Страница:
- Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого дома, не являющихся сособственниками?
Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах государственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становятся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательства об общей собственности.
Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собственных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживающие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры, совладельцами такой квартиры (дома) не становятся.
Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома (квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселение в него других членов семьи.
Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где записано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключением случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника, они заключили между собой специальное соглашение.
Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наоборот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями. Например, собственник может дать согласие на вселение только при условии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то определенной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире).
Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е. в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На вселение требуется получить согласие собственника. Исключение составляют случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое согласие не является обязательным.
При прекращении семейных отношений с собственником (например, при разводе) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимаемыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы бывшие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекращения семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права которых будут раскрыты ниже.
Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно только в том случае, если они систематически портят или разрушают жилое помещение, используют его не по назначению, систематически нарушают правила проживания, что делает невозможным для других граждан проживание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение производится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому другого жилья.
Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собственнику, юридического значения не имеют и основанием для выселения служить не могут.
- Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принадлежащих гражданину на праве частной собственности?
Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и сдать в наем.
Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Договором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого помещения нанимателю для проживания в нем.
В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Несоблюдение этих требований не влечет недействительности самого договора, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46 Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут выступать только письменные документы.
Условия договора устанавливаются соглашением сторон, но при этом стороны не должны выходить за пределы, установленные для отдельных прав и обязанностей законом.
Предметом договора может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение, а также часть комнаты. Не могут выступать предметом договора найма помещения, непригодные для проживания (например, подвал, сарай и т. п.). Эти помещения могут сдаваться собственником в найм (аренду), но при этом должен заключаться другой договор имущественного найма, который регулируется нормами не жилищного, а гражданского законодательства.
В домах и квартирах, принадлежащих гражданам, в отличие от найма жилья в государственном и общественном жилищном фонде, помещения могут сдаваться внаем на определенный срок, либо без указания срока - по соглашению сторон.
Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, то они такие же, как и у членов семьи нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда. Совместно проживающие члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности по договору.
Несколько отлично от статуса нанимателя государственного жилья решается вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору помещение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нанимателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственников) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям.
Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При определении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактические затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (дома), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты.
Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его доходами и подлежат налогообложению.
Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями).
При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме), когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен выселиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собственник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от выселения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предоставлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье.
Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капремонта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору жилье.
При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: изменение условий договора допускается только по соглашению сторон.
Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жилищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения договора, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, которые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естественно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора.
Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя.
Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя (собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанимателя.
Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, если договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возникла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания членов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупредив нанимателя за три месяца.
Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, проживающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению или систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согласия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется.
При прекращении договора наниматель и совместно проживающие с ним лица обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилья.
Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занимаемым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и т. д.
В соответствии с общим принципом жилищного законодательства о допустимости расторжения договора найма жилого помещения только по основаниям, установленным законом, ст. 170 Жилищного кодекса устанавливает правило, по которому при переходе права собственности на квартиру (дом), в которых находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор сохраняет силу до окончания указанного в нем срока, т. е. он является обязательным для нового собственника жилья.
- В каком порядке обеспечиваются жильем граждане, если принадлежащий им дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка?
При сносе находящихся в частной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд этим гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда.
Кроме этого, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов и строений по своему усмотрению.
По желанию граждан вместо предоставления квартир им предоставляется возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.
Перечисленные выше права закреплены в ст. 171 Жилищного кодекса.
Выбор вида компенсации за подлежащий сносу дом зависит от самого собственника.
При сносе дома, принадлежащего совместно проживающим супругам и их несовершеннолетним детям, семье предоставляется квартира и выплачивается денежная компенсация за дом.
Если дом принадлежит на праве общей долевой собственности двум или нескольким собственникам, которые проживают самостоятельными семьями, каждый из них может претендовать на предоставление ему отдельной квартиры и выплаты денежной компенсации пропорционально принадлежащей каждому из них доли в доме.
Предоставляемые квартиры должны находиться в черте данного населенного пункта, быть благоустроенными и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Гражданину-собственнику сносимого дома жилье должно предоставляться в виде отдельной квартиры, независимо от того, что в принадлежащем ему доме или части его он такой квартирой не пользовался. При решении вопроса о том, какую квартиру по числу комнат следует предоставить выселяемому собственнику, исходят из того количества комнат, которыми он и члены его семьи пользовались в сносимом доме. Это количество комнат определяется по плану дома.
