Страница:
При планировании следует:
• просчитать расходы на различные разрешения и сертификацию и полученную сумму увеличить вчетверо – такова вероятность превышения реальных расходов;
• помнить о “раскрутке” – в первые месяцы заказов будет значительно меньше расчетного объема, и это обязательно нужно учитывать в бизнес-плане.
Необходимая документация
Выбор участка земли – это работа специалиста, который будет участвовать в проектировании и строительстве. Он проанализирует, способен ли этот участок вынести нагрузку, которую на него будет оказывать техцентр и подходит ли этот участок для него или нет. Если подходит, специалист набросает эскиз плана местности, участка с “красной линией”, имеющихся коммуникаций, варианты их использования, оценит затраты по подключению к ним.
Для технического задания и проектирования необходимы следующие документы:
♦ план застройки, т. е. официальная карта земельного участка, как правило, в масштабе 1: 500 или 1: 1000;
♦ фотографии участка и прилегающей к нему местности, на которых видны окрестная застройка, границы участка, его соединение с дорогами, въезд на участок и, возможно, высотное зонирование местности с отмеченными горизонталями;
♦ если участок неровный, нужны данные по высотному зонированию местности;
♦ планы соединения участка с инфраструктурой данной местности (фактическое состояние);
♦ данные плана застройки, границы участка, использование и т. д.;
♦ соединение с сетью дорог общего пользования, въезд на участок и выезд из него и т. д.;
♦ отвод воды с участка, его канализирование и высотная съемка;
♦ подвод питьевой воды;
♦ трубопровод для подвода газа;
♦ магистральный разводящий трубопровод для отопления.
Эти сведения необходимы для выявления пространственных
возможностей территории и вместимости отдельных зданий.
Для выяснения и оценки условий для строительства техцентра понадобятся следующие документы:
♦ свидетельство о владении землей и карта земельного участка;
♦ согласование места размещения предприятия и регулирующие условия для строительства (заключение соответствующего ведомства);
♦ заключение инспекции по безопасности дорожного движения о конкретном участке с точки зрения безопасности въезда/выезда для движения на прилегающих улицах;
♦ заключение соответствующих ведомств о размещении инженерных сетей (официально засвидетельствованное нанесение санитарно-защитных зон в ситуационный план – разводящие водопроводные линии, электрические сети, газопроводы, линии дальней связи);
♦ заключение экологической экспертизы с точки зрения охраны окружающей среды;
♦ в случае реконструкции или достройки – действующие планы имеющихся объектов.
Цикл проектных работ включает:
1. Подготовка градостроительного обоснования для прохождения регламентной комиссии Комитета по архитектуре. Это:
♦ варианты решения фасада, цветовые решения;
♦ пояснительная записка;
♦ посадка здания;
♦ ситуационный план;
♦ фотомонтаж, перспектива, аксонометрия, фасады в осях, планировки.
2. Техническое сопровождение получения исходно-разрешительной документации.
3. Рабочий проект (утверждаемая часть) включает:
♦ архитектурный раздел;
♦ конструкторский раздел (КЖ, КМ);
♦ технологический раздел;
♦ OB, ЭС, ВК;
♦ спецразделы (ГОЧС, ГИБДД, охрана окружающей среды).
4. Конструкторская документация.
Чтобы ускорить процесс подготовки документов, проектностроительная фирма берет на себя работу по согласованию этапов проектирования в соответствующих инстанциях, при желании заказчик может проводить согласования и сам.
Проектировщики разрабатывают полный пакет проектной документации на строительство автотехцентра в соответствии с отраслевыми технологическими требованиями, строительными нормами и правилами, противопожарными, санитарными, экологическими и другими требованиями, обеспечивающими прохождение государственной экспертизы и получение разрешения на строительство[10]. Объем проектной документации определяется соответствующей инструкцией и включает следующие тома проектной документации:
♦ общая пояснительная записка;
♦ генеральный план;
♦ технологические решения;
♦ организация и условия труда работников;
♦ управление производством и предприятием;
♦ архитектурно-строительные решения;
♦ инженерное оборудование, сети и системы;
♦ организация строительства;
♦ охрана окружающей среды;
♦ инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
♦ мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
♦ сметная документация;
♦ эффективность инвестиций.
“Технологические решения” определяют:
♦ предварительный состав производственных зон, цехов, участков и примерное количество рабочих постов;
♦ основные нагрузки на электро– и водопотребление и водоотведение, выбросы в общеобменную вентиляцию;
♦ расчет штатной и явочной численности производственного, вспомогательного и административного персонала;
♦ варианты компоновочных решений с основными техническими показателями, различными схемами технологического процесса и составом основного технологического оборудования.
Основные проектные решения согласовываются с разработчиками смежных разделов проекта и утверждаются заказчиком как основа для последующих этапов проектирования. Затем разрабатывается детальная расстановка технологического оборудования и рабочих постов, составляется спецификация основного технологического оборудования.
“Технологические решения” также формируют задания на разработку смежных разделов проекта:
♦ архитектурно-строительного раздела;
♦ раздела “Водопровод и канализация”;
♦ раздела “Отопление и вентиляция”;
♦ электротехнического раздела;
♦ раздела автоматизации технологических процессов;
♦ раздела пожарной безопасности;
♦ раздела “Охрана окружающей среды”.
Каждое из перечисленных заданий включает подразделы. Например, раздел “Охрана окружающей среды” включает следующие подразделы:
♦ режим работы и назначение предприятия;
♦ краткое описание технологического процесса (с описанием характера выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от каждого источника загрязнения);
♦ характеристика технологического оборудования предприятия (модель оборудования/операции; время работы в час/ год);
♦ валовые выбросы загрязняющих веществ от производственных процессов и рейсирования автомобилей;
♦ промотходы.
