику.
   Кроме того, сумма страхования титула из года в год остается неизменной, несмотря на уменьшение остатка долга по кредиту.

   Несмотря на большое количество различных условий, взять ипотечный кредит в банке может практически любой человек. Как правило, более чем по 80% всех ипотечных заявок в банк выносятся положительные решения о предоставлении кредита.

   Также многие банки вынуждают заемщика страховать квартиру только в определенных страховых компаниях, объясняя это тем, что сотрудничают именно с ними. При этом условия страхования в этих компаниях могут быть далеко не самыми выгодными для заемщика.

Проблема 7

   Иногда выясняется, что страхование квартиры защищает не от всех рисков и заемщик может потерять квартиру и не получить за это страховку.
   В этой ситуации можно обезопасить себя и квартиру, только по собственной инициативе дополнительно застраховав ее уже на своих условиях. Понятно, что это еще на несколько процентов увеличивает выплаты.

Проблема 8

   Как ни странно, но страхование своей жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты в результате несчастного случая получит банк.
   Сумма выплат по этому виду страхования зависит от множества факторов и определяется строго индивидуально для каждого заемщика. Эта ситуация также выгодна только банку, но никак не заемщику, который в любом случае не вернет своих денег и не получит выплаты страховки.
   В лучшем случае заемщик может получить лишь незначительную часть, оставшуюся от выплаты страховки после вычета из нее суммы непогашенного основного долга и процентов.

Проблема 9

   Особое внимание следует обратить на риелторские фирмы. В последнее время качество услуг некоторых из них оставляет желать лучшего.

   Многих потенциальных заемщиков пугает то, что приобретаемая квартира будет долгое время находиться в залоге. На самом деле, по мнению Е. Пановой, директора Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-недвижимость», «залог – это лишь частичное ограничение права собственности. Квартира с самого начала сделки будет принадлежать только заемщику».

   Риелторством сейчас может заниматься практически любой человек, даже не имеющий специальных знаний и навыков. Лучше обращаться в такие фирмы по рекомендации знакомых, которые уже сталкивались с ними и остались довольны работой.
   Многие банки, как и в предыдущих случаях, могут вынуждать клиентов обращаться за риелторскими услугами только в определенные компании, с которыми они сотрудничают.
   Это незаконно, так как ограничивает заемщика в его правах. Лучше всего заранее выбрать подходящую риелторскую фирму, а потом уже при помощи ее ипотечных брокеров взять ипотечный кредит. Эта услуга платная.
   Обязательно стоит обратить внимание на якобы низкие проценты комиссии за услуги риелторских фирм. В любом случае очень низкий процент должен насторожить. Заемщику в этом случае либо придется дополнительно платить за различные услуги (доплата за скорость изготовления документов БТИ, прохождения документов в регистрирующем органе и т. д.), либо смириться с невысоким качеством предлагаемых услуг.

Проблема 10

   Еще одной проблемой для заемщика ипотечного кредита может стать оплата чужих налогов.
   Довольно часто возникает следующая ситуация: продавец квартиры просит покупателя заплатить налог с продажи, ссылаясь на то, что в противном случае продает квартиру без учета этого налога. Как известно, налог с продажи составляет не менее 13% ее стоимости.
   Таким образом, человек, решившийся приобрести квартиру по ипотеке, должен быть готов столкнуться со многими подводными камнями современного рынка.
   Необдуманное решение или невнимательность могут привести к полному разорению или потере финансовой репутации (могут не дать кредит в будущем). Любые крупные сделки необходимо совершать только после тщательного изучения сложившейся ситуации и консультации с независимыми специалистами.

Типичные ошибки заемщика

   Кроме всего вышеперечисленного, заемщик сам может создать ситуацию, которой себе навредит.

   Большинство людей считает, что купить новое жилье можно, только продав уже имеющееся. Ипотека – лучший выход для тех, у кого нет собственности и средств для ее приобретения. Для приобретения квартиры достаточно лишь символического первоначального взноса.

   Существуют следующие типичные ошибки заемщика.

Попытки обмануть кредитора

   Многие потенциальные заемщики пытаются на собеседовании обмануть кредиторов. Например, они скрывают размер заработной платы или дополнительных доходов, пытаясь тем самым увеличить сумму кредита. Но мало кто задумывается, сможет ли впоследствии погашать такой большой кредит.
   Одно дело получить кредит, а другое – выплачивать ежемесячно более 2/3 своей заработной платы. Не каждый человек может на протяжении нескольких лет во многом себе отказывать, выплачивая огромную сумму банку. Не рассчитав своих возможностей, многие заемщики встают на верный путь к разорению.

