Сергей Тихоненко. Как продать квартиру выгодно: Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг

   Итак, план действий такой:
   1. Составить акт, в котором в красках описаны плачевное состояние подъезда, его непригодное техническое состояние и даже возможная опасность для жильцов.
   2. Составить смету необходимых ремонтных работ.
   3. Написать заявление в ДЭЗ.
   4. За свой счет отремонтировать подъезд (в одиночку или в сотрудничестве с соседями).
   5. После завершения ремонта необходимо оформить Акт приема работ.
   6. В обязательном порядке нужно сохранять все чеки, даже самые незначительные.
   7. С этими бумагами следует обратиться в ДЭЗ с требованием возместить расходы.
   8. Если последовал отказ, обратиться в районный суд. Не нужно забывать о том, что в суде придется доказывать необходимость всех выполненных работ.
 
   Но если бюджетные деньги вам не нужны, то, как показывает практика, нет ничего страшного, если ремонт внутри подъезда будет сделан без уведомления ДЭЗ. Сложностей не возникнет, разумеется, если вы не превратите подъезд в разрисованный ядовитыми цветами бункер.
   Так что не стоит думать, что грязный обшарпанный подъезд – это данность, с которой можно только смириться.

Ваш подъезд – в ваших руках! Что делать?

   Если вы решили не связываться с госорганизациями и сделать ремонт в одиночку и за свой счет, не обязательно делать стейджинг всего подъезда. Достаточно отремонтировать входную группу, лифт, первый и ваш этаж – если есть лифт. Или, если лифта нет, – ваш этаж и все этажи ниже.
   Большого качества тут не нужно, поэтому с работой могут справиться и неквалифицированные рабочие. Ведь сделать предстоит не так уж много: покрасить стены, перила, входную дверь и оконные рамы, выложить старые щербатые ступеньки новой плиткой, старый облупленный пол покрыть плиткой или линолеумом, установить новые светильники и вкрутить новые лампочки. Почтовые ящики тоже можно покрасить, а если заручиться согласием и финансовым участием соседей, – то и поменять.
   Линолеум для пола в подъезде выбирайте «офисный», самый толстый и прочный, иначе новый пол быстро износится. Можно, конечно, взять и самый тоненький линолеум – за месяц-два он не успеет стереться, а вы к тому моменту благополучно продадите квартиру и исчезнете с горизонта… Но мы не советуем. Разница в цене слишком мала, чтобы подобная уловка имела смысл. И потом – вдруг вам так понравится ваш обновленный подъезд, что вы решите отменить продажу?
   В любом случае материалы для ремонта подъезда можно выбрать самые простые и недорогие. Желательно – не самых банальных, но и не экстравагантных расцветок. Однако мудрить с «дизайном» ни к чему. Теплые цвета создадут ощущение уюта, светлые оттенки – простора, а больше вам ничего и не нужно. Постарайтесь, чтобы ваш подъезд не вызывал ассоциаций с больницей (избегайте ядреных сине-зеленых цветов, почему-то так модных в наших хрущевках) или офисным зданием (откажитесь от бело-серых оттенков).
   По окончании ремонтных работ добавьте вашему подъезду уюта:
   1. Вымойте все до блеска.
   2. Поставьте на подоконники цветы в горшках.
   3. На стены можно повесить несколько постеров (с нейтральными изображениями, вроде видов природы) или, к примеру, пару детских рисунков.
 
