Страница:
Следовательно, в протоколе общего собрания собственников помимо всего прочего должна содержаться информация о месте и адресе хранения протокола, а также о месте размещения сообщения о решении, принятом общим собранием.
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Перечень способов управления является закрытым (не подлежащим расширительному толкованию), и собственники вправе выбрать только один из способов, предложенных Жилищным кодексом [58].
Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме должны были в установленном Кодексом порядке выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г. Если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом или не реализовали выбранный способ, орган местного самоуправления в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» [59] (далее – Правила проведения конкурса), должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Федеральным законом РФ от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ ст. 18 указанного вводного закона была дополнена положением о том, что орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс до 1 мая 2008 г. Указанный срок проведения открытых конкурсов по выбору управляющей организации может быть сокращен по решению субъекта Российской Федерации для всех или отдельных муниципальных образований. Увеличить установленный срок (1 мая 2008 г.) субъект Российской Федерации не вправе. По мнению Г.П. Хованской, собственники потеряли с 1 января 2007 г. право на выбор способа управления и даже если они «все-таки проведут в январе 2007 г. собрание и определятся со способом управления домом, реализовать свое право они смогут только через год, а до этого они будут терпеть то, что выбрал муниципалитет» [60]. Более справедливым нам кажется мнение, высказанное по этой проблеме представителями фонда «Институт экономики города» – действующим законодательством не установлен предельный срок выбора собственниками помещений способа управления в многоквартирном доме и ЖК РФ и иные федеральные законы не содержат ограничения права (и срока) самостоятельного выбора гражданами способа управления [61]. Действительно, анализ правовых норм п. 1 ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, п. 4 ст. 161 ЖК РФ [62], п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ [63], позволяет прийти к выводу о том, что законодатель установил только срок начала и окончания проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций. Так, орган местного самоуправления обязан начать проводить такие конкурсы с 1 января 2007 г., а к 1 мая 2008 г. – обязан полностью провести конкурсы по тем многоквартирным домам, по которым собственники не избрали способ управления или не реализовали выбранный способ.
Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме имеют право в любой момент (и даже после 1 января 2007 г.) в установленном действующем законодательстве порядке осуществить выбор способа управления. В этом случае возникают следующие нюансы с реализацией способа управления, выбранного собственниками после 1 января 2007 г. Так, если открытый конкурс органом местного самоуправления еще не проведен, то собственники вправе свободно реализовывать выбранный ими способ управления. При этом им стоит поторопиться с его реализацией, так как формально, в силу п. 1 ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации и в том случае, если собственники выбрали способ управления многоквартирным домом, но не реализовали его. Здесь остается надеяться только на благоразумие органов местного самоуправления, которые предоставят в этом случае собственникам возможность реализовать выбранный самостоятельно способ управления. Но и собственники своими активными действиями должны убедить орган местного самоуправления в том, что они не остановятся на полпути. Если же открытый конкурс уже проведен, то необходимо учесть, что заключение договора с выигравшей конкурс управляющей организацией для собственников является обязательным (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Поэтому реализовать свой выбор способа управления многоквартирным домом собственники смогут тремя способами:
собственники помещений при наличии оснований вправе расторгнуть договор управления многоквартирным домом в общем порядке, предусмотренным действующим гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ);
собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ);
собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
После 1 января 2007 г. подлежит применению общая норма п. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой орган местного самоуправлении также обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Поэтому если собственники помещений в многоквартирном доме решили самоопределиться со способом управления домом, они не должны затягивать с принятием решения о выборе способа управления и с его реализацией.
По справедливому замечанию В.Н. Литовкина, орган местного самоуправления в силу ст. 447 ГК РФ может быть организатором открытого конкурса не во всех случаях, а только при условии, что он является собственником помещений в том же многоквартирном доме [64]. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.
