Страница:
зуются лица, имеющие как непрерывный, так и общий стаж работы на ука-
занных предприятиях. При этом учитывается весь стаж работы, а не толь-
ко работы, связанной с правом пользования служебным жильем;
- лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было пре-
доставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовые отношения с
данным предприятием. Граждане, освобожденные от должности, дающей пра-
во на служебное жилье, и оставшиеся работать в той же системе, но не
на данном предприятии, а на другом, такой льготы не имеют;
- лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения,
организации либо по сокращению численности или штата работников;
- пенсионеры по старости; члены семьи умершего работника, которому
было предоставлено служебное жилье; инвалиды I и II групп; инвалиды I
и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
- одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними
детьми. К одиноким лицам помимо одиноких матерей, не создавших семьи,
не могут быть отнесены разведенный супруг, оставшийся проживать в по-
мещении после выбытия из него другого супруга.
Выселение из служебного жилья с предоставлением другого жилья произво-
дится не только в том случае, когда сам наниматель относится к числу
льготников, но и тогда, когда указанную выше льготу имеет кто-либо из
членов его семьи.
Что касается качества жилья, на которое могут претендовать граждане,
выселяемые из служебных помещений, то такое жилье должно отвечать са-
нитарным и техническим требованиям, но оно может быть меньше занимае-
мого, с меньшим количеством комнат и менее благоустроенным. Вместе с
тем, его размер должен быть таким, чтобы исключалось признание посе-
лившихся в нем граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Указанные выше категории лиц при выселении не могут быть переселены в
другое служебное помещение.
Другое служебное помещение и только нанимателю (вместе с членами его
семьи) может быть предоставлено при сносе дома, где находится служеб-
ная квартира, при переоборудовании дома в нежилой, а также в случае,
если дом грозит обвалом.
Какой порядок предоставления и пользования жилой площадью в общежити-
ях?
Для проживания граждан на период их работы или учебы могут использо-
ваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные
или переоборудованные для этих целей жилые дома.
Для общежитий характерно то, что проживающие в них лица обеспечиваются
мебелью, постельными принадлежностями, бытовым обслуживанием. Оплата
за проживание в них устанавливается по специальным ставкам.
Общежития следует отличать от домов для малосемейных, на которые расп-
ространяется общий правовой режим, установленный для жилых домов и жи-
лых помещений государственного и общественного жилищного фонда и кото-
рые заселяются в соответствии с Правилами учета граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий.
Согласно ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса, используемые под общежития
жилые дома регистрируются в качестве общежитий в местных органах ис-
полнительной власти.
Если не была произведена регистрация дома в качестве общежития, то
этот дом нельзя рассматривать как общежитие. Это правило имеет большое
практическое значение при решении вопросов, связанных с приватизацией
жилья. Согласно Закону "О приватизации государственного жилищного
фонда" помещения в общежитиях приватизации не подлежат, что же ка-
сается домов для малосемейных, то такого ограничения для них не уста-
новлено.
Жилая площадь в общежитиях предоставляется в соответствии с очеред-
ностью, определяемой администрацией предприятия, учреждения, организа-
ции, в ведении которых находится общежитие, и соответствующим профсо-
юзным комитетом.
Заселение общежитий производится после создания в них необходимых жи-
лищно-бытовых условий для проживания. Они могут заселяться только при
наличии заключения органов и учреждений санитарно-эпидемиологической
службы о приемке общежития в эксплуатацию. Указанным заключением опре-
деляется количество мест в общежитии с учетом санитарных норм жилой
площади на одного проживающего, установленных для общежитий. Заселение
общежития без санитарного паспорта и сверх установленного количества
мест категорически запрещается.
Общежития заселяются гражданами из расчета 6 кв. м. жилой площади на
каждого поселяемого.
Единственным основанием для вселения в общежитие является специальный
ордер, выдаваемый гражданину администрацией предприятия, учреждения,
организации. Ордер, в свою очередь, выдается на основании решения ад-
министрации о предоставлении жилой площади в общежитии.
В специальном ордере указываются: дата выдачи, наименование населенно-
го пункта, а также предприятия, учреждения, организации, являющихся
владельцем общежития; номер и серия ордера; фамилия, имя, отчество
гражданина, получающего жилую площадь в общежитии, место его работы
или учебы; адрес места нахождения общежития; номер корпуса и комнаты;
на основании какого решения выдан ордер; состав семьи лица, получающе-
го жилую площадь в общежитии. Ордер подписывается руководителем предп-
риятия, учреждения, организации. Действителен он в течение 30 дней.
При получении ордера предъявляются паспорта всех совершеннолетних чле-
нов семьи, включенных в ордер с отметкой о выписке с прежнего места
жительства. Администрация предприятия, учреждения, организации ведет
учет ордеров, выдаваемых гражданам на занятие жилой площади в общежи-
тии. Бланки ордеров хранятся как документы строгой отчетности.
В силу особого правового режима общежитий проживающие в них лица огра-
ничены в некоторых правах по сравнению с нанимателями обычной жилой
площади в домах местных Советов и в ведомственных домах. Некоторые об-
щие нормы жилищного законодательства либо вовсе не применимы к общежи-
тиям, либо применяются с определенными ограничениями. Так, лицо, про-
живающее в общежитии, не имеет права обменивать занимаемое им помеще-
ние, бронировать его, требовать его раздела, сдавать в поднаем, все-
лять временных жильцов. Гражданин, проживающий в общежитии в помеще-
нии, находящемся в его обособленном пользовании, вправе вселить на за-
нимаемую им площадь только своих несовершеннолетних детей. Вселение же
других членов семьи допускается лишь с разрешения администрации предп-
риятия, учреждения, организации и профкома.
Граждане, проживающие в общежитиях, обязаны: использовать предостав-
ленную площадь в соответствии с назначением; обеспечивать сохранность
помещения, оборудования и инвентаря; соблюдать правила проживания;
соблюдать чистоту и порядок в жилых помещениях и местах общего пользо-
вания; экономно расходовать тепловую и электрическую энергию, воду и
газ; соблюдать правила пожарной безопасности; принимать участие в бла-
гоустройстве и озеленении прилегающей к общежитию территории. Лица,
выбывшие из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними имущество.
При несдаче имущества или его порче выбывающий из общежития возмещает
причиненный ущерб. Ремонт поврежденных по вине проживающих помещений
общежития, а также мебели, оборудования и инвентаря производится ви-
новными лицами за их счет.
Одной из важных обязанностей лиц, проживающих в общежитиях, является
оплата за проживание, включающая в себя плату за жилую площадь, за
отопление, коммунальные услуги и все прочие виды обслуживания. Размер
ставок оплаты зависит от благоустроенности общежитий, категории насе-
ленного пункта, других факторов.
Проживающим в общежитиях запрещается: производить самовольно переобо-
рудование и перепланировку помещений; готовить пищу в спальных комна-
тах, стирать и сушить в них белье; загромождать предметами домашнего
обихода балконы, пожарные проходы, коридоры, лестничные клетки и за-
пасные выходы; хранить в жилых помещениях, на лестничных клетках, бал-
конах легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, взрывоопасные материа-
лы и вещества, загрязняющие воздух; устанавливать без разрешения руко-
водства общежития временные электронагревательные приборы для дополни-
тельного обогрева помещений; бросать в мусоропровод крупногабаритные
предметы, выливать жидкости; в период с 23 до 7 часов включать на по-
вышенную громкость радиои телеаппаратуру, создавать другой шум, нару-
шающий покой граждан; самовольно переселяться из одного помещения в
другое.
Проживающий в общежитии гражданин может быть переселен в случае необ-
ходимости из одного помещения в другое в данном общежитии. Такое пере-
селение производится по решению администрации предприятия, учреждения,
организации и профкома с выдачей нового ордера. Что же касается пере-
селения из одного общежития в другое, то оно может быть произведено
без согласия проживающего только в судебном порядке.
В каждом общежитии устанавливаются правила внутреннего распорядка,
обеспечивающие надлежащий покой, отдых и должный санитарный порядок.
Капитальный ремонт общежитий производится за счет средств его владель-
ца. При необходимости выселения проживающих на время капремонта, граж-
данам предоставляется жилая площадь в том же или другом общежитии с
последующим возвратом, после окончания ремонта, той площади, которую
они занимали ранее.
Текущий ремонт общежитий кроме помещений, находящихся в обособленном
пользовании граждан, производится также за счет средств владельца об-
щежития. Текущий же ремонт помещений, находящихся в обособленном поль-
зовании проживающих, осуществляется за их счет.
Общежитие отвечает за сохранность имущества проживающих, даже если это
имущество, кроме денег и ценностей, не было сдано на хранение.
- В каких случаях может иметь место выселение из общежитий?
Жилищные права граждан, проживающих в общежитиях, охраняются и гаран-
тируются действующим законодательством. Лицо, проживающее в общежитии,
не может быть в одностороннем порядке лишено права пользования общежи-
тием без наличия на то законных оснований.
Перечень таких оснований содержится в ст. 132 Жилищного кодекса.
Так, подлежат выселению из общежития в судебном порядке без предостав-
ления другого жилья сезонные, временные работники и лица, работавшие
по срочному трудовому договору, при прекращении работы, в связи с ко-
торой им было предоставлено общежитие.
Причины прекращения трудовых отношений (окончание срока договора,
увольнение по инициативе администрации и т. п.) с владельцем общежития
не влияют ни на порядок, ни на условия выселения указанных граждан.
Они не пользуются никакими льготами при выселении.
Лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, также подле-
жат выселению без предоставления другого жилья. Эти лица также не
пользуются никакими льготами при выселении. Согласно Типовому положе-
нию о студенческих общежитиях высших учебных заведений при отчислении
из ВУЗа, (в том числе и после его окончания) проживающие должны осво-
бодить общежитие в течение 2-недельного срока со дня соответствующего
приказа.
Граждане, принятые на постоянную работу и получившие в связи с этим
место или комнату в общежитии, могут быть выселены в судебном порядке
без предоставления другого жилья не во всех случаях прекращения трудо-
вых отношений с владельцем общежития, а только при увольнении по собс-
твенному желанию без уважительной причины, за нарушение трудовой дис-
циплины (за прогул, появление на работе в нетрезвом состоянии), за со-
вершение преступления.
Уважительными причинами для увольнения по собственному желанию счита-
ются: болезнь, препятствующая продолжению работы; переезд супруга на
работу в другую местность; необходимость ухода за больным членом
семьи; поступление на учебу.
Постоянные работники, прекратившие трудовые отношения с владельцем об-
щежития по иным основаниям, могут быть выселены из общежития в судеб-
ном порядке с предоставлением другого жилья.
Точно также с предоставлением другого жилого помещения могут быть вы-
селены из общежития в судебном порядке лица, имеющие льготы при высе-
лении из служебных помещений (об этом говорилось выше).
Предоставляемое другое жилое помещение должно находиться в черте дан-
ного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техни-
ческим требованиям. Вместе с тем, при выселении из общежитий с предос-
тавлением другого жилья, граждане не вправе требовать благоустроенное
помещение. Им предоставляется жилье по размеру, превышающему норму
постановки граждан на квартучет в данном населенном пункте, однако ме-
нее нормы, по которой обеспечиваются жилым помещением граждане, нужда-
ющиеся в улучшении жилищных условий.
Выселение из общежития лиц в связи со сносом дома или переоборудовани-
ем дома (жилого помещения) в нежилой производится в судебном порядке,
а выселение из общежития лиц в связи с угрозой обвала - в адми-
нистративном порядке по санкции прокурора.
В этих случаях выселяемым должна предоставляться другая жилая площадь
в общежитии или другое жилое помещение (семье - комната, а одино-
кому, проживающему в комнате, находящейся в его обособленном пользова-
нии, - такая же комната).
Лица, поселившиеся в помещениях, временно занятых под общежития, в
случае передачи этих помещений для использования по целевому назначе-
нию, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением места в
другом общежитии.
Если жилец разрушает или портит предоставленное ему помещение, или
систематически нарушает правила проживания, создавая невозможные усло-
вия для проживания с ним в одном помещении или в одном общежитии дру-
гих лиц, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались
безрезультатными, то может быть поставлен через суд вопрос о его высе-
лении из общежития в соответствии с рассматриваемой ранее ч. 1 ст. 116
Жилищного кодекса без предоставления другого жилого помещения. Эта ме-
ра, по существу, направлена на защиту жилищных прав других лиц, прожи-
вающих в общежитии.
Лица, самоуправно занявшие жилую площадь или комнату в общежитии, вы-
селяются из него в административном порядке по санкции прокурора без
предоставления другого жилья.
Заканчивая вопрос о рассмотрении правового статуса общежитий напомина-
ем, что при наличии всех прочих необходимых условий, граждане, прожи-
вающие в общежитиях, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 34 Жилищного ко-
декса признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий со всеми
вытекающими отсюда последствиями.
- II. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
- Что такое "приватизация государственного жилищного фон-
да"?
Приватизация государственного жилищного фонда представляет собой пере-
ход в собственность граждан Украины квартир (домов) и относящихся к
ним хозяйственных сооружений, помещений государственного жилищного
фонда.
Государственный жилищный фонд, как уже отмечалось, - это жилищный
фонд местных Советов народных депутатов и жилищный фонд, находящийся в
полном хозяйственном ведении либо оперативном управлении государствен-
ных предприятий, организаций, учреждений.
- Какими нормативными актами регулируются отношения, связанные с
приватизацией жилья?
Отношения по приватизации государственного жилищного фонда регулируют-
ся Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фон-
да" от 19 июня 1992 г., Законом Украины "О внесении изменений
и дополнений к Закону Украины "О приватизации государственного жи-
лищного фонда" от 22 февраля 1994 г., Постановлением Кабинета Минист-
ров Украины "О механизме применения Закона Украины "О привати-
зации государственного жилищного фонда" от 8 октября 1992 г. N572, по-
ложением "О порядке передачи квартир (домов) в собственность граж-
дан", утвержденным приказом Государственного Комитета Украины по
жилищно-коммунальному хозяйству от 15 сентября 1992 г. N56, а также
рядом других подзаконных нормативных актов.
- Что относится по закону к объектам приватизации государственно-
го жилищного фонда?
К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов и од-
ноквартирные дома, используемые гражданами на условиях найма. Привати-
зация квартир в домах, включенных в план реконструкции в текущем году
осуществляется после ее проведения владельцем (собственником) дома.
При этом наниматели, проживающие в квартирах до начала реконструкции,
после проведения реконструкции имеют приоритетное право на приватиза-
цию этих квартир. Законом предусмотрена и возможность приватизации
квартир, включенных в планы ремонта, до начала его проведения. В этом
случае нанимателю предоставляется компенсация, о которой будет расска-
зано ниже.
- Можно ли приватизировать ведомственное жилье?
Ведомственное жилье является составной частью государственного жилищ-
ного фонда, а поэтому подлежит приватизации на общих основаниях.
Действующее законодательство не связывает реализацию права на привати-
зацию ведомственных квартир с какими-либо трудовыми отношениями. Глав-
ным в этом вопросе является наличие надлежащим образом заключенного
договора найма жилого помещения на данную ведомственную квартиру, т.
е. наличие права на постоянное проживание в ней. Отказ же в приватиза-
ции ведомственного жилья по мотивам того, что гражданин не является
работником данного предприятия неправомерен, противоречит ч. II ст. 8
Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", п.
2, 5 Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность
граждан. Следует также помнить, что списки граждан, имеющих право на
приватизацию жилья, составляются не по месту их работы, а по месту
постоянного проживания, и не руководителями предприятий, а районными
органами приватизации.
Действующее законодательство устанавливает перечень имущества, прива-
тизация которого не допускается. Среди всего прочего в этот перечень
включено имущество органов власти, Вооруженных Сил, Национальной гвар-
дии, Службы безопасности. Можно ли приватизировать жилье, которое на-
ходится на балансе этих организаций?
Декрет Кабинета Министров Украины от 31.12.1992 г., который вводит ог-
раничения на приватизацию государственного имущества, на жилищный фонд
не распространяется. Порядок приватизации государственного жилья опре-
деляется Законом "О приватизации государственного жилищного фон-
да" и возможные ограничения по этому вопросу могут устанавливаться
только данным законом. На приватизацию квартир, которые находятся на
балансе названных выше организаций, ограничений нет, за исключением
случаев, когда такие квартиры расположены на территории закрытых воин-
ских поселений.
- Допускается ли приватизация квартир в домах гостиничного типа?
Если граждане вселены в квартиры таких домов на основании ордеров, вы-
данных в установленном законом порядке, и используют их на условиях
найма, то они имеют право на приватизацию таких квартир.
Если же такие дома имеют статус общежитий, то, в соответствии с п. 2
ст. 2 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда"
комнаты в общежитии приватизации не подлежат.
Вместе с тем, если проектно-сметной документацией на строительство до-
ма было определено, что это дом гостиничного типа, а используется он
как общежитие, жители дома имеют право требовать от владельца (собс-
твенника) дома согласования этого факта с утвержденной проектно-смет-
ной документацией и выдачи им ордеров на право найма этого жилья с вы-
текающей отсюда возможностью его дальнейшей приватизации.
- Что же из объектов государственного жилищного фонда не подлежит
приватизации?
Перечень объектов государственного жилищного фонда, не подлежащих при-
ватизации, содержится в п. 2 ст. 2 Закона "О приватизации госу-
дарственного жилищного фонда" в редакции Закона от 22.02.1994 г.
Не подлежат приватизации: квартиры-музеи, квартиры (дома), расположен-
ные на территориях закрытых воинских поселений, предприятий, учрежде-
ний и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных
парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, регио-
нальных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусс-
тва, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников; комнаты в
общежитиях; квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии (в ко-
торых невозможно обеспечить безопасное проживание людей); квартиры
(дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения,
загрязненной вследствие аварии Чернобыльской АЭС, а также квартиры
(комнаты, дома), отнесенные в установленном законом порядке к числу
служебных. Следует обратить внимание, что перечень объектов, не подле-
жащих приватизации, изложенный выше, является исчерпывающим и расшири-
тельному толкованию не подлежит.
Несколько слов о жилье в совхозах. Ранее действовавшее законодательст-
во относило такую категорию жилья к служебной, т. е. не подлежащей
приватизации. Постановление Кабинета Министров Украины от 11.07.1992
г. изменило положение и теперь с домов совхозов статус служебных снят.
Что же касается жилой площади, которая была признана служебной до при-
нятия вышеназванного постановления, то наниматели, желающие приватизи-
ровать имеющееся в их распоряжении жилье, должны требовать от адми-
нистрации совхозов перезаключения договоров найма. Сделав это, они по-
лучают право приватизировать квартиры на общих основаниях.
- Возможна ли приватизация жилья в доме ЖСК?
Отношения по переходу права собственности на квартиру в доме ЖСК от
ЖСК к его члену регулируются не законом "О приватизации государс-
твенного жилищного фонда", а Законом "О собственности", в
соответствии со ст. 15 которого член жилищного или жилищно-строитель-
ного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру,
предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на
эту квартиру.
- Как же быть в ситуации, когда часть членов ЖСК оформит свои
квартиры в частную собственность, а часть - нет? Что же будет в
этом случае с самим ЖСК и остаются ли собственники полностью выплачен-
ных квартир его членами?
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от
08.10.1992 г. N572 утвержден типовой устав товарищества (объединения)
собственников квартир. Его действие распространяется на всех, кто име-
ет квартиры на праве частной собственности. Правление ЖСК может взять
на себя функции товарищества собственников, тогда его решения будут
обязательны как для частных собственников, так и для членов ЖСК. В
противном случае правление ЖСК обязано исполнять решения руководящих
органов товарищества. Более подробно о товариществах собственников
квартир будет рассказано ниже.
- Можно ли приватизировать жилье, принадлежащее негосударственно-
му предприятию, учреждению, организации?
Как уже отмечалось, в соответствии с действующим законодательством,
граждане Украины имеют право на приватизацию квартир только государс-
твенного жилищного фонда. Что же касается возможности приватизации
квартир в домах, принадлежащих иным собственникам, то здесь может идти
речь только о купле-продаже жилья, на что должно быть обоюдное согла-
сие обеих сторон - как законного владельца (собственника) жилья
- предприятия, учреждения, организации негосударственной формы
собственности, так и гражданина, пользующегося данным жилым помещени-
ем. Данный вид отношений регулируется нормами Гражданского кодекса Ук-
раины. Сказанное выше относится и к так называемому общественному жи-
лищному фонду - жилью колхозов, профессиональных союзов, полити-
ческих партий и т. п.
- Имеют ли собственники приватизированных квартир какие-либо пра-
ва на вспомогательные помещения, расположенные в доме?
Ответ на этот вопрос содержится в п. 2 ст. 10 Закона "О приватиза-
ции государственного жилищного фонда", в соответствии с которым
собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками
вспомогательных помещений (подвалов, кладовых, сараев и т. п.) дома в
соответствии со своей частью в имуществе дома.
Такие помещения передаются в собственность квартиронанимателям безвоз-
мездно и отдельной приватизации не подлежат. Использование этих поме-
щений, в том числе и сдача их в аренду другим юридическим лицам или
гражданам, допускается только при условии согласия на это собственни-
ков приватизированных квартир данного дома.
Что же касается разделения (выделения) таких помещений в натуре, то
согласно ст. 115 Гражданского кодекса Украины, это возможно только на
том условии, что предполагаемое разделение не причинит вреда хозяйс-
твенному использованию данных вспомогательных помещений. Если же такое
невозможно, то собственник приватизированного жилья, желающий выделить
свою долю вспомогательного помещения, или получает компенсацию и соот-
ветственно утрачивает право собственности на него, либо заключается
письменный договор о порядке совместного использования таких помеще-
ний. Со стороны государства договор подписывает представитель органа,
который осуществляет эксплуатацию помещений и на балансе которого они
находятся. Для практического решения этих вопросов целесообразно прив-
лечь соответствующих специалистов местного бюро технической инвентари-
зации, которые и сделают экспертные выводы по поводу возможных вариан-
тов.
Не подлежат приватизации вспомогательные помещения жилых домов, кото-
рые предназначены для обеспечения, эксплуатации и обслуживания домов
- помещения теплопунктов, котельных, мусоросборники, помещения,
через которые проходят средства коммуникации, а также помещения, ис-
пользуемые для размещения обслуживающего дом персонала и складские по-
мещения.
- На каких условиях осуществляется приватизация жилья?
Способы приватизации жилья определены ст. 3 Закона "О приватизации
государственного жилищного фонда" и конкретизированы в Положении о
занных предприятиях. При этом учитывается весь стаж работы, а не толь-
ко работы, связанной с правом пользования служебным жильем;
- лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было пре-
доставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовые отношения с
данным предприятием. Граждане, освобожденные от должности, дающей пра-
во на служебное жилье, и оставшиеся работать в той же системе, но не
на данном предприятии, а на другом, такой льготы не имеют;
- лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения,
организации либо по сокращению численности или штата работников;
- пенсионеры по старости; члены семьи умершего работника, которому
было предоставлено служебное жилье; инвалиды I и II групп; инвалиды I
и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
- одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними
детьми. К одиноким лицам помимо одиноких матерей, не создавших семьи,
не могут быть отнесены разведенный супруг, оставшийся проживать в по-
мещении после выбытия из него другого супруга.
Выселение из служебного жилья с предоставлением другого жилья произво-
дится не только в том случае, когда сам наниматель относится к числу
льготников, но и тогда, когда указанную выше льготу имеет кто-либо из
членов его семьи.
Что касается качества жилья, на которое могут претендовать граждане,
выселяемые из служебных помещений, то такое жилье должно отвечать са-
нитарным и техническим требованиям, но оно может быть меньше занимае-
мого, с меньшим количеством комнат и менее благоустроенным. Вместе с
тем, его размер должен быть таким, чтобы исключалось признание посе-
лившихся в нем граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Указанные выше категории лиц при выселении не могут быть переселены в
другое служебное помещение.
Другое служебное помещение и только нанимателю (вместе с членами его
семьи) может быть предоставлено при сносе дома, где находится служеб-
ная квартира, при переоборудовании дома в нежилой, а также в случае,
если дом грозит обвалом.
Какой порядок предоставления и пользования жилой площадью в общежити-
ях?
Для проживания граждан на период их работы или учебы могут использо-
ваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные
или переоборудованные для этих целей жилые дома.
Для общежитий характерно то, что проживающие в них лица обеспечиваются
мебелью, постельными принадлежностями, бытовым обслуживанием. Оплата
за проживание в них устанавливается по специальным ставкам.
Общежития следует отличать от домов для малосемейных, на которые расп-
ространяется общий правовой режим, установленный для жилых домов и жи-
лых помещений государственного и общественного жилищного фонда и кото-
рые заселяются в соответствии с Правилами учета граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий.
Согласно ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса, используемые под общежития
жилые дома регистрируются в качестве общежитий в местных органах ис-
полнительной власти.
Если не была произведена регистрация дома в качестве общежития, то
этот дом нельзя рассматривать как общежитие. Это правило имеет большое
практическое значение при решении вопросов, связанных с приватизацией
жилья. Согласно Закону "О приватизации государственного жилищного
фонда" помещения в общежитиях приватизации не подлежат, что же ка-
сается домов для малосемейных, то такого ограничения для них не уста-
новлено.
Жилая площадь в общежитиях предоставляется в соответствии с очеред-
ностью, определяемой администрацией предприятия, учреждения, организа-
ции, в ведении которых находится общежитие, и соответствующим профсо-
юзным комитетом.
Заселение общежитий производится после создания в них необходимых жи-
лищно-бытовых условий для проживания. Они могут заселяться только при
наличии заключения органов и учреждений санитарно-эпидемиологической
службы о приемке общежития в эксплуатацию. Указанным заключением опре-
деляется количество мест в общежитии с учетом санитарных норм жилой
площади на одного проживающего, установленных для общежитий. Заселение
общежития без санитарного паспорта и сверх установленного количества
мест категорически запрещается.
Общежития заселяются гражданами из расчета 6 кв. м. жилой площади на
каждого поселяемого.
Единственным основанием для вселения в общежитие является специальный
ордер, выдаваемый гражданину администрацией предприятия, учреждения,
организации. Ордер, в свою очередь, выдается на основании решения ад-
министрации о предоставлении жилой площади в общежитии.
В специальном ордере указываются: дата выдачи, наименование населенно-
го пункта, а также предприятия, учреждения, организации, являющихся
владельцем общежития; номер и серия ордера; фамилия, имя, отчество
гражданина, получающего жилую площадь в общежитии, место его работы
или учебы; адрес места нахождения общежития; номер корпуса и комнаты;
на основании какого решения выдан ордер; состав семьи лица, получающе-
го жилую площадь в общежитии. Ордер подписывается руководителем предп-
риятия, учреждения, организации. Действителен он в течение 30 дней.
При получении ордера предъявляются паспорта всех совершеннолетних чле-
нов семьи, включенных в ордер с отметкой о выписке с прежнего места
жительства. Администрация предприятия, учреждения, организации ведет
учет ордеров, выдаваемых гражданам на занятие жилой площади в общежи-
тии. Бланки ордеров хранятся как документы строгой отчетности.
В силу особого правового режима общежитий проживающие в них лица огра-
ничены в некоторых правах по сравнению с нанимателями обычной жилой
площади в домах местных Советов и в ведомственных домах. Некоторые об-
щие нормы жилищного законодательства либо вовсе не применимы к общежи-
тиям, либо применяются с определенными ограничениями. Так, лицо, про-
живающее в общежитии, не имеет права обменивать занимаемое им помеще-
ние, бронировать его, требовать его раздела, сдавать в поднаем, все-
лять временных жильцов. Гражданин, проживающий в общежитии в помеще-
нии, находящемся в его обособленном пользовании, вправе вселить на за-
нимаемую им площадь только своих несовершеннолетних детей. Вселение же
других членов семьи допускается лишь с разрешения администрации предп-
риятия, учреждения, организации и профкома.
Граждане, проживающие в общежитиях, обязаны: использовать предостав-
ленную площадь в соответствии с назначением; обеспечивать сохранность
помещения, оборудования и инвентаря; соблюдать правила проживания;
соблюдать чистоту и порядок в жилых помещениях и местах общего пользо-
вания; экономно расходовать тепловую и электрическую энергию, воду и
газ; соблюдать правила пожарной безопасности; принимать участие в бла-
гоустройстве и озеленении прилегающей к общежитию территории. Лица,
выбывшие из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними имущество.
При несдаче имущества или его порче выбывающий из общежития возмещает
причиненный ущерб. Ремонт поврежденных по вине проживающих помещений
общежития, а также мебели, оборудования и инвентаря производится ви-
новными лицами за их счет.
Одной из важных обязанностей лиц, проживающих в общежитиях, является
оплата за проживание, включающая в себя плату за жилую площадь, за
отопление, коммунальные услуги и все прочие виды обслуживания. Размер
ставок оплаты зависит от благоустроенности общежитий, категории насе-
ленного пункта, других факторов.
Проживающим в общежитиях запрещается: производить самовольно переобо-
рудование и перепланировку помещений; готовить пищу в спальных комна-
тах, стирать и сушить в них белье; загромождать предметами домашнего
обихода балконы, пожарные проходы, коридоры, лестничные клетки и за-
пасные выходы; хранить в жилых помещениях, на лестничных клетках, бал-
конах легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, взрывоопасные материа-
лы и вещества, загрязняющие воздух; устанавливать без разрешения руко-
водства общежития временные электронагревательные приборы для дополни-
тельного обогрева помещений; бросать в мусоропровод крупногабаритные
предметы, выливать жидкости; в период с 23 до 7 часов включать на по-
вышенную громкость радиои телеаппаратуру, создавать другой шум, нару-
шающий покой граждан; самовольно переселяться из одного помещения в
другое.
Проживающий в общежитии гражданин может быть переселен в случае необ-
ходимости из одного помещения в другое в данном общежитии. Такое пере-
селение производится по решению администрации предприятия, учреждения,
организации и профкома с выдачей нового ордера. Что же касается пере-
селения из одного общежития в другое, то оно может быть произведено
без согласия проживающего только в судебном порядке.
В каждом общежитии устанавливаются правила внутреннего распорядка,
обеспечивающие надлежащий покой, отдых и должный санитарный порядок.
Капитальный ремонт общежитий производится за счет средств его владель-
ца. При необходимости выселения проживающих на время капремонта, граж-
данам предоставляется жилая площадь в том же или другом общежитии с
последующим возвратом, после окончания ремонта, той площади, которую
они занимали ранее.
Текущий ремонт общежитий кроме помещений, находящихся в обособленном
пользовании граждан, производится также за счет средств владельца об-
щежития. Текущий же ремонт помещений, находящихся в обособленном поль-
зовании проживающих, осуществляется за их счет.
Общежитие отвечает за сохранность имущества проживающих, даже если это
имущество, кроме денег и ценностей, не было сдано на хранение.
- В каких случаях может иметь место выселение из общежитий?
Жилищные права граждан, проживающих в общежитиях, охраняются и гаран-
тируются действующим законодательством. Лицо, проживающее в общежитии,
не может быть в одностороннем порядке лишено права пользования общежи-
тием без наличия на то законных оснований.
Перечень таких оснований содержится в ст. 132 Жилищного кодекса.
Так, подлежат выселению из общежития в судебном порядке без предостав-
ления другого жилья сезонные, временные работники и лица, работавшие
по срочному трудовому договору, при прекращении работы, в связи с ко-
торой им было предоставлено общежитие.
Причины прекращения трудовых отношений (окончание срока договора,
увольнение по инициативе администрации и т. п.) с владельцем общежития
не влияют ни на порядок, ни на условия выселения указанных граждан.
Они не пользуются никакими льготами при выселении.
Лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, также подле-
жат выселению без предоставления другого жилья. Эти лица также не
пользуются никакими льготами при выселении. Согласно Типовому положе-
нию о студенческих общежитиях высших учебных заведений при отчислении
из ВУЗа, (в том числе и после его окончания) проживающие должны осво-
бодить общежитие в течение 2-недельного срока со дня соответствующего
приказа.
Граждане, принятые на постоянную работу и получившие в связи с этим
место или комнату в общежитии, могут быть выселены в судебном порядке
без предоставления другого жилья не во всех случаях прекращения трудо-
вых отношений с владельцем общежития, а только при увольнении по собс-
твенному желанию без уважительной причины, за нарушение трудовой дис-
циплины (за прогул, появление на работе в нетрезвом состоянии), за со-
вершение преступления.
Уважительными причинами для увольнения по собственному желанию счита-
ются: болезнь, препятствующая продолжению работы; переезд супруга на
работу в другую местность; необходимость ухода за больным членом
семьи; поступление на учебу.
Постоянные работники, прекратившие трудовые отношения с владельцем об-
щежития по иным основаниям, могут быть выселены из общежития в судеб-
ном порядке с предоставлением другого жилья.
Точно также с предоставлением другого жилого помещения могут быть вы-
селены из общежития в судебном порядке лица, имеющие льготы при высе-
лении из служебных помещений (об этом говорилось выше).
Предоставляемое другое жилое помещение должно находиться в черте дан-
ного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техни-
ческим требованиям. Вместе с тем, при выселении из общежитий с предос-
тавлением другого жилья, граждане не вправе требовать благоустроенное
помещение. Им предоставляется жилье по размеру, превышающему норму
постановки граждан на квартучет в данном населенном пункте, однако ме-
нее нормы, по которой обеспечиваются жилым помещением граждане, нужда-
ющиеся в улучшении жилищных условий.
Выселение из общежития лиц в связи со сносом дома или переоборудовани-
ем дома (жилого помещения) в нежилой производится в судебном порядке,
а выселение из общежития лиц в связи с угрозой обвала - в адми-
нистративном порядке по санкции прокурора.
В этих случаях выселяемым должна предоставляться другая жилая площадь
в общежитии или другое жилое помещение (семье - комната, а одино-
кому, проживающему в комнате, находящейся в его обособленном пользова-
нии, - такая же комната).
Лица, поселившиеся в помещениях, временно занятых под общежития, в
случае передачи этих помещений для использования по целевому назначе-
нию, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением места в
другом общежитии.
Если жилец разрушает или портит предоставленное ему помещение, или
систематически нарушает правила проживания, создавая невозможные усло-
вия для проживания с ним в одном помещении или в одном общежитии дру-
гих лиц, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались
безрезультатными, то может быть поставлен через суд вопрос о его высе-
лении из общежития в соответствии с рассматриваемой ранее ч. 1 ст. 116
Жилищного кодекса без предоставления другого жилого помещения. Эта ме-
ра, по существу, направлена на защиту жилищных прав других лиц, прожи-
вающих в общежитии.
Лица, самоуправно занявшие жилую площадь или комнату в общежитии, вы-
селяются из него в административном порядке по санкции прокурора без
предоставления другого жилья.
Заканчивая вопрос о рассмотрении правового статуса общежитий напомина-
ем, что при наличии всех прочих необходимых условий, граждане, прожи-
вающие в общежитиях, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 34 Жилищного ко-
декса признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий со всеми
вытекающими отсюда последствиями.
- II. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
- Что такое "приватизация государственного жилищного фон-
да"?
Приватизация государственного жилищного фонда представляет собой пере-
ход в собственность граждан Украины квартир (домов) и относящихся к
ним хозяйственных сооружений, помещений государственного жилищного
фонда.
Государственный жилищный фонд, как уже отмечалось, - это жилищный
фонд местных Советов народных депутатов и жилищный фонд, находящийся в
полном хозяйственном ведении либо оперативном управлении государствен-
ных предприятий, организаций, учреждений.
- Какими нормативными актами регулируются отношения, связанные с
приватизацией жилья?
Отношения по приватизации государственного жилищного фонда регулируют-
ся Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фон-
да" от 19 июня 1992 г., Законом Украины "О внесении изменений
и дополнений к Закону Украины "О приватизации государственного жи-
лищного фонда" от 22 февраля 1994 г., Постановлением Кабинета Минист-
ров Украины "О механизме применения Закона Украины "О привати-
зации государственного жилищного фонда" от 8 октября 1992 г. N572, по-
ложением "О порядке передачи квартир (домов) в собственность граж-
дан", утвержденным приказом Государственного Комитета Украины по
жилищно-коммунальному хозяйству от 15 сентября 1992 г. N56, а также
рядом других подзаконных нормативных актов.
- Что относится по закону к объектам приватизации государственно-
го жилищного фонда?
К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов и од-
ноквартирные дома, используемые гражданами на условиях найма. Привати-
зация квартир в домах, включенных в план реконструкции в текущем году
осуществляется после ее проведения владельцем (собственником) дома.
При этом наниматели, проживающие в квартирах до начала реконструкции,
после проведения реконструкции имеют приоритетное право на приватиза-
цию этих квартир. Законом предусмотрена и возможность приватизации
квартир, включенных в планы ремонта, до начала его проведения. В этом
случае нанимателю предоставляется компенсация, о которой будет расска-
зано ниже.
- Можно ли приватизировать ведомственное жилье?
Ведомственное жилье является составной частью государственного жилищ-
ного фонда, а поэтому подлежит приватизации на общих основаниях.
Действующее законодательство не связывает реализацию права на привати-
зацию ведомственных квартир с какими-либо трудовыми отношениями. Глав-
ным в этом вопросе является наличие надлежащим образом заключенного
договора найма жилого помещения на данную ведомственную квартиру, т.
е. наличие права на постоянное проживание в ней. Отказ же в приватиза-
ции ведомственного жилья по мотивам того, что гражданин не является
работником данного предприятия неправомерен, противоречит ч. II ст. 8
Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", п.
2, 5 Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность
граждан. Следует также помнить, что списки граждан, имеющих право на
приватизацию жилья, составляются не по месту их работы, а по месту
постоянного проживания, и не руководителями предприятий, а районными
органами приватизации.
Действующее законодательство устанавливает перечень имущества, прива-
тизация которого не допускается. Среди всего прочего в этот перечень
включено имущество органов власти, Вооруженных Сил, Национальной гвар-
дии, Службы безопасности. Можно ли приватизировать жилье, которое на-
ходится на балансе этих организаций?
Декрет Кабинета Министров Украины от 31.12.1992 г., который вводит ог-
раничения на приватизацию государственного имущества, на жилищный фонд
не распространяется. Порядок приватизации государственного жилья опре-
деляется Законом "О приватизации государственного жилищного фон-
да" и возможные ограничения по этому вопросу могут устанавливаться
только данным законом. На приватизацию квартир, которые находятся на
балансе названных выше организаций, ограничений нет, за исключением
случаев, когда такие квартиры расположены на территории закрытых воин-
ских поселений.
- Допускается ли приватизация квартир в домах гостиничного типа?
Если граждане вселены в квартиры таких домов на основании ордеров, вы-
данных в установленном законом порядке, и используют их на условиях
найма, то они имеют право на приватизацию таких квартир.
Если же такие дома имеют статус общежитий, то, в соответствии с п. 2
ст. 2 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда"
комнаты в общежитии приватизации не подлежат.
Вместе с тем, если проектно-сметной документацией на строительство до-
ма было определено, что это дом гостиничного типа, а используется он
как общежитие, жители дома имеют право требовать от владельца (собс-
твенника) дома согласования этого факта с утвержденной проектно-смет-
ной документацией и выдачи им ордеров на право найма этого жилья с вы-
текающей отсюда возможностью его дальнейшей приватизации.
- Что же из объектов государственного жилищного фонда не подлежит
приватизации?
Перечень объектов государственного жилищного фонда, не подлежащих при-
ватизации, содержится в п. 2 ст. 2 Закона "О приватизации госу-
дарственного жилищного фонда" в редакции Закона от 22.02.1994 г.
Не подлежат приватизации: квартиры-музеи, квартиры (дома), расположен-
ные на территориях закрытых воинских поселений, предприятий, учрежде-
ний и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных
парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, регио-
нальных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусс-
тва, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников; комнаты в
общежитиях; квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии (в ко-
торых невозможно обеспечить безопасное проживание людей); квартиры
(дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения,
загрязненной вследствие аварии Чернобыльской АЭС, а также квартиры
(комнаты, дома), отнесенные в установленном законом порядке к числу
служебных. Следует обратить внимание, что перечень объектов, не подле-
жащих приватизации, изложенный выше, является исчерпывающим и расшири-
тельному толкованию не подлежит.
Несколько слов о жилье в совхозах. Ранее действовавшее законодательст-
во относило такую категорию жилья к служебной, т. е. не подлежащей
приватизации. Постановление Кабинета Министров Украины от 11.07.1992
г. изменило положение и теперь с домов совхозов статус служебных снят.
Что же касается жилой площади, которая была признана служебной до при-
нятия вышеназванного постановления, то наниматели, желающие приватизи-
ровать имеющееся в их распоряжении жилье, должны требовать от адми-
нистрации совхозов перезаключения договоров найма. Сделав это, они по-
лучают право приватизировать квартиры на общих основаниях.
- Возможна ли приватизация жилья в доме ЖСК?
Отношения по переходу права собственности на квартиру в доме ЖСК от
ЖСК к его члену регулируются не законом "О приватизации государс-
твенного жилищного фонда", а Законом "О собственности", в
соответствии со ст. 15 которого член жилищного или жилищно-строитель-
ного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру,
предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на
эту квартиру.
- Как же быть в ситуации, когда часть членов ЖСК оформит свои
квартиры в частную собственность, а часть - нет? Что же будет в
этом случае с самим ЖСК и остаются ли собственники полностью выплачен-
ных квартир его членами?
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от
08.10.1992 г. N572 утвержден типовой устав товарищества (объединения)
собственников квартир. Его действие распространяется на всех, кто име-
ет квартиры на праве частной собственности. Правление ЖСК может взять
на себя функции товарищества собственников, тогда его решения будут
обязательны как для частных собственников, так и для членов ЖСК. В
противном случае правление ЖСК обязано исполнять решения руководящих
органов товарищества. Более подробно о товариществах собственников
квартир будет рассказано ниже.
- Можно ли приватизировать жилье, принадлежащее негосударственно-
му предприятию, учреждению, организации?
Как уже отмечалось, в соответствии с действующим законодательством,
граждане Украины имеют право на приватизацию квартир только государс-
твенного жилищного фонда. Что же касается возможности приватизации
квартир в домах, принадлежащих иным собственникам, то здесь может идти
речь только о купле-продаже жилья, на что должно быть обоюдное согла-
сие обеих сторон - как законного владельца (собственника) жилья
- предприятия, учреждения, организации негосударственной формы
собственности, так и гражданина, пользующегося данным жилым помещени-
ем. Данный вид отношений регулируется нормами Гражданского кодекса Ук-
раины. Сказанное выше относится и к так называемому общественному жи-
лищному фонду - жилью колхозов, профессиональных союзов, полити-
ческих партий и т. п.
- Имеют ли собственники приватизированных квартир какие-либо пра-
ва на вспомогательные помещения, расположенные в доме?
Ответ на этот вопрос содержится в п. 2 ст. 10 Закона "О приватиза-
ции государственного жилищного фонда", в соответствии с которым
собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками
вспомогательных помещений (подвалов, кладовых, сараев и т. п.) дома в
соответствии со своей частью в имуществе дома.
Такие помещения передаются в собственность квартиронанимателям безвоз-
мездно и отдельной приватизации не подлежат. Использование этих поме-
щений, в том числе и сдача их в аренду другим юридическим лицам или
гражданам, допускается только при условии согласия на это собственни-
ков приватизированных квартир данного дома.
Что же касается разделения (выделения) таких помещений в натуре, то
согласно ст. 115 Гражданского кодекса Украины, это возможно только на
том условии, что предполагаемое разделение не причинит вреда хозяйс-
твенному использованию данных вспомогательных помещений. Если же такое
невозможно, то собственник приватизированного жилья, желающий выделить
свою долю вспомогательного помещения, или получает компенсацию и соот-
ветственно утрачивает право собственности на него, либо заключается
письменный договор о порядке совместного использования таких помеще-
ний. Со стороны государства договор подписывает представитель органа,
который осуществляет эксплуатацию помещений и на балансе которого они
находятся. Для практического решения этих вопросов целесообразно прив-
лечь соответствующих специалистов местного бюро технической инвентари-
зации, которые и сделают экспертные выводы по поводу возможных вариан-
тов.
Не подлежат приватизации вспомогательные помещения жилых домов, кото-
рые предназначены для обеспечения, эксплуатации и обслуживания домов
- помещения теплопунктов, котельных, мусоросборники, помещения,
через которые проходят средства коммуникации, а также помещения, ис-
пользуемые для размещения обслуживающего дом персонала и складские по-
мещения.
- На каких условиях осуществляется приватизация жилья?
Способы приватизации жилья определены ст. 3 Закона "О приватизации
государственного жилищного фонда" и конкретизированы в Положении о