С меньшим числом комнат квартира может предоставляться тогда, когда в противном случае у собственника образуются излишки жилой площади.
Жилое помещение, предоставляемое собственнику сносимого дома, должно быть не меньше того, которое он занимал с семьей, но в пределах нормы жилой площади. Это означает, что предоставление жилья производится в размерах не ниже средней обеспеченности жилой площадью в данном населенном пункте, а если собственник имел жилую площадь большую такой средней обеспеченности, то ему соответственно должно быть предоставлено жилое помещение не меньше того, которое он занимал, но не более 13,65 кв. м. на одного человека.
Когда в семье есть временно отсутствующие лица, за которыми по закону сохраняется жилая площадь, квартира предоставляется с учетом таких членов семьи. Если кто-то из проживающих в идущем под снос доме имеет право на дополнительную жилплощадь и фактически пользуется ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилплощади.
Встречаются случаи, когда собственники без разрешения местных властей делают к своим домам пристройки, а иногда переоборудуют в жилые помещения веранды, кухни и т. п. Когда же дома сносятся, их владельцы требуют предоставления им квартир с учетом и этой площади, а также возмещения стоимости домов вместе с самовольными пристройками и переоборудованием. Следует знать, что такие требования удовлетворению не подлежат, поскольку они не основаны на законе.
Квартиры гражданам при сносе их домов в связи с изъятием земельных участков для предприятий, учреждений, организаций предоставляются этими предприятиями, организациями (кроме жилищно-строительных кооперативов). В остальных случаях предоставление квартир составляет обязанность местных Советов.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность временного предоставления квартиры собственнику, дом которого идет на снос. Поэтому квартира ему должна предоставляться сразу же в постоянное пользование.
Предоставление временного жилья может иметь место только с согласия гражданина. При этом организация, которая обязана по закону предоставить жилье, должна дать письменное обязательство об этом. В обязательстве должны быть указаны срок предоставления, размер жилой площади, количество комнат, показатели, характеризующие степень благоустройства квартиры и т. д. При наличии этого обязательства собственник имеет право требовать в судебном порядке предоставления ему квартиры той организацией, которая выдала обязательство и отказывается добровольно его исполнить после сноса дома и истечения указанного в обязательстве срока.
Бывшие члены семьи собственника дома, которые продолжают проживать в нем, но ведут отдельное хозяйство, обеспечиваются жильем наравне с нанимателями.
Если кто-нибудь из членов семьи прекратил вести общее с собственником хозяйство и создал самостоятельную семью, но продолжает проживать в доме, независимо от того, занимает ли он отдельное помещение или живет в комнате вместе с собственником, ему при выселении предоставляется отдельная квартира.
К другим гражданам, которые наряду с собственником дома и членами его семьи обеспечиваются квартирами в случае сноса, относятся бывшие члены семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установленном порядке (по договору найма, имеющие прописку и т. п.) при условии, что дом, идущий под снос, является их единственным постоянным местом проживания.
Предусмотренное законом право собственника сносимого дома на получение в виде компенсации стоимости дома, строений сохраняется и тогда, когда собственник в доме не проживает и обеспечен жильем по установленным нормам.
Стоимость подлежащих сносу домов и строений определяется по оценочным нормам в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. Компенсация выплачивается либо теми организациями, которым данный земельный участок отводится, либо органами исполнительной власти на местах.
- IV. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФОНДА 7 ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
- Что такое жилищно-строительный кооператив?
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является организацией граждан, добровольно объединившихся на основе членства для удовлетворения своих жилищных потребностей путем строительства жилого дома за собственные средства, а также с помощью банковского кредита и последующей эксплуатации и управления этим домом.
Право граждан создавать и вступать в ЖСК, закрепленное ст. 133 Жилищного кодекса, представляет собой одну из форм реализации конституционного права граждан Украины на жилище.
Получение квартиры в доме ЖСК неразрывно связано с членством в ЖСК, последнее является непременным условием предоставления кооперативной квартиры. Это в равной мере относится как к первоначальному заселению дома ЖСК, так и к случаям заселения освободившихся в нем квартир. Поэтому жилье в доме ЖСК не может быть предоставлено лицу, не принятому в члены данного кооператива в установленном законом порядке.
- Какими нормативными актами регулируется правовой статус ЖСК?