В пункте 3 Правил проведения конкурса дан примерный перечень обстоятельств, свидетельствующих о необходимости проведения конкурса. Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
общее собрание по поводу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (думается, под большинством в данном случае необходимо понимать собственников, владеющих более чем 50 % долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома);
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Под нереализацией выбранного способа управления домом предлагается, например, понимать ситуации, когда собственники «выбрали способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления» [65].
Согласно п. 4 Правил проведения конкурса конкурс проводится на основе следующих принципов:
создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;
добросовестная конкуренция;
эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;
доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.
При этом необходимо констатировать, что рынок коммунальных услуг находится в зачаточном состоянии. В основном такие услуги в настоящее время оказываются государственными (муниципальными) унитарными предприятиями. Частных коммерческих организаций еще мало. Создаются они в основном в крупных городах. В связи с этим, по справедливому замечанию А.Н. Чашина, в небольших городах и поселках собственники помещений в настоящее время не имеют возможности выбирать управляющие организации [66]. Видимо, и конкурсы в таких населенных пунктах проводить в настоящее время нецелесообразно, т. к. на данных территориях отсутствует конкуренция в сфере оказания услуг по управлению многоквартирными домами.
Конкурс проводится на право заключения договоров управления либо одним многоквартирным домом, либо несколькими многоквартирными домами. Если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут быть земли общего пользования. Установление предельного размера обслуживаемых помещений спорно. Чем большую площадь обслуживает управляющая организация, тем меньше ее издержки, что позволяет снижать тарифы на услуги для собственников. Целесообразнее установить для таких организаций критерии финансовой состоятельности в зависимости от размера обслуживаемых помещений.
Орган местного самоуправления может и сам провести конкурс, и привлечь к этому по договору специализированную организацию. При этом орган местного самоуправления должен самостоятельно создать конкурсную комиссию, определить объект конкурса, установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса, определить другие существенные условия договора управления многоквартирным домом, подготовить проект договора управления многоквартирным домом, утвердить конкурсную документацию, установить условия конкурса и, в случае необходимости, самостоятельно их изменять.
Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» [67].
Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Заявка на участие в конкурсе обеспечивается денежными средствами в размере 5 % размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.
Согласно п. 15 Правил проведения конкурса к претендентам предъявляются следующие требования:
соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;
в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента – юридического лица не проводится процедура ликвидации;
деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях [68];
отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию, если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;
отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации.
Данные требования предъявляются ко всем претендентам, и проверка соответствия претендентов этим требованиям осуществляется конкурсной комиссией.
Пунктом 18 Правил проведения конкурса установлены основания для отказа допуска к участию в конкурсе. Перечень этих оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Разделом II Порядка проведения конкурса установлен порядок формирования и деятельности конкурсной комиссии.
Конкурсная комиссия создается организатором конкурса не позднее чем за пять рабочих дней до опубликования извещения о проведении конкурса. Могут создаваться одна или несколько постоянно действующих комиссий, срок полномочий которых не может превышать двух лет.
В состав конкурсной комиссии должно входить не менее пяти человек, в том числе должностные лица органа местного самоуправления, являющегося организатором конкурса, а также два депутата представительного органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования.
Членами конкурсной комиссии не могут быть физические лица, лично заинтересованные в результатах конкурса (в том числе лица, являющиеся претендентами, участниками конкурса или состоящие в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, а также родственники претендента (участника конкурса) – физического лица (физических лиц), состоящего в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние претенденты, участники конкурса (в том числе лица, являющиеся участниками (акционерами) указанных организаций, членами их органов управления, кредиторами участников конкурса).
Конкурсная комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе и проводит конкурс.
Руководит работой конкурсной комиссии ее председатель, назначаемый организатором конкурса, а в его отсутствие – заместитель, назначаемый председателем конкурсной комиссии.
