Страница:
Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация обеспечивают доступ всех заинтересованных лиц к конкурсной документации. Конкурсная документация может быть размещена на официальном сайте одновременно с извещением о проведении конкурса, и доступ к ней в этом случае должен быть бесплатным. Также конкурсная документация может предоставляться организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией по письменному заявлению заинтересованного лица с взиманием установленной платы за ее предоставление. Думается, что такой (платный) способ предоставления конкурсной документации будет превалировать.
Согласно п. 50 Правил проведения конкурса организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В течение двух рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация.
Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в соответствии с датой и временем, указанными в извещении о проведении конкурса, организуют для претендентов и других заинтересованных лиц осмотр объекта конкурса.
Разделом VI Правил проведения конкурса установлен порядок и сроки подачи заявок на участие в конкурсе, а также требования к форме и содержанию заявки.
Необходимо обратить внимание на то, что согласно п. 58 Правил проведения конкурса может быть подана и будет рассмотрена заявка даже одного лица. При систематическом толковании этой нормы с нормой п. 59 Правил проведения конкурса можно сделать вывод о том, что открытый конкурс проводится даже при подаче только одной заявки. Данные нормы Правил проведения конкурса противоречат п. 5 ст. 447 ГК РФ, согласно которой конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся. Безусловно, в целях сохранения жилищного фонда эти нормы Правил проведения конкурса видятся целесообразными (особенно учитывая пассивность населения в решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом). Но в этом случае законодателю необходимо устранить противоречие путем внесения дополнения в п. 5 ст. 447 ГК РФ о том, что при выборе управляющей организации на открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления в порядке п. 4 ст. 161 ЖК РФ, допускается проведение конкурса, если в нем участвует только один участник. После демонополизации рынка коммунальных услуг и развития конкуренции на этом рынке такую норму Гражданского кодекса можно будет отменить.
Разделом VII Правил проведения конкурса определен порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе. До начала конкурса (время начала указано в извещении о его проведении) конкурсная комиссии объявляет присутствующим о возможности подать заявку на участие в конкурсе, изменить или отозвать поданные заявки до начала процедуры вскрытия конвертов.
Далее вскрываются все конверты с заявками на участие в конкурсе, которые поступили организатору конкурса до вскрытия конвертов.
Конкурсной комиссией оформляется протокол вскрытия конвертов, который потом размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в день его подписания.
Организатор конкурса обязан вести аудиозапись процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Любое лицо, присутствующее при вскрытии конвертов, вправе осуществлять аудио– и видеозапись процедуры вскрытия.
Далее конкурсная комиссия оценивает заявки на участие в конкурсе на соответствие требованиям, установленным конкурсной документацией, а также на соответствие претендентов требованиям, установленным в п. 15 Правил проведения конкурса. Рассмотрение заявок должно быть завершено не позднее 10 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.
После оценки поданных заявок и кандидатур претендентов на предмет их соответствия установленным Правилам конкурсная комиссия должна вынести решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе. Решения, принятые конкурсной комиссией, оформляются протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Все претенденты извещаются о результатах рассмотрения их заявок.
Если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.
Раздел VIII Правил проведения конкурса определяет порядок проведения конкурса. В конкурсе принимают участие только лица, признанные его участниками в соответствии с протоколом вскрытия конвертов.
Победителем конкурса станет претендент, который предложит большее количество (по стоимости) дополнительных работ и услуг, перечень которых дан в Приложении № 3 к Правилам проведения конкурса. Дополнительные работы и услуги участник конкурса обязуется выполнять в счет той же платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации. Иными словами, победитель должен предложить максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную в извещении и подлежащую уплате за общий объем работ и услуг (обязательные и дополнительные). При этом стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам конкурса и указанных в договорах управления многоквартирным домом, должна быть пересчитана исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна равняться плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации.
Конкурсная комиссия ведет протокол конкурса, который подписывается в день проведения конкурса в трех экземплярах, один экземпляр остается у организатора конкурса. Текст протокола не позднее одного дня с момента его утверждения опубликовывается на официальном сайте и в течение десяти дней с момента его утверждения в официальном печатном издании.
Проигравшим в конкурсе лицам в течение пяти рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса возвращаются средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. Особый порядок установлен для возврата денежных средств победителю конкурса и тому участнику, который не стал победителем и сделал предпоследнее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. Согласно п. 95 Правил проведения конкурса, победителю и участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, обеспечительные денежные средства возвращаются в течение пяти рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного победителем конкурса проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств.