Такими нормативными актами являются Жилищный кодекс, Правила учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, утвержденные постановлением Совета Министров УССР и Укрсовпрофа 5 июня 1988 г. с последующими изменениями и дополнениями, Примерный устав жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров УССР 30 апреля 1985 г., постановление Кабинета Министров Украины "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) кооперации" от 20 октября 1992 г., ряд других актов.
- Каков порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК?
Порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК урегулирован ст. 134-136 Жилищного кодекса, положения которых развиты и конкретизированы в Правилах учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив (далее - Правила). Правила регулируют также порядок направления граждан в кооперативы. Органы исполнительной власти на местах, министерства, ведомства, предприятия, учреждения, организации независимо от подчиненности обязаны строго соблюдать упомянутые Правила.
Вступлению граждан в ЖСК предшествует принятие их на учет желающих вступить в кооператив. Такой учет ведется местными органами исполнительной власти, а также на предприятиях, в учреждениях, организациях, при которых организуются кооперативы. Их работники вправе становиться на учет и по месту работы и по месту жительства.
Если в семье есть несколько работающих, то в соответствии с п. 3 Правил она может состоять на кооперативном учете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и по месту жительства. Семья также может одновременно состоять и на квартирном, и на кооперативном учете.
Пенсионеры принимаются на кооперативный учет по месту прежней работы при условии, что они оставили там работу именно в связи с уходом на пенсию. На учет по месту жительства они принимаются независимо от причин увольнения.
Общим основанием для принятия граждан на кооперативный учет является их нуждаемость в улучшении жилищных условий. Такая нуждаемость имеется прежде всего у тех, кто обладает правом быть принятым на квартирный учет (основания принятия на квартучет рассмотрены нами ранее).
Кроме того, на кооперативный учет могут быть приняты также граждане, обеспеченные жильем ниже уровня средней обеспеченности жилой площадью в данном населенном пункте.
Общим условием принятия на кооперативный учет является постоянное проживание в данном населенном пункте, т. е. проживание с соответствующей пропиской. Обычно требуется постоянная прописка. Однако на практике некоторые категории постоянных жителей (например, работники, проживающие в общежитиях) имеют временную прописку, что не лишает их права быть принятыми на кооперативный учет.
Правила кооперативного учета предусматривают также возможность установления продолжительности времени постоянного проживания в данном населенном пункте, необходимой для принятия на учет. Но такое условие может быть установлено не для всех населенных пунктов, а только для городов Киева, Севастополя, областных центров, городов с населением свыше 250 тыс. человек и курортных местностей. Продолжительность времени постоянного проживания определяется решением местных органов исполнительной власти. Это условие не распространяется на лиц, пользующихся правом первоочередного вступления в ЖСК.
П. 10 Правил кооперативного учета содержат исключение из общего правила о постоянном проживании в данном населенном пункте как необходимом условии принятия на кооперативный учет. С разрешения местной исполнительной власти (на уровне области) и областного совета профсоюзов предприятия, учреждения и организации могут принимать на учет своих работников, проживающих не в том населенном пункте, где расположена их организация (в пределах одного района), а крупные стройки и строящиеся предприятия, расположенные в малых населенных пунктах (с населением до 50 тыс. человек) своих работников, проживающих в других населенных пунктах.
Что касается жителей пригородной зоны, работающих в городе, то для взятия их на учет требуется, чтобы они проработали на данном предприятии не менее 10 лет.
Если требование о нуждаемости в улучшении жилищных условий предъявляется к гражданам, когда речь идет об общем правиле - принятии на учет в населенном пункте по месту жительства, то оно является тем более необходимым в исключительных случаях, о которых говорилось выше. При этом отсутствие у работника жилья в том населенном пункте, где он работает, не рассматривается как наличие у него нуждаемости в улучшении жилищных условий. Последняя определяется исходя из Жилищных условий гражданина по месту его постоянного жительства.
Граждане принимаются на кооперативный учет: по месту жительства решением местного органа исполнительной власти, по месту работы совместным решением администрации и профкома, которое затем утверждается в исполкоме районного Совета.
Граждане состоят на кооперативном учете до получения квартиры в доме кооператива. Исключение составляет только снятие с учета, которое согласно п. 22 Правил может происходить по причинам:
1) улучшения жилищных условий;
2) выезда на постоянное место жительства в другой населенный пункт;
3) прекращения трудовых отношений с организацией лица, состоящего на учете по месту работы, кроме:
а) ухода на пенсию;
б) призыва на военную службу;
в) направления предприятием на учебу;
г) если на том же предприятии, в учреждении, организации работает член семьи гражданина, состоящего вместе с ним на учете. Сохраняется право дальнейшего пребывания на учете за членами семьи в случае смерти лица, состоявшего на учете;
4) осуждения к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев;
5) представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет.
Снятие с учета производится органами, вынесшими или утвердившими решение о принятии на учет.
- Каковы условия приема граждан в члены ЖСК?
В соответствии с примерным уставом ЖСК граждане принимаются в члены кооператива по достижении ими восемнадцатилетнего возраста, а вступившие в брак или поступившие на работу до достижения этого возраста - соответственно со времени вступления в брак или поступления на работу.
Как исключение из общего правила, Примерным уставом предусмотрена возможность принятия в члены ЖСК несовершеннолетнего наследника члена кооператива, проживающего совместно с ним. В случае принятия таких лиц в кооператив до достижения ими совершеннолетия их права и обязанности осуществляют опекуны (попечители).
Примерный устав не содержит правила о наличии у вступающего в кооператив самостоятельного заработка, поэтому в члены ЖСК в общем порядке могут приниматься пенсионеры, студенты, аспиранты и т. д.
Как уже отмечалось, в члены кооператива принимаются граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте и состоящие на учете желающих вступить в ЖСК либо пользующиеся правом внеочередного приема в члены кооператива.
Условие о постоянном проживании и пребывании на кооперативном учете не распространяется на лиц, вступающих в члены кооператива в связи с обменом (в том числе междугородним) занимаемого ими жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда или в доме другого ЖСК на квартиру в доме данного кооператива.
В соответствии с п. 55 Примерного устава независимо от пребывания на учете принимаются в кооператив члены семьи члена кооператива, исключенного из него вследствие выезда на другое постоянное место жительства, а также по причине систематического разрушения, порчи бывшим членом кооператива жилого помещения или использования его не по назначению, из-за невозможности совместного проживания с таким гражданином. В случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супругом на таких же условиях принимается в кооператив бывший супруг.
Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах государственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становятся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательства об общей собственности.
Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собственных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживающие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры, совладельцами такой квартиры (дома) не становятся.
Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома (квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселение в него других членов семьи.
Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где записано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключением случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника, они заключили между собой специальное соглашение.
Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наоборот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями. Например, собственник может дать согласие на вселение только при условии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то определенной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире).
Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е. в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На вселение требуется получить согласие собственника. Исключение составляют случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое согласие не является обязательным.
При прекращении семейных отношений с собственником (например, при разводе) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимаемыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы бывшие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекращения семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права которых будут раскрыты ниже.
Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно только в том случае, если они систематически портят или разрушают жилое помещение, используют его не по назначению, систематически нарушают правила проживания, что делает невозможным для других граждан проживание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение производится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому другого жилья.
Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собственнику, юридического значения не имеют и основанием для выселения служить не могут.
- Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принадлежащих гражданину на праве частной собственности?
Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и сдать в наем.
Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Договором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого помещения нанимателю для проживания в нем.
В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Несоблюдение этих требований не влечет недействительности самого договора, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46 Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут выступать только письменные документы.
Условия договора устанавливаются соглашением сторон, но при этом стороны не должны выходить за пределы, установленные для отдельных прав и обязанностей законом.
Предметом договора может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение, а также часть комнаты. Не могут выступать предметом договора найма помещения, непригодные для проживания (например, подвал, сарай и т. п.). Эти помещения могут сдаваться собственником в найм (аренду), но при этом должен заключаться другой договор имущественного найма, который регулируется нормами не жилищного, а гражданского законодательства.
В домах и квартирах, принадлежащих гражданам, в отличие от найма жилья в государственном и общественном жилищном фонде, помещения могут сдаваться внаем на определенный срок, либо без указания срока - по соглашению сторон.
Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, то они такие же, как и у членов семьи нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда. Совместно проживающие члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности по договору.
Несколько отлично от статуса нанимателя государственного жилья решается вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору помещение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нанимателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственников) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям.
Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При определении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактические затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (дома), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты.
Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его доходами и подлежат налогообложению.
Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями).
