Страница:
В соответствии с действующим законодательством государство приняло на себя социальные обязательства в рамках федеральной целевой программы «Жилище» обеспечить жильем следующие категории граждан:
военнослужащих, увольняемых с военной службы, и приравненных к ним лиц {1};
граждан, уволенных с военной службы, и приравненных к ним лиц [31];
граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей [32];
граждан Российской Федерации, постоянно работающих на комплексе «Байконур» и подлежащих отселению [33];
граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на Производственном объединении «Маяк», пострадавших в результате этих аварий, а также ветеранов подразделений особого риска {2};
вынужденных переселенцев [34].
К перечисленным категориям граждан необходимо отнести также:
военнослужащих, проходивших военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 г. по 3 сентября 1945 г. не менее шести месяцев, военнослужащих, награжденных орденами или медалями СССР за службу в указанный период, в случае выселения из занимаемых ими служебных жилых помещений, вставших на учет до 1 января 2005 г. [35];
судей, ушедших или удаленных в отставку со стажем работы в должности судьи не менее 20 лет либо ставших инвалидами в период работы и пожелавших переехать на постоянное место жительства в другую местность (обеспечиваются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, благоустроенным жильем в виде отдельной квартиры либо дома за счет средств федерального бюджета) [36];
лиц, участвующих в борьбе с терроризмом, и лиц, пострадавших в результате террористического акта [37];
инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 г. (обеспечиваются жильем за счет средств федерального бюджета) [38].
Определенные льготы в части предоставления жилья могут быть предоставлены спортсменам, завоевавшим звания олимпийских чемпионов, занявшим вторые и третьи места на Олимпийских играх, занявшим первые, вторые и третьи места на чемпионатах мира и Европы; Пенсионным федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации может предусматриваться за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и иных не запрещенных законом источников обеспечение жильем нуждающихся спортсменов по месту их жительства [39]. Так, например, согласно распоряжению Премьера Правительства Москвы от 12 ноября 1996 г. № 1087-РП было дано указание рассмотреть и решить вопросы улучшения жилищных условий чемпионам и призерам XXVI летних Олимпийских игр и их тренерам путем предоставления муниципального жилья и площади в строящихся ЖСК на льготных условиях [40].
Круг граждан, имеющих право на обеспечение жильем за счет средств федерального и местного бюджетов, не так велик.
Правительство РФ к 2010 г. намерено увеличить долю семей, которым будет доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств с 9 до 30 %. За короткий период времени реализации национального проекта «Доступное жилье» Правительство РФ пришло к выводу о том, что в связи с резким ростом цен жилье остается доступным лишь богатым гражданам и так называемому среднему классу, имеющему возможность использовать ипотечные кредиты. В связи с чем предлагается создать в рамках федеральной целевой программы «Жилище» отдельную подпрограмму, направленную на обеспечение доступности жилья для малодоходных групп населения [41].
Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 15 июня 2006 г. № 6-П [42] признал не соответствующей Конституции РФ положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [43] (в ред. ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. В связи с этим стоит ожидать увеличения количества сделок по приватизации за счет жилья, предоставленного гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Общие нормы о приватизации жилищного фонда сохраняют свое действие до 1 марта 2010 г. [44]
Все это позволяет прийти к выводу о том, что частный жилищный фонд будет только увеличиваться – все большее количество жилых помещений будет иметь частных собственников. По данным Правительства РФ, в 2004 г. доля частного жилого фонда составляла 73,5 %, а в январе 2006 г., по данным Минрегионразвития – 76 % [45]. Вероятно, за прошедшие два года (к середине 2006 г.) доля частного жилого фонда существенно возросла за счет нового строительства, в первую очередь за счет непроизвольного стимулирования законодателем процесса приватизации жилья. Пунктом 2 ст. 2 Закона о введении в действие Жилищного кодекса было установлено действие норм о приватизации до 1 января 2007 г. (потом этот срок был продлен до 2010 г.) [46], что вызвало всплеск обращений граждан за приватизацией жилья и многомесячные очереди на сдачу приватизационных документов [47]. Не исключено, что срок приватизации жилья будет продлен еще раз. Так, заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной палаты г. Москвы В. Суздаль отметил, что при существующих темпах приватизации эта процедура растянется на 10 лет [48].