   И обязательно сделайте фотографии до и после! Вы будете поражены тем, как преобразится ваш когда-то унылый облупленный подъезд. Кроме того, у вас появится повод искренне гордиться собой и получить восхищение и множество «лайков» от друзей в соцсетях. Шутки шутками, а менять мир к лучшему – крайне приятное и полезное для самооценки занятие. И стейджинг подъезда – один из довольно простых и безотказных способов это сделать.
   Поэтому лучше всего заняться своим подъездом за некоторое время до продажи – чтобы успеть вволю насладиться полученным эффектом. Например – прямо сейчас! Ведь от того, в какой обстановке вы живете, зависит ваше самочувствие, самооценка, ежедневные эмоции и вообще весь ход вашей жизни. Чистый красивый подъезд заметно улучшит качество жизни, ощущения от жилища и очень поможет при последующей продаже или сдаче квартиры в аренду.
   Но даже если вы опомнились за день до показа – не беда! Смело приглашайте рабочих, и пусть начинают. Резкий запах масляной краски перебьет все прочие неприятные запахи. Покупатели отнесутся к этому с пониманием – запах краски и ремонтные работы в подъезде ассоциируются с прогрессом и обновлением, так же как запах хлорки – с чистотой. Иными словами: пусть лучше покупатель увидит «движуху» и бедлам от ремонта, чем унылую «чистоту» обшарпанного подъезда.
   Если же на ремонт подъезда совсем нет времени или вы подозреваете, что эти усилия не окупятся (с учетом небольшой продажной цены вашей квартиры), то есть несколько быстрых и недорогих «полумер»:
   1. Прокрасьте стены от входа в подъезд до вашей квартиры (не меняя первоначальный цвет). Это даже проще, чем отмывать застарелые пятна и «наскальную живопись». Еще один положительный эффект – запах краски перебивает большинство других неприятных запахов.
   2. Купите недорогой темный ковер (можно резиновый) и постелите его около дверей подъезда (с внутренней стороны). Можно использовать для этих целей ваш старый ковер, который вы решили удалить из квартиры в рамках дехламизации. Он будет впитывать уличную грязь с многочисленных сапог и ботинок, что позволит не разносить ее по всему подъезду.
   3. Выкиньте с подоконников многочисленные газеты и листовки, а на их место поставьте горшки с растениями.
   4. Замените разбитые лампочки. Полутемный подъезд может внушить покупателю опасения за безопасность своей семьи.
   5. Уберите весь мусор и окурки и вымойте на лестничной клетке полы.

Есть ли у вас план, мистер Х?

   Нужно ли в рамках предпродажной подготовки квартиры делать перепланировку? В 99,9 % случаев ответ однозначен: нет! Работы по перепланировке (и последующему ремонту) слишком дороги, долги, хлопотны и ни за что не окупятся при продаже. Но, как водится, из любого правила есть исключения.
   Иногда все-таки перепланировка квартиры перед продажей МОЖЕТ стать удачной инвестицией. Такое бывает, если квартира очень удачно расположена (центр города, престижный район), но при этом находится в старом доме – обычно дореволюционной или сталинской постройки. Внешне такой исторический дом выглядит красиво и величественно, но внутри…
   В таких домах можно часто встретить давно устаревшую, некомфортную планировку. Например, всего один санузел на 100–200 кв. м жилья. По современным стандартам это совершенно неприемлемо. Или вход в туалет из кухни, как бывает в некоторых дореволюционных домах. Допустим, вам в свое время это даже понравилось, и вы охотно приобрели необычную квартиру. Но для успешной продажи дорогой квартиры надо ориентироваться на усредненный вкус «усредненного» покупателя, а этот самый усредненный покупатель любит квартиры с разумной, логичной и удобной планировкой.
   Однако перепланировкой-инвестицией должны заниматься только профессионалы – опытный дизайнер и эксперт рынка недвижимости. Если вы являетесь профессиональным инвестором в недвижимость и уверены в своих силах – дерзайте. (Хотя зачем вы тогда читаете эту книгу?) В противном случае перепланировка может стоить вам слишком дорого и принести убытки при продаже. Поэтому лучше обратитесь к профессионалам. Как специалистам удается удачно перепланировать квартиры и продавать с хорошей прибылью – читайте далее в нашей книге.

Мнение эксперта

   Беседа с Аллой Вишневской, управляющим партнером офиса «Университет» холдинга «МИЭЛЬ».
 