Беспечность заемщика

   Многие будущие заемщики очень беспечно относятся к заключению ипотечного договора, а некоторые даже не читают его, ссылаясь на различные причины (недостаток времени, отсутствие очков и т. д.). Подобная беспечность может обернуться настоящей долговой ямой, выбраться из которой подчас бывает очень трудно. Некоторые заемщики также утверждают, что привыкли верить людям, и поэтому согласны на все предложенные банком условия. В результате оказывается, что квартира юридически не проверена, сумма ежемесячных выплат не уточнена, а расплачиваться за это придется беспечному заемщику, которому и винить-то некого, кроме самого себя.

Ставка на низкий процент

   Большинство будущих заемщиков выбирает ипотечную программу и банк только исходя из низкого ипотечного процента, но при этом не учитывая больше никаких условий. В результате выплаты по погашению долга возрастают неожиданно для заемщика в несколько раз. По мнению экспертов, в конечном результате выплаты по ипотеке практически одинаковы во всех банках. Различаются лишь размер дополнительных выплат, соотношение ежемесячных платежей, сумма страховок и т. д.

Невнимательность

   Заявление заемщика о том, что он не заметил какого-либо пункта в ипотечном договоре, не примет во внимание ни один суд в мире.

   Как правило, все банки предоставляют своим клиентам несколько ипотечных программ, различающихся по процентным ставкам и условиям кредитования. Каждый потенциальный заемщик может выбрать наиболее приемлемую для себя ипотечную программу.

   Прежде чем подписывать любой документ, необходимо тщательно ознакомиться с ним, при необходимости прочитав его несколько раз, чтобы ничего не пропустить. Лучше посоветоваться со знающими людьми. Следует несколько раз уточнить у консультанта свои права, и тем более обязанности.
   Пункты, на которые следует обратить особое внимание, – это система штрафов за просрочку очередного платежа, условия досрочного погашения кредита, возможность пересмотра процентной ставки, случаи, при которых банк может потребовать немедленного возврата долга, и т. д.
   Непонятный юридический термин может означать одно из неприемлемых для заемщика условий. Все, что непонятно, нужно обязательно уточнять.

Самоуверенность

   Многие заемщики страдают впоследствии от собственной самоуверенности. Мало кто может с уверенностью сказать, как изменится его жизнь через несколько лет. Человек может потерять работу, разориться, развестись и т. д. Тем не менее кредит необходимо будет выплачивать вовремя.
   В последнее время стало модным составлять брачные контракты. В определенном смысле это очень мудрое и практичное решение. Например, при разводе будет разделено не только имущество, но и долг по ипотеке. Таким образом одному из супругов не придется погашать совместный долг самостоятельно.
   Кроме того, раздел ипотечной квартиры без предварительно составленного брачного контракта – довольно хлопотное дело. В любом случае стоит по возможности предусмотреть все непредвиденные ситуации.

Завышенные ожидания

   Многие заемщики считают, что самое трудное и хлопотное дело в ипотеке – это получение кредита, хотя на самом деле не всегда удается быстро подобрать квартиру, которая бы устраивала заемщика по всем параметрам.
   Как правило, лучшие варианты риелторы предпочитают продавать сразу, не связываясь с ипотекой. Жилье должно отвечать всем требованиям банка. Например, приобрести квартиру в старом пятиэтажном доме очень сложно, так как его снос создаст банку дополнительные проблемы с переоформлением кредита. Банк просто не согласится на оформление подобной сделки.

   По мнению И. Радченко, президента группы компаний «ЛАУРЕЛ», основные проблемы ипотечного кредитования связаны с тем, что «во-первых, в условиях быстрого роста цен и высокого спроса продавцы квартир не хотят иметь дела с теми, кто хочет покупать квартиры по схеме ипотечного кредитования. Во-вторых, многие агентства недвижимости только декларируют то, что они работают с ипотекой, но не имеют в своем штате квалифицированного персонала, представляющего, что же такое ипотека. В-третьих, многие банки не очень много внимания уделяют развитию ипотечного кредитования, хотя и провозгласили о том, что оказывают такие услуги».

