Страница:
Покупка недвижимости предприятия как способ получения бизнеса. Как правило, основным активом выступает недвижимое имущество, но им могут быть и право на товарный знак и оборудование предприятия, и иные права и вещи, составляющие основу бизнеса предприятия. Их переход к новому лицу будет означать смену собственника.
Нижегородская группа «Альянс» (контролируется компанией Millhouse Capital) продала право аренды магазинов «Эконта» в Нижегородской области краснодарскому ЗАО «Тандер» (владелец сети «Магнит») и ОАО «Копейка».
Все стороны сделки уклоняются от комментариев до официального заявления о совершении купли-продажи (Regnum. 2006.).
Недвижимое имущество представляет собой основную ценность большинства предприятий. С переходом прав собственности на земельные участки, здания и строения к новому собственнику переходит и контроль над его деятельностью.
По данным газеты «РБК Daily» от 27 августа 2009 г. в Москве был задержан известный «специалист» по слияниям и поглощениям Дмитрий Барановский. Причиной стал конфликт из-за десяти гектаров дорогой земли в Красногорском районе Подмосковья, где столкнулись интересы г-на Барановского и бывшего топ-менеджера Сбербанка Александра Алтунина.
Начиналась эта история в 2007 г., когда предприниматель Александр Ксенжук купил более 10 га земли стоимостью около $25 млн в Красногорском районе близ деревни Тимошкино. Но приобрел он не саму землю, а компанию «Диварекс», которая ею владела. Компания была куплена у некоего бизнесмена Назарова. Последний являлся другом и компаньоном г-на Алтунина. Через какое-то время после покупки «Диварекс» Александром Ксенжуком с ним связались представители Александра Алтунина и объявили, что тому принадлежит 50 % компании, а значит, и земельного участка (Mergers.ru/«Слияния и Поглощения в России. 2009. 8 авг.).
Такой способ, как покупка недвижимости, подразумевает исключительно куплю-продажу. Это важно, так как существует великое множество вариантов возможного отчуждения недвижимого имущества: через внесение в уставный капитал, через обременение, долги, в качестве отступного и т. д. По своей сути это модификации купли-продажи, которые применяются с целью различных уловок, например, чтобы минимизировать налогообложение, избежать участия нотариуса в сделке, создать дополнительные гарантии для одной из сторон договора.
Самым надежным способом является именно прямая купля-продажа. Те выгоды, которые дают иные смоделированные схемы, нивелируются их существенным недостатком: они имеют более высокие риски, всегда имеют слабые стороны для атаки сделки со стороны.
К основным преимуществам способа получения бизнеса посредством покупки недвижимости предприятия относятся следующие. Покупатель не является правопреемником продавца. Новый собственник не отвечает по обязательствам прежнего собственника, например по задолженности перед контрагентами или бюджетом.
Новая компания не является стороной по договорам прежнего собственника и свободна от обязательств. Исчезают некоторые обременения. Минимизируются риски, связанные с обстановкой на самом предприятии.
Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе офшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условия современного российского рынка это является большим преимуществом, которым можно воспользоваться. Но надо помнить: исполнительными органами в таких компаниях являются физические лица. И они должны быть очень надежными и проверенными людьми.
Не редки случаи, когда подставной генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать еще хуже. Подставной генеральный директор просто сам станет распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или продаст. Формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то он не сможет полагаться на защиту закона.
Преимущество завуалированности собственника не является таковым, если говорить о дружественном поглощении. При открытой процедуре одна крупная компания, не скрываясь от общественности, приобретает другую компанию через покупку ее активов с целью расширить долю рынка или географию своей деятельности.
Новый собственник крупной недвижимости – это всегда событие, если происходит в не избалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шумиху на местном уровне. При добровольной продаже объекта продавец также позаботится о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с имеющими власть людьми и заручиться их поддержкой на будущее.
Покупка имущества осуществляется путем заключения между сторонами договора купли-продажи в письменной форме. Договор по соглашению сторон может быть нотариально удостоверен. Присутствие нотариуса – не простая формальность. Он поможет обезопасить участников сделки от риска, так как своей подписью засвидетельствует свободу воли сторон. Все документы по сделке рекомендуется прошивать и скреплять на обороте подписями сторон, а также подписывать каждый лист. Это защитит от возможного мошенничества со стороны недобросовестного партнера, решившего вписать свои условия сделки с помощью замены нескольких листов.
