Гонгало М.. Настольная книга нотариуса

   Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно распоряжаться собственными доходами, совершать сделки, названные в п. 2 ст. 28 ГК, а также совершать некоторые иные действия, направленные на установление, изменение или прекращение отдельных правоотношений. Однако сделки с недвижимым имуществом не охватываются рамками дееспособности лиц, не достигших совершеннолетия. Указанные лица совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей).
   Гражданским законодательством установлены два случая, когда несовершеннолетние дети приобретают полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия.
   Во-первых, в соответствии со ст. 21 ГК в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
   Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет.
   Во-вторых, в соответствии со ст. 27 ГК несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) занимается предпринимательской деятельностью.
   Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия законных представителей либо при отсутствии такого согласия – по решению суда.
   Несовершеннолетние граждане в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, которые в силу указанных обстоятельств приобрели полную дееспособность, совершают любые сделки, в том числе по отчуждению и приобретению недвижимого имущества, самостоятельно.
   Согласно п. 2 ст. 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если сделка совершается от имени лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны.
   Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.
   Крайне важно при совершении сделок с недвижимостью учитывать требование п. 3 ст. 37 ГК, в соответствии с которым опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе:
   – совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование;
   – представлять подопечного при заключении сделок между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
   Таким образом, сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных. Законные представители вправе только:
   – подарить ребенку имущество, в том числе недвижимое имущество, а также долю в праве общей собственности на имущество;
   – передать ребенку имущество, в том числе недвижимость, в безвозмездное пользование;
   – безвозмездно уступить ребенку свое право (требование).
   С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.
   Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Невозможно в названных случаях также оформление договоров мены между указанными лицами и т.п. К сожалению, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 37 ГК, исключающая возможность различного рода родственных обменов при том или ином участии несовершеннолетних граждан, существенно тормозит оборот на рынке жилья, однако изменить положение можно только путем внесения в упомянутую норму соответствующих изменений.
   Как известно, в действующем законодательстве не имеется единого перечня лиц, относящихся к близким родственникам. Понятие близких родственников содержится в отдельных отраслях права (жилищном, семейном, трудовом, налоговом и др.), причем эти понятия полностью аналогичными не являются. Применительно к названным правоотношениям наиболее целесообразно использовать понятие, содержащееся в ст. 14 СК, – к близким родственникам относятся: родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки. Кроме них, под действие п. 3 ст. 37 ГК подпадают также супруги и их близкие родственники.
   Следует помнить также, что дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до четырнадцати лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК запрещено.
   Особым образом решается вопрос об отчуждении жилых помещений. Согласно п. 4 ст. 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Таким способом защищаются жилищные права несовершеннолетних граждан, как наиболее нуждающихся в обеспечении гарантий этих прав. Названное требование ст. 292 ГК является новеллой в гражданском законодательстве. В соответствии с ранее действовавшим гражданским и семейным законодательством гарантировались только права несовершеннолетних граждан, являющихся собственниками имущества (вещные права). Так, в соответствии со ст. 133 Кодекса о браке и семье РСФСР, действовавшего до 1 марта 1996 г., согласие органов опеки и попечительства требовалось лишь на совершение сделок с имуществом, принадлежащим подопечным (в частности, несовершеннолетним) на праве собственности. Согласие органов опеки в случаях, когда несовершеннолетние дети не являлись собственниками отчуждаемого имущества (в том числе жилых помещений), не требовалось.
   Впервые вопрос о частичной защите жилищных прав несовершеннолетних, не являющихся собственниками отчуждаемых жилых помещений, законодательно решен в августе 1994 г. 11 августа 1994 г. были внесены изменения в ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которым для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками жилых помещений либо членами семьи собственников этих помещений, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. В соответствии с этим при оформлении договоров об отчуждении приватизированных жилых помещений нотариус на основании справки жилищно-эксплуатационной организации (паспортного стола) должен был удостовериться, не проживают ли в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетние дети. Однако до 1995 г. это требование закона распространялось только на те случаи, когда жилое помещение принадлежало отчуждающему его собственнику на основании договора передачи его в собственность (договора приватизации). Целью внесения указанных изменений в Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации было хотя бы частичное исправление ошибок, допущенных на первоначальном этапе приватизации жилья, на котором передача жилых помещений в собственность граждан производилась при согласии лишь совершеннолетних нанимателей жилых помещений. Права детей, являвшихся членами семьи нанимателя жилого помещения, фактически игнорировались, и при невключении несовершеннолетних в число сособственников приватизируемого жилого помещения согласие органов опеки и попечительства на их фактический отказ от реализации права собственности на эти помещения не истребовалось, что повлекло за собой многочисленные факты нарушения права несовершеннолетних.