Исходные данные для разработки подраздела “Промотходы”.
♦ отработанные моторные масла;
♦ отработанные трансмиссионные масла;
♦ отработанные специальные масла;
♦ замасленная обтирочная ветошь от обслуживания автомобилей;
♦ лом черных металлов от замены агрегатов автомобилей;
♦ лом цветных металлов от замены агрегатов автомобилей;
♦ изношенные шины и автомобильные камеры автомобилей;
♦ отходы пластмассовых материалов (фурнитура, тара) и полиэтилена;
♦ макулатура;
♦ отходы лакокрасочных материалов;
♦ отходы резинотехнических материалов, образующиеся при проведении вулканизационных работ для автомобилей;
♦ отходы деревянной тары, образующиеся при проведении работ для автомобилей.
Проектировщики осуществляют полную поддержку прохождения экспертизы проекта, авторский надзор за ходом строительства.
Проектировщики проводят для проектируемых предприятий расчеты, согласованные с экспертными и надзирающими органами по следующим разделам:
♦ обмерочные работы;
♦ расчет выбросов вредных веществ от передвижения автомобилей и проведения рабочих процессов на производственных участках (в том числе лакокрасочных), стоянках и территории;
♦ расчет водопотребления, водоотведения и состава сточных вод;
♦ расчет явочной и штатной численности персонала;
♦ расчет потребности в электроэнергии и данных для определения тепловыделений;
♦ расчет потребности в сжатом воздухе и разработка схем пневмомагистралей;
♦ расчет производственной программы предприятия;
♦ расчет потребного количества мест хранения автомобилей;
♦ расчет траекторий перемещения любых типов автомобилей;
♦ расчет категории помещений по взрыво– и пожароопасности.
Перечень документации, необходимой для строительства техцентра в Москве:
1. Исходная и разрешительная документация.
1.1. Градостроительное задание:
1.2. Заключение по условиям проектирования.
1.3. Заключение по обследованию объекта недвижимости.
1.4. Заключение ЦГСЭН (Центральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор).
1.5. Заключение МЛТПО (Московское лесопарковое территориально-производственное объединение) “Мослесопарк”.
1.6. Заключение Москомприроды (Московский городской комитет охраны окружающей среды и природных ресурсов).
1.7. Заключение УГПС (Управление государственной противопожарной службы).
1.8. Заключение Москомимущества (Комитет по управлению имуществом).
1.9. Заключение Москомзема (Московский земельный комитет).
1.10. Заключение ГО и ЧС (Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г. Москвы).
1.11. Согласование с ФСО РФ (Федеральная служба охраны РФ).
1.12. Выписка из протокола заседания комиссии по вопросам земельных отношений в административном округе г. Москвы (о подготовке материалов исходно-разрешительной документации (ИРД).
1.13. Заявка на выдачу градостроительного заключения в АО г. Москвы.
1.14. Заключение по инженерному обеспечению объекта (адрес, характеристика объекта и расчетно-инженерные нагрузки).
1.15. Выписка из протокола заседания комиссии по вопросам земельных отношений в административном округе г. Москвы.
1.16. Эскизный проект (готовит НТЦ “Конструктор-Сервис”), согласованный с вышеперечисленными организациями.
1.17. Заключение Мосгорэкспертизы на эскизный проект.
1.18. Стройгенплан (архитектор, УГПС, ЦГСЭН, РО и ЧС, Мосгортрест).
1.19. Разрешение Архстройнадзора (ИГАСН) выдается по заключению Мосгорэкспертизы и стройгенплана и подписки прораба и технадзора.
1.20. Получение ордера в АТИ.
Документация, необходимая для сдачи в эксплуатацию
Перечень документации, необходимой для сдачи в эксплуатацию объектов нового строительства или реконструкции:
1. Устав предприятия и свидетельство о его регистрации.
2. Правоустанавливающие документы на землю, здания или сооружения.
3. Рабочий проект, утвержденный и согласованный в установленном порядке.
4. Лицензии строительной, подрядной и проектной организации.
5. Исполнительная документация на выполненные работы (скрытые в том числе) – чертежи, акты, договоры.
6. Заключение (сводное) органа государственной экспертизы.
7. Акт разрешенного использования участка (ИРД).
8. Разрешение на строительство (реконструкцию) МКА.
9. Разрешение на производство строительно-монтажных работ ИГАСН.
10. Заключение СЭС о соответствии санитарным правилам представляющих потенциальную опасность для здоровья человека видов деятельности работ и услуг – срок действия год.
11. Заключение Пожнадзора о соответствии противопожарным правилам и нормам, представляющих потенциальную опасность для здоровья человека видов деятельности, работ и услуг – срок действия год.
12. Сертификаты на оборудование (бессрочно) и акт поверки (испытаний) оборудования – ежегодно.
13. Разрешение на выброс загрязняющих веществ в атмосферу – срок действия разрешения до 5 лет.
14. Разрешение на размещение и хранение отходов – продлевается.
15. Договоры на вывоз и утилизацию отходов с лицензированной организацией (в том числе опасных видов – ртутьсодержащих ламп при их использовании) – срок действия договора 1 год.
16. Оформленная надлежащим образом информационная доска потребителя согласно ППМ № 290 от 11 апреля 2001 г.
17. Если имеется мойка, в обязательном порядке договор с ГУП “Мосводосток”.
18. Договор на отпуск электроэнергии с Энергосбытом.
19. Договор с ГУП “Мосводоканал”.
20. Письмо заказчика.
