Страница:
- Можно ли приватизировать жилье, принадлежащее негосударственному предприятию, учреждению, организации?
Как уже отмечалось, в соответствии с действующим законодательством, граждане Украины имеют право на приватизацию квартир только государственного жилищного фонда. Что же касается возможности приватизации квартир в домах, принадлежащих иным собственникам, то здесь может идти речь только о купле-продаже жилья, на что должно быть обоюдное согласие обеих сторон - как законного владельца (собственника) жилья - предприятия, учреждения, организации негосударственной формы собственности, так и гражданина, пользующегося данным жилым помещением. Данный вид отношений регулируется нормами Гражданского кодекса Украины. Сказанное выше относится и к так называемому общественному жилищному фонду - жилью колхозов, профессиональных союзов, политических партий и т. п.
- Имеют ли собственники приватизированных квартир какие-либо права на вспомогательные помещения, расположенные в доме?
Ответ на этот вопрос содержится в п. 2 ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", в соответствии с которым собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных помещений (подвалов, кладовых, сараев и т. п.) дома в соответствии со своей частью в имуществе дома.
Такие помещения передаются в собственность квартиронанимателям безвозмездно и отдельной приватизации не подлежат. Использование этих помещений, в том числе и сдача их в аренду другим юридическим лицам или гражданам, допускается только при условии согласия на это собственников приватизированных квартир данного дома.
Что же касается разделения (выделения) таких помещений в натуре, то согласно ст. 115 Гражданского кодекса Украины, это возможно только на том условии, что предполагаемое разделение не причинит вреда хозяйственному использованию данных вспомогательных помещений. Если же такое невозможно, то собственник приватизированного жилья, желающий выделить свою долю вспомогательного помещения, или получает компенсацию и соответственно утрачивает право собственности на него, либо заключается письменный договор о порядке совместного использования таких помещений. Со стороны государства договор подписывает представитель органа, который осуществляет эксплуатацию помещений и на балансе которого они находятся. Для практического решения этих вопросов целесообразно привлечь соответствующих специалистов местного бюро технической инвентаризации, которые и сделают экспертные выводы по поводу возможных вариантов.
Не подлежат приватизации вспомогательные помещения жилых домов, которые предназначены для обеспечения, эксплуатации и обслуживания домов - помещения теплопунктов, котельных, мусоросборники, помещения, через которые проходят средства коммуникации, а также помещения, используемые для размещения обслуживающего дом персонала и складские помещения.
- На каких условиях осуществляется приватизация жилья?
Способы приватизации жилья определены ст. 3 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" и конкретизированы в Положении о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан.
Приватизация осуществляется путем безвозмездной передачи гражданам квартир (домов) из расчета санитарной нормы 21 квадратный метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью. При этом общая площадь квартиры (дома) определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры (дома), веранд, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, террас, учитывающихся с использованием таких коэффициентов: для лоджий 0,5, для балконов и террас - 0,3.
Размер общей площади, принадлежащей каждому из нанимателей в квартире, где проживают два и более нанимателей, определяется как сумма площадей занимаемых жилых комнат с учетом площадей балконов, лоджий и террас и площади подсобных помещений в квартире, распределяемой между всеми нанимателями пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат.
Если общая площадь квартиры меньше площади, которую имеет право получить семья нанимателя бесплатно, ему и членам его семьи выдаются жилищные чеки, сумма которых определяется, исходя из размера недостающей площади и восстановительной стоимости одного квадратного метра.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" приватизация может осуществляться путем продажи излишков общей площади квартир гражданам Украины, живущим в них или состоящим в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Если общая площадь квартиры (дома) превышает площадь, которую имеет право получить семья нанимателя безвозмездно, наниматель осуществляет доплату ценными бумагами, полученными для приватизации государственных предприятий или земли, а в случае их отсутствия - деньгами. Сумма доплат определяется умножением размера излишков общей площади на стоимость одного квадратного метра.
- Возможна ли безвозмездная передача жилья независимо от размера общей площади квартиры (дома)?
Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Так, согласно ст. 6 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", независимо от размера общей площади безвозмездно передаются в собственность граждан занимаемые ими:
- однокомнатные квартиры;
- квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения всех семей из домов, принадлежащих им на праве собственности, если прежние собственники не получили за эти дома денежную компенсацию;
- квартиры (дома), в которых проживают граждане, которым установлена эта льгота Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы";
- квартиры (дома), в которых проживают граждане, удостоенные звания Героя Советского Союза, Героя Социалистического труда, награжденные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, воины-интернационалисты, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие: не менее 25 лет - женщины, 30 лет - мужчины, ветераны Вооруженных Сил и репрессированные лица, реабилитированные согласно Закону Украины "О реабилитации жертв политических репрессий в Украине";
- квартиры (дома), в которых проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве;
- квартиры (дома), в которых проживают военнослужащие, которым установлена льгота Законом Украины "О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей";
- квартиры (дома), в которых проживают многодетные семьи семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей.