Недооценка возможных дополнительных расходов

   Как правило, заемщик, взявший кредит впервые, точно рассчитывает свои возможные траты, при этом большую часть средств оставляя на погашение кредита. Тем не менее не стоит упускать из виду возможности дополнительных непредвиденных расходов. Это может быть рождение ребенка, помощь родственникам или друзьям, кража и т. д. Обязательно нужно иметь некоторую сумму на черный день, чтобы потом без ущерба для ежемесячных выплат спокойно потратить эти деньги.

Забывчивость

   Не все люди могут похвастаться хорошей памятью, тем не менее каждый день просрочки грозит немалым штрафом (0,2–0,5% суммы пропущенного платежа).
   Кроме того, может пострадать финансовая репутация заемщика. И наоборот, выплачивая вовремя ежемесячные взносы, можно увеличить свои шансы на предоставление в будущем очередного кредита. Как правило, банки ценят добросовестных и дисциплинированных заемщиков.
   Если заемщик регулярно пропускает срок ежемесячной выплаты (более 3 раз за год), банк вправе потребовать от него полного досрочного погашения кредита, а в случае отказа материально наказать должника.

Ипотечные программы

   Как уже было сказано, практически каждый банк предлагает своим клиентам на выбор различные ипотечные программы. Самой распространенной из них является социальная ипотека. Также весьма популярна ипотека для молодой семьи.

Социальная ипотека

   Социальная ипотека предназначена прежде всего для малообеспеченных слоев населения.
   Социальная ипотека – это возможность улучшить жилищные условия социально не защищенных граждан посредством ипотечного кредитования и финансовой поддержки государства.
   При этом жилищные условия можно улучшить только в пределах установленных государством социальных норм (сейчас эта норма составляет 18 м2на человека).
   Социальная ипотека предоставляется прежде всего очередникам, которыми являются люди, официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и стоящие в очереди на приобретение квартиры.
   Помимо этого, на социальную ипотеку могут рассчитывать работники бюджетной сферы, молодежь, молодые семьи, военнослужащие и т. д. Главным условием является отсутствие частной собственности.

   По мнению одного из экспертов ипотечного рынка, существует «...около 800 ипотечных программ – с разными сроками, процентами, предоставляемыми документами, валютой кредита и так далее, и каждый квартал появляются десятки новых. Но определять успешность программы по формальным признакам, интенсивности рекламы, по тому, у кого меньше процент и больше срок, – нельзя. Реально востребованными сегодня являются кредиты не тех банков, у кого дешево или нулевой взнос, а тех, у кого налажены технологии работы с будущими заемщиками...».

   Социальная ипотека может быть нескольких видов:
   ? продажа собственности в кредит по льготной цене;
   ? дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
   ? предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.
 
   Региональные власти каждого региона решают, какой вид ипотеки будет преобладать в данной области. Всю информацию о социальной ипотеке конкретного региона можно получить в местных государственных учреждениях, функцией которых является жилищная политика города (района).
   Во многих городах России существуют специальные ипотечные корпорации, консультанты которых должны проводить беседы со всеми заинтересованными лицами по поводу условий социальной или иной ипотеки, проводить предварительный расчет величины первоначального взноса по размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика.
   К участнику социальной ипотеки предъявляют ряд требований органы власти, а также ипотечный банк, сотрудничающий с местной властью по поводу социальной ипотеки.

   Цены на недвижимость в 2007 г. по оценкам экспертов будут зависеть от ценовой стратегии крупнейших застройщиков, действий управляющей подсистемы рынка, конъюнктуры мировых цен на газ, нефть, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов.

   Основные требования ипотечного банка к предполагаемому заемщику заключаются в подтверждении его российского гражданства и прописки, а также продолжительности трудового стажа. Существует также целый ряд дополнительных требований, которые банки утверждают самостоятельно.

Социальная ипотека для молодежи

   Российская молодежь, как правило, не имеет возможности сразу же приобрести собственное жилье. Сказываются низкая заработная плата, отсутствие опыта для получения более высокооплачиваемой работы, большая конкуренция на рынке вакансий, быстрый рост цен на недвижимость и т. д.
   В лучшем случае молодые люди могут приобрести собственное жилье к 30–35 годам. При том, что средний возраст вступивших в брак в России равен 22–24 годам, эти 10–15 лет нужно где-то жить. Именно в этом случае лучшим выходом будет взять квартиру в кредит, используя социальную ипотеку.
   По условиям социальной ипотеки часть взятого кредита оплачивает государство, а часть – сам заемщик. Таким образом жилье для молодежи становится более доступным.