Решения конкурсной комиссии принимаются простым большинством голосов членов конкурсной комиссии, участвующих в ее заседании. При равенстве голосов решение принимается председателем конкурсной комиссии. В данном случае было бы правильно установить кворум для заседания конкурсной комиссии. Правительству РФ целесообразно установить, что заседания конкурсной комиссии правомочны, если в них принимает участие не менее трех членов конкурсной комиссии, при этом одним из присутствующих членов конкурсной комиссии должен быть депутат представительного органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования. В противном случае работа комиссии может превратиться в фикцию, т. к. будет невозможно обеспечить дискуссию при выборе победителя конкурса. Например, на заседании конкурсной комиссии присутствуют два члена конкурсной комиссии, один из которых председатель. В этом случае будет принято единоличное решение, т. к. голос председателя конкурсной комиссии является решающим.
Решения конкурсной комиссии в день их принятия оформляются протоколами, которые подписывают члены конкурсной комиссии, принявшие участие в заседании.
Заседания конкурсной комиссии являются открытыми, и на них могут присутствовать:
представители ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, ассоциаций собственников помещений в многоквартирных домах, действующих на территории субъекта Российской Федерации, а также представители общественных объединений потребителей (их ассоциаций, союзов), действующих на территории субъекта Российской Федерации;
претенденты, участники конкурса или их представители, а также представители средств массовой информации.
Такой подход необходимо признать правильным, поскольку гласность при проведении конкурса будет способствовать повышению авторитета конкурсных комиссий и осуществлению общественного контроля над соблюдением порядка проведения конкурса.
Информация о проведении конкурса публикуется организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования сведений о размещении заказов для муниципальных нужд, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для нужд субъекта Российской Федерации, а также размещается на официальном сайте муниципального образования либо указанных субъектов Российской Федерации в сети «Интернет», предназначенном для размещения информации о заказах для муниципальных нужд или для нужд субъектов Российской Федерации. Публикация о проведении конкурса бесплатная. Информация о проведении конкурса может быть опубликована в любых иных средствах массовой информации, в том числе электронных.
Разделом IV Правил проведения конкурса установлены порядок и сроки опубликования извещения о проведении конкурса, а также о перечне информации о конкурсе, которую должно содержать такое извещение.
Разделом V Правил проведения конкурса установлены требования к форме и содержанию конкурсной документации, а также особое внимание уделено порядку обеспечения исполнения победителем конкурса обязательств по надлежащему управлению многоквартирным домом.
Наличие такого условия в Порядке проведения конкурса необходимо только приветствовать, ведь тем самым будет обеспечиваться соблюдение интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 42 Правил проведения конкурса размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца. Согласно п. 43 указанных Правил, мерами обеспечения исполнения обязательств могут быть страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется управляющей организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом.
Представляется, что государство в определенной степени должно контролировать выбор способа обеспечения управляющей организацией. Такой контроль может проводиться путем предъявления повышенных требований к финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса страховых компаний, осуществляющих страхование ответственности управляющей организации, и банков, выдающих гарантию или размещающих депозит управляющей организации. Например, целесообразно ввести реестр страховых компаний и банков, отвечающих критериям финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса, как это сделано для обеспечения страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации [69]. Ведь большая часть помещений в многоквартирном доме является жилыми помещениями, собственники которых – физические лица. Защита интересов таких собственников в данном случае не менее важна, чем защита их интересов при банковских вкладах. Поэтому необходимо установить обязательство управляющей организации выбирать страховую компанию или банк из числа включенных в специализированный государственный реестр. По мнению экспертов Министерства регионального развития РФ, «в условиях, когда в соответствии с жилищным законодательством домами начнут управлять частные компании, появляется реальная угроза того, что среди них окажется много недобросовестных» и «мы можем получить еще более угрожающую ситуацию, чем с обманутыми дольщиками». В связи с этим Минрегионразвития РФ предлагает создать специальный уполномоченный орган, который взял бы на себя ответственность и контролировал работу управляющих компаний, занимающихся содержанием и эксплуатацией жилых зданий» [70]. Необходимо положительно оценить намерения Минрегионразвития РФ и надеяться на их скорейшую реализацию.
