Страница:
Так что от тотальной дехламизации своей квартиры вы никуда не денетесь. (Если, конечно, у вас нет дачи – этого вечного хранилища ненужных вещей.) Так почему бы не сделать эту работу сейчас, увеличив шансы на продажу своей недвижимости по достойной цене?
Ремонт перед продажей? Да, кажется бесполезной тратой времени и денег. Но просто подумайте о тех деньгах, которые вы сможете заработать, увеличив с помощью ремонта продажную цену вашей квартиры. И соизмерьте их с затратами на частичный косметический ремонт (а больше обычно и не требуется). Подробнее о том, как рассчитать ваши расходы и доходы, читайте в разделе «Экономика стейджинга».
Что же касается уборки, то… Вам ведь еще энное количество времени жить в этой квартире. Почему бы не прожить их в сверкающей чистоте? Да, поддерживать идеальный порядок трудно и хлопотно, но – попробуйте! Даже если вы не отличаетесь большой любовью к чистоте, этот опыт будет весьма полезен. Вы сможете приобрести новые навыки, которые наверняка пригодятся вам в новом жилище.
Рынок диктует условия
Оправдывайте ожидания
Кто купит вашу квартиру?
Стейджинг на практике
Экономика хоум-стейджинга
Сколько это стоит?
Не все так страшно
Ремонт перед продажей? Да, кажется бесполезной тратой времени и денег. Но просто подумайте о тех деньгах, которые вы сможете заработать, увеличив с помощью ремонта продажную цену вашей квартиры. И соизмерьте их с затратами на частичный косметический ремонт (а больше обычно и не требуется). Подробнее о том, как рассчитать ваши расходы и доходы, читайте в разделе «Экономика стейджинга».
Что же касается уборки, то… Вам ведь еще энное количество времени жить в этой квартире. Почему бы не прожить их в сверкающей чистоте? Да, поддерживать идеальный порядок трудно и хлопотно, но – попробуйте! Даже если вы не отличаетесь большой любовью к чистоте, этот опыт будет весьма полезен. Вы сможете приобрести новые навыки, которые наверняка пригодятся вам в новом жилище.
Не слишком ли много чести покупателю? Зачем я буду так напрягаться ради него? Не барин, купит и так! Если при чтении этой книги у вас возникают такие мысли, гоните их прочь. Вы стараетесь не для покупателя, а для себя! «Купит и так» человек, у которого нет другого выбора, читайте: денег. Человек, у которого денег побольше, имеет и более широкий выбор квартир, а среди них всегда есть те, что объективно лучше вашей! Да, такова суровая правда: всегда найдется квартира больше размером или ближе к центру. Но нам-то нужно, чтобы «человек с деньгами» выбрал именно вашу квартиру! И чтобы его деньги перебрались в ваш кошелек. Вот ради этого вы и стараетесь.
Рынок диктует условия
Насколько усердным и тщательным будет стейджинг вашей квартиры, зависит даже не от состояния самой квартиры, а от состояния рынка недвижимости в данный период времени. Ситуация на рынке жилья меняется почти каждый месяц, а раз в год-два вектор развития практически разворачивается на 180 градусов. Когда цены растут и спрос на московские квартиры велик, складывается рынок продавца. Это значит, что у покупателя нет времени и возможности долго искать и перебирать варианты. Приходится брать «что дают».
Самый яркий пример – 2006 г., когда цены на жилье за год подскочили вдвое! Ажиотаж в Москве царил такой, что скупали просто все подчистую.
Нужен ли стейджинг квартиры на рынке продавца? Нужен! Он, безусловно, поднимет цену вашей недвижимости. Дело в том, что в условиях активного роста цен каждый дополнительный плюс легко поднимает рыночную стоимость объекта. Известны случаи, когда вложения стоимостью несколько тысяч рублей поднимали цену на сотни тысяч! Причем чем «убитее» жилище, тем выше эффективность от стейджинга. Другое дело, что на рынке продавца достаточен «стейджинг-лайт» – самые основные и необходимые манипуляции, чтобы слегка «причесать» вашу квартиру и сгладить все отталкивающие моменты.
А вот когда на рынке стагнация или, боже упаси, кризис и предложение превышает спрос, наступает рынок покупателя. Покупатели с «живыми» деньгами чувствуют себя хозяевами положения – их ведь так мало! Ходят по просмотрам, перебирают предложения месяцами, подолгу обдумывают каждое, воротят нос от малейших недостатков, торгуются до последнего… Продавцу в такой ситуации несладко. Хотя, если квартира идеальна в своей ценовой категории: удачно расположена, с чистыми документами, комфортна и привлекательна, ее купят в любой кризис. А вот если что-то не так – можно очень легко зависнуть в риелторских базах на полгода, а то и на год. А цены тем временем падают! Самый яркий пример – 2009 г., дно финансового кризиса.
Стейджинг на рынке покупателя необходим! Причем – самый тщательный и вдумчивый. Из десятков похожих вариантов покупатель должен выбрать именно вас! А ведь рядом наверняка продается что-то получше и подешевле. Таковы уж реалии стагнирующего рынка: всегда найдутся демпингующие продавцы, готовые поступиться приличной суммой ради быстрой продажи. И как с ними конкурировать, не снижая цены?
А вот так! Очаровать покупателя и влюбить в свою квартиру. У влюбленного человека, как известно, разум отключается и рациональные доводы отходят на задний план.
Правда, ощутимо поднять цену на стагнирующем рынке очень сложно. Какой бы конфеткой ни стала в результате стейджинга ваша недвижимость, у нее есть объективные и неизменные характеристики: местоположение, метраж и др. И покупателя волнуют в первую очередь именно они. Поэтому на рынке покупателя основная цель стейджинга – не поднять цену, а ускорить продажу. И избежать хотя бы падения цены ниже среднерыночной (что бывает довольно часто, особенно с зависшими на месяцы квартирами).