Социальная ипотека для военнослужащих

   В России особую популярность завоевывает программа «Военная ипотека».
   Данная программа существует для помощи военнослужащим в реализации их права на жилье или улучшение жилищных условий. Это право осуществляется посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения.
   Для участия в этой программе существуют определенные условия. Главным из них является заключение контракта о прохождении воинской службы с 1 января 2005 г.

   Многие эксперты предполагают, что на рынок жилья в 2007 г. повлияют предстоящие выборы в Государственную думу (декабрь 2007 г.), а также выборы президента страны (март 2008 г.).

   Ежегодно на счет военнослужащего, участвующего в программе «Военная ипотека», перечисляется определенная сумма. Размер субсидии определяется индивидуально для каждого военнослужащего и устанавливается на уровне Правительства РФ. Размер субсидии постоянно меняется с учетом инфляции и под влиянием изменений в общеэкономической ситуации страны.
   Полученную субсидию военнослужащий может использовать в качестве первоначального взноса на покупку жилья в кредит.

Государственная ипотека для молодой семьи

   Молодой считается семья, в которой один или оба супруга не достигли возраста 30 лет. Кроме местных программ социальной ипотеки, молодая семья может принять участие в федеральной ипотечной программе. Она заключается в получении государственной субсидии для приобретения квартиры или дома.
   Размер государственной субсидии зависит от двух условий – нормативной стоимости квадратного метра жилья в конкретном муниципальном образовании и наличия детей.
   Если в семье нет детей, государственная субсидия составляет около 35% от стоимости квартиры. Для семей с детьми размер субсидии увеличивается до 40%.

   Многие молодые семьи, участвующие в ипотечных программах и стоящие в очереди на приобретение жилья, вынуждены ждать 1–3 года, прежде чем будет принято соответствующее решение.

   В зависимости от количества членов семьи производится расчет стоимости жилья. Для семьи из двух человек это будет 42 м2, из трех и более человек – 18 м2на одного человека.
   Кроме возрастных ограничений, о которых было сказано выше, для участия в этой ипотечной программе молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (то есть поставлена на учет органами местного самоуправления после 1 марта 2005 г.) и у нее должны быть в наличии средства для оплаты оставшейся стоимости жилья (60–65%). Члены молодой семьи должны предоставить справку, подтверждающую их доходы, по форме 2-НДФЛ. При отсутствии работы или справки, подтверждающей доходы, необходимо доказать, что семья имеет какие-то иные денежные средства, достаточные для оплаты оставшейся части жилья.
   Список молодых семей на получение государственной субсидии единый по всей России, который составляется в Росстрое. Решение об участии молодой семьи в этой программе принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой, где и составляется окончательный список.
   После принятия решения об участии молодой семьи в федеральной программе ей выдается специальное свидетельство. На руки наличными средствами субсидия не выдается. Как правило, вся сумма перечисляется на счет в банке – партнере федеральной программы. Обычно субсидия используется в качестве первоначального взноса на покупку квартиры, ее также можно использовать на строительство частного дома.

   Обычно банки с опаской относятся к приобретению недостроенных коттеджей на первичном рынке, так как объекта залога на первоначальном этапе как такового практически не существует.

   Субсидия на приобретение квартиры молодой семье предоставляется только один раз. Повторно участвовать в программе нельзя, даже если брак расторгнут и заключен новый.
   Если после заключения договора в семье появляется ребенок, сумма субсидии увеличивается до 40%. Это предусмотрено в договоре. Увеличение размера субсидии осуществляется за счет регионального бюджета.
   Из муниципалитетов готовые списки поступают в субъекты РФ до 1 сентября года, предшествующего планируемому.
   Там списки еще раз перепроверяются. Впоследствии местные власти формируют заявки на государственные субсидии, которые передаются в Росстрой, являющийся главным представителем этой государственной программы, куда списки должны поступить не позднее 1 октября текущего года.
   Особенности ипотеки для молодой семьи:
   ? низкий первоначальный взнос;
   ? возможность отсрочки погашения основного долга во время строительства жилья;
   ? возможность отсрочки погашения основного долга в случае рождения ребенка.
 
   При принятии решения о значительной сумме кредита банк может учитывать также доходы родителей молодой семьи, что не принимается во внимание в других ипотечных программах.