Обеспечение исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций – в пользу ресурсоснабжающих организаций. Лица, в чью пользу предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования к надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения. В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия.
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Перечень способов управления является закрытым (не подлежащим расширительному толкованию), и собственники вправе выбрать только один из способов, предложенных Жилищным кодексом [58].
Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме должны были в установленном Кодексом порядке выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г. Если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом или не реализовали выбранный способ, орган местного самоуправления в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» [59] (далее – Правила проведения конкурса), должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Федеральным законом РФ от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ ст. 18 указанного вводного закона была дополнена положением о том, что орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс до 1 мая 2008 г. Указанный срок проведения открытых конкурсов по выбору управляющей организации может быть сокращен по решению субъекта Российской Федерации для всех или отдельных муниципальных образований. Увеличить установленный срок (1 мая 2008 г.) субъект Российской Федерации не вправе. По мнению Г.П. Хованской, собственники потеряли с 1 января 2007 г. право на выбор способа управления и даже если они «все-таки проведут в январе 2007 г. собрание и определятся со способом управления домом, реализовать свое право они смогут только через год, а до этого они будут терпеть то, что выбрал муниципалитет» [60]. Более справедливым нам кажется мнение, высказанное по этой проблеме представителями фонда «Институт экономики города» – действующим законодательством не установлен предельный срок выбора собственниками помещений способа управления в многоквартирном доме и ЖК РФ и иные федеральные законы не содержат ограничения права (и срока) самостоятельного выбора гражданами способа управления [61]. Действительно, анализ правовых норм п. 1 ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, п. 4 ст. 161 ЖК РФ [62], п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ [63], позволяет прийти к выводу о том, что законодатель установил только срок начала и окончания проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций. Так, орган местного самоуправления обязан начать проводить такие конкурсы с 1 января 2007 г., а к 1 мая 2008 г. – обязан полностью провести конкурсы по тем многоквартирным домам, по которым собственники не избрали способ управления или не реализовали выбранный способ.
Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме имеют право в любой момент (и даже после 1 января 2007 г.) в установленном действующем законодательстве порядке осуществить выбор способа управления. В этом случае возникают следующие нюансы с реализацией способа управления, выбранного собственниками после 1 января 2007 г. Так, если открытый конкурс органом местного самоуправления еще не проведен, то собственники вправе свободно реализовывать выбранный ими способ управления. При этом им стоит поторопиться с его реализацией, так как формально, в силу п. 1 ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации и в том случае, если собственники выбрали способ управления многоквартирным домом, но не реализовали его. Здесь остается надеяться только на благоразумие органов местного самоуправления, которые предоставят в этом случае собственникам возможность реализовать выбранный самостоятельно способ управления. Но и собственники своими активными действиями должны убедить орган местного самоуправления в том, что они не остановятся на полпути. Если же открытый конкурс уже проведен, то необходимо учесть, что заключение договора с выигравшей конкурс управляющей организацией для собственников является обязательным (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Поэтому реализовать свой выбор способа управления многоквартирным домом собственники смогут тремя способами:
собственники помещений при наличии оснований вправе расторгнуть договор управления многоквартирным домом в общем порядке, предусмотренным действующим гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ);
собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ);
собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
После 1 января 2007 г. подлежит применению общая норма п. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой орган местного самоуправлении также обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Поэтому если собственники помещений в многоквартирном доме решили самоопределиться со способом управления домом, они не должны затягивать с принятием решения о выборе способа управления и с его реализацией.
По справедливому замечанию В.Н. Литовкина, орган местного самоуправления в силу ст. 447 ГК РФ может быть организатором открытого конкурса не во всех случаях, а только при условии, что он является собственником помещений в том же многоквартирном доме [64]. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.
В пункте 3 Правил проведения конкурса дан примерный перечень обстоятельств, свидетельствующих о необходимости проведения конкурса. Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
общее собрание по поводу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (думается, под большинством в данном случае необходимо понимать собственников, владеющих более чем 50 % долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома);
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Под нереализацией выбранного способа управления домом предлагается, например, понимать ситуации, когда собственники «выбрали способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления» [65].