- Что такое жилищные чеки и кто имеет право на их получение?
Чеками называют именные депозитные счета, которые открываются в Сберегательном банке Украины. Используются жилищные чеки при приватизации государственного жилищного фонда, а также для приватизации части имущества государственных предприятий, земельного фонда.
Номинальная стоимость чека определяется восстановительной стоимостью наличного государственного жилищного фонда с учетом общего индекса роста стоимости имущества.
На момент принятия Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" стоимость чека составляла 12 тыс. руб., в настоящее время она проиндексирована и равна 420 тыс. крб.
Законом предусмотрен также механизм использования приватизационных жилищных чеков. Они выдаются только тем гражданам, у которых нет госжилья, а также тем, у кого оно есть, но меньше норматива, и кто имеет кооперативное, индивидуальное или выкупленное жилье. Для граждан, имеющих жилье в пределах норматива (21 квадратный метр общей площади на каждого члена семьи плюс 10 дополнительных квадратных метра на семью) и более - чек будет погашаться.
Списки на получение жилищных чеков передает в Сберегательный банк орган, который оформляет документы на приватизацию.
Что же касается использования жилищных чеков для строительства жилья, то такая возможность законодательством не предусмотрена.
- Сколько раз можно бесплатно приватизировать жилье?
В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" граждане Украины имеют право приватизировать занимаемое ими жилье безвозмездно в пределах номинальной стоимости жилищного чека только один раз. Об этом правиле следует помнить при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную государственную.
- Каковы права граждан, не изъявивших желания приватизировать занимаемое ими жилье?
Приватизация жилья - право, но не обязанность гражданина. За гражданами, не изъявившими желания приватизировать занимаемое ими жилье, сохраняется действующий порядок получения и пользования жильем на условиях найма.
Законом предусмотрена возможность переселения гражданина, по его желанию, в квартиру меньшей площади с выплатой денежной компенсации. Порядок ее выплаты и механизм такой замены утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.
Замена занимаемой гражданином на условиях найма квартиры на квартиру меньшей площади осуществляется собственником государственного жилья при наличии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих с нанимателем.
Для этого местными органами власти создается резерв жилья, включающий одно-, двухкомнатные квартиры, расположенные, как правило, в престижных районах населенного пункта с повышенными потребительскими показателями качества.
Размер компенсации определяется путем умножения стоимости одного квадратного метра общей площади жилья нового строительства в данном населенном пункте в год замены квартиры на разницу в общей площади квартир, которые сдает и получает гражданин.
- Как непосредственно происходит приватизация жилья?
Приватизация жилья осуществляется уполномоченными на это органами приватизации района, города,государственными предприятиями, учреждениями, организациями, в ведении которых находится государственный жилищный фонд.
Передача занимаемых квартир осуществляется в общую совместную или долевую собственность с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в данной квартире, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье. При этом обязательно определение уполномоченного собственника квартиры.
Гражданин, изъявивший желание приватизировать занимаемую им и членами его семьи квартиру, должен обратиться в орган приватизации, где он получит необходимую консультацию и бланк заявления.
При наличии у нанимателя или членов его семьи льготы на безвозмездную передачу квартиры независимо от размера жилой площади, к заявлению прилагается соответствующий документ (копия свидетельства, справка и т. п.), подтверждающий право на льготные условия приватизации.
Согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на приватизацию подтверждается письменно и прилагается к заявлению.
При оформлении заявления необходимо взять на предприятии, обслуживающем данный жилой дом, справку о составе семьи и занимаемых помещениях. В справке указываются члены семьи нанимателя, прописанные и проживающие вместе с ним, а также временно отсутствующие, за которыми сохраняется право на жилье.
Данные о занимаемых нанимателем помещениях и их площади приводятся в соответствии с инвентаризационными материалами, находящимися на предприятии по обслуживанию жилья. В случае отсутствия таких материалов или несоответствия их информации фактическому состоянию (что может быть вызвано реконструкцией или проведением ремонта) предприятие по обслуживанию жилья уточняет их через бюро технической инвентаризации.
Оформленное заявление с прилагаемыми к нему справкой о составе семьи и занимаемых помещениях, а также документом, подтверждающим право на льготную приватизацию, подаются гражданином в орган приватизации. Там эти документы регистрируются.
Орган приватизации, в случае необходимости, уточняет требуемые для расчетов данные в зависимости от состава семьи и размера общей площади квартиры (дома), оформляет расчет и издает распоряжение (см. приложение N6).
Распоряжение органа приватизации о передаче в собственность квартиры, где проживают два и более нанимателей, готовится с обязательным включением в такое распоряжение одновременно всех нанимателей.
При отсутствии согласия на приватизацию всех нанимателей, квартира приватизации не подлежит.
На основании оформленного распоряжения орган приватизации готовит паспорт на квартиру, а на одноквартирный дом - паспорт на домовладение.