   Если жилое помещение приобреталось собственником по другим гражданско-правовым основаниям (купля-продажа, мена, дарение, наследование и т.п.), законом до 1995 г. опять-таки защищались только вещные права несовершеннолетних, т.е. права несовершеннолетних как собственников (действовала ст. 133 Кодекса о браке и семье РСФСР), но не требовалось согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок, если несовершеннолетние собственниками жилых помещений не являлись. Лишь с момента введения в действие общей части ГК, т.е. с 1 января 1995 г., отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, стало допустимо только с согласия органа опеки и попечительства.
   В договоре об отчуждении жилых помещений в случаях, если собственниками (членами семьи собственника) жилого помещения являются несовершеннолетние дети, а также граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными, как правило, должна быть сделана ссылка на реквизиты разрешения соответствующих органов.
   Установление факта того, что в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого жилого помещения, как правило, особой сложности не представляет. Для подтверждения состава членов семьи собственника нотариусами истребуется соответствующая справка жилищно-эксплуатационной организации или паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения.
   Несколько сложнее решается вопрос об отчуждении жилых помещений при отдельном проживании детей от родителей или от одного из них. Наличие у собственника отчуждаемого жилого помещения несовершеннолетних детей следует помимо названной справки ЖЭУ устанавливать на основании записей о детях в паспорте собственника, и при выявлении факта проживания несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей необходимо установить его место жительства и обеспеченность жильем. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 20 ГК местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов), учитывая, что права несовершеннолетнего члена семьи собственника отчуждаемого жилого помещения могут быть нарушены, на совершение сделки по отчуждению жилого помещения целесообразно потребовать согласие органов опеки и попечительства и в тех случаях, когда ребенок, являющийся членом семьи собственника жилого помещения, проживает не в отчуждаемом жилом помещении, а отдельно (например, у бабушки). В противном случае сделка по отчуждению жилого помещения может быть признана недействительной. Ни для кого не секрет, что отдельные недостаточно добросовестные родители перед продажей жилого помещения умышленно снимают несовершеннолетних детей с учета, чтобы упростить процедуру оформления сделки и не обращаться в органы опеки за получением соответствующего разрешения. Подобные факты не должны проходить мимо внимания нотариуса, поскольку снятие с регистрационного учета не прекращает право пользования.
   В случае раздельного проживания родителей место жительства детей устанавливается соглашением родителей либо решением суда (п. 3 ст. 65 СК). В случае раздельного проживания родителей место жительства ребенка определяется местом жительства того из родителей, с которым проживает (зарегистрирован) ребенок. Права пользования жилым помещением другого родителя ребенок не имеет.
   Следует отметить, что нормой, содержащейся в п. 4 ст. 292 ГК в редакции Федерального закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ, защищены жилищные права не только несовершеннолетних, но и недееспособных, а также ограниченно дееспособных членов семьи собственника. Если при отчуждении жилого помещения затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, совершение сделок допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
   К сожалению, установление факта проживания в отчуждаемом жилом помещении недееспособных и ограниченно дееспособных граждан для нотариуса весьма затруднительно, если не сказать невозможно. Никакими достоверными данными, позволяющими сделать вывод об отсутствии в составе семьи собственника жилого помещения указанных лиц, нотариус не располагает и располагать не может. Представляется, что подобная информация может быть получена только от самого собственника. С учетом этого в случаях, когда в жилом помещении помимо собственника проживают иные лица, в договор следует включать заявление, исходящее от собственника, о том, что лиц, не обладающих дееспособностью в полном объеме, среди них не имеется.
   Особый интерес представляет вопрос о правилах отчуждения доли в праве на жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние и не обладающие полной дееспособностью граждане.
   Если несовершеннолетний является участником общей собственности, то на распоряжение принадлежащей ему долей в праве общей собственности требуется согласие органов опеки и попечительства. Сложнее решается вопрос об отчуждении доли в праве общей собственности на жилые помещения, если в них проживают несовершеннолетние, не являющиеся участниками общей собственности. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК в новой редакции согласие органов опеки и попечительства требуется на совершение сделки по отчуждению жилого помещения только в тех случаях, когда при отчуждении жилого помещения затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних и не полностью дееспособных граждан – членов семьи собственника.
   С учетом этого согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки требуется в следующих случаях:
   – на отчуждение в целом всего жилого помещения, находящегося в долевой собственности;
   – на отчуждение доли в праве общей собственности на жилое помещение, принадлежащей законным представителям названных лиц.