При покупке бизнеса договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя, поэтому необходимо тщательно подходить к его оформлению. В договоре указывается наименование сторон сделки – организационно-правовая форма, полное наименование юридических лиц. Следует также наиболее полно индивидуализировать предмет (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, договор можно признать в суде незаключенным. Более полное описание предмета договора позволит избежать возможной путаницы и махинаций.
В случае продажи земельного участка, кроме его основных характеристик (площадь, адрес, кадастровый номер), Земельный кодекс РФ предусматривает для индивидуализации объекта указание на его целевое назначение и вид разрешенного использования. В отношении же зданий, строений, сооружений необходимо указывать данные об их расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Стороны должны быть управомочены распоряжаться данным объектом. Важно понимать, кто подписывает договор и какими полномочиями он обладает. Следует проанализировать устав стороны сделки, какие полномочия закреплены в нем. В том случае, если договор подписывает лицо по доверенности, следует изучить данные ему доверенностью полномочия, а также право лица, ее выдавшего, на предоставление таких полномочий. Подписывать все документы необходимо в личном присутствии уполномоченных лиц. Если же стороной выступает физическое лицо, проверяется его удостоверение личности, данные которого необходимо отразить в договоре.
Особого внимания заслуживают сделки с заинтересованностью и крупные сделки. В отношении первой должен применяться особый порядок ее одобрения. Такие сделки не могут совершаться без одобрения советом директоров или общим собранием акционеров (участников) общества.
Если же одобрения сделки не было, такая сделка может быть признана недействительной по иску как самого общества, так и любого участника (акционера). Руководители, подписывающие сделку с заинтересованностью без соблюдения процедуры ее одобрения, несут риск возложения на них убытков, причиненных обществу их действиями.
Необходимо учитывать, что такую сделку можно одобрить и после ее совершения. Это обстоятельство сможет повлиять на позицию суда при рассмотрении спора.
Сделка считается крупной для общества, если ее предметом выступает имущество, стоимость которого составляет более 25 % стоимости имущества общества в обществе с ограниченной ответственностью или 25 % и более балансовой стоимости активов общества в акционерном обществе. Стоимость определяется по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.
Уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрен более низкий порог крупной сделки либо что для совершения крупных сделок решения общего собрания участников и (или) совета директоров вообще не требуется. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. Устав может отнести вопросы одобрения крупных сделок (от 25 до 50 % стоимости имущества общества) к компетенции совета директоров.
В акционерном обществе решение об одобрении крупной сделки (от 25 до 50 % балансовой стоимости активов) принимается советом директоров. Если стоимость предмета сделки составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества, решение принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров, принимающих участие в собрании. Если же недвижимость была внесена в уставный капитал акционерного общества, то при ее продаже в установленных законом случаях требуется решение общего собрания об уменьшении уставного капитала.
Для продавца деньги выгоднее получать авансом, а еще лучше задатком. В зависимости от одобренной сторонами схемы расчетов денежные средства могут передаваться не только после перехода права собственности, но и в качестве задатка или аванса. Задаток более выгоден продавцу, так как выступает способом обеспечения обязательства. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается, если по вине продавца, он возвращает его в двойном размере. Соглашение о задатке стороны заключают в письменной форме. Аванс является способом расчетов и, если сделка не состоялась, возвращается в любом случае.
Если недвижимость продается в кредит или с рассрочкой платежа, то порядок, сроки и размеры платежей необходимо указать в договоре. При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость продавцу предоставляется право залога. После полной оплаты покупателем приобретаемого имущества запись о залоге в Едином государственном реестре прав погашается.
Существуют и иные способы юридического обеспечения интересов сторон сделки. Это могут быть штраф, различного рода гарантии, соглашение об обязательном возмещении убытков в определенном размере, система банковских депозитов и т. д.
Сделка должна быть экономически обоснованной. Риск поворота сделки в судебном порядке возрастает пропорционально занижению стоимости объекта в договоре. Чем выше в сделке символическая цена, тем выше вероятность судебного иска. Следует обезопасить себя заключением независимых оценщиков именно на сумму сделки, чтобы впоследствии документально доказать, откуда взялась цена, указанная в договоре.
Недвижимость передается по акту передачи. Он составляется в письменной форме и подписывается сторонами. В случае если какая-либо из сторон отказывается от подписания акта, ее к этому можно понудить в судебном порядке. Однако при купле-продаже бизнеса такая ситуация редка.