Передача квартир (домов) в собственность граждан с доплатой, безвозмездно или с компенсацией оформляется свидетельством о праве собственности на квартиру (дом), которое регистрируется в органах приватизации и не нуждается в нотариальном удостоверении (см. приложение N7).
Оплата стоимости приватизированного жилья может производиться гражданами в рассрочку на 10 лет при условии внесения первичного взноса в размере не менее 10 процентов суммы, подлежащей выплате. При этом гражданин дает органу приватизации письменное обязательство о погашении суммы стоимости, которая остается неуплаченной.
Стоимость услуг за оформление документов на право собственности на жилье оплачивается гражданами по расценкам, устанавливаемым местными органами исполнительной власти.
Решение органа приватизации о передаче жилья в собственность граждан должно быть принято не позднее месяца со дня получения заявления на приватизацию.
Органы приватизации не вправе отказать жителям квартир в приватизации, за исключением случаев, когда такие квартиры (дома) отнесены к объектам, не подлежащим приватизации.
Споры, возникающие при приватизации квартир, разрешаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.
Должностные лица и граждане при нарушении требований Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" несут дисциплинарную, гражданско-правовую либо уголовную ответственность согласно действующему законодательству.
При выдаче собственнику квартиры (дома) свидетельства о праве собственности на жилье в паспортах всех совершеннолетних членов семьи собственника и в свидетельствах о рождении несовершеннолетних делается пометка: "Право на безвозмездную приватизацию жилья использовано в объеме_________ кв. м. при норме ____________ кв. м. общей площади."
- Как используются средства, полученные от приватизации?
Эти средства зачисляются в специально созданные внебюджетные приватизационные жилищные фонды местных Советов или специальные фонды предприятий или организаций, в ведении которых находится государственный жилищный фонд и используются на жилищное строительство и на ремонт жилья с целью обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на учете.
20 процентов сумм этих фондов перечисляются в Государственный приватизационный жилищный фонд, создаваемый для финансирования жилищного строительства в регионах с низким уровнем обеспечения граждан жильем и создания резерва средств для обеспечения гарантии прав на бесплатное государственное жилье новорожденных граждан Украины.
- Как осуществляется содержание приватизированных квартир?
В соответствии со ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" содержание приватизированных квартир осуществляется за счет средств их собственников.
Порядок пользования помещениями, содержания жилых домов и придомовых территорий определен Правилами, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.
Согласно п. 4 Правил все затраты по содержанию жилого дома и закрепленной придомовой территории собственник жилья оплачивает за свой счет.
Техническое обслуживание и ремонт элементов жилых домов и внешнего благоустройства, санитарное обслуживание вспомогательных помещений и придомовых территорий осуществляются на основе договоров, заключенных между собственниками жилья и соответствующими коммунальными предприятиями по обслуживанию и ремонту жилья (см. приложение N8).
Для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими собственники квартир могут создавать товарищество или объединение индивидуальных собственников.
Если в доме приватизировано несколько квартир и их собственники не изъявили желания создать товарищество собственников, каждый собственник квартиры должен заключить договор с собственником дома об участии в затратах на содержание дома и придомовой территории. В договоре определяется размер ежемесячных взносов собственником квартиры, вносимых на расчетный счет собственника дома на будущий ремонт.
В том случае, когда в доме приватизирована часть квартир и их владельцы создали товарищество собственников, между товариществом и собственником неприватизированных квартир (сособственником дома) заключается договор о совместном владении домом и паевым участием в затратах на содержание дома и придомовой территории. При этом в соответствии с размером части (доли) владения домом определяется уполномоченный сособственник, на которого возлагаются обязанности заказчика по содержанию дома. Договором определяется размер ежегодных сборов, проводимых товариществом собственников на будущие ремонты. Эти средства накапливаются на расчетном счету товарищества.
Согласно п. 7 ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" бывшие собственники многоквартирных домов (местные Советы, предприятия и организации, в ведении или управлении которых находились до приватизации эти дома) обязаны принимать участие в финансировании их ремонта и оказывать содействие организации его проведения. Порядок участия бывших собственников в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов определен постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.
Если в доме приватизированы не все квартиры, при проведении первого после приватизации дома ремонта бывший собственник (нынешний сособственник) дома обязан принять участие в финансировании стоимости ремонта в размерах, определяемых стоимостью ремонта приватизированной части дома по определенному нормативу. Стоимость же ремонта неприватизированной части дома финансируется им в полном объеме.
При условии состоявшейся приватизации всех квартир в доме, бывший его собственник финансирует только первый после приватизации ремонт.
Размер ежегодных взносов собственников квартир на ремонт устанавливается собственником или соглашением собственников дома и не должен быть менее тех затрат на ремонт домов, которые устанавливаются для государственного жилищного фонда.
Первый после приватизации ремонт должен иметь комплексный характер. К перечню работ, которые должны быть выполнены в ходе первого ремонта, включаются работы по повышению уровня благоустройства дома и придомовой территории, установлению недостающего технического оборудования, улучшению эксплуатационных показателей дома.