Такой порядок введен для обеспечения достижения главной цели конкурса – заключения договора об управлении многоквартирным домом.
Так, победитель конкурса обязан направить подписанный проект договора на управление многоквартирным домом в течение 10 дней конкурсной комиссии и в течение 20 дней собственникам помещений в многоквартирном доме.
Если победитель конкурса уклонится от заключения договора об управлении многоквартирным домом или не представит обеспечение исполнения своих обязательств, то:
ему не возвращаются средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;
такой договор предлагается заключить тому участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса обязательно.
В случае признания участника конкурса, который сделал предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор и возместить убытки, причиненные уклонением от заключения договора.
Если в конкурсе участвовал один участник, то при уклонении его от заключения договора организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием, указанным выше.
Право организатора конкурса на понуждение заключить договор об управлении многоквартирным домом обязанным лицом основано на положениях ст. 445 ГК РФ.
Любой участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
В целом необходимо отметить, что установленные Правительством РФ Правила проведения конкурса довольно полно и подробно регламентируют процедуру организации и проведения конкурса, при должном применении способны обеспечить оптимальную защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме в части качества и количества, предоставляемых услуг. Но, как уже отмечалось, при отсутствии развитого рынка услуг по управлению многоквартирными домами, при отсутствии достаточного количества частных коммерческих организаций, оказывающих такие услуги, создать действительно конкурентную среду при проведении конкурсов сложно, особенно в небольших населенных пунктах. Видимо, для привлечения к участию в конкурсе органы местного самоуправления вынуждены будут увеличивать размер платы, предлагаемой управляющей организации за управление многоквартирным домом. При этом повышение качества и количества предоставляемых собственникам услуг не гарантируется. Поэтому согласно Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425) важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, которая позволила бы собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства [71].
Далее проводится процедура подписания договора об управлении многоквартирным домом между победившей в конкурсе управляющей организацией и собственниками помещений этого дома. И здесь возникает большое количество вопросов. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Договор между собственниками и выигравшей конкурс управляющей организацией должен быть заключен в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. В.Н. Литовкин указывает на то, что в данном случае имеет место нарушение основополагающих принципов гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), т. к. осуществляется принуждение собственников помещений. По его мнению, «для законодателя решающими оказались не интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а интересы сохранения жилищного фонда» [72].
Пунктом 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация заключает договор с каждым собственником, если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Во всех остальных случаях (в частности, при выборе управляющей организации на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления) речь идет только об одном договоре (см. п. 5 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Один договор с управляющей организацией, как представляется, возможен, только если выбраны такие способы управления, при которых собственники помещений организуют самостоятельное юридическое лицо – товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. В остальных случаях необходимо заключать договоры между управляющей организацией и каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Этот пробел в том, что касается управляющих организаций, победивших в проведенном органом местного самоуправления конкурсе, был восполнен Правилами проведения конкурса. Согласно п. 91 Правил победитель конкурса направляет каждому собственнику помещений подписанный со своей стороны экземпляр договора.
Согласно ст. 445 ГК РФ:
собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней с момента получения договора от управляющей организации обязаны либо подписать договор, либо отказаться от его подписания, либо представить свои изменения (дополнения) к договору (протокол разногласий);
получив уведомление собственника о согласии заключить договор на иных условиях, управляющая организация обязана в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий сообщить о принятии или отказе от принятия условий договора, предложенных собственником помещений;
возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда;
при уклонении собственника от заключения договора управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому «если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления» [73]. Реализовать предложенный подход к заключению договоров управления с собственниками будет очень сложно, т. к. придется постоянно (до заключения договора с последним собственником) корректировать ранее заключенные договоры. А что делать, если собственник, уже заключивший договор, не согласится вносить в него изменения? Кроме того, такой подход несколько несправедлив по отношению к управляющей организации. Согласно подп. 16 п. 41 Правил проведения конкурса проект договора управления многоквартирным домом включается в конкурсную документацию. Следовательно, заинтересованная управляющая организация учитывает условия этого проекта договора при принятии решения об участии в конкурсе. Затем эти условия могут быть изменены по решению суда не в пользу управляющей организации. Причем изменены так, что управляющая организация при их наличии в первоначальном проекте договора управления многоквартирным домом, включенным в конкурсную документацию, вообще не приняла бы решения об участии в конкурсе. Поэтому суды при рассмотрении данного вида споров не должны изменять по крайней мере наиболее существенные условия договора об управлении многоквартирным домом: общий размер платы за управление, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг, выполняемых (оказываемых) победившей в конкурсе управляющей организацией. Также не могут изменяться условия и порядок выполнения работ (услуг), если управляющая организация докажет техническую невозможность выполнения этих работ (услуг) в ином порядке и в иные сроки.