Если стороны обращаются в суд на момент подписания договора и акта, то бизнес может оказаться очень ненадежным предприятием. Ведь неформальная часть передачи контроля над бизнесом важнее формальной для успешного функционирования предприятия. И без добровольного согласия на такую передачу дружественное поглощение очень быстро переходит в недружественное. А это совсем иные правила игры и законы.
При продаже недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации. Необходимо учитывать, что до перехода права собственности на объект недвижимости может быть наложено взыскание за долги продавца даже в том случае, когда он уже передан по акту покупателю.
Сама по себе передача недвижимости покупателю по акту не означает, что он собственник. Это играет особую роль при установлении, кто должен нести эксплутационные расходы по содержанию здания. Если их платит покупатель до перехода к нему права собственности на недвижимость, они не могут учитываться в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль по статье 252 НК. Нести расходы на содержание недвижимости имеет смысл после оформления на нее права собственности. Невозможно также до регистрации перехода права переоформить договоры с поставщиками воды, электроэнергии, газа.
Для регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган необходимо представить:
● документы, удостоверяющие личность;
● документы, удостоверяющие полномочия сторон;
● протокол (выписку из него) общего собрания об избрании генерального директора;
● заявления сторон о государственной регистрации сделки;
● документ об оплате за государственную регистрацию;
● документы, подтверждающие право собственности продавца;
● договор купли-продажи;
● акт приема-передачи;
● протокол с решением о совершении сделки или справку о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества или от стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения;
● описание объекта недвижимости (паспорта и планы БТИ, кадастровые планы земельных участков).
В отдельных случаях требуются дополнительные документы. Так, если одной из сторон является физическое лицо, требуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью.
Сделка считается зарегистрированной с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Покупатель получает свидетельство о регистрации его права собственности.
В сделке по приобретению здания, строения, сооружения предметом договора должен стать земельный участок, находящийся под недвижимостью и необходимый для ее использования, если и здания, и земельный участок принадлежат на праве собственности одному и тому же лицу. Если воля собственника направлена на продажу лишь здания без соответствующего земельного участка, такая сделка признается ничтожной.
Сделка купли-продажи земельного участка должна иметь кадастровый план со всеми приложениями. Если отсутствуют какие-либо приложения, представляется справка из земельного комитета или иного полномочного органа о причинах отсутствия приложений. В случае, если он не будет представлен в регистрирующий орган, в регистрации будет отказано.
При продаже здания без земельного участка (это возможно, когда земельный участок, например, не находится в собственности у продавца здания, а был предоставлен местной администрацией) регистрирующий орган может затребовать справку из земельного комитета. Она подтвердит, что земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности. По закону предоставление такого документа не предусмотрено, однако регистрирующий орган таким образом подстраховывает себя от возможных мошеннических действий с земельными участками.
При продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации или муниципальное образование имеют преимущественное право его покупки. Причем реализовать свое преимущественное право они могут лишь за цену, за которую земельный участок будет продаваться третьему лицу.
Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя именно с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Регистрирующий орган в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности направляет в налоговый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистрированной сделке (п. 4 ст. 85 НК) Покупатель должен встать по месту нахождения приобретенного имущества на учет в качестве налогоплательщика (ст. 83).
Как правило, недвижимость приобретают на специально созданное для этих целей юридическое лицо. Это может быть как обычная «пустышка» в форме общества с ограниченной ответственностью, так и офшорная компания, которая даст дополнительные гарантии конфиденциальности покупателям.
Перед покупкой такого объекта необходимо провести его правовой аудит. В частности, надо проверить, зарегистрированы ли права у продавца надлежащим образом. В том случае, если у него есть право собственности, но свидетельство старого образца и права не внесены в Единый государственный реестр прав, сначала следует зарегистрировать ранее возникшие права, а потом уже совершать иные операции с недвижимостью.
И достаточно рискованное занятие – пытаться зарегистрировать одновременно и ранее возникшие права, и переход права собственности на здания к покупателю. Практика показывает, что отказы – нередкое явление при перерегистрации старых документов. Ведь регистрирующий орган проверяет не только подлинность самого документа, но и его законность на дату выдачи. Если ранее возникшие права не прошли государственную регистрацию, то и переход права также не произойдет. Вероятен риск, что сделка вообще не состоится.