Работы, связанные с ремонтом квартир, что составляет обязанность собственников квартир, в состав работ, выполняемых в ходе первого ремонта, не входят.
Обследование домов, нуждающихся в первом после приватизации ремонте, и составление необходимой проектно-сметной документации возложено на соответствующие проектные организации. В обследовании дома при решении вопроса о необходимости проведения ремонта обязательно участие представителей собственников и бывшего владельца дома.
При нехватке накопленных товариществом собственников средств на проведение ремонта с учетом затрат бывшего собственника, недостающие суммы покрываются за счет средств собственников квартир.
Плата за использование тепловой и электрической энергии, за газ, водоснабжение, канализацию и прочие коммунальные услуги взимается с собственников квартир в том же порядке, что и для нанимателей в домах государственного жилищного фонда.
Что же касается льгот для граждан, приватизировавших жилье, то, в соответствии с разъяснением рабочей комиссии по толкованию положений Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" (протокол N2 от 17.01.1994 г.), с 1 января 1994 г. гражданам, которым согласно действующего законодательства предоставлены льготы по оплате за пользование жильем, указанные льготы предоставляются на оплату затрат, связанных с содержанием домов и придомовых территорий в пределах установленных норм.
Платежи по содержанию дома и платежи за коммунальные услуги должны вноситься собственниками квартир ежемесячно, не позднее 10 числа следующего месяца.
При просрочке внесения указанных платежей взимается пеня из расчета 1 процент от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 100 процентов общей суммы долга.
Собственники квартир обязаны использовать помещения жилых домов по назначению, обеспечивать сохранность жилых и подсобных помещений квартир и технического оборудования домов, придерживаться правил противопожарной безопасности. При появлении неисправностей в квартире принимать меры по их устранению собственными силами или силами предприятий по обслуживанию жилья.
Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений, балконов, лоджий может осуществляться собственниками квартир только с целью улучшения благоустройства квартиры по соответствующему проекту без ущемления интересов других граждан, проживающих в доме.
Правила пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий запрещают хранить в помещениях жилых домов взрывоопасные и экологически вредные вещества и предметы. Не допускается выполнение в помещениях жилых домов работ и действий, вызывающих порчу помещений, повышенный шум или вибрацию, мешающих условиям проживания граждан.
Использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и прочих громкоговорящих средств допускается при условии уменьшения звука до степени, не нарушающей покой жителей дома. С 23 до 7 часов в жилых домах, независимо от того, кто является их собственником, должен соблюдаться покой.
Собственники жилых домов обязаны выполнять и другие дополнительные правила, которые могут устанавливать органы местной исполнительной власти.
Внешние ограды и конструкции домов - фасады, цоколи, входные двери, соответствующие устройства и т. п. должны быть отремонтированы, дом должен иметь номерной знак и показатели установленного образца.
Лестничные клетки, шахты лифтов, подвалы, чердаки, другие вспомогательные помещения должны содержаться в чистоте, не захламляться, закрываться на замки.
Жилые дома, их конструктивные элементы и техническое оборудование должны ежегодно подготавливаться для эксплуатации в зимних условиях. Ответственность за это несет собственник дома (уполномоченный собственник).
Санитарное обслуживание придомовых территорий производится специализированными предприятиями по обслуживанию жилья. Объемы и содержание этих работ в летний и зимний периоды определяются размерами придомовых территорий, уровнем благоустройства, другими характеристиками.
Собственники жилья обязаны обеспечить на договорной основе силами предприятий по обслуживанию жилья вывоз бытовых отходов по утвержденному графику, поддержание в рабочем состоянии контейнеров для бытовых отходов и мусоросборников без их переполнения и загрязнения территории, вывоз с придомовой территории металлолома, строительного и бытового мусора, шлаков, других отходов.
Сохранение зеленых насаждений на придомовой территории и надлежащий уход за ними осуществляется также на договорной основе собственниками жилых домов или специализированными предприятиями. При этом должны соблюдаться соответствующие агротехнические и санитарные требования. В случае их нарушения причиненный ущерб возмещается за счет виновной стороны в установленном законом порядке.
Техническое состояние конструктивных элементов и технического оборудования жилого дома должны обеспечивать безопасное проживание в нем людей. В случае возникновения отклонений от нормативных требований должны быть приняты все меры для их немедленного устранения.
При обнаружении отклонений в техническом состоянии конструктивных элементов, угрожающих безопасному проживанию людей в доме, жители, независимо от формы собственности на дом, подлежат выселению в административном порядке в другое жилое помещение.
Собственники квартир обязаны также: проводить за счет собственных средств ремонт квартиры; соблюдать условия безопасной эксплуатации газового оборудования; своевременно уведомлять собственника дома об обнаружившихся неисправностях, нарушающих нормальную эксплуатацию дома или приводящих к перерасходу тепла, воды, электроэнергии; ежегодно, до начала отопительного сезона производить утепление окон, балконных и входных дверей квартиры.
Как уже отмечалось, в соответствии с действующим законодательством, граждане Украины имеют право на приватизацию квартир только государственного жилищного фонда. Что же касается возможности приватизации квартир в домах, принадлежащих иным собственникам, то здесь может идти речь только о купле-продаже жилья, на что должно быть обоюдное согласие обеих сторон - как законного владельца (собственника) жилья - предприятия, учреждения, организации негосударственной формы собственности, так и гражданина, пользующегося данным жилым помещением. Данный вид отношений регулируется нормами Гражданского кодекса Украины. Сказанное выше относится и к так называемому общественному жилищному фонду - жилью колхозов, профессиональных союзов, политических партий и т. п.
- Имеют ли собственники приватизированных квартир какие-либо права на вспомогательные помещения, расположенные в доме?
Ответ на этот вопрос содержится в п. 2 ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", в соответствии с которым собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных помещений (подвалов, кладовых, сараев и т. п.) дома в соответствии со своей частью в имуществе дома.
Такие помещения передаются в собственность квартиронанимателям безвозмездно и отдельной приватизации не подлежат. Использование этих помещений, в том числе и сдача их в аренду другим юридическим лицам или гражданам, допускается только при условии согласия на это собственников приватизированных квартир данного дома.
Что же касается разделения (выделения) таких помещений в натуре, то согласно ст. 115 Гражданского кодекса Украины, это возможно только на том условии, что предполагаемое разделение не причинит вреда хозяйственному использованию данных вспомогательных помещений. Если же такое невозможно, то собственник приватизированного жилья, желающий выделить свою долю вспомогательного помещения, или получает компенсацию и соответственно утрачивает право собственности на него, либо заключается письменный договор о порядке совместного использования таких помещений. Со стороны государства договор подписывает представитель органа, который осуществляет эксплуатацию помещений и на балансе которого они находятся. Для практического решения этих вопросов целесообразно привлечь соответствующих специалистов местного бюро технической инвентаризации, которые и сделают экспертные выводы по поводу возможных вариантов.
Не подлежат приватизации вспомогательные помещения жилых домов, которые предназначены для обеспечения, эксплуатации и обслуживания домов - помещения теплопунктов, котельных, мусоросборники, помещения, через которые проходят средства коммуникации, а также помещения, используемые для размещения обслуживающего дом персонала и складские помещения.
- На каких условиях осуществляется приватизация жилья?
Способы приватизации жилья определены ст. 3 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" и конкретизированы в Положении о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан.
Приватизация осуществляется путем безвозмездной передачи гражданам квартир (домов) из расчета санитарной нормы 21 квадратный метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью. При этом общая площадь квартиры (дома) определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры (дома), веранд, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, террас, учитывающихся с использованием таких коэффициентов: для лоджий 0,5, для балконов и террас - 0,3.
Размер общей площади, принадлежащей каждому из нанимателей в квартире, где проживают два и более нанимателей, определяется как сумма площадей занимаемых жилых комнат с учетом площадей балконов, лоджий и террас и площади подсобных помещений в квартире, распределяемой между всеми нанимателями пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат.
Если общая площадь квартиры меньше площади, которую имеет право получить семья нанимателя бесплатно, ему и членам его семьи выдаются жилищные чеки, сумма которых определяется, исходя из размера недостающей площади и восстановительной стоимости одного квадратного метра.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" приватизация может осуществляться путем продажи излишков общей площади квартир гражданам Украины, живущим в них или состоящим в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Если общая площадь квартиры (дома) превышает площадь, которую имеет право получить семья нанимателя безвозмездно, наниматель осуществляет доплату ценными бумагами, полученными для приватизации государственных предприятий или земли, а в случае их отсутствия - деньгами. Сумма доплат определяется умножением размера излишков общей площади на стоимость одного квадратного метра.
- Возможна ли безвозмездная передача жилья независимо от размера общей площади квартиры (дома)?
Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Так, согласно ст. 6 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", независимо от размера общей площади безвозмездно передаются в собственность граждан занимаемые ими:
- однокомнатные квартиры;
- квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения всех семей из домов, принадлежащих им на праве собственности, если прежние собственники не получили за эти дома денежную компенсацию;
- квартиры (дома), в которых проживают граждане, которым установлена эта льгота Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы";
- квартиры (дома), в которых проживают граждане, удостоенные звания Героя Советского Союза, Героя Социалистического труда, награжденные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, воины-интернационалисты, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие: не менее 25 лет - женщины, 30 лет - мужчины, ветераны Вооруженных Сил и репрессированные лица, реабилитированные согласно Закону Украины "О реабилитации жертв политических репрессий в Украине";
- квартиры (дома), в которых проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве;
- квартиры (дома), в которых проживают военнослужащие, которым установлена льгота Законом Украины "О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей";
- квартиры (дома), в которых проживают многодетные семьи семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей.
- Что такое жилищные чеки и кто имеет право на их получение?
Чеками называют именные депозитные счета, которые открываются в Сберегательном банке Украины. Используются жилищные чеки при приватизации государственного жилищного фонда, а также для приватизации части имущества государственных предприятий, земельного фонда.
Номинальная стоимость чека определяется восстановительной стоимостью наличного государственного жилищного фонда с учетом общего индекса роста стоимости имущества.
На момент принятия Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" стоимость чека составляла 12 тыс. руб., в настоящее время она проиндексирована и равна 420 тыс. крб.
Законом предусмотрен также механизм использования приватизационных жилищных чеков. Они выдаются только тем гражданам, у которых нет госжилья, а также тем, у кого оно есть, но меньше норматива, и кто имеет кооперативное, индивидуальное или выкупленное жилье. Для граждан, имеющих жилье в пределах норматива (21 квадратный метр общей площади на каждого члена семьи плюс 10 дополнительных квадратных метра на семью) и более - чек будет погашаться.
Списки на получение жилищных чеков передает в Сберегательный банк орган, который оформляет документы на приватизацию.
Что же касается использования жилищных чеков для строительства жилья, то такая возможность законодательством не предусмотрена.
- Сколько раз можно бесплатно приватизировать жилье?
В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" граждане Украины имеют право приватизировать занимаемое ими жилье безвозмездно в пределах номинальной стоимости жилищного чека только один раз. Об этом правиле следует помнить при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную государственную.
- Каковы права граждан, не изъявивших желания приватизировать занимаемое ими жилье?
Приватизация жилья - право, но не обязанность гражданина. За гражданами, не изъявившими желания приватизировать занимаемое ими жилье, сохраняется действующий порядок получения и пользования жильем на условиях найма.
Законом предусмотрена возможность переселения гражданина, по его желанию, в квартиру меньшей площади с выплатой денежной компенсации. Порядок ее выплаты и механизм такой замены утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.
Замена занимаемой гражданином на условиях найма квартиры на квартиру меньшей площади осуществляется собственником государственного жилья при наличии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих с нанимателем.
Для этого местными органами власти создается резерв жилья, включающий одно-, двухкомнатные квартиры, расположенные, как правило, в престижных районах населенного пункта с повышенными потребительскими показателями качества.
Размер компенсации определяется путем умножения стоимости одного квадратного метра общей площади жилья нового строительства в данном населенном пункте в год замены квартиры на разницу в общей площади квартир, которые сдает и получает гражданин.
- Как непосредственно происходит приватизация жилья?
Приватизация жилья осуществляется уполномоченными на это органами приватизации района, города,государственными предприятиями, учреждениями, организациями, в ведении которых находится государственный жилищный фонд.
Передача занимаемых квартир осуществляется в общую совместную или долевую собственность с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в данной квартире, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье. При этом обязательно определение уполномоченного собственника квартиры.
Гражданин, изъявивший желание приватизировать занимаемую им и членами его семьи квартиру, должен обратиться в орган приватизации, где он получит необходимую консультацию и бланк заявления.
При наличии у нанимателя или членов его семьи льготы на безвозмездную передачу квартиры независимо от размера жилой площади, к заявлению прилагается соответствующий документ (копия свидетельства, справка и т. п.), подтверждающий право на льготные условия приватизации.
Согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на приватизацию подтверждается письменно и прилагается к заявлению.
При оформлении заявления необходимо взять на предприятии, обслуживающем данный жилой дом, справку о составе семьи и занимаемых помещениях. В справке указываются члены семьи нанимателя, прописанные и проживающие вместе с ним, а также временно отсутствующие, за которыми сохраняется право на жилье.
Данные о занимаемых нанимателем помещениях и их площади приводятся в соответствии с инвентаризационными материалами, находящимися на предприятии по обслуживанию жилья. В случае отсутствия таких материалов или несоответствия их информации фактическому состоянию (что может быть вызвано реконструкцией или проведением ремонта) предприятие по обслуживанию жилья уточняет их через бюро технической инвентаризации.
Оформленное заявление с прилагаемыми к нему справкой о составе семьи и занимаемых помещениях, а также документом, подтверждающим право на льготную приватизацию, подаются гражданином в орган приватизации. Там эти документы регистрируются.
Орган приватизации, в случае необходимости, уточняет требуемые для расчетов данные в зависимости от состава семьи и размера общей площади квартиры (дома), оформляет расчет и издает распоряжение (см. приложение N6).
Распоряжение органа приватизации о передаче в собственность квартиры, где проживают два и более нанимателей, готовится с обязательным включением в такое распоряжение одновременно всех нанимателей.
При отсутствии согласия на приватизацию всех нанимателей, квартира приватизации не подлежит.
На основании оформленного распоряжения орган приватизации готовит паспорт на квартиру, а на одноквартирный дом - паспорт на домовладение.
Передача квартир (домов) в собственность граждан с доплатой, безвозмездно или с компенсацией оформляется свидетельством о праве собственности на квартиру (дом), которое регистрируется в органах приватизации и не нуждается в нотариальном удостоверении (см. приложение N7).
Оплата стоимости приватизированного жилья может производиться гражданами в рассрочку на 10 лет при условии внесения первичного взноса в размере не менее 10 процентов суммы, подлежащей выплате. При этом гражданин дает органу приватизации письменное обязательство о погашении суммы стоимости, которая остается неуплаченной.
Стоимость услуг за оформление документов на право собственности на жилье оплачивается гражданами по расценкам, устанавливаемым местными органами исполнительной власти.
Решение органа приватизации о передаче жилья в собственность граждан должно быть принято не позднее месяца со дня получения заявления на приватизацию.
Органы приватизации не вправе отказать жителям квартир в приватизации, за исключением случаев, когда такие квартиры (дома) отнесены к объектам, не подлежащим приватизации.
Споры, возникающие при приватизации квартир, разрешаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.
Должностные лица и граждане при нарушении требований Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" несут дисциплинарную, гражданско-правовую либо уголовную ответственность согласно действующему законодательству.
При выдаче собственнику квартиры (дома) свидетельства о праве собственности на жилье в паспортах всех совершеннолетних членов семьи собственника и в свидетельствах о рождении несовершеннолетних делается пометка: "Право на безвозмездную приватизацию жилья использовано в объеме_________ кв. м. при норме ____________ кв. м. общей площади."
- Как используются средства, полученные от приватизации?
Эти средства зачисляются в специально созданные внебюджетные приватизационные жилищные фонды местных Советов или специальные фонды предприятий или организаций, в ведении которых находится государственный жилищный фонд и используются на жилищное строительство и на ремонт жилья с целью обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на учете.
20 процентов сумм этих фондов перечисляются в Государственный приватизационный жилищный фонд, создаваемый для финансирования жилищного строительства в регионах с низким уровнем обеспечения граждан жильем и создания резерва средств для обеспечения гарантии прав на бесплатное государственное жилье новорожденных граждан Украины.
- Как осуществляется содержание приватизированных квартир?
В соответствии со ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" содержание приватизированных квартир осуществляется за счет средств их собственников.
Порядок пользования помещениями, содержания жилых домов и придомовых территорий определен Правилами, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.
Согласно п. 4 Правил все затраты по содержанию жилого дома и закрепленной придомовой территории собственник жилья оплачивает за свой счет.
Техническое обслуживание и ремонт элементов жилых домов и внешнего благоустройства, санитарное обслуживание вспомогательных помещений и придомовых территорий осуществляются на основе договоров, заключенных между собственниками жилья и соответствующими коммунальными предприятиями по обслуживанию и ремонту жилья (см. приложение N8).
Для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими собственники квартир могут создавать товарищество или объединение индивидуальных собственников.
Если в доме приватизировано несколько квартир и их собственники не изъявили желания создать товарищество собственников, каждый собственник квартиры должен заключить договор с собственником дома об участии в затратах на содержание дома и придомовой территории. В договоре определяется размер ежемесячных взносов собственником квартиры, вносимых на расчетный счет собственника дома на будущий ремонт.
В том случае, когда в доме приватизирована часть квартир и их владельцы создали товарищество собственников, между товариществом и собственником неприватизированных квартир (сособственником дома) заключается договор о совместном владении домом и паевым участием в затратах на содержание дома и придомовой территории. При этом в соответствии с размером части (доли) владения домом определяется уполномоченный сособственник, на которого возлагаются обязанности заказчика по содержанию дома. Договором определяется размер ежегодных сборов, проводимых товариществом собственников на будущие ремонты. Эти средства накапливаются на расчетном счету товарищества.
Согласно п. 7 ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" бывшие собственники многоквартирных домов (местные Советы, предприятия и организации, в ведении или управлении которых находились до приватизации эти дома) обязаны принимать участие в финансировании их ремонта и оказывать содействие организации его проведения. Порядок участия бывших собственников в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов определен постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г.
Если в доме приватизированы не все квартиры, при проведении первого после приватизации дома ремонта бывший собственник (нынешний сособственник) дома обязан принять участие в финансировании стоимости ремонта в размерах, определяемых стоимостью ремонта приватизированной части дома по определенному нормативу. Стоимость же ремонта неприватизированной части дома финансируется им в полном объеме.
При условии состоявшейся приватизации всех квартир в доме, бывший его собственник финансирует только первый после приватизации ремонт.
Размер ежегодных взносов собственников квартир на ремонт устанавливается собственником или соглашением собственников дома и не должен быть менее тех затрат на ремонт домов, которые устанавливаются для государственного жилищного фонда.
Первый после приватизации ремонт должен иметь комплексный характер. К перечню работ, которые должны быть выполнены в ходе первого ремонта, включаются работы по повышению уровня благоустройства дома и придомовой территории, установлению недостающего технического оборудования, улучшению эксплуатационных показателей дома.
Работы, связанные с ремонтом квартир, что составляет обязанность собственников квартир, в состав работ, выполняемых в ходе первого ремонта, не входят.
Обследование домов, нуждающихся в первом после приватизации ремонте, и составление необходимой проектно-сметной документации возложено на соответствующие проектные организации. В обследовании дома при решении вопроса о необходимости проведения ремонта обязательно участие представителей собственников и бывшего владельца дома.
При нехватке накопленных товариществом собственников средств на проведение ремонта с учетом затрат бывшего собственника, недостающие суммы покрываются за счет средств собственников квартир.
Плата за использование тепловой и электрической энергии, за газ, водоснабжение, канализацию и прочие коммунальные услуги взимается с собственников квартир в том же порядке, что и для нанимателей в домах государственного жилищного фонда.
Что же касается льгот для граждан, приватизировавших жилье, то, в соответствии с разъяснением рабочей комиссии по толкованию положений Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" (протокол N2 от 17.01.1994 г.), с 1 января 1994 г. гражданам, которым согласно действующего законодательства предоставлены льготы по оплате за пользование жильем, указанные льготы предоставляются на оплату затрат, связанных с содержанием домов и придомовых территорий в пределах установленных норм.
Платежи по содержанию дома и платежи за коммунальные услуги должны вноситься собственниками квартир ежемесячно, не позднее 10 числа следующего месяца.
При просрочке внесения указанных платежей взимается пеня из расчета 1 процент от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 100 процентов общей суммы долга.
Собственники квартир обязаны использовать помещения жилых домов по назначению, обеспечивать сохранность жилых и подсобных помещений квартир и технического оборудования домов, придерживаться правил противопожарной безопасности. При появлении неисправностей в квартире принимать меры по их устранению собственными силами или силами предприятий по обслуживанию жилья.
Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений, балконов, лоджий может осуществляться собственниками квартир только с целью улучшения благоустройства квартиры по соответствующему проекту без ущемления интересов других граждан, проживающих в доме.
Правила пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий запрещают хранить в помещениях жилых домов взрывоопасные и экологически вредные вещества и предметы. Не допускается выполнение в помещениях жилых домов работ и действий, вызывающих порчу помещений, повышенный шум или вибрацию, мешающих условиям проживания граждан.
Использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и прочих громкоговорящих средств допускается при условии уменьшения звука до степени, не нарушающей покой жителей дома. С 23 до 7 часов в жилых домах, независимо от того, кто является их собственником, должен соблюдаться покой.
Собственники жилых домов обязаны выполнять и другие дополнительные правила, которые могут устанавливать органы местной исполнительной власти.
Внешние ограды и конструкции домов - фасады, цоколи, входные двери, соответствующие устройства и т. п. должны быть отремонтированы, дом должен иметь номерной знак и показатели установленного образца.
Лестничные клетки, шахты лифтов, подвалы, чердаки, другие вспомогательные помещения должны содержаться в чистоте, не захламляться, закрываться на замки.
Жилые дома, их конструктивные элементы и техническое оборудование должны ежегодно подготавливаться для эксплуатации в зимних условиях. Ответственность за это несет собственник дома (уполномоченный собственник).
Санитарное обслуживание придомовых территорий производится специализированными предприятиями по обслуживанию жилья. Объемы и содержание этих работ в летний и зимний периоды определяются размерами придомовых территорий, уровнем благоустройства, другими характеристиками.
Собственники жилья обязаны обеспечить на договорной основе силами предприятий по обслуживанию жилья вывоз бытовых отходов по утвержденному графику, поддержание в рабочем состоянии контейнеров для бытовых отходов и мусоросборников без их переполнения и загрязнения территории, вывоз с придомовой территории металлолома, строительного и бытового мусора, шлаков, других отходов.
Сохранение зеленых насаждений на придомовой территории и надлежащий уход за ними осуществляется также на договорной основе собственниками жилых домов или специализированными предприятиями. При этом должны соблюдаться соответствующие агротехнические и санитарные требования. В случае их нарушения причиненный ущерб возмещается за счет виновной стороны в установленном законом порядке.
Техническое состояние конструктивных элементов и технического оборудования жилого дома должны обеспечивать безопасное проживание в нем людей. В случае возникновения отклонений от нормативных требований должны быть приняты все меры для их немедленного устранения.
При обнаружении отклонений в техническом состоянии конструктивных элементов, угрожающих безопасному проживанию людей в доме, жители, независимо от формы собственности на дом, подлежат выселению в административном порядке в другое жилое помещение.
Собственники квартир обязаны также: проводить за счет собственных средств ремонт квартиры; соблюдать условия безопасной эксплуатации газового оборудования; своевременно уведомлять собственника дома об обнаружившихся неисправностях, нарушающих нормальную эксплуатацию дома или приводящих к перерасходу тепла, воды, электроэнергии; ежегодно, до начала отопительного сезона производить утепление окон, балконных и входных дверей квартиры.