   Период застоя и тотального дефицита в СССР оставил нам тяжелое наследие – преимущественно «убитые» квартиры, с обоями под кирпичик и балконами, отделанными вагонкой, что отражало предел возможностей и вкуса их собственников. Всего два десятилетия назад даже понятия «жилье бизнес-класса» не существовало. Красивых квартир, достойных жизни нового российского человека – свободного, энергичного, предприимчивого, способного взять ответственность за свою судьбу в свои руки, а не полагаться на милость «партии и правительства», – на рынке недвижимости можно было по пальцам пересчитать. Да и само слово «дизайнер» вошло в наш лексикон сравнительно недавно. (Хотя сейчас, на мой взгляд, намечается противоположная проблема – опасность девальвации этой профессии, когда, что называется, «каждый суслик – агроном».)
   Наша компания предлагает клиентам редкую услугу – срочную продажу отремонтированных вторичных квартир бизнес-класса с выполненной перепланировкой, дизайнерским ремонтом и отделкой «под ключ».
   Это направление деятельности начало работу в 2006 г.
   Не за один месяц нам удалось научить экспертов искать подходящие квартиры, дизайнеров – сочетать полет воображения и отпущенный на отделочные материалы бюджет, а рабочих – выдавать высочайшее качество ремонта в жесткие сроки. Сегодня все бизнес-процессы уже отрегулированы. Всего за это время было отремонтировано более 10 000 кв. м жилья в самых престижных районах Москвы, продано более 150 квартир. И, разумеется, все работы выполняются в строгом соответствии с законом и согласовываются надлежащим образом в Государственной жилищной инспекции Москвы.
   Как вам удается сделать «индивидуальный дизайн» и при этом угодить большинству потенциальных покупателей?
   Практически все современные тенденции в дизайне объединяет одно: в отремонтированной квартире должно оставаться ощущение пространства и света. Не должно быть чувства замкнутости, желательно уйти от перегрузки деталями. И главное, в любом случае ремонт должен быть исполнен качественно и законно (см. фото № 20 в Иллюстрациях).
   Могу сказать, что в 90 % случаях нам удается нарисовать портрет будущих жильцов квартиры и сделать квартиру под них. Но бывает, что «программа дает сбой». Так, будущими жильцами одной чудесной квартирки в доме на улице Строителей мы представляли молодую пару. Поэтому перепланировали стандартную двушку с отдельной кухней в современную квартиру-студию с одной спальней. Но квартиру приобрела уже взрослая семейная чета, люди советской формации. Они хотели именно эту квартиру, но настаивали на том, чтобы все стены вернулись на свое исходное место. Это было непросто: конфигурация квартиры была сильно изменена, а возведение стен повлекло за собой демонтаж пола, потолка, на котором была выполнена лепнина и т. п. Нашим специалистам пришлось совершить back in the USSR.
   Почему квартиры, готовые к проживанию, продаются быстрее, чем квартиры «под ремонт»?
   Опыт работы позволил нам разрушить два поведенческих стереотипа покупателя:
   1. Ремонт должен отражать индивидуальность собственника, поэтому его непременно надо делать самостоятельно.
   2. Ремонт «своими силами» позволяет существенно сэкономить.
 