21. Документация по технике безопасности и охране труда (инструкции, журналы). Журнал учета ремонта и ТО оборудования и испытаний ГПМ. Приказ о назначении ответственного за технику безопасности (ТБ) и пункт безопасности (ПБ).
22. Приказ о назначении ответственного за выполняемые работы по техническому обслуживанию и ремонту (ТО и Р).
23. Свидетельство о профпригодности руководителя (копия диплома или трудовой книжки).
24. Сертификат соответствия стандартам (с приложением). Если документация в порядке, тогда назначается комиссия,
ее состав и время проведения осмотра, составляется акт государственной комиссии о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию, который утверждается префектурой – выпускается распоряжение префекта об утверждении этого акта и только затем по заявке заказчика выходит распоряжение префекта о вводе объекта в эксплуатацию. Настоящие требования и порядок регламентированы соответствующими правовыми актами, нормами, положениями и правилами.
Структура ТЭО создания автосервисного центра
РЕЗЮМЕ
Цель документа
Общие показатели проекта
Участники проекта
ОПИСАНИЕ РЫНКА АВТОСЕРВИСА
Общее состояние и структура рынка
Спрос на автосервис
Специфика автосервисного бизнеса
Специфика работы автомойки
Анализ ценовой политики на рынке
ОПИСАНИЕ ПРОЕКТИРУЕМОГО ОБЪЕКТА
Конкурентная среда
География проектируемого объекта
Краткое описание автосервисного центра
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
График строительно-монтажных работ
Комплектование центра оборудованием
ОЦЕНКА РИСКОВ
Риски инвестиционного проекта
Вопросы страхования рисков
ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
Расходы и доходы проекта
Приложения:
Типовые расценки на услуги автосервисов в регионе
География проектируемого центра
Статистика по населению, проживающему в районе
Поэтажные планы автосервиса
Генеральный план
Прогнозный график строительства объекта
Риски инвестиционного проекта
Общие требования
Учитываемые факторы
Территория
• просчитать расходы на различные разрешения и сертификацию и полученную сумму увеличить вчетверо – такова вероятность превышения реальных расходов;
• помнить о “раскрутке” – в первые месяцы заказов будет значительно меньше расчетного объема, и это обязательно нужно учитывать в бизнес-плане.
Необходимая документация
Выбор участка земли – это работа специалиста, который будет участвовать в проектировании и строительстве. Он проанализирует, способен ли этот участок вынести нагрузку, которую на него будет оказывать техцентр и подходит ли этот участок для него или нет. Если подходит, специалист набросает эскиз плана местности, участка с “красной линией”, имеющихся коммуникаций, варианты их использования, оценит затраты по подключению к ним.
Для технического задания и проектирования необходимы следующие документы:
♦ план застройки, т. е. официальная карта земельного участка, как правило, в масштабе 1: 500 или 1: 1000;
♦ фотографии участка и прилегающей к нему местности, на которых видны окрестная застройка, границы участка, его соединение с дорогами, въезд на участок и, возможно, высотное зонирование местности с отмеченными горизонталями;
♦ если участок неровный, нужны данные по высотному зонированию местности;
♦ планы соединения участка с инфраструктурой данной местности (фактическое состояние);
♦ данные плана застройки, границы участка, использование и т. д.;
♦ соединение с сетью дорог общего пользования, въезд на участок и выезд из него и т. д.;
♦ отвод воды с участка, его канализирование и высотная съемка;
♦ подвод питьевой воды;
♦ трубопровод для подвода газа;
♦ магистральный разводящий трубопровод для отопления.
Эти сведения необходимы для выявления пространственных
возможностей территории и вместимости отдельных зданий.
Для выяснения и оценки условий для строительства техцентра понадобятся следующие документы:
♦ свидетельство о владении землей и карта земельного участка;
♦ согласование места размещения предприятия и регулирующие условия для строительства (заключение соответствующего ведомства);
♦ заключение инспекции по безопасности дорожного движения о конкретном участке с точки зрения безопасности въезда/выезда для движения на прилегающих улицах;
♦ заключение соответствующих ведомств о размещении инженерных сетей (официально засвидетельствованное нанесение санитарно-защитных зон в ситуационный план – разводящие водопроводные линии, электрические сети, газопроводы, линии дальней связи);
♦ заключение экологической экспертизы с точки зрения охраны окружающей среды;
♦ в случае реконструкции или достройки – действующие планы имеющихся объектов.
Цикл проектных работ включает:
1. Подготовка градостроительного обоснования для прохождения регламентной комиссии Комитета по архитектуре. Это:
♦ варианты решения фасада, цветовые решения;
♦ пояснительная записка;
♦ посадка здания;
♦ ситуационный план;
♦ фотомонтаж, перспектива, аксонометрия, фасады в осях, планировки.
2. Техническое сопровождение получения исходно-разрешительной документации.
3. Рабочий проект (утверждаемая часть) включает:
♦ архитектурный раздел;
♦ конструкторский раздел (КЖ, КМ);
♦ технологический раздел;
♦ OB, ЭС, ВК;
♦ спецразделы (ГОЧС, ГИБДД, охрана окружающей среды).
4. Конструкторская документация.
Чтобы ускорить процесс подготовки документов, проектностроительная фирма берет на себя работу по согласованию этапов проектирования в соответствующих инстанциях, при желании заказчик может проводить согласования и сам.