Из положений подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса следует, что срок действия договора об управлении многоквартирным домом – один год; этот срок может быть продлен на три месяца, что необходимо для того, чтобы собственники помещений смогли реализовать выбранный ими в порядке п. 6 ст. 161 ЖК РФ способ управления домом. Видимо, Правительство РФ при составлении Правил проведения конкурса в части установления сроков действия договора управления многоквартирным домом руководствовалось тем, что согласно ранее действовавшей редакции п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. В первом издании настоящей книги мы высказали мнение об экономической нецелесообразности заключения договора на столь короткий срок. Ведь если заключать договор управления только на один год, то необходимо будет проводить новый открытый конкурс на отбор управляющей организации, если и через год собственники помещений в многоквартирном доме не решат вопрос о выборе способа управления этим домом. Это будет обременительно для местных бюджетов, так как возникает необходимость затрат на организацию и проведение нового конкурса. Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ этот недостаток жилищного законодательства был устранен. Теперь договор на управления многоквартирным домом с управляющей организацией может заключаться на срок не менее чем один год и не более чем три года (см. п. 5 ст.162 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ). Указанным Федеральным законом был сокращен и срок, установленный в п. 6 ст. 161 ЖК РФ для созыва органом местного самоуправления общего собрания собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Теперь орган местного самоуправления обязан созвать такое собрание собственников не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного согласно п. 5 ст. 161 ЖК РФ по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации (см. п. 6 ст.161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ). Считаем этот срок недостаточным. Так, если собрание провести в этот срок несложно, то реализовать принятое на собрании собственниками решение о выборе способа управления за столь короткий срок будет невозможным. Собственники не успеют реализовать решение к моменту окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, и орган местного самоуправления будет обязан в силу п. 4 ст. 161 ЖК РФ вновь проводить конкурс. Считаем целесообразным увеличить срок, установленный п. 6 ст. 161 ЖК РФ, по меньшей мере до шести месяцев. Также необходимо привести в соответствие с Жилищным кодексом подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса. До внесения такого изменения Правил органы местного самоуправления при установлении срока действия договора на управление многоквартирным домом должны руководствоваться нормами п. 5 ст. 162 ЖК РФ.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ статья 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса была дополнена пунктом 2, согласно которому ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Эти обязательства сохраняются до момента выбора способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в нем и реализации этого выбранного способа либо до момента определения управляющей организации на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут столкнуться с затруднениями при передаче многоквартирных домов при выборе способа управления. Существующие пробелы в законодательстве частично устраняются подзаконными актами Минрегионразвития РФ и нормативными актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Так, Минрегионразвития РФ письмом от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» [74] указало на то, что при смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится. При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. № 0514-316/6 [75] утвержден порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм. Указанный порядок достаточно подробно регламентирует процедуру передачи многоквартирного дома в управление организации, выбранной собственниками помещений или выбранной на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, и предусматривает помощь и поддержку со стороны местных органов власти в реализации собственниками избранного способа управления домом. Кроме того, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы распоряжением от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/6-1 [76] утвердил примерные формы договора управления многоквартирными домом в городе Москве, договора на предоставление услуг, договора о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы с организацией, управляющей многоквартирным домом, а также критерии оценки деятельности управляющих организаций. Необходимо позитивно оценить деятельность Правительства города Москвы в этом направлении, что может способствовать повышению инициативы собственников самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом. Правильным можно признать позицию Правительства Москвы, согласно которой город не самоустраняется от проблем собственников помещений после выбора ими способа управления многоквартирным домом, а старается контролировать процесс взаимоотношений собственников с управляющими организациями. Такой подход позволит Правительству Москвы своевременно реагировать на нарушения управляющих организаций в отношении собственников помещений и, самое главное, иметь возможность оперативно осуществлять защиту интересов собственников помещений во избежание доведения многоквартирного дома до критического состояния.
Много вопросов возникает при передаче технической и иной документации на многоквартирный дом согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ. Письмом от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 [77] Минрегионразвития РФ указал на то, что поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся техническая документация на многоквартирный дом должна передаваться безвозмездно.
Согласно п. 50 Правил проведения конкурса организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В течение двух рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация.
Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в соответствии с датой и временем, указанными в извещении о проведении конкурса, организуют для претендентов и других заинтересованных лиц осмотр объекта конкурса.
Разделом VI Правил проведения конкурса установлен порядок и сроки подачи заявок на участие в конкурсе, а также требования к форме и содержанию заявки.
Необходимо обратить внимание на то, что согласно п. 58 Правил проведения конкурса может быть подана и будет рассмотрена заявка даже одного лица. При систематическом толковании этой нормы с нормой п. 59 Правил проведения конкурса можно сделать вывод о том, что открытый конкурс проводится даже при подаче только одной заявки. Данные нормы Правил проведения конкурса противоречат п. 5 ст. 447 ГК РФ, согласно которой конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся. Безусловно, в целях сохранения жилищного фонда эти нормы Правил проведения конкурса видятся целесообразными (особенно учитывая пассивность населения в решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом). Но в этом случае законодателю необходимо устранить противоречие путем внесения дополнения в п. 5 ст. 447 ГК РФ о том, что при выборе управляющей организации на открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления в порядке п. 4 ст. 161 ЖК РФ, допускается проведение конкурса, если в нем участвует только один участник. После демонополизации рынка коммунальных услуг и развития конкуренции на этом рынке такую норму Гражданского кодекса можно будет отменить.
Разделом VII Правил проведения конкурса определен порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе. До начала конкурса (время начала указано в извещении о его проведении) конкурсная комиссии объявляет присутствующим о возможности подать заявку на участие в конкурсе, изменить или отозвать поданные заявки до начала процедуры вскрытия конвертов.
Далее вскрываются все конверты с заявками на участие в конкурсе, которые поступили организатору конкурса до вскрытия конвертов.
Конкурсной комиссией оформляется протокол вскрытия конвертов, который потом размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в день его подписания.
Организатор конкурса обязан вести аудиозапись процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Любое лицо, присутствующее при вскрытии конвертов, вправе осуществлять аудио– и видеозапись процедуры вскрытия.
Далее конкурсная комиссия оценивает заявки на участие в конкурсе на соответствие требованиям, установленным конкурсной документацией, а также на соответствие претендентов требованиям, установленным в п. 15 Правил проведения конкурса. Рассмотрение заявок должно быть завершено не позднее 10 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.
После оценки поданных заявок и кандидатур претендентов на предмет их соответствия установленным Правилам конкурсная комиссия должна вынести решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе. Решения, принятые конкурсной комиссией, оформляются протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Все претенденты извещаются о результатах рассмотрения их заявок.
Если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.
Раздел VIII Правил проведения конкурса определяет порядок проведения конкурса. В конкурсе принимают участие только лица, признанные его участниками в соответствии с протоколом вскрытия конвертов.
Победителем конкурса станет претендент, который предложит большее количество (по стоимости) дополнительных работ и услуг, перечень которых дан в Приложении № 3 к Правилам проведения конкурса. Дополнительные работы и услуги участник конкурса обязуется выполнять в счет той же платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации. Иными словами, победитель должен предложить максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную в извещении и подлежащую уплате за общий объем работ и услуг (обязательные и дополнительные). При этом стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам конкурса и указанных в договорах управления многоквартирным домом, должна быть пересчитана исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна равняться плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации.
Конкурсная комиссия ведет протокол конкурса, который подписывается в день проведения конкурса в трех экземплярах, один экземпляр остается у организатора конкурса. Текст протокола не позднее одного дня с момента его утверждения опубликовывается на официальном сайте и в течение десяти дней с момента его утверждения в официальном печатном издании.
Проигравшим в конкурсе лицам в течение пяти рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса возвращаются средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. Особый порядок установлен для возврата денежных средств победителю конкурса и тому участнику, который не стал победителем и сделал предпоследнее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. Согласно п. 95 Правил проведения конкурса, победителю и участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, обеспечительные денежные средства возвращаются в течение пяти рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного победителем конкурса проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств.
Такой порядок введен для обеспечения достижения главной цели конкурса – заключения договора об управлении многоквартирным домом.
Так, победитель конкурса обязан направить подписанный проект договора на управление многоквартирным домом в течение 10 дней конкурсной комиссии и в течение 20 дней собственникам помещений в многоквартирном доме.
Если победитель конкурса уклонится от заключения договора об управлении многоквартирным домом или не представит обеспечение исполнения своих обязательств, то:
ему не возвращаются средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;
такой договор предлагается заключить тому участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса обязательно.
В случае признания участника конкурса, который сделал предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор и возместить убытки, причиненные уклонением от заключения договора.
Если в конкурсе участвовал один участник, то при уклонении его от заключения договора организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием, указанным выше.
Право организатора конкурса на понуждение заключить договор об управлении многоквартирным домом обязанным лицом основано на положениях ст. 445 ГК РФ.
Любой участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
В целом необходимо отметить, что установленные Правительством РФ Правила проведения конкурса довольно полно и подробно регламентируют процедуру организации и проведения конкурса, при должном применении способны обеспечить оптимальную защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме в части качества и количества, предоставляемых услуг. Но, как уже отмечалось, при отсутствии развитого рынка услуг по управлению многоквартирными домами, при отсутствии достаточного количества частных коммерческих организаций, оказывающих такие услуги, создать действительно конкурентную среду при проведении конкурсов сложно, особенно в небольших населенных пунктах. Видимо, для привлечения к участию в конкурсе органы местного самоуправления вынуждены будут увеличивать размер платы, предлагаемой управляющей организации за управление многоквартирным домом. При этом повышение качества и количества предоставляемых собственникам услуг не гарантируется. Поэтому согласно Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425) важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, которая позволила бы собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства [71].
Далее проводится процедура подписания договора об управлении многоквартирным домом между победившей в конкурсе управляющей организацией и собственниками помещений этого дома. И здесь возникает большое количество вопросов. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Договор между собственниками и выигравшей конкурс управляющей организацией должен быть заключен в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. В.Н. Литовкин указывает на то, что в данном случае имеет место нарушение основополагающих принципов гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), т. к. осуществляется принуждение собственников помещений. По его мнению, «для законодателя решающими оказались не интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а интересы сохранения жилищного фонда» [72].
Пунктом 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация заключает договор с каждым собственником, если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Во всех остальных случаях (в частности, при выборе управляющей организации на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления) речь идет только об одном договоре (см. п. 5 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Один договор с управляющей организацией, как представляется, возможен, только если выбраны такие способы управления, при которых собственники помещений организуют самостоятельное юридическое лицо – товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. В остальных случаях необходимо заключать договоры между управляющей организацией и каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Этот пробел в том, что касается управляющих организаций, победивших в проведенном органом местного самоуправления конкурсе, был восполнен Правилами проведения конкурса. Согласно п. 91 Правил победитель конкурса направляет каждому собственнику помещений подписанный со своей стороны экземпляр договора.
Согласно ст. 445 ГК РФ:
собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней с момента получения договора от управляющей организации обязаны либо подписать договор, либо отказаться от его подписания, либо представить свои изменения (дополнения) к договору (протокол разногласий);
получив уведомление собственника о согласии заключить договор на иных условиях, управляющая организация обязана в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий сообщить о принятии или отказе от принятия условий договора, предложенных собственником помещений;
возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда;
при уклонении собственника от заключения договора управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому «если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления» [73]. Реализовать предложенный подход к заключению договоров управления с собственниками будет очень сложно, т. к. придется постоянно (до заключения договора с последним собственником) корректировать ранее заключенные договоры. А что делать, если собственник, уже заключивший договор, не согласится вносить в него изменения? Кроме того, такой подход несколько несправедлив по отношению к управляющей организации. Согласно подп. 16 п. 41 Правил проведения конкурса проект договора управления многоквартирным домом включается в конкурсную документацию. Следовательно, заинтересованная управляющая организация учитывает условия этого проекта договора при принятии решения об участии в конкурсе. Затем эти условия могут быть изменены по решению суда не в пользу управляющей организации. Причем изменены так, что управляющая организация при их наличии в первоначальном проекте договора управления многоквартирным домом, включенным в конкурсную документацию, вообще не приняла бы решения об участии в конкурсе. Поэтому суды при рассмотрении данного вида споров не должны изменять по крайней мере наиболее существенные условия договора об управлении многоквартирным домом: общий размер платы за управление, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг, выполняемых (оказываемых) победившей в конкурсе управляющей организацией. Также не могут изменяться условия и порядок выполнения работ (услуг), если управляющая организация докажет техническую невозможность выполнения этих работ (услуг) в ином порядке и в иные сроки.
Из положений подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса следует, что срок действия договора об управлении многоквартирным домом – один год; этот срок может быть продлен на три месяца, что необходимо для того, чтобы собственники помещений смогли реализовать выбранный ими в порядке п. 6 ст. 161 ЖК РФ способ управления домом. Видимо, Правительство РФ при составлении Правил проведения конкурса в части установления сроков действия договора управления многоквартирным домом руководствовалось тем, что согласно ранее действовавшей редакции п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. В первом издании настоящей книги мы высказали мнение об экономической нецелесообразности заключения договора на столь короткий срок. Ведь если заключать договор управления только на один год, то необходимо будет проводить новый открытый конкурс на отбор управляющей организации, если и через год собственники помещений в многоквартирном доме не решат вопрос о выборе способа управления этим домом. Это будет обременительно для местных бюджетов, так как возникает необходимость затрат на организацию и проведение нового конкурса. Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ этот недостаток жилищного законодательства был устранен. Теперь договор на управления многоквартирным домом с управляющей организацией может заключаться на срок не менее чем один год и не более чем три года (см. п. 5 ст.162 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ). Указанным Федеральным законом был сокращен и срок, установленный в п. 6 ст. 161 ЖК РФ для созыва органом местного самоуправления общего собрания собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Теперь орган местного самоуправления обязан созвать такое собрание собственников не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного согласно п. 5 ст. 161 ЖК РФ по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации (см. п. 6 ст.161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ). Считаем этот срок недостаточным. Так, если собрание провести в этот срок несложно, то реализовать принятое на собрании собственниками решение о выборе способа управления за столь короткий срок будет невозможным. Собственники не успеют реализовать решение к моменту окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, и орган местного самоуправления будет обязан в силу п. 4 ст. 161 ЖК РФ вновь проводить конкурс. Считаем целесообразным увеличить срок, установленный п. 6 ст. 161 ЖК РФ, по меньшей мере до шести месяцев. Также необходимо привести в соответствие с Жилищным кодексом подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса. До внесения такого изменения Правил органы местного самоуправления при установлении срока действия договора на управление многоквартирным домом должны руководствоваться нормами п. 5 ст. 162 ЖК РФ.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ статья 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса была дополнена пунктом 2, согласно которому ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Эти обязательства сохраняются до момента выбора способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в нем и реализации этого выбранного способа либо до момента определения управляющей организации на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут столкнуться с затруднениями при передаче многоквартирных домов при выборе способа управления. Существующие пробелы в законодательстве частично устраняются подзаконными актами Минрегионразвития РФ и нормативными актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Так, Минрегионразвития РФ письмом от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» [74] указало на то, что при смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится. При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. № 0514-316/6 [75] утвержден порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм. Указанный порядок достаточно подробно регламентирует процедуру передачи многоквартирного дома в управление организации, выбранной собственниками помещений или выбранной на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, и предусматривает помощь и поддержку со стороны местных органов власти в реализации собственниками избранного способа управления домом. Кроме того, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы распоряжением от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/6-1 [76] утвердил примерные формы договора управления многоквартирными домом в городе Москве, договора на предоставление услуг, договора о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы с организацией, управляющей многоквартирным домом, а также критерии оценки деятельности управляющих организаций. Необходимо позитивно оценить деятельность Правительства города Москвы в этом направлении, что может способствовать повышению инициативы собственников самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом. Правильным можно признать позицию Правительства Москвы, согласно которой город не самоустраняется от проблем собственников помещений после выбора ими способа управления многоквартирным домом, а старается контролировать процесс взаимоотношений собственников с управляющими организациями. Такой подход позволит Правительству Москвы своевременно реагировать на нарушения управляющих организаций в отношении собственников помещений и, самое главное, иметь возможность оперативно осуществлять защиту интересов собственников помещений во избежание доведения многоквартирного дома до критического состояния.
Много вопросов возникает при передаче технической и иной документации на многоквартирный дом согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ. Письмом от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 [77] Минрегионразвития РФ указал на то, что поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся техническая документация на многоквартирный дом должна передаваться безвозмездно.