Необходима юридическая чистота объекта. Если объект за месяц перед продажей прошел интересную цепочку перерегистраций, то актив, скорее всего, проблемный. И если его и брать, то с дисконтом. Если здание приватизировалось, надо узнать историю приватизации. Не было еще такой приватизации, где нельзя было найти нарушений. Надо просто знать, где искать. Желательно оценить и чистоту прежних владельцев. Насторожить может то, что владельцами здания или земли почему-то всегда были фирмы-однодневки. Стоит попытаться узнать, нет ли на здания видов у местных властей. Может, объект уже вызывал конфликты на местном уровне.
Сеть «Рамстор» лишилась 7 из своих 24 московских магазинов: владельцы точек, которые «Рамстор» арендовал у сети Global USA, продали их «Седьмому континенту».
О том, что «Седьмой континент» выкупил часть московских магазинов, работавших под брендом «Рамстора», «Бизнесу» рассказал источник в дистрибьюторской компании. По словам собеседника «Бизнеса», речь идет о семи точках. Он предполагает, что на месте «Рамстора» появятся точки «Седьмого континента» (Бизнес. 2006. 7 марта).
Но основное, с чего стоит начать правовой анализ, – это с возможности отчуждения недвижимости. Необходимо узнать, не изъят ли объект из оборота, не ограничен ли он. Возможно, правом собственности на объект может обладать лишь юридическое лицо со специальной правоспособностью. В отношении объекта недвижимости могут действовать специальные правовые нормы, например, здание является памятником истории и культуры.
Существует множество аспектов правового аудита: на недвижимость может не хватать правоустанавливающих документов (все-таки России славится своей «строгостью» соблюдения правовых норм), могут быть обременения недвижимости – необязательно аренда или залог, а какой-нибудь силовой кабель под землей, который может существенно сузить в дальнейшем возможности покупателя по застройке участка. Подобных моментов так много, что перечислить их невозможно. Необходимо лишь внимательно изучать документы и тщательно разбирать каждую ситуацию не шаблонно, а по конкретным обстоятельствам дела.
Нижегородская группа «Альянс» (контролируется компанией Millhouse Capital) продала право аренды магазинов «Эконта» в Нижегородской области краснодарскому ЗАО «Тандер» (владелец сети «Магнит») и ОАО «Копейка».
Все стороны сделки уклоняются от комментариев до официального заявления о совершении купли-продажи (Regnum. 2006.).
Недвижимое имущество представляет собой основную ценность большинства предприятий. С переходом прав собственности на земельные участки, здания и строения к новому собственнику переходит и контроль над его деятельностью.
По данным газеты «РБК Daily» от 27 августа 2009 г. в Москве был задержан известный «специалист» по слияниям и поглощениям Дмитрий Барановский. Причиной стал конфликт из-за десяти гектаров дорогой земли в Красногорском районе Подмосковья, где столкнулись интересы г-на Барановского и бывшего топ-менеджера Сбербанка Александра Алтунина.
Начиналась эта история в 2007 г., когда предприниматель Александр Ксенжук купил более 10 га земли стоимостью около $25 млн в Красногорском районе близ деревни Тимошкино. Но приобрел он не саму землю, а компанию «Диварекс», которая ею владела. Компания была куплена у некоего бизнесмена Назарова. Последний являлся другом и компаньоном г-на Алтунина. Через какое-то время после покупки «Диварекс» Александром Ксенжуком с ним связались представители Александра Алтунина и объявили, что тому принадлежит 50 % компании, а значит, и земельного участка (Mergers.ru/«Слияния и Поглощения в России. 2009. 8 авг.).
Такой способ, как покупка недвижимости, подразумевает исключительно куплю-продажу. Это важно, так как существует великое множество вариантов возможного отчуждения недвижимого имущества: через внесение в уставный капитал, через обременение, долги, в качестве отступного и т. д. По своей сути это модификации купли-продажи, которые применяются с целью различных уловок, например, чтобы минимизировать налогообложение, избежать участия нотариуса в сделке, создать дополнительные гарантии для одной из сторон договора.
Самым надежным способом является именно прямая купля-продажа. Те выгоды, которые дают иные смоделированные схемы, нивелируются их существенным недостатком: они имеют более высокие риски, всегда имеют слабые стороны для атаки сделки со стороны.