Проектировщики разрабатывают полный пакет проектной документации на строительство автотехцентра в соответствии с отраслевыми технологическими требованиями, строительными нормами и правилами, противопожарными, санитарными, экологическими и другими требованиями, обеспечивающими прохождение государственной экспертизы и получение разрешения на строительство[10]. Объем проектной документации определяется соответствующей инструкцией и включает следующие тома проектной документации:
♦ общая пояснительная записка;
♦ генеральный план;
♦ технологические решения;
♦ организация и условия труда работников;
♦ управление производством и предприятием;
♦ архитектурно-строительные решения;
♦ инженерное оборудование, сети и системы;
♦ организация строительства;
♦ охрана окружающей среды;
♦ инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
♦ мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
♦ сметная документация;
♦ эффективность инвестиций.
“Технологические решения” определяют:
♦ предварительный состав производственных зон, цехов, участков и примерное количество рабочих постов;
♦ основные нагрузки на электро– и водопотребление и водоотведение, выбросы в общеобменную вентиляцию;
♦ расчет штатной и явочной численности производственного, вспомогательного и административного персонала;
♦ варианты компоновочных решений с основными техническими показателями, различными схемами технологического процесса и составом основного технологического оборудования.
Основные проектные решения согласовываются с разработчиками смежных разделов проекта и утверждаются заказчиком как основа для последующих этапов проектирования. Затем разрабатывается детальная расстановка технологического оборудования и рабочих постов, составляется спецификация основного технологического оборудования.
“Технологические решения” также формируют задания на разработку смежных разделов проекта:
♦ архитектурно-строительного раздела;
♦ раздела “Водопровод и канализация”;
♦ раздела “Отопление и вентиляция”;
♦ электротехнического раздела;
♦ раздела автоматизации технологических процессов;
♦ раздела пожарной безопасности;
♦ раздела “Охрана окружающей среды”.
Каждое из перечисленных заданий включает подразделы. Например, раздел “Охрана окружающей среды” включает следующие подразделы:
♦ режим работы и назначение предприятия;
♦ краткое описание технологического процесса (с описанием характера выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от каждого источника загрязнения);
♦ характеристика технологического оборудования предприятия (модель оборудования/операции; время работы в час/ год);
♦ валовые выбросы загрязняющих веществ от производственных процессов и рейсирования автомобилей;
♦ промотходы.
Исходные данные для разработки подраздела “Промотходы”.
♦ отработанные моторные масла;
♦ отработанные трансмиссионные масла;
♦ отработанные специальные масла;
♦ замасленная обтирочная ветошь от обслуживания автомобилей;
♦ лом черных металлов от замены агрегатов автомобилей;
♦ лом цветных металлов от замены агрегатов автомобилей;
♦ изношенные шины и автомобильные камеры автомобилей;
♦ отходы пластмассовых материалов (фурнитура, тара) и полиэтилена;
♦ макулатура;
♦ отходы лакокрасочных материалов;
♦ отходы резинотехнических материалов, образующиеся при проведении вулканизационных работ для автомобилей;
♦ отходы деревянной тары, образующиеся при проведении работ для автомобилей.
Проектировщики осуществляют полную поддержку прохождения экспертизы проекта, авторский надзор за ходом строительства.
Проектировщики проводят для проектируемых предприятий расчеты, согласованные с экспертными и надзирающими органами по следующим разделам:
♦ обмерочные работы;
♦ расчет выбросов вредных веществ от передвижения автомобилей и проведения рабочих процессов на производственных участках (в том числе лакокрасочных), стоянках и территории;
♦ расчет водопотребления, водоотведения и состава сточных вод;
♦ расчет явочной и штатной численности персонала;
♦ расчет потребности в электроэнергии и данных для определения тепловыделений;
♦ расчет потребности в сжатом воздухе и разработка схем пневмомагистралей;
♦ расчет производственной программы предприятия;
♦ расчет потребного количества мест хранения автомобилей;
♦ расчет траекторий перемещения любых типов автомобилей;
♦ расчет категории помещений по взрыво– и пожароопасности.
Перечень документации, необходимой для строительства техцентра в Москве:
1. Исходная и разрешительная документация.
1.1. Градостроительное задание:
1.2. Заключение по условиям проектирования.
1.3. Заключение по обследованию объекта недвижимости.
1.4. Заключение ЦГСЭН (Центральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор).
1.5. Заключение МЛТПО (Московское лесопарковое территориально-производственное объединение) “Мослесопарк”.
1.6. Заключение Москомприроды (Московский городской комитет охраны окружающей среды и природных ресурсов).
1.7. Заключение УГПС (Управление государственной противопожарной службы).
1.8. Заключение Москомимущества (Комитет по управлению имуществом).
1.9. Заключение Москомзема (Московский земельный комитет).
1.10. Заключение ГО и ЧС (Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г. Москвы).
1.11. Согласование с ФСО РФ (Федеральная служба охраны РФ).
1.12. Выписка из протокола заседания комиссии по вопросам земельных отношений в административном округе г. Москвы (о подготовке материалов исходно-разрешительной документации (ИРД).
1.13. Заявка на выдачу градостроительного заключения в АО г. Москвы.
1.14. Заключение по инженерному обеспечению объекта (адрес, характеристика объекта и расчетно-инженерные нагрузки).
1.15. Выписка из протокола заседания комиссии по вопросам земельных отношений в административном округе г. Москвы.
1.16. Эскизный проект (готовит НТЦ “Конструктор-Сервис”), согласованный с вышеперечисленными организациями.
1.17. Заключение Мосгорэкспертизы на эскизный проект.
1.18. Стройгенплан (архитектор, УГПС, ЦГСЭН, РО и ЧС, Мосгортрест).
1.19. Разрешение Архстройнадзора (ИГАСН) выдается по заключению Мосгорэкспертизы и стройгенплана и подписки прораба и технадзора.