Стейджинг нужен всегда, но в зависимости от ситуации на рынке его глубина и цели могут различаться.
Самый яркий пример – 2006 г., когда цены на жилье за год подскочили вдвое! Ажиотаж в Москве царил такой, что скупали просто все подчистую.
Нужен ли стейджинг квартиры на рынке продавца? Нужен! Он, безусловно, поднимет цену вашей недвижимости. Дело в том, что в условиях активного роста цен каждый дополнительный плюс легко поднимает рыночную стоимость объекта. Известны случаи, когда вложения стоимостью несколько тысяч рублей поднимали цену на сотни тысяч! Причем чем «убитее» жилище, тем выше эффективность от стейджинга. Другое дело, что на рынке продавца достаточен «стейджинг-лайт» – самые основные и необходимые манипуляции, чтобы слегка «причесать» вашу квартиру и сгладить все отталкивающие моменты.
А вот когда на рынке стагнация или, боже упаси, кризис и предложение превышает спрос, наступает рынок покупателя. Покупатели с «живыми» деньгами чувствуют себя хозяевами положения – их ведь так мало! Ходят по просмотрам, перебирают предложения месяцами, подолгу обдумывают каждое, воротят нос от малейших недостатков, торгуются до последнего… Продавцу в такой ситуации несладко. Хотя, если квартира идеальна в своей ценовой категории: удачно расположена, с чистыми документами, комфортна и привлекательна, ее купят в любой кризис. А вот если что-то не так – можно очень легко зависнуть в риелторских базах на полгода, а то и на год. А цены тем временем падают! Самый яркий пример – 2009 г., дно финансового кризиса.
Стейджинг на рынке покупателя необходим! Причем – самый тщательный и вдумчивый. Из десятков похожих вариантов покупатель должен выбрать именно вас! А ведь рядом наверняка продается что-то получше и подешевле. Таковы уж реалии стагнирующего рынка: всегда найдутся демпингующие продавцы, готовые поступиться приличной суммой ради быстрой продажи. И как с ними конкурировать, не снижая цены?
А вот так! Очаровать покупателя и влюбить в свою квартиру. У влюбленного человека, как известно, разум отключается и рациональные доводы отходят на задний план.
Правда, ощутимо поднять цену на стагнирующем рынке очень сложно. Какой бы конфеткой ни стала в результате стейджинга ваша недвижимость, у нее есть объективные и неизменные характеристики: местоположение, метраж и др. И покупателя волнуют в первую очередь именно они. Поэтому на рынке покупателя основная цель стейджинга – не поднять цену, а ускорить продажу. И избежать хотя бы падения цены ниже среднерыночной (что бывает довольно часто, особенно с зависшими на месяцы квартирами).
Стейджинг нужен всегда, но в зависимости от ситуации на рынке его глубина и цели могут различаться.
Оправдывайте ожидания
Чтобы понять, насколько интерьер вашей квартиры пригоден для успешной продажи, проведите небольшое исследование. Для начала определите цену, за которую вы хотите ваше жилище продать. Для этого нужно изучить в интернет-базах недвижимости аналогичные квартиры в вашем районе. Основные критерии для ценообразования – местоположение, метраж квартиры и качество дома. Если вы живете в хрущевке, ориентируйтесь только на предложения в хрущевках, если в панельной многоэтажке – на панельные дома такой же или схожих серий. Влияют и другие факторы: состояние документов, ваша готовность указать в договоре полную стоимость объекта, этаж, вид из окна, благоустройство двора и пр. – но влияют незначительно. Средняя цена за аналогичные предложения, скорее всего, и будет адекватной продажной ценой вашей недвижимости.
Точнее, адекватной ценой для выставления на продажу. Но приготовьтесь к тому, что в процессе продажи вас ждет торг, по итогам которого цена будет снижена. Насколько – зависит от ситуации на рынке, состояния вашей квартиры и бойкости покупателя, но, как правило, скидка составляет от 2 до 7 %.
Назначили цену? Теперь нужно понять, есть ли какие-то стандарты по качеству и внешнему виду в квартирах вашей ценовой категории. Это важно, чтобы понять ожидания ваших покупателей и не разочаровать их. Иногда достаточно просто мысленно проанализировать и представить себе средний уровень ремонта в аналогичных квартирах. Но можно пойти дальше – позвонить по указанным в объявлениях телефонах, представиться покупателем и сходить на два-три просмотра. Только не рассказывайте о своих истинных целях, а то продавец и риелтор могут огорчиться из-за потерянного на вас времени!
Правда, если ваша квартира – хрущевка-развалюха в промышленном районе, беспокоиться не о чем: никаких стандартов в данном сегменте нет, и ничего хорошего покупатель от вашего интерьера не ожидает. Тем сильнее будет позитивный эффект, когда он увидит вашу чистую, свежую и приятную обстановку после легкого хоум-стейджинга!
А вот для сравнительно новых (до 30 лет) домов даже самого «экономного» класса стандарты уже есть.
К примеру, если вы позиционируете ваш объект как «квартиру с ремонтом», то покупатель ожидает, что на стенах и полу в ванной будет плитка, в комнатах – чистые и целые обои, на полу в спальнях – ламинат или паркет, в кухне – плитка или линолеум, установлены все межкомнатные двери, на окнах стеклопакеты, потолок – ровный и чистый и т. д. Это самые общие требования, и связаны они даже не с запросами самого покупателя, а с тем, что большинство новых квартир этого уровня – именно такие. Можно назвать это ремонтной традицией.
Для квартир экономкласса в дорогих и престижных районах требования несколько выше, для квартир бизнес-класса – еще выше, для элитных апартаментов… Ну, вы поняли.