Согласно п. 4 Правил проведения конкурса конкурс проводится на основе следующих принципов:
создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;
добросовестная конкуренция;
эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;
доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.
При этом необходимо констатировать, что рынок коммунальных услуг находится в зачаточном состоянии. В основном такие услуги в настоящее время оказываются государственными (муниципальными) унитарными предприятиями. Частных коммерческих организаций еще мало. Создаются они в основном в крупных городах. В связи с этим, по справедливому замечанию А.Н. Чашина, в небольших городах и поселках собственники помещений в настоящее время не имеют возможности выбирать управляющие организации [66]. Видимо, и конкурсы в таких населенных пунктах проводить в настоящее время нецелесообразно, т. к. на данных территориях отсутствует конкуренция в сфере оказания услуг по управлению многоквартирными домами.
Конкурс проводится на право заключения договоров управления либо одним многоквартирным домом, либо несколькими многоквартирными домами. Если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут быть земли общего пользования. Установление предельного размера обслуживаемых помещений спорно. Чем большую площадь обслуживает управляющая организация, тем меньше ее издержки, что позволяет снижать тарифы на услуги для собственников. Целесообразнее установить для таких организаций критерии финансовой состоятельности в зависимости от размера обслуживаемых помещений.
Орган местного самоуправления может и сам провести конкурс, и привлечь к этому по договору специализированную организацию. При этом орган местного самоуправления должен самостоятельно создать конкурсную комиссию, определить объект конкурса, установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса, определить другие существенные условия договора управления многоквартирным домом, подготовить проект договора управления многоквартирным домом, утвердить конкурсную документацию, установить условия конкурса и, в случае необходимости, самостоятельно их изменять.
Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» [67].
Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Заявка на участие в конкурсе обеспечивается денежными средствами в размере 5 % размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.
Согласно п. 15 Правил проведения конкурса к претендентам предъявляются следующие требования:
соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;
в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента – юридического лица не проводится процедура ликвидации;
деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях [68];
отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию, если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;
отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации.
Данные требования предъявляются ко всем претендентам, и проверка соответствия претендентов этим требованиям осуществляется конкурсной комиссией.
Пунктом 18 Правил проведения конкурса установлены основания для отказа допуска к участию в конкурсе. Перечень этих оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Разделом II Порядка проведения конкурса установлен порядок формирования и деятельности конкурсной комиссии.
Конкурсная комиссия создается организатором конкурса не позднее чем за пять рабочих дней до опубликования извещения о проведении конкурса. Могут создаваться одна или несколько постоянно действующих комиссий, срок полномочий которых не может превышать двух лет.
В состав конкурсной комиссии должно входить не менее пяти человек, в том числе должностные лица органа местного самоуправления, являющегося организатором конкурса, а также два депутата представительного органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования.
Членами конкурсной комиссии не могут быть физические лица, лично заинтересованные в результатах конкурса (в том числе лица, являющиеся претендентами, участниками конкурса или состоящие в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, а также родственники претендента (участника конкурса) – физического лица (физических лиц), состоящего в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние претенденты, участники конкурса (в том числе лица, являющиеся участниками (акционерами) указанных организаций, членами их органов управления, кредиторами участников конкурса).
Конкурсная комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе и проводит конкурс.
Руководит работой конкурсной комиссии ее председатель, назначаемый организатором конкурса, а в его отсутствие – заместитель, назначаемый председателем конкурсной комиссии.