   Спрос на готовое для проживания жилье формируют покупатели, которые привыкли экономить время и нервы. А сомнительная экономия денежных средств на самостоятельном ремонте обычно приводит к потере года жизни – именно столько времени обычно уходит на согласование перепланировки, ремонт, отделку и декор квартиры. Как справедливо заметил Уинстон Черчилль, время и деньги большей частью взаимозаменяемы. Это как раз тот случай.
   На сегодня срок экспозиции квартиры «под ключ» не превышает двух месяцев, несмотря на более дорогой ценник.
   Какую прибыль можно получить в результате перепланировки и ремонта дорогих квартир?
   За время работы мы вывели следующую формулу: если стоимость старой квартиры принять за 100 %, то ее стоимость после ремонта увеличивается на 40 %, из которых порядка 25 % – затраты. Таким образом, прибыль – порядка 15 % от начальной цены жилья.
   В качестве примера могу рассказать про квартиру на 4-й Тверской-Ямской общей площадью 72 кв. м, которая была приобретена за $550 000. Изначально это было трехкомнатное жилище со сложной коридорной системой. Полная реконструкция, проведенная по авторскому проекту профессионального дизайнера, совершенно изменила облик квартиры, способствовала более функциональной и комфортной организации жилого пространства. В результате появилась кухня-гостиная, оборудованная мебелью из Италии и набором современной бытовой техники, две спальни, просторная ванная, гостевой санузел, гардеробная.
   Общие затраты (включая проценты по кредиту, взятому для этих целей) составили $150 000. В результате квартиру продали за $800 000, при этом срок экспозиции не превысил полтора месяца.
   Однако любой вид бизнеса связан с разными рисками. Например, подвели поставщики материалов или мебели – получаем простой в работе, сроки затягиваются, увеличиваются платежи по кредитным займам, расходы растут и т. п. И уточню, что мы говорим все-таки о компаниях, которые занимаются хоум-стейджингом профессионально, – не факт, что частный предприниматель или собственник сможет выйти на такой же результат.
   Всегда ли качественный ремонт повышает стоимость квартиры?
   Ремонт и мебель, какими бы дорогими они ни были, не переведут жилье в более высокий класс. Так, ванна за $15 000 в квартире бизнес-класса не сделает такую квартиру элитной и соответственно не повысит ее цену до элитного уровня. Ремонт должен соответствовать классу дома, иначе – это выброшенные на ветер деньги.
   Квартира в обычном панельном доме с евроремонтом будет неликвидна, потому что люди, которые готовы платить хорошие деньги за квартиру с евроремонтом, не станут рассматривать панельные дома. Помимо хорошей квартиры они хотят получить подземный паркинг, огороженную территорию, чистый охраняемый подъезд и т. д.
   Однако адекватная «начинка» квартиры, безусловно, способна увеличить ее ликвидность в рамках своего класса, то есть она может быть продана по более высокой цене и в более короткие сроки.
   Какие планировочные и дизайнерские решения сегодня наиболее популярны у покупателей?
   Среди наиболее популярных «перепланировочных» решений можно выделить следующие:
   – увеличение площади кухни, создание единой зоны кухня-гостиная;
   – совмещение санузла;
   – обустройство гардеробной комнаты.
 
   Если говорить о самом ремонте, то не стоит использовать при ремонте квартиры, предназначенной на продажу, какие-то радикальные решения. Лучше создать интерьер, который может понравиться многим, модный, но при этом элегантный и уютный (см. фото № 21 в Иллюстрациях).
   Лучше всего подойдут светлые пастельные тона – бежевый, серый, светло-зеленый. Придать яркости интерьеру можно при помощи текстиля или картин, которые легко меняются в случае, если они не понравятся покупателю. Нужно стараться планировать и обустраивать пространство так, чтобы оно могло (после несложных и недорогих преобразований) выполнять различные функции.
   Быстрее всего продаются квартиры, рассчитанные на усредненный вкус покупателя. Но порой мы экспериментируем, предлагая неожиданные отделочные решения, хотя понимаем, что такие квартиры могут либо влюбить в себя после первого же просмотра, либо «зависнуть» в продаже, поджидая своего покупателя.
   Для квартир элитного класса обязателен эксклюзивный ремонт с привлечением дизайнеров, использование натуральных отделочных материалов, дорогая эксклюзивная мебель, бытовая техника лучших европейских производителей.
   Для квартир бизнес-класса можно дать следующие рекомендации:
   – В квартирах, имеющих три комнаты и более, необходимы два санузла, один из которых должен быть полноценным (т. е. с ванной или душевой кабиной), а второй – как минимум с унитазом и раковиной.
   – В квартире обязательно должно быть предусмотрено помещение под гардероб (отдельное, либо в виде вместительного шкафа-купе).
   – Общая и спальные зоны должны быть разделены.
   – Кухня может быть совмещена с гостиной (что предпочтительно в небольших квартирах) либо существовать в виде отдельного помещения. Бытовая техника желательна той марки, которая в сознании большинства людей ассоциируется с высоким качеством и надежностью.
   – В сегменте бизнес-класса не обязательно использовать импортную мебель, существует ряд российских производителей, чья продукция вполне конкурентоспособна по качеству и существенно ниже по цене по сравнению с зарубежными аналогами.
 