К основным преимуществам способа получения бизнеса посредством покупки недвижимости предприятия относятся следующие. Покупатель не является правопреемником продавца. Новый собственник не отвечает по обязательствам прежнего собственника, например по задолженности перед контрагентами или бюджетом.
Новая компания не является стороной по договорам прежнего собственника и свободна от обязательств. Исчезают некоторые обременения. Минимизируются риски, связанные с обстановкой на самом предприятии.
Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе офшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условия современного российского рынка это является большим преимуществом, которым можно воспользоваться. Но надо помнить: исполнительными органами в таких компаниях являются физические лица. И они должны быть очень надежными и проверенными людьми.
Не редки случаи, когда подставной генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать еще хуже. Подставной генеральный директор просто сам станет распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или продаст. Формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то он не сможет полагаться на защиту закона.
Преимущество завуалированности собственника не является таковым, если говорить о дружественном поглощении. При открытой процедуре одна крупная компания, не скрываясь от общественности, приобретает другую компанию через покупку ее активов с целью расширить долю рынка или географию своей деятельности.
Новый собственник крупной недвижимости – это всегда событие, если происходит в не избалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шумиху на местном уровне. При добровольной продаже объекта продавец также позаботится о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с имеющими власть людьми и заручиться их поддержкой на будущее.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
Как правило, местная администрация, если, конечно, она сама не является неформальным «покровителем» предприятия, кровно заинтересована в его подъеме. Это и платежи в местный бюджет, и несколько сотен, а порой и тысяч сотрудников предприятия и членов их семей, имеющих устойчивые доходы. Ну, развалится предприятие окончательно, и где они будут искать средства к существованию? (Доронин А.И. Бизнес-разведка).Купля-продажа недвижимости. Приобретение бизнеса через покупку недвижимости необязательно подразумевает под собой сделку между двумя юридическими лицами. Стороной в сделке может быть и физической лицо. Им может быть и продавец, если на него как на физическое лицо оформлено право собственности на недвижимость, и покупатель, который, имея свои внутренние опасения и пожелания, решит оформить недвижимость не на свою компанию, а лично на себя.
Покупка имущества осуществляется путем заключения между сторонами договора купли-продажи в письменной форме. Договор по соглашению сторон может быть нотариально удостоверен. Присутствие нотариуса – не простая формальность. Он поможет обезопасить участников сделки от риска, так как своей подписью засвидетельствует свободу воли сторон. Все документы по сделке рекомендуется прошивать и скреплять на обороте подписями сторон, а также подписывать каждый лист. Это защитит от возможного мошенничества со стороны недобросовестного партнера, решившего вписать свои условия сделки с помощью замены нескольких листов.
При покупке бизнеса договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя, поэтому необходимо тщательно подходить к его оформлению. В договоре указывается наименование сторон сделки – организационно-правовая форма, полное наименование юридических лиц. Следует также наиболее полно индивидуализировать предмет (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, договор можно признать в суде незаключенным. Более полное описание предмета договора позволит избежать возможной путаницы и махинаций.
В случае продажи земельного участка, кроме его основных характеристик (площадь, адрес, кадастровый номер), Земельный кодекс РФ предусматривает для индивидуализации объекта указание на его целевое назначение и вид разрешенного использования. В отношении же зданий, строений, сооружений необходимо указывать данные об их расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Стороны должны быть управомочены распоряжаться данным объектом. Важно понимать, кто подписывает договор и какими полномочиями он обладает. Следует проанализировать устав стороны сделки, какие полномочия закреплены в нем. В том случае, если договор подписывает лицо по доверенности, следует изучить данные ему доверенностью полномочия, а также право лица, ее выдавшего, на предоставление таких полномочий. Подписывать все документы необходимо в личном присутствии уполномоченных лиц. Если же стороной выступает физическое лицо, проверяется его удостоверение личности, данные которого необходимо отразить в договоре.
Особого внимания заслуживают сделки с заинтересованностью и крупные сделки. В отношении первой должен применяться особый порядок ее одобрения. Такие сделки не могут совершаться без одобрения советом директоров или общим собранием акционеров (участников) общества.
Если же одобрения сделки не было, такая сделка может быть признана недействительной по иску как самого общества, так и любого участника (акционера). Руководители, подписывающие сделку с заинтересованностью без соблюдения процедуры ее одобрения, несут риск возложения на них убытков, причиненных обществу их действиями.