1.20. Получение ордера в АТИ.
Документация, необходимая для сдачи в эксплуатацию
Перечень документации, необходимой для сдачи в эксплуатацию объектов нового строительства или реконструкции:
1. Устав предприятия и свидетельство о его регистрации.
2. Правоустанавливающие документы на землю, здания или сооружения.
3. Рабочий проект, утвержденный и согласованный в установленном порядке.
4. Лицензии строительной, подрядной и проектной организации.
5. Исполнительная документация на выполненные работы (скрытые в том числе) – чертежи, акты, договоры.
6. Заключение (сводное) органа государственной экспертизы.
7. Акт разрешенного использования участка (ИРД).
8. Разрешение на строительство (реконструкцию) МКА.
9. Разрешение на производство строительно-монтажных работ ИГАСН.
10. Заключение СЭС о соответствии санитарным правилам представляющих потенциальную опасность для здоровья человека видов деятельности работ и услуг – срок действия год.
11. Заключение Пожнадзора о соответствии противопожарным правилам и нормам, представляющих потенциальную опасность для здоровья человека видов деятельности, работ и услуг – срок действия год.
12. Сертификаты на оборудование (бессрочно) и акт поверки (испытаний) оборудования – ежегодно.
13. Разрешение на выброс загрязняющих веществ в атмосферу – срок действия разрешения до 5 лет.
14. Разрешение на размещение и хранение отходов – продлевается.
15. Договоры на вывоз и утилизацию отходов с лицензированной организацией (в том числе опасных видов – ртутьсодержащих ламп при их использовании) – срок действия договора 1 год.
16. Оформленная надлежащим образом информационная доска потребителя согласно ППМ № 290 от 11 апреля 2001 г.
17. Если имеется мойка, в обязательном порядке договор с ГУП “Мосводосток”.
18. Договор на отпуск электроэнергии с Энергосбытом.
19. Договор с ГУП “Мосводоканал”.
20. Письмо заказчика.
21. Документация по технике безопасности и охране труда (инструкции, журналы). Журнал учета ремонта и ТО оборудования и испытаний ГПМ. Приказ о назначении ответственного за технику безопасности (ТБ) и пункт безопасности (ПБ).
22. Приказ о назначении ответственного за выполняемые работы по техническому обслуживанию и ремонту (ТО и Р).
23. Свидетельство о профпригодности руководителя (копия диплома или трудовой книжки).
24. Сертификат соответствия стандартам (с приложением). Если документация в порядке, тогда назначается комиссия,
ее состав и время проведения осмотра, составляется акт государственной комиссии о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию, который утверждается префектурой – выпускается распоряжение префекта об утверждении этого акта и только затем по заявке заказчика выходит распоряжение префекта о вводе объекта в эксплуатацию. Настоящие требования и порядок регламентированы соответствующими правовыми актами, нормами, положениями и правилами.
Структура ТЭО создания автосервисного центра
РЕЗЮМЕ
Цель документа
Общие показатели проекта
Участники проекта
ОПИСАНИЕ РЫНКА АВТОСЕРВИСА
Общее состояние и структура рынка
Спрос на автосервис
Специфика автосервисного бизнеса
Специфика работы автомойки
Анализ ценовой политики на рынке
ОПИСАНИЕ ПРОЕКТИРУЕМОГО ОБЪЕКТА
Конкурентная среда
География проектируемого объекта
Краткое описание автосервисного центра
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
График строительно-монтажных работ
Комплектование центра оборудованием
ОЦЕНКА РИСКОВ
Риски инвестиционного проекта
Вопросы страхования рисков
ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
Расходы и доходы проекта
Приложения:
Типовые расценки на услуги автосервисов в регионе
География проектируемого центра
Статистика по населению, проживающему в районе
Поэтажные планы автосервиса
Генеральный план
Прогнозный график строительства объекта
Риски инвестиционного проекта
Общие требования
Учитываемые факторы
Техцентр должен производить благоприятное впечатление на клиентов.
Рынок автосервиса расширяется с каждым днем и потребители уже могут выбирать между сервисными станциями.
Впервые прибывший клиент оценивает прежде всего удобство подъезда, наличие четко обозначенной указателями стоянки и ее минимальную удаленность от приемной зоны техцентра. Чистота, обозримость и некоторый шик уже на подходе к предприятию обычно отмечаются клиентами.
Оказавшись в приемной зоне, клиент уже чувствует доброжелательность или некомфортную атмосферу.
При проектировании новых помещений для техцентров уделяется достаточно времени для исчерпывающих исследований, так как такое проектирование и строительство для большинства фирм случается раз в жизни. Неудачные конструктивные, архитектурные и оформительские решения могут иметь длительные негативные последствия.
При проектировании необходимо учитывать, что компоновка техцентра должна предусматривать идеальную приспособленность к функционированию, экономическую окупаемость капиталовложений, удовлетворение требований заказчиков.
Приспособленность к функционированию подразумевает выполнение работ в надлежащих помещениях.
Ориентация на заказчика означает, что помещения и их оборудование должны:
• производить на заказчика благоприятное впечатление;
• быть “светлыми и воздушными”;
• привлекать заказчиков, вызывая у них желание снова их посетить.
При архитектурной реализации этих целей нужно учитывать следующие обстоятельства:
• застройку города и окрестностей;
• наилучшее выполнение эксплуатационных функций;
• общую компоновку и архитектурное решение интерьера;
• строительные нормативы, установленные для данной местности в согласованном плане районной планировки;
• расходы на строительство и рациональность эксплуатации, включая экономическую окупаемость капиталовложений;
• размещение элементов идентификации фирмы;
• установленные законом требования по охране окружающей среды.