   Какие интерьерные стили наиболее востребованы сегодня?
   Как известно, мода – ветреная дама, она и изменчива, и склонна повторяться. Когда-то модные вычурность и подчеркнутая роскошь в интерьере, помпезный дворцовый стиль с колоннами, большим количеством золота в интерьере и мраморной сантехникой сегодня могут вызвать только смущенную улыбку. Вот только вряд ли найдется такой модник, который обновляет интерьер своей квартиры, как гардероб, – два раза в год.
   Мы используем в работе разные интерьерные стили, например минималистский и технологичный хай-тек, модные ар-деко и ар-нуво, актуальную во все времена классику. Порой выдерживать всю квартиру в едином стиле – значит делать ее скучной, и здесь на помощь приходит аккуратная эклектика.
   В отделке интерьера сохраняют свою популярность национальные стили, например очень пропорциональный и естественный скандинавский стиль, есть любители восточных традиций – Китая и Японии, и, конечно, очаровательного французского Прованса. Для каждого такого стиля характерны свои отделочные материалы, цветовые решения, мебель, текстиль, свет, аксессуары. Но нужно помнить, что включение национальных элементов в декор однозначно сокращает аудиторию спроса.
   Как правильно организовать освещение в продаваемой квартире?
   Вопрос освещения – неотъемлемый, если не главный в дизайне. Расстановка точек света должна быть привязана к планировке квартиры и расположению мебели, это все звенья одной цепи. Приступая к проектированию, дизайнер видит уже законченный объект. Конечно, в первую очередь важно правильно решить основную функциональную задачу – задачу освещения пространства, но свет также помогает расставить определенные акценты, выделить элементы декора, создать комфорт и передать общее настроение квартиры и идею дизайнера.
   Поэтому сначала решается вопрос, как расположить функциональное освещение, после чего можно переходить к декоративным, фоновым и целевым функциям света. В каждом помещении должны быть и рабочий, и декоративный свет, что дает возможность комбинировать и сочетать разные эффекты (см. фото № 22 в Иллюстрациях). Типы источников света зависят от общей дизайнерской концепции и от особенности и функционального назначения каждой конкретной зоны. Например, основное освещение в столовой должно быть направлено на обеденный стол, поэтому над ним лучше всего устанавливать верхнее освещение. Это может быть потолочный подвесной светильник, регулирующийся по высоте. Гостиные – многофункциональные, большие по площади, здесь можно экспериментировать со светом, сочетая целевое, фоновое и декоративное освещение, что позволяет адаптировать источники света для любых занятий.
   Особенно внимательно нужно относиться к спальне, здесь свет не должен раздражать, а наоборот, быть мягким и успокаивающим. Коридоры обычно представляют собой переходы из одной зоны в другую, поэтому освещение здесь не должно резко отличаться от комнатного, чтобы не болели глаза.
   Какие основные ошибки допускают продавцы дорогих квартир при подготовке жилья к продаже? Какие советы вы могли бы им дать?
   Я бы не рекомендовала собственникам квартир самостоятельно заниматься предпродажной подготовкой, особенно в квартирах – новостройках свободной планировки. Неопытность приводит к тому, что произведенные затраты и усилия оказываются тщетными. Например, возведение межкомнатных перегородок без опыта грамотного зонирования пространства, скорее всего, приведет к тому, что покупатель будет вынужден их снести. Следовательно, наличие перегородок он оценит не как преимущество, а как дорогостоящий недостаток, и будет настаивать на компенсации в виде скидки.
   Главный совет я уже озвучила: затраты на ремонт должны быть соизмеримы с классом жилья. Ключевой фактор, влияющий на класс и стоимость недвижимости, – ее месторасположение. Квартира, расположенная в панельной девятиэтажке недалеко от конечной станции метро, есть и будет квартирой экономкласса. В данном случае установка дорогой сантехники, скорее всего, останется незамеченной потенциальными покупателями и никак не повлияет на стоимость продажи. И, наконец, реально повысить стоимость квартиры может только современный, качественный и свежий ремонт.