   Большинство заемщиков, в целях подстраховки берет ипотечный кредит на длительный срок (15–30 лет), но выплачивает его в течение 5–10 лет.

   Например, в Сбербанке процентные ставки по ипотеке «Молодая семья» составляют около 16% годовых в рублях и 11% годовых в валюте (доллары США, евро).
   Ипотечный кредит по программе «Молодая семья» можно взять на срок до 20 лет.
   При предоставлении отсрочки по желанию заемщика можно увеличить срок погашения кредита. Увеличение срока кредитования допускается:
   ? на период строительства объекта недвижимости (не более 2 лет);
   ? при рождении ребенка или детей (до достижения ребенком возраста 3 лет).
 
   Существуют некоторые проблемы, возникающие у участников программы «Молодая семья».

Возраст

   Любой кредит можно взять только по достижении 18 лет. Молодая семья, члены которой не достигли этого возраста, не могут участвовать в этой программе.

Призыв в армию

   Молодого человека могут призвать в армию. Обычно это означает, что он навсегда или на определенный срок оставляет свою работу, а значит, не будет получать доход, который учитывался при принятии решения о выдачи ипотечного кредита.

   Один из сотрудников известного банка отмечает: «Те заемщики, которые имеют стабильный средний доход, досрочно гасят кредит реже. Однако среди наших клиентов есть сотрудники крупных компаний, где существуют системы бонусов и премий, чаще всего в декабре–мае – именно на эти периоды приходится большая часть досрочных погашений».

   Это грозит молодой семье не только потерей высокой и стабильной заработной платы, но и потерей уже приобретенного жилья, так как выплачивать кредит уже нечем.
   По этой причине многие банки требуют предоставить копию военного билета или гарантии, что ежемесячные платежи по погашению долга не закончатся с призывом а армию.

Рождение детей

   Молодые заемщицы при принятии решения о взятии кредита также должны быть уверены, что их дохода хватит на погашение долга в период беременности или отпуска по уходу за ребенком. Как известно, пособие в этом случае составляет 1,5–6 тыс. рублей.
   Федеральная ипотечная программа обеспечения молодой семьи доступным жильем проходит во всех крупных городах: Москва (Подмосковье, Московская область, ЗАО, ЮВАО), Владивосток, Волгоград, Белгород, Вологда, Владимир, Воронеж, Екатеринбург, Ижевск, Иваново, Иркутск, Казань (Татарстан), Красноярск, Краснодар, Новосибирск, Нижний Новгород, Набережные Челны, Нижнекамск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Саратов, Смоленск, Самара, Тамбов, Тюмень, Томск, Уфа (Башкортостан), Хабаровск, Челябинск, Чита, Чебоксары, Ярославль и т. д. С каждым годом увеличивается число городов, участвующих в государственной программе «Молодая семья».

2. Автокредит

   
   На сегодняшний день автокредит, по мнению большинства людей, – это один из самых легких и доступных способов приобрести автомобиль.
 
   Рынок автокредитования в последние годы продолжает динамично развиваться. Компанией «Автомобильная статистика» было проведено маркетинговое исследование «Анализ спроса и цен на легковые автомобили в 1997–2006 гг.».
   Его результаты показали, что более 750 тыс. легковых автомобилей по всей стране было реализовано именно с помощью автокредитования. Это составляет около 42,3% всего автомобильного рынка России.

   По мнению Д. Боткина, начальника департамента андеррайтинга и урегулирования убытков компании «КапиталЪ Страхование», «на рынке автострахования существует довольно жесткая конкуренция. Зачастую “начинающие” автостраховщики вынуждены выходить на рынок с демпинговыми тарифами с целью привлечения потенциальных клиентов».

   В 2006 г. по данным банков было выдано автокредитов на сумму более 240 млрд рублей. Автокредитование идет значительными темпами, это можно понять, если сравнить 2005 и 2006 гг. – за год сумма выданных автокредитов практически удвоилась.
   В 2007 г. планируется увеличить количество выдаваемых автокредитов на 1/3. По мнению экспертов, в текущем году каждый второй автомобиль будет куплен с помощью автокредитования.
   По данным статистики, доля автокредитов в общей доли кредитов, выдаваемых банком физическим лицам, составляет около 15%.
   Изменения на рынке автокредитов часто сопоставляют с ростом рынка иномарок. Темпы роста обоих рынков изменяются практически одинаково.