Необходимо учитывать, что такую сделку можно одобрить и после ее совершения. Это обстоятельство сможет повлиять на позицию суда при рассмотрении спора.
Сделка считается крупной для общества, если ее предметом выступает имущество, стоимость которого составляет более 25 % стоимости имущества общества в обществе с ограниченной ответственностью или 25 % и более балансовой стоимости активов общества в акционерном обществе. Стоимость определяется по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.
Уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрен более низкий порог крупной сделки либо что для совершения крупных сделок решения общего собрания участников и (или) совета директоров вообще не требуется. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. Устав может отнести вопросы одобрения крупных сделок (от 25 до 50 % стоимости имущества общества) к компетенции совета директоров.
В акционерном обществе решение об одобрении крупной сделки (от 25 до 50 % балансовой стоимости активов) принимается советом директоров. Если стоимость предмета сделки составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества, решение принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров, принимающих участие в собрании. Если же недвижимость была внесена в уставный капитал акционерного общества, то при ее продаже в установленных законом случаях требуется решение общего собрания об уменьшении уставного капитала.
Для продавца деньги выгоднее получать авансом, а еще лучше задатком. В зависимости от одобренной сторонами схемы расчетов денежные средства могут передаваться не только после перехода права собственности, но и в качестве задатка или аванса. Задаток более выгоден продавцу, так как выступает способом обеспечения обязательства. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается, если по вине продавца, он возвращает его в двойном размере. Соглашение о задатке стороны заключают в письменной форме. Аванс является способом расчетов и, если сделка не состоялась, возвращается в любом случае.
Если недвижимость продается в кредит или с рассрочкой платежа, то порядок, сроки и размеры платежей необходимо указать в договоре. При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость продавцу предоставляется право залога. После полной оплаты покупателем приобретаемого имущества запись о залоге в Едином государственном реестре прав погашается.
Существуют и иные способы юридического обеспечения интересов сторон сделки. Это могут быть штраф, различного рода гарантии, соглашение об обязательном возмещении убытков в определенном размере, система банковских депозитов и т. д.
Сделка должна быть экономически обоснованной. Риск поворота сделки в судебном порядке возрастает пропорционально занижению стоимости объекта в договоре. Чем выше в сделке символическая цена, тем выше вероятность судебного иска. Следует обезопасить себя заключением независимых оценщиков именно на сумму сделки, чтобы впоследствии документально доказать, откуда взялась цена, указанная в договоре.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
Если схема минимизации налогов однозначно выглядит как «схема» и система составляющих ее сделок не имеет реального коммерческого смысла (кроме минимизации налогов), такая схема может быть атакована налоговыми органами как притворная. Есть шансы, что мытарям удастся в суде доказать притворность схемы и признать сделки ничтожными.Цена договора является его существенным условием. Не указав цену недвижимости в договоре, стороны рискуют признанием договора незаключенным. Цена договора определяется в рублях. Можно также указывать, что цена недвижимости составляют сумму в рублевом эквиваленте, равную определенной сумме в иностранной валюте. В таком случае цена договора будет соответствовать сумме фактической оплаты на день платежа.
Если есть хотя бы малейший шанс, что сделка будет признана уменьшающей налоговые обязательства налогоплательщика (по сути, это любой «расходный» контракт или закупка), то налогоплательщику придется сделать следующее. Помимо обеспечения законности этой сделки ему необходимо обеспечить наличие объективных (т. е. письменных и иных материальных) доказательств того, что заключение этой сделки имеет экономические или иные причины, кроме налоговых (V Jr.Jr. Менеджер мафии. Искусство корпоративных войн).
Недвижимость передается по акту передачи. Он составляется в письменной форме и подписывается сторонами. В случае если какая-либо из сторон отказывается от подписания акта, ее к этому можно понудить в судебном порядке. Однако при купле-продаже бизнеса такая ситуация редка.
Если стороны обращаются в суд на момент подписания договора и акта, то бизнес может оказаться очень ненадежным предприятием. Ведь неформальная часть передачи контроля над бизнесом важнее формальной для успешного функционирования предприятия. И без добровольного согласия на такую передачу дружественное поглощение очень быстро переходит в недружественное. А это совсем иные правила игры и законы.