Привлекательные здания, интерьер, удобные рабочие места, комфортные социальные помещения – это весьма ценные “основные средства”, серьезные факторы для привлечения кадров и клиентов. Хорошие помещения и энергичная маркетинговая политика способствуют успешному бизнесу.
Помещения должны рассматриваться с точки зрения и заказчиков, и служащих, и управленцев.
Многие выбирают техцентр из-за более удобного расположения. Идеальное расположение сервиса, по мнению клиентов – либо близко от их дома, либо от работы. Важно, чтобы общественным транспортом можно было легко добраться от него домой и до него за получением отремонтированной машины. Возле крупных торговых центров сервисные мастерские удобны для таких работ, которые можно выполнить, пока клиент ходит за многочисленными покупками, т. е. в течение 1–2 часов.
Заказчикам нужно, чтобы здание было удобно расположено, легко доступно для въезда с улицы и выезда, имело легкий доступ в демзал, к приемщику сервисной службы, к прилавку, торгующему запасными частями, к кассе, имело комфортабельный зал ожидания, бар или кафе.
Сотрудникам требуется комфортное окружение, где они могли бы с удовольствием работать. Из каждого подразделения должно быть легко попасть в другое, чтобы работа шла в тесном сотрудничестве.
Управленцам необходимы помещения, из которых можно наблюдать и контролировать производственные операции.
Размеры здания и помещений определяются с учетом прогнозируемых масштабов деятельности каждой службы. Учитываются следующие составляющие проекта[11]:
• парк машин в районе деятельности;
• требуемое количество постов для общего обслуживания и ремонта может быть рассчитано по приведенной далее методике;
• количество мест в кузовном и красильном цехе выбирается с учетом оценки потребностей бизнеса;
• количество производственных рабочих таких как механики, электрики, жестянщики, маляры и помощники, определяется по приведенной далее методике и уточняется в зависимости от обстоятельств бизнеса;
• количество непроизводственного персонала, как, например, управляющие, бригадиры, приемщики, диспетчеры, клерки, разнорабочие выбирается также в зависимости от обстоятельств и количества производственного персонала;
• необходимые помещения: зал ожидания, офис, подсобные помещения и помещения для персонала, подсобные помещения (зарядной, компрессорной, ремонт агрегатов, осмотра машин и т. п.), помещения для служащих – раздевалка, туалеты, душевая, зал для обедов и т. д.;
• территория незастроенная для новых и подержанных машин, паркинга для машин служащих и клиентов, демонстрационный открытый участок, резерв для маневров при въезде и выезде;
• резерв территории для развития.
Например, компания Bosch рекомендует следующие размеры зданий:
• Малый сервис: мастерская от 10x15 м; полезная площадь (магазин, приемка, комната отдыха, склад, вспомогательные помещения) от 5x25 м.
Общая площадь: 250 м2. Допускается меньшая площадь, но с обязательным наличием двух (для сервиса с гарантией – четырех) рабочих мест (постов – 3,75x5,0 м) для а/м.
Средний сервис: мастерская от 12,5x15 м; полезная площадь от 7,5x25 м. Общая площадь – 375 м2.
Крупный сервис: мастерская от 10x30 м; полезная площадь от 20x22,5 м. Общая площадь – 750 м2.
При проектировании учитываются перспективы развития в течение 10 лет.
Рынок автосервиса расширяется с каждым днем и потребители уже могут выбирать между сервисными станциями.
Впервые прибывший клиент оценивает прежде всего удобство подъезда, наличие четко обозначенной указателями стоянки и ее минимальную удаленность от приемной зоны техцентра. Чистота, обозримость и некоторый шик уже на подходе к предприятию обычно отмечаются клиентами.
Оказавшись в приемной зоне, клиент уже чувствует доброжелательность или некомфортную атмосферу.
При проектировании новых помещений для техцентров уделяется достаточно времени для исчерпывающих исследований, так как такое проектирование и строительство для большинства фирм случается раз в жизни. Неудачные конструктивные, архитектурные и оформительские решения могут иметь длительные негативные последствия.
При проектировании необходимо учитывать, что компоновка техцентра должна предусматривать идеальную приспособленность к функционированию, экономическую окупаемость капиталовложений, удовлетворение требований заказчиков.
Приспособленность к функционированию подразумевает выполнение работ в надлежащих помещениях.
Ориентация на заказчика означает, что помещения и их оборудование должны:
• производить на заказчика благоприятное впечатление;
• быть “светлыми и воздушными”;
• привлекать заказчиков, вызывая у них желание снова их посетить.
При архитектурной реализации этих целей нужно учитывать следующие обстоятельства:
• застройку города и окрестностей;
• наилучшее выполнение эксплуатационных функций;
• общую компоновку и архитектурное решение интерьера;
• строительные нормативы, установленные для данной местности в согласованном плане районной планировки;
• расходы на строительство и рациональность эксплуатации, включая экономическую окупаемость капиталовложений;
• размещение элементов идентификации фирмы;
• установленные законом требования по охране окружающей среды.
Привлекательные здания, интерьер, удобные рабочие места, комфортные социальные помещения – это весьма ценные “основные средства”, серьезные факторы для привлечения кадров и клиентов. Хорошие помещения и энергичная маркетинговая политика способствуют успешному бизнесу.
Помещения должны рассматриваться с точки зрения и заказчиков, и служащих, и управленцев.