Это не значит, что надо немедленно подгонять вашу квартиру под данные стандарты, менять пол, окна… В большинстве случаев это просто нерентабельно. Но следует понимать, что видит покупатель, когда приходит на просмотр в квартиры ваших конкурентов, и что ожидает увидеть у вас дома. В идеале, конечно, надо бы превзойти его ожидания, но не всегда это возможно.
Если ваша квартира не соответствует «ремонтному стандарту», а исправлять эти несоответствия нерентабельно, хотя бы предупредите о них покупателя заранее. Еще в телефонном общении, после назначения даты просмотра, можно спокойно сообщить: «Только я хотел бы уточнить, что у меня в ванной не плитка, а пластиковые панели, но они тоже вполне функциональны и смотрятся прилично; и окна мы не успели поменять, так что окна обычные, не стеклопакеты. В остальном – ремонт свежий и хороший». Покупатель не будет отменять просмотр из-за такой мелочи, но приедет уже подготовленный, и вы избежите эффекта обманутых ожиданий.
А ведь именно из-за этого эффекта возникает негативное впечатление от квартиры, которое потом так сложно поменять!
Помните об ожиданиях ваших покупателей и стремитесь их оправдать, а лучше превзойти.
Точнее, адекватной ценой для выставления на продажу. Но приготовьтесь к тому, что в процессе продажи вас ждет торг, по итогам которого цена будет снижена. Насколько – зависит от ситуации на рынке, состояния вашей квартиры и бойкости покупателя, но, как правило, скидка составляет от 2 до 7 %.
Назначили цену? Теперь нужно понять, есть ли какие-то стандарты по качеству и внешнему виду в квартирах вашей ценовой категории. Это важно, чтобы понять ожидания ваших покупателей и не разочаровать их. Иногда достаточно просто мысленно проанализировать и представить себе средний уровень ремонта в аналогичных квартирах. Но можно пойти дальше – позвонить по указанным в объявлениях телефонах, представиться покупателем и сходить на два-три просмотра. Только не рассказывайте о своих истинных целях, а то продавец и риелтор могут огорчиться из-за потерянного на вас времени!
Правда, если ваша квартира – хрущевка-развалюха в промышленном районе, беспокоиться не о чем: никаких стандартов в данном сегменте нет, и ничего хорошего покупатель от вашего интерьера не ожидает. Тем сильнее будет позитивный эффект, когда он увидит вашу чистую, свежую и приятную обстановку после легкого хоум-стейджинга!
А вот для сравнительно новых (до 30 лет) домов даже самого «экономного» класса стандарты уже есть.
К примеру, если вы позиционируете ваш объект как «квартиру с ремонтом», то покупатель ожидает, что на стенах и полу в ванной будет плитка, в комнатах – чистые и целые обои, на полу в спальнях – ламинат или паркет, в кухне – плитка или линолеум, установлены все межкомнатные двери, на окнах стеклопакеты, потолок – ровный и чистый и т. д. Это самые общие требования, и связаны они даже не с запросами самого покупателя, а с тем, что большинство новых квартир этого уровня – именно такие. Можно назвать это ремонтной традицией.
Для квартир экономкласса в дорогих и престижных районах требования несколько выше, для квартир бизнес-класса – еще выше, для элитных апартаментов… Ну, вы поняли.
Это не значит, что надо немедленно подгонять вашу квартиру под данные стандарты, менять пол, окна… В большинстве случаев это просто нерентабельно. Но следует понимать, что видит покупатель, когда приходит на просмотр в квартиры ваших конкурентов, и что ожидает увидеть у вас дома. В идеале, конечно, надо бы превзойти его ожидания, но не всегда это возможно.
Если ваша квартира не соответствует «ремонтному стандарту», а исправлять эти несоответствия нерентабельно, хотя бы предупредите о них покупателя заранее. Еще в телефонном общении, после назначения даты просмотра, можно спокойно сообщить: «Только я хотел бы уточнить, что у меня в ванной не плитка, а пластиковые панели, но они тоже вполне функциональны и смотрятся прилично; и окна мы не успели поменять, так что окна обычные, не стеклопакеты. В остальном – ремонт свежий и хороший». Покупатель не будет отменять просмотр из-за такой мелочи, но приедет уже подготовленный, и вы избежите эффекта обманутых ожиданий.
А ведь именно из-за этого эффекта возникает негативное впечатление от квартиры, которое потом так сложно поменять!
Помните об ожиданиях ваших покупателей и стремитесь их оправдать, а лучше превзойти.
Кто купит вашу квартиру?
В 2010 г. Аналитический центр компании «МИЭЛЬ» провел исследование на тему «Как изменился покупатель недвижимости после кризиса?», позволившее составить портрет современного покупателя недвижимости.
Во-первых, хотя сегодня в принятии решения о покупке жилья среднего и экономкласса обычно участвуют оба супруга, более активны в выборе женщины (70 %). Преобладают среди покупателей квартир лица от 36 до 50 лет (около 14 %) и от 25 до 29 лет (13 %). Большинство покупателей имеют высшее (56 %) и среднее специальное образование (33 %). Состав типичной семьи: три (37 %), четыре (25 %), реже два (16 %) человека. В семьях около половины опрошенных нет детей до 18 лет, а в 38 % семей всего один ребенок до 18 лет.
Итак, что же получается? Типичный покупатель квартиры в России – семья из трех-четырех человек, в которой с 50-процентной вероятностью нет детей до 18 лет (скорее всего, дети в такой семье все-таки имеются, но уже взрослые). Если маленькие дети в семье есть, то, вероятнее всего, в единственном числе. Кроме того, среднестатистические покупатели имеют высшее образование.
Все это нужно учитывать при подготовке квартиры к продаже. Вопреки расхожему представлению, что типичные покупатели жилья – молодая красивая пара с двумя румяными малышами, реально вам, скорее всего, придется иметь дело с активной образованной женщиной среднего возраста, имеющей более пассивного (или просто занятого) мужа и одного-двух уже взрослых детей.
Подробнее о разных типах покупателей, а также половых, возрастных и прочих факторах при покупке недвижимости читайте в разделе «Просмотр квартиры в деталях». Мы провели целое исследование и, опросив около 100 практикующих риелторов, составили картину типичного просмотра квартиры экономкласса, элитных апартаментов, загородного дома и офиса, а также описали поведение разных категорий покупателей на просмотре.
Во-первых, хотя сегодня в принятии решения о покупке жилья среднего и экономкласса обычно участвуют оба супруга, более активны в выборе женщины (70 %). Преобладают среди покупателей квартир лица от 36 до 50 лет (около 14 %) и от 25 до 29 лет (13 %). Большинство покупателей имеют высшее (56 %) и среднее специальное образование (33 %). Состав типичной семьи: три (37 %), четыре (25 %), реже два (16 %) человека. В семьях около половины опрошенных нет детей до 18 лет, а в 38 % семей всего один ребенок до 18 лет.
Итак, что же получается? Типичный покупатель квартиры в России – семья из трех-четырех человек, в которой с 50-процентной вероятностью нет детей до 18 лет (скорее всего, дети в такой семье все-таки имеются, но уже взрослые). Если маленькие дети в семье есть, то, вероятнее всего, в единственном числе. Кроме того, среднестатистические покупатели имеют высшее образование.
Все это нужно учитывать при подготовке квартиры к продаже. Вопреки расхожему представлению, что типичные покупатели жилья – молодая красивая пара с двумя румяными малышами, реально вам, скорее всего, придется иметь дело с активной образованной женщиной среднего возраста, имеющей более пассивного (или просто занятого) мужа и одного-двух уже взрослых детей.
Подробнее о разных типах покупателей, а также половых, возрастных и прочих факторах при покупке недвижимости читайте в разделе «Просмотр квартиры в деталях». Мы провели целое исследование и, опросив около 100 практикующих риелторов, составили картину типичного просмотра квартиры экономкласса, элитных апартаментов, загородного дома и офиса, а также описали поведение разных категорий покупателей на просмотре.
Стейджинг на практике
Что может дать стейджинг? Рассмотрим на простом примере (см. фото № 5 в Иллюстрациях). Дано: доставшаяся в наследство комната в трехкомнатной квартире в спальном районе на севере Москвы. Первоначальное состояние было ужасно – старые, ободранные обои, помнящие позднего Ельцина. Кровать времен «дорогого Леонида Ильича», шкаф тех же времен. Судьба пола еще печальней. Бывшие жильцы поверх продавленного паркета постелили мебельные щиты, чтобы хоть как-то по нему ходить без риска сломать ногу. Добавьте к этому пренеприятный запах, и картина, представленная на фотографии, будет полной.
Перед новым собственником встал вопрос: что с этим всем делать? По некоторым причинам продавать комнату сразу в планы наследника не входило. Значит, выбор встал между сдачей в аренду и простоем. Можно было закрыть комнату на ключ и забыть про нее на год. Но специфика личной недвижимости в том, что она или кладет вам деньги в карман, или деньги из кармана вынимает. Коммунальные платежи необходимо оплачивать в любом случае.
Итак, решено сдавать комнату в аренду. Рынок аренды подвержен сезонным колебаниям: с середины августа до ноября – пик спроса на недвижимость, цены максимальные. Затем накал страстей спадает, арендаторов становится меньше, а объектов для сдачи больше. Есть и мертвый сезон, который длится с мая по июль. В этот период обстановка меняется кардинально, владельцы недвижимости нервничают и сбавляют цены.
Как сдать недвижимость в начале года, в арендном межсезонье? Потенциальные клиенты разборчивы – особенно хорошие клиенты. Если в купле-продаже хороший клиент – это тот, у кого есть деньги (независимо от его гендерной принадлежности, возраста, происхождения и привычек), то в аренде все обстоит иначе. Наиболее предпочтительные клиенты – супруги 25–50 лет или одиночки без детей, домашних животных, вредных привычек и обязательно – граждане России со славянской внешностью. Как показала практика, они являются самыми беспроблемными жильцами.
«Наиболее предпочтительные клиенты» были готовы снять эту комнату за 10 000–11 000 руб., не больше. Сказывалась общая обстановка в квартире, запах и другие нюансы. Было решено провести легкий и низкобюджетный стейджинг. Так или иначе, впереди продажа комнаты, и было веское основание подозревать, что потенциальные покупатели будут реагировать на «убитую» комнату так же вяло.
Сказано – сделано. Прежде всего силами дворников была выкинута на помойку вся мебель. Это был непростой, но необходимый шаг. Хотя мебель была еще довольно крепкой, ее безнадежное моральное устаревание и неказистый внешний вид выбора не оставили. Далее был очищен от пыли, паутины и отслоившейся краски потолок. После – шпаклевка самых заметных дырок, грунтовка и покраска. Всю работу владелец комнаты делал самостоятельно – с одной стороны, чтобы сэкономить, с другой – хотел получить опыт для ремонта своей будущей квартиры «под себя».
Разобравшись с потолком, собственник снял старые обои и легко отслаивающиеся части ранее наклеенных газет. После удаления из стен древних гвоздей и дюбелей дырки были зашпаклеваны. Потом клеились новые обои, красился пол.
Осталось привезти мебель, что и было сделано. Все необходимое нашлось в магазине «ИКЕА». В этом магазине, как известно, имеются все виды мебели в категории «эконом», при этом качество держится на достаточно приличном уровне. Как показало время, выбор был верен: после интенсивной многомесячной эксплуатации мебель осталась невредимой.
Какую купить мебель? Имеющиеся ограничения – метраж комнаты (всего 9,5 кв. м), а также невысокий бюджет. Мебель должна быть универсальной. Двуспальная кровать, которая отлично смотрелась на сайте, в магазине выглядела слишком громоздкой. Ввиду небольшой площади комнаты этот вариант был забракован. Выбор пал на диван-кровать, который в сложенном виде занимал мало места, так что крошечная комната казалась просторней. В разложенном виде диван позволял не без комфорта устроиться паре с не слишком большими габаритами.
Обязателен шкаф. Шкаф выбирался по таким критериям, как габариты (чтобы влез между кроватью и стеной), удобство (есть отделения для верхней одежды и полки для всего остального) и, конечно же, цена (цена приятно удивила). Интерьер дополнил небольшой, но элегантный стол и пара табуреток. Ну и, конечно же, не обойтись без люстры и штор. (Так как квартира расположена на первом этаже, шторы – обязательное условие.)
Итак, расходы:
1. Стройматериалы, инструменты (из «Леруа Мерлен») – 5200 руб.
2. Карниз и шторы – 650 руб.
3. Люстра – 450 руб.
4. Мебель (из «ИКЕА») – 16 000 руб. с доставкой, в том числе:
– шкаф – 4700 руб;
– диван-кровать (каркас, матрас, чехол) – 8000 руб. Кстати, в «ИКЕА» можно купить отдельно матрас или чехол взамен испорченного, так что менять диван целиком не требуется;
– стол – 1000 руб.;
– две табуретки по 270 руб.
Не забудем про доставку – 1450 руб.
Итого: 22 300 руб.
Поскольку работы выполнялись самостоятельно, за них платить не пришлось. В противном случае бюджет увеличился бы еще на 7000–12 000 руб. По времени все работы заняли неделю по 4–5 часов ежедневно.
Конечно, идеального ремонта не получилось. И если поставить себе такую цель, можно найти множество огрехов и в варианте «после». Но перфекционизм в стейджинге вреден даже больше, чем халтура. Потому что идеальный ремонт для сдачи жилья в аренду совершенно не нужен!
А получилась вполне ликвидная комната экономкласса (см. фото № 6 в Иллюстрациях). Как любят писать риелторы в объявлениях, «свежая косметика и мебель “ИКЕА”». А это именно то, что охотно снимают арендаторы экономкласса.
В результате комната сдается быстро, со второго показа – за 15 000 руб. Когда в июле (мертвом сезоне для московской аренды) неожиданно съехали квартиранты, новые были найдены за два дня. Профессионалы аренды знают, что это очень хороший показатель.
Выигрыш 5000 руб. в месяц, 60 000 руб. в год. Расходы по ремонту и покупке новой мебели окупились за четыре с половиной месяца.
Дополнительный плюс – снижение времени простоя (несколько дней вместо возможных 2–4 недель), что также увеличивает доход арендодателя. Потрачены силы и время на ремонт, но сэкономлены силы и время на бесплодные показы и переговоры!
Плюс к этому – для целей дальнейшей продажи – цена комнаты по примерным оценкам выросла на 250 000–300 000 руб.
Еще один пример – теперь уже из более дорогого сегмента (см. фото № 7 в Иллюстрациях). Эту квартиру на Сущевском Валу помогли купить клиенту риелторы из агентства «Капитал Недвижимость».
Трешка площадью 66 кв. м пребывала, мягко говоря, в плачевном состоянии. Жители престижного, но очень старого сталинского дома явно давненько не делали ремонт (см. фото № 8 в Иллюстрациях).
Картину довершают темные стены самого неподходящего для жилья цвета – фиолетового (см. фото № 9 в Иллюстрациях). В такой комнате не только темно и неуютно – в ней попросту страшно находиться, а человеку с неустойчивой психикой – вообще вредно.
В остальном – стандартная квартира. Изолированные комнаты, кухня 8 кв. м, второй этаж. Клиент купил ее в мае 2012 г. за 8,5 млн руб.
Последующие два месяца были потрачены на ремонт. К делу подошли основательно – наняли рабочих, которые сделали натяжные потолки, поклеили хорошие обои, положили ламинат, выложили ванну плиткой, не забыли про плинтуса, новую сантехнику, занавески, люстры (см. фото № 10 и № 11 в Иллюстрациях). Все удовольствие обошлось в 1 млн руб.
По окончании работ квартиру выставили на продажу за 12,5 млн руб. Покупатель был найден за три недели. Еще 500 000 руб. клиент отдал агентству недвижимости за услугу покупки и последующей продажи квартиры. С учетом торга и некоторых сопутствующих расходов чистая прибыль клиента составила 2,2 млн руб., или 26 % за 3 месяца.
То есть 105 % годовых, и это в наше «послекризисное» время, когда, согласно распространенному (даже среди профессионалов) мнению, «инвестировать в недвижимость невыгодно, много все равно не заработаешь».
Обратите внимание, какой просторной кажется совсем небольшая комната (см. фото № 12 в Иллюстрациях). Это эффект светлых стен, нового ремонта и чистоты. Она казалась бы еще больше, если бы присутствовала грамотно расставленная мебель.
Как видим, инвестиции в стейджинг принесли неплохую отдачу. У вас получится как минимум не хуже!
Перед новым собственником встал вопрос: что с этим всем делать? По некоторым причинам продавать комнату сразу в планы наследника не входило. Значит, выбор встал между сдачей в аренду и простоем. Можно было закрыть комнату на ключ и забыть про нее на год. Но специфика личной недвижимости в том, что она или кладет вам деньги в карман, или деньги из кармана вынимает. Коммунальные платежи необходимо оплачивать в любом случае.
Итак, решено сдавать комнату в аренду. Рынок аренды подвержен сезонным колебаниям: с середины августа до ноября – пик спроса на недвижимость, цены максимальные. Затем накал страстей спадает, арендаторов становится меньше, а объектов для сдачи больше. Есть и мертвый сезон, который длится с мая по июль. В этот период обстановка меняется кардинально, владельцы недвижимости нервничают и сбавляют цены.
Как сдать недвижимость в начале года, в арендном межсезонье? Потенциальные клиенты разборчивы – особенно хорошие клиенты. Если в купле-продаже хороший клиент – это тот, у кого есть деньги (независимо от его гендерной принадлежности, возраста, происхождения и привычек), то в аренде все обстоит иначе. Наиболее предпочтительные клиенты – супруги 25–50 лет или одиночки без детей, домашних животных, вредных привычек и обязательно – граждане России со славянской внешностью. Как показала практика, они являются самыми беспроблемными жильцами.
«Наиболее предпочтительные клиенты» были готовы снять эту комнату за 10 000–11 000 руб., не больше. Сказывалась общая обстановка в квартире, запах и другие нюансы. Было решено провести легкий и низкобюджетный стейджинг. Так или иначе, впереди продажа комнаты, и было веское основание подозревать, что потенциальные покупатели будут реагировать на «убитую» комнату так же вяло.
Сказано – сделано. Прежде всего силами дворников была выкинута на помойку вся мебель. Это был непростой, но необходимый шаг. Хотя мебель была еще довольно крепкой, ее безнадежное моральное устаревание и неказистый внешний вид выбора не оставили. Далее был очищен от пыли, паутины и отслоившейся краски потолок. После – шпаклевка самых заметных дырок, грунтовка и покраска. Всю работу владелец комнаты делал самостоятельно – с одной стороны, чтобы сэкономить, с другой – хотел получить опыт для ремонта своей будущей квартиры «под себя».
Разобравшись с потолком, собственник снял старые обои и легко отслаивающиеся части ранее наклеенных газет. После удаления из стен древних гвоздей и дюбелей дырки были зашпаклеваны. Потом клеились новые обои, красился пол.
Осталось привезти мебель, что и было сделано. Все необходимое нашлось в магазине «ИКЕА». В этом магазине, как известно, имеются все виды мебели в категории «эконом», при этом качество держится на достаточно приличном уровне. Как показало время, выбор был верен: после интенсивной многомесячной эксплуатации мебель осталась невредимой.
Какую купить мебель? Имеющиеся ограничения – метраж комнаты (всего 9,5 кв. м), а также невысокий бюджет. Мебель должна быть универсальной. Двуспальная кровать, которая отлично смотрелась на сайте, в магазине выглядела слишком громоздкой. Ввиду небольшой площади комнаты этот вариант был забракован. Выбор пал на диван-кровать, который в сложенном виде занимал мало места, так что крошечная комната казалась просторней. В разложенном виде диван позволял не без комфорта устроиться паре с не слишком большими габаритами.
Обязателен шкаф. Шкаф выбирался по таким критериям, как габариты (чтобы влез между кроватью и стеной), удобство (есть отделения для верхней одежды и полки для всего остального) и, конечно же, цена (цена приятно удивила). Интерьер дополнил небольшой, но элегантный стол и пара табуреток. Ну и, конечно же, не обойтись без люстры и штор. (Так как квартира расположена на первом этаже, шторы – обязательное условие.)
Итак, расходы:
1. Стройматериалы, инструменты (из «Леруа Мерлен») – 5200 руб.
2. Карниз и шторы – 650 руб.
3. Люстра – 450 руб.
4. Мебель (из «ИКЕА») – 16 000 руб. с доставкой, в том числе:
– шкаф – 4700 руб;
– диван-кровать (каркас, матрас, чехол) – 8000 руб. Кстати, в «ИКЕА» можно купить отдельно матрас или чехол взамен испорченного, так что менять диван целиком не требуется;
– стол – 1000 руб.;
– две табуретки по 270 руб.
Не забудем про доставку – 1450 руб.
Итого: 22 300 руб.
Поскольку работы выполнялись самостоятельно, за них платить не пришлось. В противном случае бюджет увеличился бы еще на 7000–12 000 руб. По времени все работы заняли неделю по 4–5 часов ежедневно.
Конечно, идеального ремонта не получилось. И если поставить себе такую цель, можно найти множество огрехов и в варианте «после». Но перфекционизм в стейджинге вреден даже больше, чем халтура. Потому что идеальный ремонт для сдачи жилья в аренду совершенно не нужен!
А получилась вполне ликвидная комната экономкласса (см. фото № 6 в Иллюстрациях). Как любят писать риелторы в объявлениях, «свежая косметика и мебель “ИКЕА”». А это именно то, что охотно снимают арендаторы экономкласса.
В результате комната сдается быстро, со второго показа – за 15 000 руб. Когда в июле (мертвом сезоне для московской аренды) неожиданно съехали квартиранты, новые были найдены за два дня. Профессионалы аренды знают, что это очень хороший показатель.
Выигрыш 5000 руб. в месяц, 60 000 руб. в год. Расходы по ремонту и покупке новой мебели окупились за четыре с половиной месяца.
Дополнительный плюс – снижение времени простоя (несколько дней вместо возможных 2–4 недель), что также увеличивает доход арендодателя. Потрачены силы и время на ремонт, но сэкономлены силы и время на бесплодные показы и переговоры!
Плюс к этому – для целей дальнейшей продажи – цена комнаты по примерным оценкам выросла на 250 000–300 000 руб.
Еще один пример – теперь уже из более дорогого сегмента (см. фото № 7 в Иллюстрациях). Эту квартиру на Сущевском Валу помогли купить клиенту риелторы из агентства «Капитал Недвижимость».
Трешка площадью 66 кв. м пребывала, мягко говоря, в плачевном состоянии. Жители престижного, но очень старого сталинского дома явно давненько не делали ремонт (см. фото № 8 в Иллюстрациях).
Картину довершают темные стены самого неподходящего для жилья цвета – фиолетового (см. фото № 9 в Иллюстрациях). В такой комнате не только темно и неуютно – в ней попросту страшно находиться, а человеку с неустойчивой психикой – вообще вредно.
В остальном – стандартная квартира. Изолированные комнаты, кухня 8 кв. м, второй этаж. Клиент купил ее в мае 2012 г. за 8,5 млн руб.
Последующие два месяца были потрачены на ремонт. К делу подошли основательно – наняли рабочих, которые сделали натяжные потолки, поклеили хорошие обои, положили ламинат, выложили ванну плиткой, не забыли про плинтуса, новую сантехнику, занавески, люстры (см. фото № 10 и № 11 в Иллюстрациях). Все удовольствие обошлось в 1 млн руб.
По окончании работ квартиру выставили на продажу за 12,5 млн руб. Покупатель был найден за три недели. Еще 500 000 руб. клиент отдал агентству недвижимости за услугу покупки и последующей продажи квартиры. С учетом торга и некоторых сопутствующих расходов чистая прибыль клиента составила 2,2 млн руб., или 26 % за 3 месяца.
То есть 105 % годовых, и это в наше «послекризисное» время, когда, согласно распространенному (даже среди профессионалов) мнению, «инвестировать в недвижимость невыгодно, много все равно не заработаешь».
Обратите внимание, какой просторной кажется совсем небольшая комната (см. фото № 12 в Иллюстрациях). Это эффект светлых стен, нового ремонта и чистоты. Она казалась бы еще больше, если бы присутствовала грамотно расставленная мебель.
Как видим, инвестиции в стейджинг принесли неплохую отдачу. У вас получится как минимум не хуже!
Обратите внимание! Классический стейджинг не должен стоить дорого. Если бюджет ограничен, сэкономить можно на многом. Но и доводить экономию до крайности не рекомендуется, иначе придется испытать принцип «скупой платит дважды» на себе. Пример неудачного стейджинга, связанного с неуместной экономией, вы найдете на фотографиях № 13–15 в Иллюстрациях.
Экономика хоум-стейджинга
Сколько это стоит?
Наша цель – за относительно небольшие средства по сравнению со стоимостью жилья придать ему вид, который будет наиболее привлекателен для покупателей. Сколько нужно потратить? По данным Национальной ассоциации риелторов (США), на подготовку недвижимости к продаже разумно тратить 1–3 % от ее продажной стоимости. Мы считаем, что эти цифры вполне актуальны и для российских реалий.
Конкретный бюджет для вашего объекта зависит от состояния и стоимости жилья, рыночной ситуации, ваших финансовых возможностей и запаса времени. Для квартиры в среднем или хорошем состоянии все расходы на предпродажную подготовку не превышают 1 % от ее стоимости. В результате стоимость квартиры возрастает на 3–5 % (иногда выше), что дает 2–4 % чистой прибыли. Мало? Для московской квартиры экономкласса 2 % – это 80 000–200 000 руб. И это минимум!
Для квартиры в «убитом» состоянии совокупные расходы на стейджинг не превышают 3 % от ее стоимости, что дает прибавку в 5–7 % и выше! В отдельных случаях цена может взлететь на 20–25 %, то есть счет уже идет на миллионы рублей!
Все эти процентные показатели одинаково справедливы для квартир как экономкласса, так и бизнес-класса и элитного жилья (только абсолютные цифры во втором случае будут гораздо выше), как для квартир в Москве, так и в Подмосковье. Общие принципы хоум-стейджинга подходят для любого российского региона (возможно, с некоторыми поправками на местную специфику), но финансовые показатели могут незначительно различаться.
Для загородного дома стейджинг обойдется дороже. Все зависит от состояния дома, участка и всех построек, но в среднем это 1–4 % от цены продажи. Средняя прибавка к цене – 5–10 %. Но загородный рынок гораздо менее унифицирован, чем городской, поэтому тут возможны существенные отклонения в обе стороны, и выводить средние величины довольно трудно.
Так или иначе, при грамотном подходе к стейджингу прибыль всегда оправдывает вложения!
Конкретный бюджет для вашего объекта зависит от состояния и стоимости жилья, рыночной ситуации, ваших финансовых возможностей и запаса времени. Для квартиры в среднем или хорошем состоянии все расходы на предпродажную подготовку не превышают 1 % от ее стоимости. В результате стоимость квартиры возрастает на 3–5 % (иногда выше), что дает 2–4 % чистой прибыли. Мало? Для московской квартиры экономкласса 2 % – это 80 000–200 000 руб. И это минимум!
Для квартиры в «убитом» состоянии совокупные расходы на стейджинг не превышают 3 % от ее стоимости, что дает прибавку в 5–7 % и выше! В отдельных случаях цена может взлететь на 20–25 %, то есть счет уже идет на миллионы рублей!
Все эти процентные показатели одинаково справедливы для квартир как экономкласса, так и бизнес-класса и элитного жилья (только абсолютные цифры во втором случае будут гораздо выше), как для квартир в Москве, так и в Подмосковье. Общие принципы хоум-стейджинга подходят для любого российского региона (возможно, с некоторыми поправками на местную специфику), но финансовые показатели могут незначительно различаться.
Для загородного дома стейджинг обойдется дороже. Все зависит от состояния дома, участка и всех построек, но в среднем это 1–4 % от цены продажи. Средняя прибавка к цене – 5–10 %. Но загородный рынок гораздо менее унифицирован, чем городской, поэтому тут возможны существенные отклонения в обе стороны, и выводить средние величины довольно трудно.
По данным американского портала StagedHomes.com, стейджинг увеличивает стоимость дома как минимум на 3 %. А в отдельных случаях прибавка может достигать 50 %! Это, конечно, американская статистика, но вполне может вдохновить и российских стейджеров.Сколько времени занимает подготовка обычной квартиры к продаже? Если проводить хоум-стейджинг активно и целенаправленно, то требуется в среднем от нескольких дней до трех недель. Несколько больше времени необходимо для сильно запущенной квартиры, для большой квартиры, для дорогих апартаментов либо для загородного дома.
Так или иначе, при грамотном подходе к стейджингу прибыль всегда оправдывает вложения!
Не все так страшно
Составляя бюджет и планируя вашу стейджинг-стратегию, имейте в виду:
1. Часть работ являются обязательными, остальное – на ваше усмотрение, в зависимости от ваших желаний и возможностей.
2. Что-то не будет вам стоить ни рубля.
3. Часть работ вы можете сделать сами, потратив совсем небольшие деньги на материалы и инструменты. Сэкономите на оплате рабочих и приобретете полезный опыт, который пригодится в новой квартире.
4. Всегда есть возможность сэкономить и сократить ваш стейджинг-бюджет.
В любом случае решите сразу, какую максимальную сумму вы готовы выделить на предпродажную подготовку. И постарайтесь использовать ее с максимальным эффектом!
Вот как это выглядит на практике.
Поверхностное приведение в порядок типовой двухкомнатной квартиры общей площадью 50 кв. м, находящейся в среднем состоянии, обойдется от 15 000 до 60 000 руб. Для трехкомнатной квартиры затраты составят от 20 000 до 80 000 руб. Разумеется, эти суммы можно увеличить или уменьшить – по ситуации.
Для загородных домов и дач расчеты более сложные. При продаже квартиры мы ни рубля не тратим на внешний вид дома, в котором она расположена. Этот фактор вне наших возможностей, мы вынуждены мириться с тем, что есть.
При продаже дома внешний вид – серьезный фактор, который влияет на восприятие объекта покупателем. И мы можем изменить это восприятие к лучшему. Поэтому к работам по стейджингу интерьера дома добавляются работы по приведению в порядок фасада, участка, ограждения, калитки, гаража, хозяйственных построек. Бюджет стейджинга для загородного дома начинается от 25 000 руб. и заканчивается где-то ближе к миллиону…
Пусть вас не смущают цифры, которые могут показаться слишком высокими для вашего кошелька. Есть множество возможностей сэкономить. Благодаря китайцам, наладившим масштабное производство ширпотреба, мы можем приобретать совсем дешевые аксессуары, которые выглядят гораздо дороже, чем стоят. Старая дверь с блестящей «под золото» ручкой, аккуратно отреставрированная, выглядит не хуже новой. Новый блестящий смеситель в ванной, произведенный неизвестной фирмочкой в промышленной зоне близ Шанхая, стоит в десятки раз дешевле, чем внешне такой же, но выпущенный известной компанией. Новый, блестящий от чистоты пол, покрытый самым дешевым ламинатом, выглядит не хуже, чем покрытый дорогим ламинатом. Разница цен – многократная.
1. Часть работ являются обязательными, остальное – на ваше усмотрение, в зависимости от ваших желаний и возможностей.
2. Что-то не будет вам стоить ни рубля.
3. Часть работ вы можете сделать сами, потратив совсем небольшие деньги на материалы и инструменты. Сэкономите на оплате рабочих и приобретете полезный опыт, который пригодится в новой квартире.
4. Всегда есть возможность сэкономить и сократить ваш стейджинг-бюджет.
В любом случае решите сразу, какую максимальную сумму вы готовы выделить на предпродажную подготовку. И постарайтесь использовать ее с максимальным эффектом!
Вот как это выглядит на практике.
Поверхностное приведение в порядок типовой двухкомнатной квартиры общей площадью 50 кв. м, находящейся в среднем состоянии, обойдется от 15 000 до 60 000 руб. Для трехкомнатной квартиры затраты составят от 20 000 до 80 000 руб. Разумеется, эти суммы можно увеличить или уменьшить – по ситуации.
Для загородных домов и дач расчеты более сложные. При продаже квартиры мы ни рубля не тратим на внешний вид дома, в котором она расположена. Этот фактор вне наших возможностей, мы вынуждены мириться с тем, что есть.
При продаже дома внешний вид – серьезный фактор, который влияет на восприятие объекта покупателем. И мы можем изменить это восприятие к лучшему. Поэтому к работам по стейджингу интерьера дома добавляются работы по приведению в порядок фасада, участка, ограждения, калитки, гаража, хозяйственных построек. Бюджет стейджинга для загородного дома начинается от 25 000 руб. и заканчивается где-то ближе к миллиону…
Пусть вас не смущают цифры, которые могут показаться слишком высокими для вашего кошелька. Есть множество возможностей сэкономить. Благодаря китайцам, наладившим масштабное производство ширпотреба, мы можем приобретать совсем дешевые аксессуары, которые выглядят гораздо дороже, чем стоят. Старая дверь с блестящей «под золото» ручкой, аккуратно отреставрированная, выглядит не хуже новой. Новый блестящий смеситель в ванной, произведенный неизвестной фирмочкой в промышленной зоне близ Шанхая, стоит в десятки раз дешевле, чем внешне такой же, но выпущенный известной компанией. Новый, блестящий от чистоты пол, покрытый самым дешевым ламинатом, выглядит не хуже, чем покрытый дорогим ламинатом. Разница цен – многократная.