При продаже недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации. Необходимо учитывать, что до перехода права собственности на объект недвижимости может быть наложено взыскание за долги продавца даже в том случае, когда он уже передан по акту покупателю.
Сама по себе передача недвижимости покупателю по акту не означает, что он собственник. Это играет особую роль при установлении, кто должен нести эксплутационные расходы по содержанию здания. Если их платит покупатель до перехода к нему права собственности на недвижимость, они не могут учитываться в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль по статье 252 НК. Нести расходы на содержание недвижимости имеет смысл после оформления на нее права собственности. Невозможно также до регистрации перехода права переоформить договоры с поставщиками воды, электроэнергии, газа.
Для регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган необходимо представить:
● документы, удостоверяющие личность;
● документы, удостоверяющие полномочия сторон;
● протокол (выписку из него) общего собрания об избрании генерального директора;
● заявления сторон о государственной регистрации сделки;
● документ об оплате за государственную регистрацию;
● документы, подтверждающие право собственности продавца;
● договор купли-продажи;
● акт приема-передачи;
● протокол с решением о совершении сделки или справку о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества или от стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения;
● описание объекта недвижимости (паспорта и планы БТИ, кадастровые планы земельных участков).
В отдельных случаях требуются дополнительные документы. Так, если одной из сторон является физическое лицо, требуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью.
Сделка считается зарегистрированной с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Покупатель получает свидетельство о регистрации его права собственности.
В сделке по приобретению здания, строения, сооружения предметом договора должен стать земельный участок, находящийся под недвижимостью и необходимый для ее использования, если и здания, и земельный участок принадлежат на праве собственности одному и тому же лицу. Если воля собственника направлена на продажу лишь здания без соответствующего земельного участка, такая сделка признается ничтожной.
Сделка купли-продажи земельного участка должна иметь кадастровый план со всеми приложениями. Если отсутствуют какие-либо приложения, представляется справка из земельного комитета или иного полномочного органа о причинах отсутствия приложений. В случае, если он не будет представлен в регистрирующий орган, в регистрации будет отказано.
При продаже здания без земельного участка (это возможно, когда земельный участок, например, не находится в собственности у продавца здания, а был предоставлен местной администрацией) регистрирующий орган может затребовать справку из земельного комитета. Она подтвердит, что земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности. По закону предоставление такого документа не предусмотрено, однако регистрирующий орган таким образом подстраховывает себя от возможных мошеннических действий с земельными участками.
При продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации или муниципальное образование имеют преимущественное право его покупки. Причем реализовать свое преимущественное право они могут лишь за цену, за которую земельный участок будет продаваться третьему лицу.
Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя именно с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Регистрирующий орган в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности направляет в налоговый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистрированной сделке (п. 4 ст. 85 НК) Покупатель должен встать по месту нахождения приобретенного имущества на учет в качестве налогоплательщика (ст. 83).
Как правило, недвижимость приобретают на специально созданное для этих целей юридическое лицо. Это может быть как обычная «пустышка» в форме общества с ограниченной ответственностью, так и офшорная компания, которая даст дополнительные гарантии конфиденциальности покупателям.
Перед покупкой такого объекта необходимо провести его правовой аудит. В частности, надо проверить, зарегистрированы ли права у продавца надлежащим образом. В том случае, если у него есть право собственности, но свидетельство старого образца и права не внесены в Единый государственный реестр прав, сначала следует зарегистрировать ранее возникшие права, а потом уже совершать иные операции с недвижимостью.
И достаточно рискованное занятие – пытаться зарегистрировать одновременно и ранее возникшие права, и переход права собственности на здания к покупателю. Практика показывает, что отказы – нередкое явление при перерегистрации старых документов. Ведь регистрирующий орган проверяет не только подлинность самого документа, но и его законность на дату выдачи. Если ранее возникшие права не прошли государственную регистрацию, то и переход права также не произойдет. Вероятен риск, что сделка вообще не состоится.
Необходима юридическая чистота объекта. Если объект за месяц перед продажей прошел интересную цепочку перерегистраций, то актив, скорее всего, проблемный. И если его и брать, то с дисконтом. Если здание приватизировалось, надо узнать историю приватизации. Не было еще такой приватизации, где нельзя было найти нарушений. Надо просто знать, где искать. Желательно оценить и чистоту прежних владельцев. Насторожить может то, что владельцами здания или земли почему-то всегда были фирмы-однодневки. Стоит попытаться узнать, нет ли на здания видов у местных властей. Может, объект уже вызывал конфликты на местном уровне.