Все собственники жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 39 ЖК РФ обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Помимо этого собственники жилых помещений в многоквартирном доме неизбежно должны решать вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). По справедливому замечанию Е.А. Каменевой, для обеспечения успешного проведения реформы ЖКХ необходимо достичь основной цели – «формирование чувства собственника у жителей, а соответственно, и ответственности за принадлежащее ему имущество и вытекающее из этого полное бремя содержания своей собственности» [49].
Именно поэтому для многих граждан на повестку дня встал вопрос об определении способа управления многоквартирным домом.
Глава 2. Управление многоквартирным домом
§ 2.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
военнослужащих, увольняемых с военной службы, и приравненных к ним лиц {1};
граждан, уволенных с военной службы, и приравненных к ним лиц [31];
граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей [32];
граждан Российской Федерации, постоянно работающих на комплексе «Байконур» и подлежащих отселению [33];
граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на Производственном объединении «Маяк», пострадавших в результате этих аварий, а также ветеранов подразделений особого риска {2};
вынужденных переселенцев [34].
К перечисленным категориям граждан необходимо отнести также:
военнослужащих, проходивших военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 г. по 3 сентября 1945 г. не менее шести месяцев, военнослужащих, награжденных орденами или медалями СССР за службу в указанный период, в случае выселения из занимаемых ими служебных жилых помещений, вставших на учет до 1 января 2005 г. [35];
судей, ушедших или удаленных в отставку со стажем работы в должности судьи не менее 20 лет либо ставших инвалидами в период работы и пожелавших переехать на постоянное место жительства в другую местность (обеспечиваются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, благоустроенным жильем в виде отдельной квартиры либо дома за счет средств федерального бюджета) [36];
лиц, участвующих в борьбе с терроризмом, и лиц, пострадавших в результате террористического акта [37];
инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 г. (обеспечиваются жильем за счет средств федерального бюджета) [38].
Определенные льготы в части предоставления жилья могут быть предоставлены спортсменам, завоевавшим звания олимпийских чемпионов, занявшим вторые и третьи места на Олимпийских играх, занявшим первые, вторые и третьи места на чемпионатах мира и Европы; Пенсионным федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации может предусматриваться за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и иных не запрещенных законом источников обеспечение жильем нуждающихся спортсменов по месту их жительства [39]. Так, например, согласно распоряжению Премьера Правительства Москвы от 12 ноября 1996 г. № 1087-РП было дано указание рассмотреть и решить вопросы улучшения жилищных условий чемпионам и призерам XXVI летних Олимпийских игр и их тренерам путем предоставления муниципального жилья и площади в строящихся ЖСК на льготных условиях [40].
Круг граждан, имеющих право на обеспечение жильем за счет средств федерального и местного бюджетов, не так велик.
Правительство РФ к 2010 г. намерено увеличить долю семей, которым будет доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств с 9 до 30 %. За короткий период времени реализации национального проекта «Доступное жилье» Правительство РФ пришло к выводу о том, что в связи с резким ростом цен жилье остается доступным лишь богатым гражданам и так называемому среднему классу, имеющему возможность использовать ипотечные кредиты. В связи с чем предлагается создать в рамках федеральной целевой программы «Жилище» отдельную подпрограмму, направленную на обеспечение доступности жилья для малодоходных групп населения [41].
Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 15 июня 2006 г. № 6-П [42] признал не соответствующей Конституции РФ положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [43] (в ред. ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. В связи с этим стоит ожидать увеличения количества сделок по приватизации за счет жилья, предоставленного гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Общие нормы о приватизации жилищного фонда сохраняют свое действие до 1 марта 2010 г. [44]
Все это позволяет прийти к выводу о том, что частный жилищный фонд будет только увеличиваться – все большее количество жилых помещений будет иметь частных собственников. По данным Правительства РФ, в 2004 г. доля частного жилого фонда составляла 73,5 %, а в январе 2006 г., по данным Минрегионразвития – 76 % [45]. Вероятно, за прошедшие два года (к середине 2006 г.) доля частного жилого фонда существенно возросла за счет нового строительства, в первую очередь за счет непроизвольного стимулирования законодателем процесса приватизации жилья. Пунктом 2 ст. 2 Закона о введении в действие Жилищного кодекса было установлено действие норм о приватизации до 1 января 2007 г. (потом этот срок был продлен до 2010 г.) [46], что вызвало всплеск обращений граждан за приватизацией жилья и многомесячные очереди на сдачу приватизационных документов [47]. Не исключено, что срок приватизации жилья будет продлен еще раз. Так, заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной палаты г. Москвы В. Суздаль отметил, что при существующих темпах приватизации эта процедура растянется на 10 лет [48].
Все собственники жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 39 ЖК РФ обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Помимо этого собственники жилых помещений в многоквартирном доме неизбежно должны решать вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). По справедливому замечанию Е.А. Каменевой, для обеспечения успешного проведения реформы ЖКХ необходимо достичь основной цели – «формирование чувства собственника у жителей, а соответственно, и ответственности за принадлежащее ему имущество и вытекающее из этого полное бремя содержания своей собственности» [49].
Именно поэтому для многих граждан на повестку дня встал вопрос об определении способа управления многоквартирным домом.
Глава 2. Управление многоквартирным домом
§ 2.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Данное в Жилищном кодексе определение управления многоквартирным домом несколько сужено, т. к. не учитывает наличия у собственников иных правомочий, помимо пользования общим имуществом в многоквартирном доме. К правомочиям собственника также относятся владение и распоряжение имуществом (п. 1 ст. 201 ГК РФ [50]). Теоретические попытки отнести «управление» к правомочиям собственника оказались безуспешными [51]. Необходимо согласиться с мнением И.Б. Миронова о том, что управление общим имуществом многоквартирного дома «по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом» [52].
Представляется, что в Жилищном кодексе недостаточно четко определен круг собственников помещений, имеющих право на участие в управлении многоквартирным домом. Согласно подп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу управления многоквартирными домами. Объектами жилищных прав являются жилые помещения – жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 15 и 16 ЖК РФ). Но помимо жилых помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые, общественного питания, социального назначения – детские сады и центры детского досуга, и т. п.), машино-места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. Отношения, складывающие по поводу владения, пользования и распоряжения такими нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством.
В то же время собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:
им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);
обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ);
вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ);
вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом (ст. 139 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;
обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом и в выборе способов управления (ст. 161–164 ЖК РФ) и др.
Поэтому собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им (домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:
рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования ими своими нежилыми помещениями;
получать необходимые коммунальные услуги.
Поэтому, думается, вполне справедливо предложение В. Михайлова о том, что необходимо выделить нормы Жилищного кодекса о ТСЖ в отдельный нормативный акт и вообще при данном способе управления многоквартирным домом нужно говорить о товариществе собственников помещений [53].
Множественность субъектов права собственности на одно и то же общее имущество многоквартирного дома предполагает необходимость согласования их воли [54]. Согласование воли собственников помещений в многоквартирном доме (далее – собственники, собственники помещений) осуществляется посредством проведения общего собрания собственников. Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. 44–48 ЖК РФ.
Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно «решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности» на общее имущество многоквартирного дома [55]. Необходимо добавить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме также решает вопросы управления этим домом, т. к. «управление», как уже было отмечено, не принято относить к правомочиям собственника.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника и не зависит от количества принадлежащих ему голосов. Тем самым законодатель не стал «сужать» инициативу собственников помещений в многоквартирном доме, направленную на управление этим домом. При наблюдающейся общей пассивности в управлении многоквартирными домами такое ограничение негативно отразилось бы на достижении целей, преследуемых современной государственной жилищной политикой, – самостоятельное (без активного участия государства) управление собственниками многоквартирными домами. В целях обеспечения соблюдения прав и интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс четко и последовательно регламентирует порядок реализации собственником инициативы по созыву общего собрания.
В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме (например, заказным письмом с уведомлением о вручении), или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Представляется, что расходы на созыв и проведение общего собрания собственников будет нести собственник, по инициативе которого собрание созывается. Жилищный кодекс ничего об этом не говорит. Такой подход видится не всегда справедливым. Одно дело, когда «слишком инициативный» собственник преследует свои личные интересы, например, для того, чтобы сосредоточить в своих руках управление многоквартирным домом, пользуясь пассивностью остальных собственников. К сожалению, зачастую такая концентрация власти при управлении многоквартирным домом достигается в корыстных целях для личного обогащения за счет взносов собственников на содержание общего имущества дома или несанкционированного использования помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. Другое дело, если собрание созывается действительно в интересах всех собственников, например ежегодное общее собрание, собрание для определения порядка использования общего имущества дома с целью получения дохода в интересах всех собственников. В таких случаях было бы справедливым предусмотреть в Жилищном кодексе обязанность иных собственников возместить инициатору собрания часть расходов на его созыв, пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие такой или подобной нормы, думается, будет в определенной степени сдерживать проявление собственниками инициативы созыва общего собрания. Безусловно, отсутствие такой нормы не останавливает и не будет останавливать инициативу собственников, преследующих корыстные цели.
Для наличия кворума в общем собрании должны принять участие собственники или их уполномоченные представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов, принадлежащих собственнику на общем собрании, соответствует его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади помещения (или помещений), принадлежащих его собственнику на праве частной собственности (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Следовательно, можно говорить о том, что собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит количество голосов на общем собрании, соразмерное его доле в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома. Такой подход представляется справедливым. Из данного правила существует исключение. Согласно ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принятым до вступления в силу указанного вводного Закона, может быть установлено непропорциональное определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Можно сделать вывод о том, что такое решение является бессрочным и может быть отменено (изменено) только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При этом наличие кворума обязательно и для всех последующих повторных общих собраний. Обязательность кворума общего собрания собственников не «преодолевается» фактом повторности созыва собрания, как это имеет место, например, в акционерном законодательстве [56].
Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом:
принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ);
является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании (п. 5 ст. 46 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Как отмечает И.Б. Миронов, «субъект права, вступая в отношения по поводу общего имущества «как меньшинство», фактом своего участия соглашается с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов». И потому «само по себе решение, принимаемое собственниками большинством голосов, не является нарушением прав меньшинства», а нарушением прав и интересов меньшинства собственников будет являться несоблюдение установленной Жилищным кодексом процедуры принятия такого решения [57].
Решения общего собрания собственников оформляются протоколами, которые вместе с решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 1 и 4 ст. 46 ЖК РФ).
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений тем собственником, по чьей инициативе было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (п. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Данное в Жилищном кодексе определение управления многоквартирным домом несколько сужено, т. к. не учитывает наличия у собственников иных правомочий, помимо пользования общим имуществом в многоквартирном доме. К правомочиям собственника также относятся владение и распоряжение имуществом (п. 1 ст. 201 ГК РФ [50]). Теоретические попытки отнести «управление» к правомочиям собственника оказались безуспешными [51]. Необходимо согласиться с мнением И.Б. Миронова о том, что управление общим имуществом многоквартирного дома «по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом» [52].
Представляется, что в Жилищном кодексе недостаточно четко определен круг собственников помещений, имеющих право на участие в управлении многоквартирным домом. Согласно подп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу управления многоквартирными домами. Объектами жилищных прав являются жилые помещения – жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 15 и 16 ЖК РФ). Но помимо жилых помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые, общественного питания, социального назначения – детские сады и центры детского досуга, и т. п.), машино-места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. Отношения, складывающие по поводу владения, пользования и распоряжения такими нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством.
В то же время собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:
им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);
обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ);
вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ);
вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом (ст. 139 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;
обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом и в выборе способов управления (ст. 161–164 ЖК РФ) и др.
Поэтому собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им (домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:
рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования ими своими нежилыми помещениями;
получать необходимые коммунальные услуги.
Поэтому, думается, вполне справедливо предложение В. Михайлова о том, что необходимо выделить нормы Жилищного кодекса о ТСЖ в отдельный нормативный акт и вообще при данном способе управления многоквартирным домом нужно говорить о товариществе собственников помещений [53].
Множественность субъектов права собственности на одно и то же общее имущество многоквартирного дома предполагает необходимость согласования их воли [54]. Согласование воли собственников помещений в многоквартирном доме (далее – собственники, собственники помещений) осуществляется посредством проведения общего собрания собственников. Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. 44–48 ЖК РФ.
Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно «решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности» на общее имущество многоквартирного дома [55]. Необходимо добавить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме также решает вопросы управления этим домом, т. к. «управление», как уже было отмечено, не принято относить к правомочиям собственника.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника и не зависит от количества принадлежащих ему голосов. Тем самым законодатель не стал «сужать» инициативу собственников помещений в многоквартирном доме, направленную на управление этим домом. При наблюдающейся общей пассивности в управлении многоквартирными домами такое ограничение негативно отразилось бы на достижении целей, преследуемых современной государственной жилищной политикой, – самостоятельное (без активного участия государства) управление собственниками многоквартирными домами. В целях обеспечения соблюдения прав и интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс четко и последовательно регламентирует порядок реализации собственником инициативы по созыву общего собрания.
В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме (например, заказным письмом с уведомлением о вручении), или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Представляется, что расходы на созыв и проведение общего собрания собственников будет нести собственник, по инициативе которого собрание созывается. Жилищный кодекс ничего об этом не говорит. Такой подход видится не всегда справедливым. Одно дело, когда «слишком инициативный» собственник преследует свои личные интересы, например, для того, чтобы сосредоточить в своих руках управление многоквартирным домом, пользуясь пассивностью остальных собственников. К сожалению, зачастую такая концентрация власти при управлении многоквартирным домом достигается в корыстных целях для личного обогащения за счет взносов собственников на содержание общего имущества дома или несанкционированного использования помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. Другое дело, если собрание созывается действительно в интересах всех собственников, например ежегодное общее собрание, собрание для определения порядка использования общего имущества дома с целью получения дохода в интересах всех собственников. В таких случаях было бы справедливым предусмотреть в Жилищном кодексе обязанность иных собственников возместить инициатору собрания часть расходов на его созыв, пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие такой или подобной нормы, думается, будет в определенной степени сдерживать проявление собственниками инициативы созыва общего собрания. Безусловно, отсутствие такой нормы не останавливает и не будет останавливать инициативу собственников, преследующих корыстные цели.
Для наличия кворума в общем собрании должны принять участие собственники или их уполномоченные представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов, принадлежащих собственнику на общем собрании, соответствует его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади помещения (или помещений), принадлежащих его собственнику на праве частной собственности (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Следовательно, можно говорить о том, что собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит количество голосов на общем собрании, соразмерное его доле в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома. Такой подход представляется справедливым. Из данного правила существует исключение. Согласно ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принятым до вступления в силу указанного вводного Закона, может быть установлено непропорциональное определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Можно сделать вывод о том, что такое решение является бессрочным и может быть отменено (изменено) только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При этом наличие кворума обязательно и для всех последующих повторных общих собраний. Обязательность кворума общего собрания собственников не «преодолевается» фактом повторности созыва собрания, как это имеет место, например, в акционерном законодательстве [56].
Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом:
принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ);
является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании (п. 5 ст. 46 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Как отмечает И.Б. Миронов, «субъект права, вступая в отношения по поводу общего имущества «как меньшинство», фактом своего участия соглашается с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов». И потому «само по себе решение, принимаемое собственниками большинством голосов, не является нарушением прав меньшинства», а нарушением прав и интересов меньшинства собственников будет являться несоблюдение установленной Жилищным кодексом процедуры принятия такого решения [57].
Решения общего собрания собственников оформляются протоколами, которые вместе с решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 1 и 4 ст. 46 ЖК РФ).
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений тем собственником, по чьей инициативе было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (п. 3 ст. 46 ЖК РФ).