Многие выбирают техцентр из-за более удобного расположения. Идеальное расположение сервиса, по мнению клиентов – либо близко от их дома, либо от работы. Важно, чтобы общественным транспортом можно было легко добраться от него домой и до него за получением отремонтированной машины. Возле крупных торговых центров сервисные мастерские удобны для таких работ, которые можно выполнить, пока клиент ходит за многочисленными покупками, т. е. в течение 1–2 часов.
Заказчикам нужно, чтобы здание было удобно расположено, легко доступно для въезда с улицы и выезда, имело легкий доступ в демзал, к приемщику сервисной службы, к прилавку, торгующему запасными частями, к кассе, имело комфортабельный зал ожидания, бар или кафе.
Сотрудникам требуется комфортное окружение, где они могли бы с удовольствием работать. Из каждого подразделения должно быть легко попасть в другое, чтобы работа шла в тесном сотрудничестве.
Управленцам необходимы помещения, из которых можно наблюдать и контролировать производственные операции.
Размеры здания и помещений определяются с учетом прогнозируемых масштабов деятельности каждой службы. Учитываются следующие составляющие проекта[11]:
• парк машин в районе деятельности;
• требуемое количество постов для общего обслуживания и ремонта может быть рассчитано по приведенной далее методике;
• количество мест в кузовном и красильном цехе выбирается с учетом оценки потребностей бизнеса;
• количество производственных рабочих таких как механики, электрики, жестянщики, маляры и помощники, определяется по приведенной далее методике и уточняется в зависимости от обстоятельств бизнеса;
• количество непроизводственного персонала, как, например, управляющие, бригадиры, приемщики, диспетчеры, клерки, разнорабочие выбирается также в зависимости от обстоятельств и количества производственного персонала;
• необходимые помещения: зал ожидания, офис, подсобные помещения и помещения для персонала, подсобные помещения (зарядной, компрессорной, ремонт агрегатов, осмотра машин и т. п.), помещения для служащих – раздевалка, туалеты, душевая, зал для обедов и т. д.;
• территория незастроенная для новых и подержанных машин, паркинга для машин служащих и клиентов, демонстрационный открытый участок, резерв для маневров при въезде и выезде;
• резерв территории для развития.
Например, компания Bosch рекомендует следующие размеры зданий:
• Малый сервис: мастерская от 10x15 м; полезная площадь (магазин, приемка, комната отдыха, склад, вспомогательные помещения) от 5x25 м.
Общая площадь: 250 м2. Допускается меньшая площадь, но с обязательным наличием двух (для сервиса с гарантией – четырех) рабочих мест (постов – 3,75x5,0 м) для а/м.
Средний сервис: мастерская от 12,5x15 м; полезная площадь от 7,5x25 м. Общая площадь – 375 м2.
Крупный сервис: мастерская от 10x30 м; полезная площадь от 20x22,5 м. Общая площадь – 750 м2.
При проектировании учитываются перспективы развития в течение 10 лет.
Территория
Наиболее важным параметром является размер участка – стараются приобретать как можно больший, с учетом перспектив развития бизнеса. Обычные требования – на каждый пост по обслуживанию необходимо 100 м2 всех помещений, 100 м2 территории плюс 100 м2 резервной территории. Размер участка и требования в отношении площади нужно тщательно изучить, ибо эти данные важны для проектирования и инвестиций.
Базой для расчетов в проекте являются показатели сбыта и техобслуживания:
• количество ремонтов в день;
• оборот по продаже запчастей через сервис и магазин в год;
• в том числе продажа запчастей из магазина (в %);
• количество жителей в месте деятельности техцентра.
На основании этих номинальных данных можно подсчитать требуемую площадь для отдельных участков техцентра[12].
Весьма важно оценить перспективы развития для того, чтобы в случае необходимости расширения цехов, имелись достаточные запасные площади.
Общая площадь участка земли, необходимого для строительства, состоит из суммы площадей необходимых подразделений автосервиса. Площадь здания и полезная площадь территории (паркинг, площадь маневрирования автотранспорта, площадь перед въездом-выездом, площадь для особого использования) должны иметь возможность развития.
Рекомендуется отношение 1/5 к 4/5 между площадью здания и свободной территорией. Возможность лучшего экономического развития – у квадратной или прямоугольной форм земельного участка. При этом идеальный размер земельного участка 50x60 м.
Расположение участка влияет в значительной степени на результат коммерческой деятельности. Выбирая земельный участок, нужно иметь в виду следующие критерии.
При выборе места для строительства нового здания для дилерской фирмы учитывают пять основных аспектов – место, условия, конфигурация, размеры, расходы.
Учитывают также:
• различные ограничения, действующие в районе, – на строительство, на копание, на ограждение и т. д.;
• план развития жилого района, торгового района, делового района, план возможных перепланировок участков и т. д.;
• план строительства новых дорог и изменений в регулировании движения потоков транспорта;
• рекомендации фирм по недвижимости, городских проектировщиков и архитекторов, юристов и т. д.
Расстояние от предприятий по обслуживанию грузовых автомобилей и автобусов (от границ их земельных участков) до жилых домов и общественных зданий следует принимать:
• грузовых автомобилей и автобусов городского транспорта – 100 м;
• легковых автомобилей, кроме автомобилей, принадлежащих гражданам, и автобусов – 50 м.
Техцентру должна быть легко доступна вся инфраструктура – электро-, водо-, теплоснабжение, канализация, телефон, общественный транспорт и т. д.
Желательно, чтобы автоцентр находился вблизи от оживленного места – торгового центра, магазина или автозаправочной станции. Такое расположение наиболее удобно для обслуживания клиентов. Преимущества в расположении положительно сказываются на бизнесе.