   Если законные представители приобретают права на жилое помещение, в котором проживают их несовершеннолетние дети (например, бабушка продает квартиру, в которой проживает ее несовершеннолетний внук, одному из родителей этого ребенка), такая сделка не затрагивает права и интересы ребенка, и согласия органов опеки и попечительства на ее совершение не требуется.
   Не требуется согласие органов опеки и попечительства в случае, если отчуждается доля в праве общей собственности на жилое помещение, не принадлежащая законным представителям проживающего в нем ребенка. Не следует лишь забывать при этом о соблюдении права преимущественного приобретения доли в случае, если сделка по отчуждению носит возмездный характер.
   Важным требованием закона является необходимость указания в договоре купли-продажи (мены) перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. В соответствии со ст. 558 ГК указание в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после отчуждения жилого помещения, является существенным условием договора, без которого договор не может считаться заключенным. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре. Более того, законом защищаются жилищные права не только членов семьи последнего собственника жилого помещения, непосредственно производящего продажу этого помещения.
   Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 1996 г. было признано право пользования отчужденным жилым домом за членом семьи бывшего собственника этого дома (предпоследнего собственника). При этом Судебная коллегия отметила, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника ¹¹².
   Аналогичным образом, очевидно, должен решаться вопрос и о сохранении права пользования отчуждаемым жилым помещением и в отношении бывших членов семьи прежнего собственника, поскольку вопрос о прекращении их права пользования жилым помещением может быть решен также только в судебном порядке, и пока такое решение суда не состоялось, указанных лиц следует включать в договор с определением их права пользования отчуждаемым жилым помещением.
   Перечень лиц, которые сохраняют право пользования отчуждаемым жилым помещением, выявляется на основании вышеупомянутой справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.
   При анализе указанной справки нотариусам следует обращать особое внимание на основания, по которым кто-либо из членов семьи собственника жилого помещения снят с регистрационного учета. Утратившими право пользования отчуждаемым жилым помещением могут являться лишь лица, добровольно освободившие квартиру и снявшиеся с учета на основании личного заявления, а также лица, признанные утратившими право на жилье в судебном порядке. В частности, нельзя признать утратившим право на жилье гражданина, осужденного к лишению свободы на длительный срок и снятого с регистрационного учета по заявлению собственника жилого помещения на основании приговора суда. Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР подчеркнул, что временное непроживание лица в жилом помещении по любым причинам, в том числе и в связи с осуждением его к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Таким образом, при отсутствии добровольного согласия на освобождение жилой площади и соответствующего добровольного снятия с регистрационного учета член семьи собственника отчуждаемого жилого помещения сохраняет право пользования жилым помещением и при отчуждении этого жилого помещения.
    6. Цена договора об отчуждении недвижимого имущества
   Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом не действуют общие правила об исполнении договора, при которых в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.
   Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
   В случаях, когда цена недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
   Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи. В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится сторонами после передачи недвижимости покупателю (продажа в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
   Договором о продаже недвижимого имущества в кредит может быть предусмотрена также оплата имущества в рассрочку. Договор с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны порядок, сроки и размеры платежей.
   Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК), т.е. возникает залог в силу закона.
   При оформлении договора мены, объектом которого является недвижимое имущество, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество. Если из договора мены не вытекает иное, имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным. Если же в соответствии с договором мены обмениваемые виды недвижимого имущества признаются неравноценными, сторона, обязанная передать имущество, цена которого ниже имущества, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар. Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже недвижимого имущества.
    7. Права на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества
   Согласно ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (например, часть земельного участка, необходимая для подхода к жилому дому).
   Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» была введена в действие гл. 17 ГК. В соответствии с этим ст. 273 ГК распространила вышеуказанное правило не только на договоры купли-продажи, но и на иные случаи отчуждения недвижимости: при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не установлено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
   До введения в действие ЗК РФ допускалось разделение судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на этом участке. Так, в случае, когда продавец являлся собственником земельного участка, на котором находилась отчуждаемая недвижимость, покупателю передавалось право собственности либо предоставлялось право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (к примеру, право бессрочного пожизненного пользования). Если договором передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок было не определено, к покупателю переходило право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Иное правило действовало в случаях, когда продавец недвижимости (строения) не являлся собственником земельного участка. В этом случае к приобретателю переходили те же права на земельный участок, которые принадлежали самому продавцу: право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; право аренды; сервитуты. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, производилась без согласия собственника этого участка, если иное не противоречило условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретал право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
   В настоящее время согласно ст. 35 ЗК установлен принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Разделение судьбы земельного участка и недвижимости возможно только в установленных законом случаях.
   В соответствии с названной статьей при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.