Решения конкурсной комиссии принимаются простым большинством голосов членов конкурсной комиссии, участвующих в ее заседании. При равенстве голосов решение принимается председателем конкурсной комиссии. В данном случае было бы правильно установить кворум для заседания конкурсной комиссии. Правительству РФ целесообразно установить, что заседания конкурсной комиссии правомочны, если в них принимает участие не менее трех членов конкурсной комиссии, при этом одним из присутствующих членов конкурсной комиссии должен быть депутат представительного органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования. В противном случае работа комиссии может превратиться в фикцию, т. к. будет невозможно обеспечить дискуссию при выборе победителя конкурса. Например, на заседании конкурсной комиссии присутствуют два члена конкурсной комиссии, один из которых председатель. В этом случае будет принято единоличное решение, т. к. голос председателя конкурсной комиссии является решающим.
Решения конкурсной комиссии в день их принятия оформляются протоколами, которые подписывают члены конкурсной комиссии, принявшие участие в заседании.
Заседания конкурсной комиссии являются открытыми, и на них могут присутствовать:
представители ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, ассоциаций собственников помещений в многоквартирных домах, действующих на территории субъекта Российской Федерации, а также представители общественных объединений потребителей (их ассоциаций, союзов), действующих на территории субъекта Российской Федерации;
претенденты, участники конкурса или их представители, а также представители средств массовой информации.
Такой подход необходимо признать правильным, поскольку гласность при проведении конкурса будет способствовать повышению авторитета конкурсных комиссий и осуществлению общественного контроля над соблюдением порядка проведения конкурса.
Информация о проведении конкурса публикуется организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования сведений о размещении заказов для муниципальных нужд, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для нужд субъекта Российской Федерации, а также размещается на официальном сайте муниципального образования либо указанных субъектов Российской Федерации в сети «Интернет», предназначенном для размещения информации о заказах для муниципальных нужд или для нужд субъектов Российской Федерации. Публикация о проведении конкурса бесплатная. Информация о проведении конкурса может быть опубликована в любых иных средствах массовой информации, в том числе электронных.
Разделом IV Правил проведения конкурса установлены порядок и сроки опубликования извещения о проведении конкурса, а также о перечне информации о конкурсе, которую должно содержать такое извещение.
Разделом V Правил проведения конкурса установлены требования к форме и содержанию конкурсной документации, а также особое внимание уделено порядку обеспечения исполнения победителем конкурса обязательств по надлежащему управлению многоквартирным домом.
Наличие такого условия в Порядке проведения конкурса необходимо только приветствовать, ведь тем самым будет обеспечиваться соблюдение интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 42 Правил проведения конкурса размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца. Согласно п. 43 указанных Правил, мерами обеспечения исполнения обязательств могут быть страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется управляющей организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом.
Представляется, что государство в определенной степени должно контролировать выбор способа обеспечения управляющей организацией. Такой контроль может проводиться путем предъявления повышенных требований к финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса страховых компаний, осуществляющих страхование ответственности управляющей организации, и банков, выдающих гарантию или размещающих депозит управляющей организации. Например, целесообразно ввести реестр страховых компаний и банков, отвечающих критериям финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса, как это сделано для обеспечения страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации [69]. Ведь большая часть помещений в многоквартирном доме является жилыми помещениями, собственники которых – физические лица. Защита интересов таких собственников в данном случае не менее важна, чем защита их интересов при банковских вкладах. Поэтому необходимо установить обязательство управляющей организации выбирать страховую компанию или банк из числа включенных в специализированный государственный реестр. По мнению экспертов Министерства регионального развития РФ, «в условиях, когда в соответствии с жилищным законодательством домами начнут управлять частные компании, появляется реальная угроза того, что среди них окажется много недобросовестных» и «мы можем получить еще более угрожающую ситуацию, чем с обманутыми дольщиками». В связи с этим Минрегионразвития РФ предлагает создать специальный уполномоченный орган, который взял бы на себя ответственность и контролировал работу управляющих компаний, занимающихся содержанием и эксплуатацией жилых зданий» [70]. Необходимо положительно оценить намерения Минрегионразвития РФ и надеяться на их скорейшую реализацию.
Обеспечение исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций – в пользу ресурсоснабжающих организаций. Лица, в чью пользу предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования к надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения. В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия.