* * *
Е.А. Максимкина отмечает, что в Жилищном кодексе «преобладают императивные нормы, однозначно определяющие порядок осуществления тех или иных действий, права и обязанности лиц, их осуществляющих», а «диспозитивные нормы встречаются достаточно редко» [78]. Это еще раз подтверждает низкий уровень самостоятельности граждан в жилищной сфере и некоторое «недоверие» государства к самоопределению граждан в вопросах управления общим имуществом многоквартирного дома.Одним из основных факторов, сдерживающих инициативу собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления домом, и одним из самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения (см. ст. 39, п. 2 ст. 154, ст. 158 ЖК РФ и подп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность») [79].
По данным Федеральной антимонопольной службы капремонта требует более 55 % многоквартирных зданий в России и около 3 % жилого фонда страны находится в ветхом или аварийном состоянии [80]. При этом в большинстве случаев проведение капремонта нецелесообразно, т. к. его стоимость сопоставима со стоимостью нового строительства. Для того чтобы накопить на капремонт многоквартирного дома с нуля, необходимо не менее 20 лет [81]. Государство не должно устраняться от решения этой проблемы и обязано принимать участие в капитальном ремонте многоквартирных домов, которые были возведены до даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.).
Справедливо отмечается, что в сложившейся ситуации собственники приватизированных жилых помещений вправе свои требования к государству о проведении капремонта многоквартирного дома основывать на ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» [82]. Согласно этой статье приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с названным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Но необходимо учесть, что с 1 марта 2010 г. действие этой статьи о приватизации будет отменено в силу подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса. Опубликовано сообщение, что Минрегионразвития РФ готовит поправки в Жилищный кодекс о том, чтобы в процессе передачи жилья в собственность граждан проводить капремонт многоквартирного дома [83]. Думается, что обязанность проводить капремонт необходимо возложить на государственные и муниципальные органы (владельца жилищного фонда) не только при передаче жилья в собственность, но и в тех случаях, когда приватизация состоялась ранее и капремонт не проводился. Правительство Москвы в своем постановлении от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» [84] продекларировало свое намерение разработать и установить порядок предоставления управляющим организациям, включая ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные потребительские кооперативы, бюджетных средств на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
Можно сделать вывод о том, что «внедрение в жизнь» норм Жилищного кодекса об управлении многоквартирными домами потребует достаточного количества времени и сил, издания определенных нормативных актов и внесения изменений в действующее законодательство. По мнению О.Н. Диордиевой, к повсеместному введению норм ЖК РФ, «регулирующих общее имущество в многоквартирном доме и управление многоквартирным домом, общество не готово, и данные нормы должны быть отсрочены хотя бы на два года» [85].
В связи с этим необходимо согласиться с мнением А.Б. Рыжова о необходимости «масштабной государственной пропаганды норм Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами» [86]. Отмечается необходимость проведения активной просветительской и PR-кампании среди населения, направленной на создание положительного имиджа жилищно-коммунальной реформы и повышение грамотности населения в вопросах ЖКХ [87]. Статьей 165 ЖК РФ предусмотрены меры по созданию органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.
Итак, попробуем дать более полное и развернутое определение понятия «управление многоквартирным домом».
Управление многоквартирным домом – упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение:
благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
благоприятных и безопасных условий пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;
надлежащего содержания общего имущества дома;
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, и собственникам нежилых помещений дома.
§ 2.3. Способы управления многоквартирным домом
Пунктом 1 ст. 161 ЖК РФ установлены следующие способы управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
В литературе высказано не бесспорное мнение о том, что установленное Жилищным кодексом многообразие способов управления направлено «на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами» и должно «стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания» [88].
Рассмотрим установленные способы управления подробнее.
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
В литературе высказано не бесспорное мнение о том, что установленное Жилищным кодексом многообразие способов управления направлено «на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами» и должно «стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания» [88].
Рассмотрим установленные способы управления подробнее.
2.3.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
Согласно п. 1 ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества дома с лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о непосредственном управлении этим домом в порядке, установленном ст. 44–48 ЖК РФ. Решение общего собрания о непосредственном управлении домом является основанием для заключения собственниками договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ. Анализ ст. 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том, что на каждый вид работ или услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества дома (или их совокупность) с организацией-исполнителем заключается только один договор. Стороной таких договоров выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, все или большинство собственников должны будут подписаться под одним договором на стороне заказчика работ и (или) услуг. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.
Согласно п. 3 ст. 164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо:
один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников);
иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, чья доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.
В пункте 1 ст. 164 ЖК РФ речь идет о так называемых ремонтно-эксплуатационных договорах (договоры об обслуживании внутридомовых инженерных систем, уборке, о вывозе мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т. п.). Это договоры оказания услуг либо договоры подряда на выполнение определенных работ. Справедливо отмечено, что это не могут быть договоры об управлении с профессиональной управляющей организацией, т. к. для этого собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо избрать способ управления домом посредством привлечения управляющей организации [89].
В свою очередь, п. 2 ст. 164 ЖК РФ регулируется порядок оформления договоров ресурсоснабжающих организаций – договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Такие договоры при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником помещений от своего имени. Как справедливо указывает С.Л. Филимонов, применение данного способа управления многоквартирным домом влечет за собой следующее:
увеличение накладных расходов ресурсоснабжающих организаций в связи с увеличением числа абонентов (потребителей), что может повлечь изменение тарифов;
каждый собственник несет отдельную (персональную) ответственность по договорам, заключенным с ресурсоснабжающими организациями, и потому такие организации не вправе прекращать поставку ресурсов на весь дом в целом в связи с их неоплатой, а вправе применять такую санкцию только в отношении конкретного абонента-неплательщика [90].
В данном случае непонятно, о снабжении каких помещений ресурсами идет речь? Норма помещена в раздел Жилищного кодекса, посвященный управлению многоквартирным домом, т. е. управлению, в первую очередь, общим имуществом дома. Внесение коммунальных платежей по помещениям, находящимся в собственности, также осуществляется каждым собственником индивидуально. Так, согласно п. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющие таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Поэтому необходимо понимать, что норма п. 2 ст. 164 ЖК РФ относится к заключению договоров о снабжении ресурсами общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, не исключено, что ресурсоснабжающие организации столкнутся с определенными трудностями. Например:
ресурсоснабжающая организация должна располагать информацией о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество дома, чтобы в договорах определять долю каждого собственника в оплате потребленных в интересах общего имущества ресурсов. Целесообразно, чтобы это сделали сами собственники помещений в многоквартирном доме и вписали данные о долях в протокол общего собрания собственников;
как должна поступать ресурсоснабжающая организация, если не все собственники помещений заключат с ней договоры о поставке ресурсов для общего имущества многоквартирного дома?
Представляется, что целесообразно установить, что договор о поставке ресурсов для общего имущества многоквартирного дома заключается между ресурсоснабжающей организацией и организацией, выбранной собственниками для обслуживания внутридомовых инженерных систем. Указанные эксплуатирующие инженерные системы дома, организации производили бы учет потребленных для обслуживания общего имущества ресурсов и взимали бы плату за них с собственников.
В силу ст. 426 ГК РФ все договоры, указанные в п. 2 ст. 164 ЖК РФ, являются публичными, и ресурсоснабжающая организация обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится. Согласно п. 3 ст. 426 и п. 4 ст. 445 ГК РФ при уклонении ресурсоснабжающей организации от заключения такого договора заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ и п. 1 ст. 157 ЖК РФ Правительство РФ постановлением от 23 мая 2006 г. № 307 утвердило Правила предоставления гражданам коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями [91]. Согласно п. 5 указанных Правил обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми потребителями.
Необходимо отметить, что отсутствие строгого координирующего начала при данном способе управления (общее собрание часто собирать затруднительно) может привести к проблемам с полной оплатой работ (услуг) эксплуатирующих организаций и ресурсов, поставляемых для общего имущества многоквартирного дома. Процедура взыскания задолженности будет весьма затруднительной. Например, с эксплуатирующей организацией заключается один договор всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме. Кому именно эксплуатирующая организация должна предъявлять требование оплатить работы (услуги)? Вероятно, в данном случае согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ имеет место солидарная обязанность (ответственность) ввиду неделимости предмета обязательства: эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, которое является неделимым в силу подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ. Следовательно, эксплуатирующая организация вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 322 ГК РФ). При этом целесообразно предъявлять требования лишь к тем собственникам помещений, которые подписали договор с этой организацией (п. 1 ст. 164 ЖК РФ). В дальнейшем собственник помещения в многоквартирном доме, исполнивший солидарную обязанность, приобретает право регрессного требования к остальным должникам-собственникам за вычетом доли, падающей на него (подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ). Только в отличие от общего правила, установленного подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ, исполнивший солидарную обязанность собственник приобретает право регрессного требования к остальным должникам не в равных долях, а в долях, соответствующих их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 37 ЖК РФ).
Сложнее будет взыскивать задолженность ресурсоснабжающим организациям. В такой ситуации наиболее эффективными методами будут приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в порядке, установленном разд. Х Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307). Такие меры будут стимулировать собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно урегулировать все вопросы с неплательщиками путем общественного воздействия на них.
Систематическое толкование норм Жилищного кодекса о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме позволяет сделать следующие выводы:
управление многоквартирным домом и согласование воли собственников при непосредственном управлении осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме;
при этом реализация принятого решения о непосредственном управлении многоквартирным домом носит индивидуально-коллективный характер – эксплуатационные договоры подписываются собственниками коллективно (один договор подписывается всеми собственниками на стороне заказчика), а ресурсоснабжающие договоры подписываются каждым собственником отдельно.
Отмеченные сложности в реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом, видимо, делают такой способ управления не очень привлекательным и для самих собственников, и для предоставляющих работы (услуги) и ресурсы организаций. По-видимому, такой способ управления будет использоваться не часто. Исключения будут иметь место в тех случаях, когда в многоквартирном доме найдется активный, юридически и экономически грамотный и обладающий достаточным количеством свободного времени собственник (или собственники), который возьмет на себя бремя реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. Для получения полномочий таким собственником необходимо лишь указать в протоколе решения общего собрания собственников о выборе непосредственного способа управления домом на то, что этот собственник правомочен представлять других собственников в отношениях с третьими лицами. Не в каждом доме найдутся такие собственники. В связи с этим собственникам помещений в многоквартирном доме было бы целесообразно избрать такой способ, как управление управляющей организацией. Профессиональные управляющие организации в большей степени могут способствовать защите интересов собственников во взаимоотношениях с эксплуатационными и энергоснабжающими организациями.
Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о непосредственном управлении этим домом в порядке, установленном ст. 44–48 ЖК РФ. Решение общего собрания о непосредственном управлении домом является основанием для заключения собственниками договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ. Анализ ст. 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том, что на каждый вид работ или услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества дома (или их совокупность) с организацией-исполнителем заключается только один договор. Стороной таких договоров выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, все или большинство собственников должны будут подписаться под одним договором на стороне заказчика работ и (или) услуг. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.
Согласно п. 3 ст. 164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо:
один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников);
иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, чья доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.
В пункте 1 ст. 164 ЖК РФ речь идет о так называемых ремонтно-эксплуатационных договорах (договоры об обслуживании внутридомовых инженерных систем, уборке, о вывозе мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т. п.). Это договоры оказания услуг либо договоры подряда на выполнение определенных работ. Справедливо отмечено, что это не могут быть договоры об управлении с профессиональной управляющей организацией, т. к. для этого собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо избрать способ управления домом посредством привлечения управляющей организации [89].
В свою очередь, п. 2 ст. 164 ЖК РФ регулируется порядок оформления договоров ресурсоснабжающих организаций – договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Такие договоры при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником помещений от своего имени. Как справедливо указывает С.Л. Филимонов, применение данного способа управления многоквартирным домом влечет за собой следующее:
увеличение накладных расходов ресурсоснабжающих организаций в связи с увеличением числа абонентов (потребителей), что может повлечь изменение тарифов;
каждый собственник несет отдельную (персональную) ответственность по договорам, заключенным с ресурсоснабжающими организациями, и потому такие организации не вправе прекращать поставку ресурсов на весь дом в целом в связи с их неоплатой, а вправе применять такую санкцию только в отношении конкретного абонента-неплательщика [90].
В данном случае непонятно, о снабжении каких помещений ресурсами идет речь? Норма помещена в раздел Жилищного кодекса, посвященный управлению многоквартирным домом, т. е. управлению, в первую очередь, общим имуществом дома. Внесение коммунальных платежей по помещениям, находящимся в собственности, также осуществляется каждым собственником индивидуально. Так, согласно п. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющие таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Поэтому необходимо понимать, что норма п. 2 ст. 164 ЖК РФ относится к заключению договоров о снабжении ресурсами общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, не исключено, что ресурсоснабжающие организации столкнутся с определенными трудностями. Например:
ресурсоснабжающая организация должна располагать информацией о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество дома, чтобы в договорах определять долю каждого собственника в оплате потребленных в интересах общего имущества ресурсов. Целесообразно, чтобы это сделали сами собственники помещений в многоквартирном доме и вписали данные о долях в протокол общего собрания собственников;
как должна поступать ресурсоснабжающая организация, если не все собственники помещений заключат с ней договоры о поставке ресурсов для общего имущества многоквартирного дома?
Представляется, что целесообразно установить, что договор о поставке ресурсов для общего имущества многоквартирного дома заключается между ресурсоснабжающей организацией и организацией, выбранной собственниками для обслуживания внутридомовых инженерных систем. Указанные эксплуатирующие инженерные системы дома, организации производили бы учет потребленных для обслуживания общего имущества ресурсов и взимали бы плату за них с собственников.
В силу ст. 426 ГК РФ все договоры, указанные в п. 2 ст. 164 ЖК РФ, являются публичными, и ресурсоснабжающая организация обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится. Согласно п. 3 ст. 426 и п. 4 ст. 445 ГК РФ при уклонении ресурсоснабжающей организации от заключения такого договора заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ и п. 1 ст. 157 ЖК РФ Правительство РФ постановлением от 23 мая 2006 г. № 307 утвердило Правила предоставления гражданам коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями [91]. Согласно п. 5 указанных Правил обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми потребителями.
Необходимо отметить, что отсутствие строгого координирующего начала при данном способе управления (общее собрание часто собирать затруднительно) может привести к проблемам с полной оплатой работ (услуг) эксплуатирующих организаций и ресурсов, поставляемых для общего имущества многоквартирного дома. Процедура взыскания задолженности будет весьма затруднительной. Например, с эксплуатирующей организацией заключается один договор всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме. Кому именно эксплуатирующая организация должна предъявлять требование оплатить работы (услуги)? Вероятно, в данном случае согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ имеет место солидарная обязанность (ответственность) ввиду неделимости предмета обязательства: эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, которое является неделимым в силу подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ. Следовательно, эксплуатирующая организация вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 322 ГК РФ). При этом целесообразно предъявлять требования лишь к тем собственникам помещений, которые подписали договор с этой организацией (п. 1 ст. 164 ЖК РФ). В дальнейшем собственник помещения в многоквартирном доме, исполнивший солидарную обязанность, приобретает право регрессного требования к остальным должникам-собственникам за вычетом доли, падающей на него (подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ). Только в отличие от общего правила, установленного подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ, исполнивший солидарную обязанность собственник приобретает право регрессного требования к остальным должникам не в равных долях, а в долях, соответствующих их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 37 ЖК РФ).
Сложнее будет взыскивать задолженность ресурсоснабжающим организациям. В такой ситуации наиболее эффективными методами будут приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в порядке, установленном разд. Х Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307). Такие меры будут стимулировать собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно урегулировать все вопросы с неплательщиками путем общественного воздействия на них.
Систематическое толкование норм Жилищного кодекса о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме позволяет сделать следующие выводы:
управление многоквартирным домом и согласование воли собственников при непосредственном управлении осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме;
при этом реализация принятого решения о непосредственном управлении многоквартирным домом носит индивидуально-коллективный характер – эксплуатационные договоры подписываются собственниками коллективно (один договор подписывается всеми собственниками на стороне заказчика), а ресурсоснабжающие договоры подписываются каждым собственником отдельно.
Отмеченные сложности в реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом, видимо, делают такой способ управления не очень привлекательным и для самих собственников, и для предоставляющих работы (услуги) и ресурсы организаций. По-видимому, такой способ управления будет использоваться не часто. Исключения будут иметь место в тех случаях, когда в многоквартирном доме найдется активный, юридически и экономически грамотный и обладающий достаточным количеством свободного времени собственник (или собственники), который возьмет на себя бремя реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. Для получения полномочий таким собственником необходимо лишь указать в протоколе решения общего собрания собственников о выборе непосредственного способа управления домом на то, что этот собственник правомочен представлять других собственников в отношениях с третьими лицами. Не в каждом доме найдутся такие собственники. В связи с этим собственникам помещений в многоквартирном доме было бы целесообразно избрать такой способ, как управление управляющей организацией. Профессиональные управляющие организации в большей степени могут способствовать защите интересов собственников во взаимоотношениях с эксплуатационными и энергоснабжающими организациями.
2.3.2. Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.
Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов:
жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее – жилищный кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).
Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). Тогда как жилищно-строительный кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).
Деятельность жилищных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса.
Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива. И уже затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него (ст. 111 ЖК РФ).
Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемом на общем собрании этих учредителей (п. 2 ст. 112 ЖК РФ). Число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Указанная норма Жилищного кодекса страдает характерным для Кодекса недостатком – в ней не учтено наличие в многоквартирных домах нежилых помещений. Поэтому число членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся или будут после полной выплаты паевого взноса находиться в частной собственности членов кооператива.
Учредителями, так же как и впоследствии членами кооператива, могут быть физические лица, достигшие шестнадцати лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).
В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Согласно п. 4 ст. 112 ЖК РФ решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Следовательно, решение об организации жилищного кооператива должно быть принято стольким числом членов, которое минимально и максимально допустимо, как следует из п. 1 ст. 112 ЖК РФ. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива (п. 5 ст. 112 ЖК РФ). Лица, голосовавшие против организации жилищного кооператива, не становятся членами кооператива, но могут быть в него приняты позже в обычном порядке (ст. 121 ЖК РФ). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (п. 6 ст. 112 ЖК РФ).
Согласно ст. 114 ЖК РФ, государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» [92] (далее – Федеральный закон от 8 августа № 129-ФЗ).
Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:
общее собрание членов жилищного кооператива;
конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и наличие такого органа управления предусмотрено уставом жилищного кооператива;
правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Общее собрание жилищного кооператива и в установленных случаях конференция – высшие органы управления кооперативом (ст. 116 ЖК РФ), решения которых, принятые в установленном порядке, являются обязательными для всех членов кооператива (п. 2 ст. 117 ЖК РФ). Компетенция общего собрания (конференции) членов жилищного кооператива определяется уставом кооператива в соответствии с Жилищным кодексом (п. 2 ст. 116 ЖК РФ). Жилищный кодекс не дает рекомендаций по определению вопросов, которые могут или должны быть отнесены к компетенции общего собрания. Такой подход нельзя признать правильным, т. к. это может затруднить утверждение собранием устава и привести к конфликту между учредителями при решении вопроса о компетенции общего собрания. Однозначно можно сказать, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса к компетенции общего собрания членов жилищного кооператива должно быть отнесено решение следующих вопросов:
внесение изменений и/или дополнений в устав кооператива (т. к. именно к компетенции общего собрания относится утверждение устава – п. 4 ст. 112 ЖК РФ);
избрание правления жилищного кооператива (п. 1 ст. 118 ЖК РФ);
избрание ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива (п. 1 ст. 120 ЖК РФ);
утверждение заявлений о приеме в члены жилищного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖК РФ) и исключение из числа членов кооператива (п. 3 ст. 130 ЖК РФ);
установление условий и порядка внесения паевого взноса (т. к. условия и порядок должны быть определены уставом, который утверждается собранием, – п. 1 ст. 125 ЖК РФ);
решение вопроса о преобразовании жилищного кооператива (ст. 122 ЖК РФ);
решение вопроса о ликвидации жилищного кооператива (ст. 123 ЖК РФ и п. 2 ст. 61 ГК РФ).
Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Правление выбирает из своего состава председателя кооператива.
Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ).
П.В. Крашенинников указывает, что в отличие от товарищества собственников жилья жилищный кооператив «выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования» [93]. Данное утверждение верно лишь до того момента, пока члены кооператива не выплатят весь свой пай. Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива после полной выплаты паевого взноса приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Действие этой нормы относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Как только хотя бы один член жилищного кооператива полностью внесет паевой взнос, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе начинает распространяться действие гл. 6 Жилищного кодекса «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Это означает, что с этого момента общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает:
договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
договоры с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов, необходимых для общего имущества многоквартирного дома (отопление и освещение мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т. п.).
Жилищный кооператив как сторона вышеуказанных договоров несет ответственность перед контрагентами за своевременную оплату выполненных работ (услуг) и поставленных ресурсов. Члены же жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Если в процессе строительства многоквартирного дома такие взносы еще не слишком актуальны (дом строится за счет паевых взносов), то после ввода дома в эксплуатацию без таких взносов не обойтись. В связи с этим целесообразно включить в устав жилищного кооператива положение о выплате членами кооператива взносов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Наличие такого положения в уставе жилищного кооператива:
будет соответствовать одной из целей, для которых создаются такие кооперативы, – управлению многоквартирным домом;
совершенно обоснованно, т. к. после полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива (а со временем полную выплату паевого взноса должны произвести все члены кооператива) отношения членов кооператива по содержанию общего имущества многоквартирного дома регулируются ст. 39 ЖК РФ.
После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным. Основная цель жилищного кооператива достигнута – удовлетворена потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а далее необходимо лишь организованно управлять многоквартирным домом. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Так как члены кооператива «приучены и привыкли» согласовывать свою волю через создание и участие в управлении юридическим лицом, законодатель логично предусмотрел для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации. Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Тем более, как будет показано ниже, управление многоквартирным домом посредством создания товарищества собственников жилья более подробно регламентировано (большая часть норм имеет императивный характер), что призвано в большей степени защищать интересы собственников помещений в многоквартирном доме и будет способствовать сведению к минимуму количества конфликтов, связанных с управлением.
Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов:
жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее – жилищный кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).
Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). Тогда как жилищно-строительный кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).
Деятельность жилищных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса.
Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива. И уже затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него (ст. 111 ЖК РФ).
Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемом на общем собрании этих учредителей (п. 2 ст. 112 ЖК РФ). Число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Указанная норма Жилищного кодекса страдает характерным для Кодекса недостатком – в ней не учтено наличие в многоквартирных домах нежилых помещений. Поэтому число членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся или будут после полной выплаты паевого взноса находиться в частной собственности членов кооператива.
Учредителями, так же как и впоследствии членами кооператива, могут быть физические лица, достигшие шестнадцати лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).
В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Согласно п. 4 ст. 112 ЖК РФ решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Следовательно, решение об организации жилищного кооператива должно быть принято стольким числом членов, которое минимально и максимально допустимо, как следует из п. 1 ст. 112 ЖК РФ. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива (п. 5 ст. 112 ЖК РФ). Лица, голосовавшие против организации жилищного кооператива, не становятся членами кооператива, но могут быть в него приняты позже в обычном порядке (ст. 121 ЖК РФ). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (п. 6 ст. 112 ЖК РФ).
Согласно ст. 114 ЖК РФ, государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» [92] (далее – Федеральный закон от 8 августа № 129-ФЗ).
Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:
общее собрание членов жилищного кооператива;
конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и наличие такого органа управления предусмотрено уставом жилищного кооператива;
правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Общее собрание жилищного кооператива и в установленных случаях конференция – высшие органы управления кооперативом (ст. 116 ЖК РФ), решения которых, принятые в установленном порядке, являются обязательными для всех членов кооператива (п. 2 ст. 117 ЖК РФ). Компетенция общего собрания (конференции) членов жилищного кооператива определяется уставом кооператива в соответствии с Жилищным кодексом (п. 2 ст. 116 ЖК РФ). Жилищный кодекс не дает рекомендаций по определению вопросов, которые могут или должны быть отнесены к компетенции общего собрания. Такой подход нельзя признать правильным, т. к. это может затруднить утверждение собранием устава и привести к конфликту между учредителями при решении вопроса о компетенции общего собрания. Однозначно можно сказать, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса к компетенции общего собрания членов жилищного кооператива должно быть отнесено решение следующих вопросов:
внесение изменений и/или дополнений в устав кооператива (т. к. именно к компетенции общего собрания относится утверждение устава – п. 4 ст. 112 ЖК РФ);
избрание правления жилищного кооператива (п. 1 ст. 118 ЖК РФ);
избрание ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива (п. 1 ст. 120 ЖК РФ);
утверждение заявлений о приеме в члены жилищного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖК РФ) и исключение из числа членов кооператива (п. 3 ст. 130 ЖК РФ);
установление условий и порядка внесения паевого взноса (т. к. условия и порядок должны быть определены уставом, который утверждается собранием, – п. 1 ст. 125 ЖК РФ);
решение вопроса о преобразовании жилищного кооператива (ст. 122 ЖК РФ);
решение вопроса о ликвидации жилищного кооператива (ст. 123 ЖК РФ и п. 2 ст. 61 ГК РФ).
Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Правление выбирает из своего состава председателя кооператива.
Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ).
П.В. Крашенинников указывает, что в отличие от товарищества собственников жилья жилищный кооператив «выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования» [93]. Данное утверждение верно лишь до того момента, пока члены кооператива не выплатят весь свой пай. Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива после полной выплаты паевого взноса приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Действие этой нормы относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Как только хотя бы один член жилищного кооператива полностью внесет паевой взнос, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе начинает распространяться действие гл. 6 Жилищного кодекса «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Это означает, что с этого момента общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает:
договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
договоры с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов, необходимых для общего имущества многоквартирного дома (отопление и освещение мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т. п.).
Жилищный кооператив как сторона вышеуказанных договоров несет ответственность перед контрагентами за своевременную оплату выполненных работ (услуг) и поставленных ресурсов. Члены же жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Если в процессе строительства многоквартирного дома такие взносы еще не слишком актуальны (дом строится за счет паевых взносов), то после ввода дома в эксплуатацию без таких взносов не обойтись. В связи с этим целесообразно включить в устав жилищного кооператива положение о выплате членами кооператива взносов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Наличие такого положения в уставе жилищного кооператива:
будет соответствовать одной из целей, для которых создаются такие кооперативы, – управлению многоквартирным домом;
совершенно обоснованно, т. к. после полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива (а со временем полную выплату паевого взноса должны произвести все члены кооператива) отношения членов кооператива по содержанию общего имущества многоквартирного дома регулируются ст. 39 ЖК РФ.
После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным. Основная цель жилищного кооператива достигнута – удовлетворена потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а далее необходимо лишь организованно управлять многоквартирным домом. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Так как члены кооператива «приучены и привыкли» согласовывать свою волю через создание и участие в управлении юридическим лицом, законодатель логично предусмотрел для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации. Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Тем более, как будет показано ниже, управление многоквартирным домом посредством создания товарищества собственников жилья более подробно регламентировано (большая часть норм имеет императивный характер), что призвано в большей степени защищать интересы собственников помещений в многоквартирном доме и будет способствовать сведению к минимуму количества конфликтов, связанных с управлением.
Конец бесплатного ознакомительного фрагмента