Сеть «Рамстор» лишилась 7 из своих 24 московских магазинов: владельцы точек, которые «Рамстор» арендовал у сети Global USA, продали их «Седьмому континенту».
О том, что «Седьмой континент» выкупил часть московских магазинов, работавших под брендом «Рамстора», «Бизнесу» рассказал источник в дистрибьюторской компании. По словам собеседника «Бизнеса», речь идет о семи точках. Он предполагает, что на месте «Рамстора» появятся точки «Седьмого континента» (Бизнес. 2006. 7 марта).
Но основное, с чего стоит начать правовой анализ, – это с возможности отчуждения недвижимости. Необходимо узнать, не изъят ли объект из оборота, не ограничен ли он. Возможно, правом собственности на объект может обладать лишь юридическое лицо со специальной правоспособностью. В отношении объекта недвижимости могут действовать специальные правовые нормы, например, здание является памятником истории и культуры.
Существует множество аспектов правового аудита: на недвижимость может не хватать правоустанавливающих документов (все-таки России славится своей «строгостью» соблюдения правовых норм), могут быть обременения недвижимости – необязательно аренда или залог, а какой-нибудь силовой кабель под землей, который может существенно сузить в дальнейшем возможности покупателя по застройке участка. Подобных моментов так много, что перечислить их невозможно. Необходимо лишь внимательно изучать документы и тщательно разбирать каждую ситуацию не шаблонно, а по конкретным обстоятельствам дела.
ЭКСКЛЮЗИВНОЕ МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
А.В. Марсова, юрист аудиторской службы «СТЕК»
Договор купли-продажи недвижимости. Учет имущества у покупателя. Для приобретения недвижимого имущества необходимо не только подписать договор и составить акт приема-передачи, но и зарегистрировать в установленном порядке переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Ситуация, в которой сначала происходит прием-передача недвижимости по акту, а уж потом государственная регистрация, всем хорошо известна и знакома. А как быть, если продавец недвижимости по каким-либо причинам не соглашается составлять акт приема-передачи до государственной регистрации? В этой ситуации возникает ряд вопросов. Возьмет ли регистрирующий орган документы на регистрацию без акта приема-передачи? Выгодно ли организации-покупателю получать имущество уже после государственной регистрации? И соответствуют ли закону подобные положения договора купли-продажи недвижимости?
Основные положения о договоре купли-продажи недвижимости установлены статьями 549–558 ГК. Так, согласно статье 551 переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. А передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (ст. 556). При этом стороны вправе составить акт приема-передачи недвижимости до государственной регистрации, но это никак не отразится на их отношениях с третьими лицами, например с арендаторами продаваемых помещений.
Равным образом стороны могут предусмотреть в договоре, что сначала осуществляется государственная регистрация, а потом, в течение определенного срока, передача недвижимости. ГК это не запрещено, поэтому регистрирующий орган не вправе требовать акта приема-передачи по такому договору.
Не следует забывать, что право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю именно с момента государственной регистрации, независимо от даты подписания передаточного акта. Это предусмотрено статьей 223 ГК. Поэтому в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество покупателю необходимо каким-то образом отразить «свою» недвижимость в бухгалтерском учете. Без акта приема-передачи сделать это будет непросто.
Для того чтобы у организации не возникло проблем с бухгалтерским учетом приобретенной недвижимости, необходимо составить акт приема-передачи в один день с государственной регистрацией права собственности. Тогда организация сможет сразу принять объект недвижимости к учету в качестве основных средств. Это подтверждает и постановление Госкомстата России от 25 января 2003 г. № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств», предписывающее составлять акт о приеме-передаче объектов основных средств (унифицированные формы ОС-1, ОС-1а) в момент приобретения имущества.
Если же между свидетельством о регистрации и передаточным актом существует временной разрыв, организацию неизбежно ждут трудности, вызванные тем, что нормативные правовые акты, посвященные бухгалтерскому учету основных средств, просто не регламентируют данную ситуацию.
Согласно пункту 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н, затраты на приобретение зданий, не оформленные актами приема-передачи и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию), относятся к незавершенным капитальным вложениям. Значит, в момент государственной регистрации права собственности бухгалтер может сделать проводку: дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» – кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», отразив покупную стоимость здания.