При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме), когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен выселиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собственник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от выселения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предоставлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье.
Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капремонта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору жилье.
При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: изменение условий договора допускается только по соглашению сторон.
Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жилищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения договора, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, которые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естественно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора.
Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя.
Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя (собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанимателя.
Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, если договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возникла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания членов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупредив нанимателя за три месяца.
Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, проживающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению или систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согласия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется.
При прекращении договора наниматель и совместно проживающие с ним лица обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилья.
Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занимаемым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и т. д.
В соответствии с общим принципом жилищного законодательства о допустимости расторжения договора найма жилого помещения только по основаниям, установленным законом, ст. 170 Жилищного кодекса устанавливает правило, по которому при переходе права собственности на квартиру (дом), в которых находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор сохраняет силу до окончания указанного в нем срока, т. е. он является обязательным для нового собственника жилья.
- В каком порядке обеспечиваются жильем граждане, если принадлежащий им дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка?
При сносе находящихся в частной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд этим гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда.
Кроме этого, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов и строений по своему усмотрению.
По желанию граждан вместо предоставления квартир им предоставляется возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.
Перечисленные выше права закреплены в ст. 171 Жилищного кодекса.
Выбор вида компенсации за подлежащий сносу дом зависит от самого собственника.
При сносе дома, принадлежащего совместно проживающим супругам и их несовершеннолетним детям, семье предоставляется квартира и выплачивается денежная компенсация за дом.
Если дом принадлежит на праве общей долевой собственности двум или нескольким собственникам, которые проживают самостоятельными семьями, каждый из них может претендовать на предоставление ему отдельной квартиры и выплаты денежной компенсации пропорционально принадлежащей каждому из них доли в доме.
Предоставляемые квартиры должны находиться в черте данного населенного пункта, быть благоустроенными и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Гражданину-собственнику сносимого дома жилье должно предоставляться в виде отдельной квартиры, независимо от того, что в принадлежащем ему доме или части его он такой квартирой не пользовался. При решении вопроса о том, какую квартиру по числу комнат следует предоставить выселяемому собственнику, исходят из того количества комнат, которыми он и члены его семьи пользовались в сносимом доме. Это количество комнат определяется по плану дома.
С меньшим числом комнат квартира может предоставляться тогда, когда в противном случае у собственника образуются излишки жилой площади.
Жилое помещение, предоставляемое собственнику сносимого дома, должно быть не меньше того, которое он занимал с семьей, но в пределах нормы жилой площади. Это означает, что предоставление жилья производится в размерах не ниже средней обеспеченности жилой площадью в данном населенном пункте, а если собственник имел жилую площадь большую такой средней обеспеченности, то ему соответственно должно быть предоставлено жилое помещение не меньше того, которое он занимал, но не более 13,65 кв. м. на одного человека.
Когда в семье есть временно отсутствующие лица, за которыми по закону сохраняется жилая площадь, квартира предоставляется с учетом таких членов семьи. Если кто-то из проживающих в идущем под снос доме имеет право на дополнительную жилплощадь и фактически пользуется ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилплощади.
Встречаются случаи, когда собственники без разрешения местных властей делают к своим домам пристройки, а иногда переоборудуют в жилые помещения веранды, кухни и т. п. Когда же дома сносятся, их владельцы требуют предоставления им квартир с учетом и этой площади, а также возмещения стоимости домов вместе с самовольными пристройками и переоборудованием. Следует знать, что такие требования удовлетворению не подлежат, поскольку они не основаны на законе.
Квартиры гражданам при сносе их домов в связи с изъятием земельных участков для предприятий, учреждений, организаций предоставляются этими предприятиями, организациями (кроме жилищно-строительных кооперативов). В остальных случаях предоставление квартир составляет обязанность местных Советов.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность временного предоставления квартиры собственнику, дом которого идет на снос. Поэтому квартира ему должна предоставляться сразу же в постоянное пользование.
Предоставление временного жилья может иметь место только с согласия гражданина. При этом организация, которая обязана по закону предоставить жилье, должна дать письменное обязательство об этом. В обязательстве должны быть указаны срок предоставления, размер жилой площади, количество комнат, показатели, характеризующие степень благоустройства квартиры и т. д. При наличии этого обязательства собственник имеет право требовать в судебном порядке предоставления ему квартиры той организацией, которая выдала обязательство и отказывается добровольно его исполнить после сноса дома и истечения указанного в обязательстве срока.
Бывшие члены семьи собственника дома, которые продолжают проживать в нем, но ведут отдельное хозяйство, обеспечиваются жильем наравне с нанимателями.
Если кто-нибудь из членов семьи прекратил вести общее с собственником хозяйство и создал самостоятельную семью, но продолжает проживать в доме, независимо от того, занимает ли он отдельное помещение или живет в комнате вместе с собственником, ему при выселении предоставляется отдельная квартира.
К другим гражданам, которые наряду с собственником дома и членами его семьи обеспечиваются квартирами в случае сноса, относятся бывшие члены семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установленном порядке (по договору найма, имеющие прописку и т. п.) при условии, что дом, идущий под снос, является их единственным постоянным местом проживания.
Предусмотренное законом право собственника сносимого дома на получение в виде компенсации стоимости дома, строений сохраняется и тогда, когда собственник в доме не проживает и обеспечен жильем по установленным нормам.
Стоимость подлежащих сносу домов и строений определяется по оценочным нормам в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. Компенсация выплачивается либо теми организациями, которым данный земельный участок отводится, либо органами исполнительной власти на местах.
- IV. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФОНДА 7 ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
- Что такое жилищно-строительный кооператив?
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является организацией граждан, добровольно объединившихся на основе членства для удовлетворения своих жилищных потребностей путем строительства жилого дома за собственные средства, а также с помощью банковского кредита и последующей эксплуатации и управления этим домом.
Право граждан создавать и вступать в ЖСК, закрепленное ст. 133 Жилищного кодекса, представляет собой одну из форм реализации конституционного права граждан Украины на жилище.
Получение квартиры в доме ЖСК неразрывно связано с членством в ЖСК, последнее является непременным условием предоставления кооперативной квартиры. Это в равной мере относится как к первоначальному заселению дома ЖСК, так и к случаям заселения освободившихся в нем квартир. Поэтому жилье в доме ЖСК не может быть предоставлено лицу, не принятому в члены данного кооператива в установленном законом порядке.
- Какими нормативными актами регулируется правовой статус ЖСК?
Такими нормативными актами являются Жилищный кодекс, Правила учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, утвержденные постановлением Совета Министров УССР и Укрсовпрофа 5 июня 1988 г. с последующими изменениями и дополнениями, Примерный устав жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров УССР 30 апреля 1985 г., постановление Кабинета Министров Украины "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) кооперации" от 20 октября 1992 г., ряд других актов.
- Каков порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК?
Порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК урегулирован ст. 134-136 Жилищного кодекса, положения которых развиты и конкретизированы в Правилах учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив (далее - Правила). Правила регулируют также порядок направления граждан в кооперативы. Органы исполнительной власти на местах, министерства, ведомства, предприятия, учреждения, организации независимо от подчиненности обязаны строго соблюдать упомянутые Правила.
Вступлению граждан в ЖСК предшествует принятие их на учет желающих вступить в кооператив. Такой учет ведется местными органами исполнительной власти, а также на предприятиях, в учреждениях, организациях, при которых организуются кооперативы. Их работники вправе становиться на учет и по месту работы и по месту жительства.
Если в семье есть несколько работающих, то в соответствии с п. 3 Правил она может состоять на кооперативном учете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и по месту жительства. Семья также может одновременно состоять и на квартирном, и на кооперативном учете.
Пенсионеры принимаются на кооперативный учет по месту прежней работы при условии, что они оставили там работу именно в связи с уходом на пенсию. На учет по месту жительства они принимаются независимо от причин увольнения.
Общим основанием для принятия граждан на кооперативный учет является их нуждаемость в улучшении жилищных условий. Такая нуждаемость имеется прежде всего у тех, кто обладает правом быть принятым на квартирный учет (основания принятия на квартучет рассмотрены нами ранее).
Кроме того, на кооперативный учет могут быть приняты также граждане, обеспеченные жильем ниже уровня средней обеспеченности жилой площадью в данном населенном пункте.
Общим условием принятия на кооперативный учет является постоянное проживание в данном населенном пункте, т. е. проживание с соответствующей пропиской. Обычно требуется постоянная прописка. Однако на практике некоторые категории постоянных жителей (например, работники, проживающие в общежитиях) имеют временную прописку, что не лишает их права быть принятыми на кооперативный учет.
Правила кооперативного учета предусматривают также возможность установления продолжительности времени постоянного проживания в данном населенном пункте, необходимой для принятия на учет. Но такое условие может быть установлено не для всех населенных пунктов, а только для городов Киева, Севастополя, областных центров, городов с населением свыше 250 тыс. человек и курортных местностей. Продолжительность времени постоянного проживания определяется решением местных органов исполнительной власти. Это условие не распространяется на лиц, пользующихся правом первоочередного вступления в ЖСК.
П. 10 Правил кооперативного учета содержат исключение из общего правила о постоянном проживании в данном населенном пункте как необходимом условии принятия на кооперативный учет. С разрешения местной исполнительной власти (на уровне области) и областного совета профсоюзов предприятия, учреждения и организации могут принимать на учет своих работников, проживающих не в том населенном пункте, где расположена их организация (в пределах одного района), а крупные стройки и строящиеся предприятия, расположенные в малых населенных пунктах (с населением до 50 тыс. человек) своих работников, проживающих в других населенных пунктах.
Что касается жителей пригородной зоны, работающих в городе, то для взятия их на учет требуется, чтобы они проработали на данном предприятии не менее 10 лет.
Если требование о нуждаемости в улучшении жилищных условий предъявляется к гражданам, когда речь идет об общем правиле - принятии на учет в населенном пункте по месту жительства, то оно является тем более необходимым в исключительных случаях, о которых говорилось выше. При этом отсутствие у работника жилья в том населенном пункте, где он работает, не рассматривается как наличие у него нуждаемости в улучшении жилищных условий. Последняя определяется исходя из Жилищных условий гражданина по месту его постоянного жительства.
Граждане принимаются на кооперативный учет: по месту жительства решением местного органа исполнительной власти, по месту работы совместным решением администрации и профкома, которое затем утверждается в исполкоме районного Совета.
Граждане состоят на кооперативном учете до получения квартиры в доме кооператива. Исключение составляет только снятие с учета, которое согласно п. 22 Правил может происходить по причинам:
1) улучшения жилищных условий;
2) выезда на постоянное место жительства в другой населенный пункт;
3) прекращения трудовых отношений с организацией лица, состоящего на учете по месту работы, кроме:
а) ухода на пенсию;
б) призыва на военную службу;
в) направления предприятием на учебу;
г) если на том же предприятии, в учреждении, организации работает член семьи гражданина, состоящего вместе с ним на учете. Сохраняется право дальнейшего пребывания на учете за членами семьи в случае смерти лица, состоявшего на учете;
4) осуждения к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев;
5) представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет.
Снятие с учета производится органами, вынесшими или утвердившими решение о принятии на учет.
- Каковы условия приема граждан в члены ЖСК?
В соответствии с примерным уставом ЖСК граждане принимаются в члены кооператива по достижении ими восемнадцатилетнего возраста, а вступившие в брак или поступившие на работу до достижения этого возраста - соответственно со времени вступления в брак или поступления на работу.
Как исключение из общего правила, Примерным уставом предусмотрена возможность принятия в члены ЖСК несовершеннолетнего наследника члена кооператива, проживающего совместно с ним. В случае принятия таких лиц в кооператив до достижения ими совершеннолетия их права и обязанности осуществляют опекуны (попечители).
Примерный устав не содержит правила о наличии у вступающего в кооператив самостоятельного заработка, поэтому в члены ЖСК в общем порядке могут приниматься пенсионеры, студенты, аспиранты и т. д.
Как уже отмечалось, в члены кооператива принимаются граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте и состоящие на учете желающих вступить в ЖСК либо пользующиеся правом внеочередного приема в члены кооператива.
Условие о постоянном проживании и пребывании на кооперативном учете не распространяется на лиц, вступающих в члены кооператива в связи с обменом (в том числе междугородним) занимаемого ими жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда или в доме другого ЖСК на квартиру в доме данного кооператива.
В соответствии с п. 55 Примерного устава независимо от пребывания на учете принимаются в кооператив члены семьи члена кооператива, исключенного из него вследствие выезда на другое постоянное место жительства, а также по причине систематического разрушения, порчи бывшим членом кооператива жилого помещения или использования его не по назначению, из-за невозможности совместного проживания с таким гражданином. В случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супругом на таких же условиях принимается в кооператив бывший супруг.