Доступность. Важно, чтобы до техцентра можно было добраться общественным транспортом. Клиентам удобно посещать фирму, если она находится на приемлемом расстоянии, или вблизи деловых, жилых или торговых районов. Въезд и выезд на территорию сервисного центра должны быть беспрепятственными.
Ценность участка. При выборе участка нужно учитывать его ценность с точки зрения рекламы и ее повышение после строительства.
Наряду с размером земельного участка важна его конфигурация. Прямоугольные формы участков не только предоставляют хорошие условия их использования, но и являются более подходящими в отношении эксплуатационных издержек.
Соответствие назначению. Особую роль играет удобство земельного участка для строительства. Учитываются следующие критерии:
• участок должен быть защищен от наводнений, землетрясений, оползней, и т. п.;
• участок желательно должен быть на уровне прилегающей дороги;
• участок желателен ровный или с небольшим уклоном (от 1 до 2 %), чтобы не требовалась дорогостоящее перемещение земли при планировке;
• участки на склоне или же неровные участки требуют повышенных сумм на финансирование подготовки территории (подготовительные работы, планировка площади бульдозером, отвоз грунта, подпорные стенки, подземные гаражи и т. д.);
• желательно твердое основание, т. е. уплотненный грунт среднего, даже хорошего качества.
Расходы. В городах часто вообще не бывает земельных участков требуемых размеров, которые пригодны для строительства техцентров, а если имеются, то высокие цены намного увеличивают затраты. При выборе подходящего земельного участка цена играет, конечно, важную роль, однако нельзя забывать о критерии “расположения” и “пригодности” участка.
Весьма важным фактором являются расходы по строительной подготовке. Речь идет, как правило, о расходах по:
Базой для расчетов в проекте являются показатели сбыта и техобслуживания:
• количество ремонтов в день;
• оборот по продаже запчастей через сервис и магазин в год;
• в том числе продажа запчастей из магазина (в %);
• количество жителей в месте деятельности техцентра.
На основании этих номинальных данных можно подсчитать требуемую площадь для отдельных участков техцентра[12].
Весьма важно оценить перспективы развития для того, чтобы в случае необходимости расширения цехов, имелись достаточные запасные площади.
Общая площадь участка земли, необходимого для строительства, состоит из суммы площадей необходимых подразделений автосервиса. Площадь здания и полезная площадь территории (паркинг, площадь маневрирования автотранспорта, площадь перед въездом-выездом, площадь для особого использования) должны иметь возможность развития.
Рекомендуется отношение 1/5 к 4/5 между площадью здания и свободной территорией. Возможность лучшего экономического развития – у квадратной или прямоугольной форм земельного участка. При этом идеальный размер земельного участка 50x60 м.
Расположение участка влияет в значительной степени на результат коммерческой деятельности. Выбирая земельный участок, нужно иметь в виду следующие критерии.
При выборе места для строительства нового здания для дилерской фирмы учитывают пять основных аспектов – место, условия, конфигурация, размеры, расходы.
Учитывают также:
• различные ограничения, действующие в районе, – на строительство, на копание, на ограждение и т. д.;
• план развития жилого района, торгового района, делового района, план возможных перепланировок участков и т. д.;
• план строительства новых дорог и изменений в регулировании движения потоков транспорта;
• рекомендации фирм по недвижимости, городских проектировщиков и архитекторов, юристов и т. д.
Расстояние от предприятий по обслуживанию грузовых автомобилей и автобусов (от границ их земельных участков) до жилых домов и общественных зданий следует принимать:
• грузовых автомобилей и автобусов городского транспорта – 100 м;
• легковых автомобилей, кроме автомобилей, принадлежащих гражданам, и автобусов – 50 м.
Техцентру должна быть легко доступна вся инфраструктура – электро-, водо-, теплоснабжение, канализация, телефон, общественный транспорт и т. д.
Желательно, чтобы автоцентр находился вблизи от оживленного места – торгового центра, магазина или автозаправочной станции. Такое расположение наиболее удобно для обслуживания клиентов. Преимущества в расположении положительно сказываются на бизнесе.
Доступность. Важно, чтобы до техцентра можно было добраться общественным транспортом. Клиентам удобно посещать фирму, если она находится на приемлемом расстоянии, или вблизи деловых, жилых или торговых районов. Въезд и выезд на территорию сервисного центра должны быть беспрепятственными.
Ценность участка. При выборе участка нужно учитывать его ценность с точки зрения рекламы и ее повышение после строительства.
Наряду с размером земельного участка важна его конфигурация. Прямоугольные формы участков не только предоставляют хорошие условия их использования, но и являются более подходящими в отношении эксплуатационных издержек.
Соответствие назначению. Особую роль играет удобство земельного участка для строительства. Учитываются следующие критерии:
• участок должен быть защищен от наводнений, землетрясений, оползней, и т. п.;
• участок желательно должен быть на уровне прилегающей дороги;
• участок желателен ровный или с небольшим уклоном (от 1 до 2 %), чтобы не требовалась дорогостоящее перемещение земли при планировке;
• участки на склоне или же неровные участки требуют повышенных сумм на финансирование подготовки территории (подготовительные работы, планировка площади бульдозером, отвоз грунта, подпорные стенки, подземные гаражи и т. д.);
• желательно твердое основание, т. е. уплотненный грунт среднего, даже хорошего качества.
Расходы. В городах часто вообще не бывает земельных участков требуемых размеров, которые пригодны для строительства техцентров, а если имеются, то высокие цены намного увеличивают затраты. При выборе подходящего земельного участка цена играет, конечно, важную роль, однако нельзя забывать о критерии “расположения” и “пригодности” участка.
Весьма важным фактором являются расходы по строительной подготовке. Речь идет, как правило, о расходах по: