Страница:
договоры на выполнение работ по содержанию дома, страхованию и т. п.;
организовывать культурно-бытовое обслуживание членов товарищества и их
семей; осуществлять оценку качества выполненных работ по содержанию
дома и применять санкции к другой стороне за невыполнение или нека-
чественное выполнение договорных обязательств.
Товарищество обязано своевременно производить оплату стоимости квартир
при их приватизации в рассрочку, выполнять требования Правил пользова-
ния помещениями жилых домов и придомовых территорий, о которых говори-
лось ранее; производить ежегодные отчисления средств на ремонт дома.
Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему
имуществом, на которое, в соответствии с законом, может быть наложено
взыскание.
Споры между товариществом собственников и государственными и иными ор-
ганизациями рассматриваются арбитражным судом.
Средства товарищества состоят из вступительных взносов членов товари-
щества, взносов на проведение ремонта дома, взносов на обслуживание
дома и придомовой территории, иных поступлений.
Размер вступительных взносов определяется общим собранием членов това-
рищества.
Размер взносов на проведение ремонта дома определяется исходя из восс-
тановительной стоимости занимаемых членами товарищества квартир и раз-
мера норматива отчислений, утвержденных общим собранием.
Взносы на техническое обслуживание домов и санитарное обслуживание
вспомогательных помещений и придомовых территорий производятся в раз-
мерах, необходимых для покрытия фактических затрат товарищества на эти
цели, пропорционально общей площади квартир, занимаемых собственника-
ми.
По решению общего собрания членов товарищества могут создаваться спе-
циальные фонды на цели, отвечающие направлениям деятельности товари-
щества: благоустройство территории, спортивно-оздоровительная работа
среди членов товарищества и членов их семей и т. п.
- Какими правами пользуются члены семьи нанимателя при приватиза-
ции жилья?
В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "О приватизации государственно-
го жилищного фонда" приватизированная квартира представляет собой
общую собственность всех членов семьи нанимателя, постоянно проживаю-
щих в ней, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется
право на жилье. Поэтому в свидетельстве о праве собственности на квар-
тиру указываются фамилии, имена и отчества всех членов семьи уполномо-
ченного собственника с указанием доли каждого из них.
Согласно п. 3 ст. 4 Закона Украины "О собственности" всем
собственникам обеспечиваются равные условия осуществления своих прав.
Отношения, связанные с общей собственностью на имущество, в том числе
и на квартиру, регулируются нормами гражданского законодательства. Ст.
113 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что владение, пользо-
вание и распоряжение имуществом при общей долевой собственности произ-
водится по согласию всех участников.
Каждый участник общей долевой собственности соразмерно со своей долей
имеет право на доходы от общего имущества, отвечает по обязательствам,
связанным с общим имуществом и должен участвовать в уплате всякого ро-
да налогов и платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению
общего имущества. Каждый из участников общей долевой собственности
вправе требовать выдела своей доли из имущества (см. приложение N9).
Что касается несовершеннолетних детей, фактически проживающих в прива-
тизированной квартире, то они также становятся ее сособственниками.
Возраст в данном случае значения не имеет, поскольку интересы детей до
достижения ими совершеннолетия (18 лет) представляют их родители. Тре-
бование же об обязательном письменном согласии на приватизацию только
совершеннолетних членов семьи, предусмотренное п. 2 ст. 8 Закона
"О приватизации государственного жилищного фонда" касается
только процесса оформления приватизации и не лишает несовершеннолетних
детей их законных прав.
- Каковы права собственника на приватизированную квартиру?
Отношения собственности - это отношения по владению, пользованию и
распоряжению имуществом. Гражданин, ставший собственником приватизиро-
ванного жилья, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: про-
дать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заклю-
чить иные соглашения, не запрещенные законом. Порядок осуществления
этих прав собственником регулируется действующим гражданским законода-
тельством Украины, о чем более подробно рассказано ниже.
- Как облагается налогом жилье, находящееся в собственности граж-
дан?
Собственники приватизированного жилья уплачивают ежегодный налог на
недвижимое имущество, размер которого будет определяться Законом о на-
логообложении недвижимого имущества. (По состоянию на 02.1995 г. этот
закон еще не принят). Сумма налога зачисляется в специальный фонд жи-
лищного строительства соответствующего местного Совета народных депу-
татов.
Товарищество собственников квартир, осуществляющее содержание домов
собственными силами, не занимающееся другой деятельностью и не имеющее
целью извлечение прибыли, от налогообложения освобождается.
- Существуют ли какие-либо гарантии социальной защиты населения
при приватизации жилья?
Такие гарантии установлены ст. 13 Закона "О приватизации государс-
твенного жилищного фонда".
До введения реформы системы оплаты труда сохранен действующий порядок
государственных дотаций на обслуживание, ремонт, содержание государс-
твенного и приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги.
Государственная дотация распространяется также и на обслуживание, ка-
питальный ремонт и коммунальные услуги в домах жилищно-строительных
(жилищных) кооперативов, молодежных жилищных комплексов.
Однако, следует принимать во внимание, что в случае наличия в собс-
твенности гражданина нескольких квартир (домов), государственные дота-
ции распространяются только на одну из них.
Нетрудоспособным, инвалидам, пенсионерам, гражданам и членам их семей,
доходы которых ниже установленного прожиточного минимума, другим соци-
ально незащищенным и малообеспеченным категориям граждан по решению
местных Советов народных депутатов и администраций предприятий, орга-
низаций и учреждений могут устанавливаться льготы по квартирной плате,
коммунальным услугам.
До введения в действие Закона "О приватизации государственного жи-
лищного фонда" 22 июля 1992 г. на Украине действовало положение о
возможности приобретения квартиры государственного жилищного фонда на
условиях выплаты 50% остаточной стоимости квартиры в течении последую-
щих 10 лет.
- Имеют ли право граждане, использовавшие такую возможность, и
выкупившие квартиры, в связи с изменением законодательства прекратить
выплаты в соответствии с взятыми на себя обязательствами?
Действительно, Закон Украины "О приватизации государственного жи-
лищного фонда" был принят и введен в действие 22 июля 1992 г. С
этого же момента прекратило свое действие постановление Совета Минист-
ров Украины и Укрсофпрофа от 19 мая 1989 г. "Об утверждении поло-
жения о продаже гражданам в собственность квартир в домах государс-
твенного и общественного жилищного фонда".
Однако, названный выше закон, как и любой другой, обратной силы не
имеет, а поэтому, если гражданин добровольно избрал такой путь получе-
ния жилья в собственность, обязательство о рассрочке платежа за выкуп-
ленную квартиру продолжает действовать. Вместе с тем, все граждане,
которые выкупили квартиры, приобрели право на получение жилищных чеков
в полном объеме с соответствующей индексацией, о которой говорилось
выше.
- Если гражданин прописан в данном населенном пункте после введе-
ния в действие Закона "О приватизации государственного жилищного
фонда", имеет ли он право приватизировать занимаемое жилье?
В соответствии с п. 3 Закона Украины "О внесении изменений и до-
полнений в Закон Украины "О приватизации государственного жилищно-
го фонда" если по прежнему месту проживания гражданина государственное
жилье приватизировано не было, никаких ограничений относительно сроков
прописки не существует.
- Имеет ли право гражданин, состоящий на квартучете, приватизиро-
вать занимаемое им жилье и не повлечет ли такая приватизация отказ в
предоставлении другой квартиры?
Каждый гражданин, проживающий в государственном жилье, имеет право на
его приватизацию. Факт пребывания на квартучете в данной ситуации ни-
какого значения не имеет.
Приватизация занимаемого государственного жилья не повлечет за собой
снятия гражданина с квартучета как нуждающегося в улучшении жилищных
условий и отказа в предоставлении нового жилья. Согласно п. 9 Закона
Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс
УССР" от 6 мая 1993 г. жилые помещения предоставляются гражданину
в пределах норм жилой площади, устанавливаемых законодательством. При
этом учитывается жилая площадь, которая имеется в частной собственнос-
ти граждан (которую они приватизировали и если они не использовали жи-
лищные чеки). При передаче гражданами жилья, находящегося в их частной
собственности, органу, который осуществляет улучшение жилищных усло-
вий, они имеют право на получение жилья в пределах установленной нормы
и сохраняют право на приватизацию новой квартиры.
На каких условиях получать новое жилье - с учетом частной жилой
площади или передать ее органу, улучшающему жилищные условия и полу-
чить большую квартиру - решает сам гражданин и его семья.
- Имеет ли право семья, проживающая в приватизированной квартире,
претендовать на получение кооперативной квартиры?
Да. Получение кооперативной квартиры, за которую гражданин платит
собственные средства, никак не связано с приватизацией государственно-
го жилья.
- Владельцы приватизированной квартиры желают построить еще и
дом. Имеют ли они на это право? Сколько квартир одновременно можно
иметь на праве частной собственности?
В соответствии с Законом Украины "О собственности" никаких ог-
раничений количества объектов жилищного фонда не существует. Поэтому
никто не может запретить при наличии не только приватизированной, но и
государственной квартиры строить один или несколько домов, купить одну
или несколько квартир.
- В орган приватизации поданы документы на приватизацию жилья.
Перед выдачей документов уже на право собственности наниматель этого
жилья умирает. Имеют ли какие-либо права на эту квартиру наследники?
Право собственности гражданина на приватизированную квартиру возникает
с момента подписания соответствующего распоряжения органа приватизации
(письмо Гос. Жилкомунхоза от 9 июля 1993 г. N45-9-1022). Соответствен-
но, после смерти гражданина наследники могут обратиться в нотариальную
контору по месту нахождения квартиры и оформить там свои права на нее.
- Если жилье приобретено в частную собственность, требуется ли
получение ордера местного Совета народных депутатов на вселение?
В соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса Украины ордер на вселение
выдается в случае предоставления жилого помещения в домах государс-
твенного или общественного жилищного фонда. Что касается жилья, нахо-
дящегося в частной собственности, применяется иной правовой режим.
Статьей 18 ЖК Украины в новой редакции Закона Украины "О внесении
изменений и дополнений к Жилищному кодексу Украинской ССР" от 6
мая 1993 г. установлено, что управление Жилищным фондом осуществляется
собственником или уполномоченным им органом в пределах, определяемых
собственником. Поэтому в данной ситуации нет необходимости обращаться
к местным органам исполнительной власти за ордером.
- III. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЧАСТНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
- Как понимать право собственности гражданина на квартиру, жилой
дом?
Право собственности - это отношения по владению, пользованию и
распоряжению имуществом. Отношения собственности регулируются Законом
Украины "О собственности", Гражданским кодексом Украины, Жи-
лищным кодексом Украины, Законом Украины "О приватизации государс-
твенного жилищного фонда", другими законодательными актами.
Собственность в Украине выступает в формах частной, коллективной и го-
сударственной. Все формы собственности являются равноправными, всем
собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав.
Основные жилищные права собственника квартиры, жилого дома (т. е.
частного собственника жилья) закреплены в ст. 150 Жилищного кодекса в
редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жи-
лищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г., в соответствии с
которой граждане, имеющие в частной собственности дом, квартиру поль-
зуются ними для личного проживания и проживания членов их семей и име-
ют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: прода-
вать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, отдавать под залог, заклю-
чать другие, не запрещенные законом, сделки.
- Каковы основания возникновения права частной собственности на
жилье?
Право частной собственности на квартиру, жилой дом у гражданина может
возникнуть различными способами: путем приватизации государственной
квартиры, о чем рассказывалось выше, путем строительства жилого дома,
покупки либо получения квартиры (дома) в порядке наследования. Закон
допускает приобретение жилья по договорам мены, дарения, пожизненного
содержания.
- Каков порядок строительства жилых домов?
Строительство жилого дома непосредственно связано с наличием для этой
цели земельного участка. Порядок предоставления земельных участков ре-
гулируется земельным законодательством. Законом запрещено приступать к
строительству жилого дома до определения соответствующими землеустрои-
тельными органами границ земельного участка в натуре и выдачи докумен-
та, удостоверяющего право пользования земельным участком.
Для осуществления строительства жилого дома в городе застройщик должен
иметь следующие документы: решение соответствующего органа исполни-
тельной власти об отводе земельного участка под индивидуальное строи-
тельство; акт о предоставлении ему земельного участка и об определении
его границ в натуре; надлежаще утвержденный проект застройки; разреше-
ние органов архитектурно-строительного контроля на производство работ.
В сельской местности для строительства собственного дома застройщик
должен иметь: решение об отводе земельного участка, принятое общим
собранием членов колхоза (коллективного сельскохозяйственного предпри-
ятия), либо администрацией государственного сельскохозяйственного
предприятия; решение местной исполнительной власти о согласии на стро-
ительство; надлежаще утвержденный проект; свидетельство на застройку
приусадебного участка. В совокупности эти документы на практике счита-
ются надлежащим разрешением на строительство индивидуального жилого
дома.
Еще совсем недавно в законодательном порядке устанавливался предельный
размер жилого дома, который мог быть в частной собственности граждан
- не более восьмидесяти квадратных метров жилой площади. Сейчас
это ограничение снято.
Вместе с тем, строительство жилого дома без установленного разрешения,
или без надлежаще оформленного проекта, или с существенными отступле-
ниями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и
правил считается самовольным и влечет последствия, предусмотренные ст.
105 Гражданского кодекса. Гражданин, построивший или строящий таким
образом жилой дом не вправе им распоряжаться - продать, подарить,
сдать в наем и т. п. По иску местной исполнительной власти такой дом
может быть безвозмездно изъят судом и зачислен в фонд местного Совета
народных депутатов или даже снесен за счет гражданина, осуществившего
самовольное строительство.
По окончании строительства дом должен быть принят в эксплуатацию ко-
миссией, назначаемой местной исполнительной властью, после чего он
подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.
- Допускается ли приватизация земельных участков, предоставленных
гражданам для строительства и обслуживания жилых домов?
Да, допускается. В частную собственность, согласно Декрету Кабинета
Министров Украины от 26 декабря 1992 г. N15-92 "О приватизации зе-
мельных участков", гражданам Украины передаются бесплатно земель-
ные участки, предоставленные им не только под строительство и обслужи-
вание жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок),
но и земельные участки под личное подсобное хозяйство, садоводство,
индивидуальное дачное и гаражное строительство.
Ст. ст. 56, 57, 67 Земельного кодекса Украины установлены такие разме-
ры земельных участков, передаваемых в частную собственность граждан
Украины:
- для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных
пунктов в размерах, указанных в земельно-учетных документах в размере
не более 0,6 гектара;
- для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных соо-
ружений (приусадебный участок) не более: в сельских населенных пунктах
- 0,25 га; поселках городского типа - 0,15 га; а для членов
коллективных сельскохозяйственных предприятий и работников совхозов
- не более 0,25 га; в городах - 0,1 га;
- для ведения садоводства - не более 0,12 га;
- для индивидуального дачного строительства - не более 0,1 га;
- для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га.
Механизм передачи земельных участков в названных выше размерах предус-
мотрен в Порядке передачи земельных участков в частную собственность
граждан Украины, утвержденном приказом Государственного комитета Укра-
ины по земельным ресурсам от 15 февраля 1993 г. N10.
Передача земельных участков, выделенных гражданам ранее, производится
соответствующими Советами народных депутатов по месту нахождения этих
участков.
Земельные участки передаются бесплатно в частную собственность граждан
на основании документов, подтверждающих их размер (земельно-кадастро-
вой документации, данных бюро технической инвентаризации, правлений
товариществ и кооперативов и т. п.) и заявлений граждан.
Соответствующие Советы народных депутатов проверяют обоснованность за-
явлений граждан и материалов (документации) в месячный срок и принима-
ют соответствующее решение. Право частной собственности на земельные
участки, переданные для названных выше целей удостоверяется Советом
народных депутатов, о чем делается запись в земельно-учетном документе
- Книге регистрации граждан, которым бесплатно переданы земельные
участки в частную собственность.
Установление границ земельных участков в натуре (на местности) выпол-
няют землеустроительные органы по заказу местных Советов.
После определения границ земельного участка, гражданину выдается Госу-
дарственный акт на право частной собственности на землю, который дол-
жен быть зарегистрирован соответствующим местным Советом.
Если при установлении границ земельных участков будут выявлены расхож-
дения данных о размере участка, переданного в собственность, с факти-
ческим размером, окончательный размер площади таких участков определя-
ется Советом народных депутатов.
Передача гражданам Украины бесплатно в частную собственность участков
для названных выше целей производится только один раз по каждому виду
их целевого назначения, о чем обязательно делается Советами народных
депутатов отметка в паспорте.
- Существуют ли какие-либо преимущества при выделении земельных
участков под строительство жилья для работников аграрного сектора?
Да, существуют. Такие преимущества предусмотрены при строительстве
жилья в поселках городского типа. Как уже отмечалось, для строительст-
ва индивидуального жилья в таких населенных пунктах работникам (чле-
нам) сельскохозяйственных предприятий предоставляется земельный учас-
ток до 0,25 га, всем остальным гражданам, в том числе и работникам
промышленных предприятий - 0,15 га.
- Имеет ли право житель города на земельный участок для строи-
тельства дома в городе и дачи в селе?
Да, имеет. Основанием для этого являются его письменные обращения со-
ответственно в районный в городе и конкретный сельский Советы народных
депутатов. При этом обращаться необходимо в тот сельский Совет, кото-
рый имеет земли запаса.
- Предусмотрен ли возврат земельных участков бывшим собственни-
кам?
В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Украины бывшим собственни-
кам земли (их наследникам) земельные участки не возвращаются. По их
желанию им могут быть переданы в собственность или предоставлены в
пользование другие земельные участки на общих основаниях.
- Взимается ли плата за оформление документов о праве собствен-
ности или пользования земельными участками?
В соответствии в действующим законодательством передача земельных
участков в собственность граждан производится бесплатно. Работы, свя-
занные с выдачей государственных актов на право собственности и на
право пользования землей выполняются государственными и другими земле-
устроительными организациями за счет средств местного бюджета. Если
такие средства временно отсутствуют, в случае необходимости срочного
оформления соответствующих документов заказчиком по выполнению работ
может выступать заинтересованный гражданин. Стоимость их выполнения
определяется временными базовыми ценами на проектно-исследовательские
работы по земельной реформе и землеустройству, утвержденными Госкомзе-
мом Украины и применяемыми с 1 января 1994 г.
- Для чего приватизировать земельный участок? Что будет, если не
делать этого?
Земельные участки приватизируются для того, чтобы пользователь, кото-
рый их приватизирует, стал их собственником.
Собственник имеет право на свое усмотрение владеть, пользоваться и
распоряжаться принадлежащим ему участком. Он имеет право предпринимать
в отношении участка любые действия, не противоречащие закону. Право
собственности на земельный участок ограничено только для фермеров, ко-
торые не имеют права в течение шести лет с момента приобретения права
собственности продавать или каким-либо иным способом отчуждать принад-
лежащую им землю, кроме передачи ее по наследству или Совету народных
депутатов на тех же условиях, на которых он ее получил.
Землепользователь, который не приватизировал земельный участок, не
имеет права его продать, передать по наследству, и т. д., то есть
участок будет находиться в государственной собственности.
Как известно, Постановление Верховного Совета Украины от 18 декабря
1990 г. "О земельной реформе" (п. 6) обязало граждан, имеющих
в пользовании земельные участки, предоставленные им до введения в
действие Земельного кодекса Украины, до 15 марта 1994 г. оформить пра-
во собственности или право пользования землей. После окончания этого
срока, как указывалось в постановлении, предоставленное им право поль-
зования земельным участком утрачивается. Как быть, если гражданин не
успел сделать этого?
Постановлением Верховного Совета Украины от 24 февраля 1994 г.
N4028-XII этот срок продлен до 1 января 1998 г.
- На какой срок собственник земельного участка имеет право пере-
давать его в аренду?
Приватизированный участок можно передавать в аренду, но без изменения
целевого назначения сроком на 3-5 лет. На это должен быть заключен
письменный договор, который должен быть зарегистрирован в Совете, на
территории которого находится участок.
- С какого возраста гражданин может осуществить свое право на
приватизацию земельного участка?
Это право гражданин может реализовать по достижении 18-летнего возрас-
та.
- Какими органами рассматриваются земельные споры?
Земельные споры рассматриваются местными Советами в 10-дневный срок (в
случае рассмотрения сложных вопросов, требующих специальных выводов,
- в 20-дневный срок), судом или арбитражным судом в порядке, пре-
дусмотренном Земельным кодексом Украины.
- Каковы правила договора купли-продажи квартиры или жилого дома?
Отношения купли-продажи имущества, в том числе и жилья, регулируются
нормами гражданского законодательства.
Прежде всего необходимо четко уяснить, что право продажи любого иму-
щества, в том числе и квартир, домов, принадлежит только собственнику
(ст. 225 Гражданского кодекса). То есть гражданин имеет право продать
квартиру, дом только в том случае, если он является их собственником.
Неприватизированную квартиру в домах государственного или общественно-
го жилищного фонда, где гражданин проживает на правах нанимателя, про-
дать нельзя, поскольку собственником такого жилья является государс-
тво. Нельзя продать и не полностью выплаченную кооперативную квартиру,
ее собственником является ЖСК. Купля-продажа квартиры (дома) произво-
дится по соответствующему договору купли-продажи, который заключается
в письменной форме. Договор, в соответствии со ст. 227 Гражданского
кодекса, должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение этого тре-
бования влечет за собой недействительность договора.
Договор купли-продажи квартиры (дома) должен быть зарегистрирован в
бюро технической инвентаризации.
Обязательным приложением к договору должен быть документ, подтверждаю-
щий право собственности продавца на объект продажи.
Что касается цены продаваемой квартиры (дома), то она устанавливается
по соглашению сторон.
Как отмечалось выше, при вселении гражданина в жилое помещение, приоб-
ретенное им по договору купли-продажи, нет необходимости обращаться к
местной власти за получением ордера. Основанием для вселения в данном
случае является сам договор. Гражданин не обязан также использовать
купленную им квартиру в качестве места своего постоянного проживания,
т. е. он может быть и не прописан в ней.
- Должен ли гражданин платить подоходный налог с суммы, получен-
ной от продажи квартиры (дома)?
Согласно п. 2 ст. 5 Декрета Кабинета Министров Украины "О подоход-
организовывать культурно-бытовое обслуживание членов товарищества и их
семей; осуществлять оценку качества выполненных работ по содержанию
дома и применять санкции к другой стороне за невыполнение или нека-
чественное выполнение договорных обязательств.
Товарищество обязано своевременно производить оплату стоимости квартир
при их приватизации в рассрочку, выполнять требования Правил пользова-
ния помещениями жилых домов и придомовых территорий, о которых говори-
лось ранее; производить ежегодные отчисления средств на ремонт дома.
Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему
имуществом, на которое, в соответствии с законом, может быть наложено
взыскание.
Споры между товариществом собственников и государственными и иными ор-
ганизациями рассматриваются арбитражным судом.
Средства товарищества состоят из вступительных взносов членов товари-
щества, взносов на проведение ремонта дома, взносов на обслуживание
дома и придомовой территории, иных поступлений.
Размер вступительных взносов определяется общим собранием членов това-
рищества.
Размер взносов на проведение ремонта дома определяется исходя из восс-
тановительной стоимости занимаемых членами товарищества квартир и раз-
мера норматива отчислений, утвержденных общим собранием.
Взносы на техническое обслуживание домов и санитарное обслуживание
вспомогательных помещений и придомовых территорий производятся в раз-
мерах, необходимых для покрытия фактических затрат товарищества на эти
цели, пропорционально общей площади квартир, занимаемых собственника-
ми.
По решению общего собрания членов товарищества могут создаваться спе-
циальные фонды на цели, отвечающие направлениям деятельности товари-
щества: благоустройство территории, спортивно-оздоровительная работа
среди членов товарищества и членов их семей и т. п.
- Какими правами пользуются члены семьи нанимателя при приватиза-
ции жилья?
В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "О приватизации государственно-
го жилищного фонда" приватизированная квартира представляет собой
общую собственность всех членов семьи нанимателя, постоянно проживаю-
щих в ней, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется
право на жилье. Поэтому в свидетельстве о праве собственности на квар-
тиру указываются фамилии, имена и отчества всех членов семьи уполномо-
ченного собственника с указанием доли каждого из них.
Согласно п. 3 ст. 4 Закона Украины "О собственности" всем
собственникам обеспечиваются равные условия осуществления своих прав.
Отношения, связанные с общей собственностью на имущество, в том числе
и на квартиру, регулируются нормами гражданского законодательства. Ст.
113 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что владение, пользо-
вание и распоряжение имуществом при общей долевой собственности произ-
водится по согласию всех участников.
Каждый участник общей долевой собственности соразмерно со своей долей
имеет право на доходы от общего имущества, отвечает по обязательствам,
связанным с общим имуществом и должен участвовать в уплате всякого ро-
да налогов и платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению
общего имущества. Каждый из участников общей долевой собственности
вправе требовать выдела своей доли из имущества (см. приложение N9).
Что касается несовершеннолетних детей, фактически проживающих в прива-
тизированной квартире, то они также становятся ее сособственниками.
Возраст в данном случае значения не имеет, поскольку интересы детей до
достижения ими совершеннолетия (18 лет) представляют их родители. Тре-
бование же об обязательном письменном согласии на приватизацию только
совершеннолетних членов семьи, предусмотренное п. 2 ст. 8 Закона
"О приватизации государственного жилищного фонда" касается
только процесса оформления приватизации и не лишает несовершеннолетних
детей их законных прав.
- Каковы права собственника на приватизированную квартиру?
Отношения собственности - это отношения по владению, пользованию и
распоряжению имуществом. Гражданин, ставший собственником приватизиро-
ванного жилья, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: про-
дать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заклю-
чить иные соглашения, не запрещенные законом. Порядок осуществления
этих прав собственником регулируется действующим гражданским законода-
тельством Украины, о чем более подробно рассказано ниже.
- Как облагается налогом жилье, находящееся в собственности граж-
дан?
Собственники приватизированного жилья уплачивают ежегодный налог на
недвижимое имущество, размер которого будет определяться Законом о на-
логообложении недвижимого имущества. (По состоянию на 02.1995 г. этот
закон еще не принят). Сумма налога зачисляется в специальный фонд жи-
лищного строительства соответствующего местного Совета народных депу-
татов.
Товарищество собственников квартир, осуществляющее содержание домов
собственными силами, не занимающееся другой деятельностью и не имеющее
целью извлечение прибыли, от налогообложения освобождается.
- Существуют ли какие-либо гарантии социальной защиты населения
при приватизации жилья?
Такие гарантии установлены ст. 13 Закона "О приватизации государс-
твенного жилищного фонда".
До введения реформы системы оплаты труда сохранен действующий порядок
государственных дотаций на обслуживание, ремонт, содержание государс-
твенного и приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги.
Государственная дотация распространяется также и на обслуживание, ка-
питальный ремонт и коммунальные услуги в домах жилищно-строительных
(жилищных) кооперативов, молодежных жилищных комплексов.
Однако, следует принимать во внимание, что в случае наличия в собс-
твенности гражданина нескольких квартир (домов), государственные дота-
ции распространяются только на одну из них.
Нетрудоспособным, инвалидам, пенсионерам, гражданам и членам их семей,
доходы которых ниже установленного прожиточного минимума, другим соци-
ально незащищенным и малообеспеченным категориям граждан по решению
местных Советов народных депутатов и администраций предприятий, орга-
низаций и учреждений могут устанавливаться льготы по квартирной плате,
коммунальным услугам.
До введения в действие Закона "О приватизации государственного жи-
лищного фонда" 22 июля 1992 г. на Украине действовало положение о
возможности приобретения квартиры государственного жилищного фонда на
условиях выплаты 50% остаточной стоимости квартиры в течении последую-
щих 10 лет.
- Имеют ли право граждане, использовавшие такую возможность, и
выкупившие квартиры, в связи с изменением законодательства прекратить
выплаты в соответствии с взятыми на себя обязательствами?
Действительно, Закон Украины "О приватизации государственного жи-
лищного фонда" был принят и введен в действие 22 июля 1992 г. С
этого же момента прекратило свое действие постановление Совета Минист-
ров Украины и Укрсофпрофа от 19 мая 1989 г. "Об утверждении поло-
жения о продаже гражданам в собственность квартир в домах государс-
твенного и общественного жилищного фонда".
Однако, названный выше закон, как и любой другой, обратной силы не
имеет, а поэтому, если гражданин добровольно избрал такой путь получе-
ния жилья в собственность, обязательство о рассрочке платежа за выкуп-
ленную квартиру продолжает действовать. Вместе с тем, все граждане,
которые выкупили квартиры, приобрели право на получение жилищных чеков
в полном объеме с соответствующей индексацией, о которой говорилось
выше.
- Если гражданин прописан в данном населенном пункте после введе-
ния в действие Закона "О приватизации государственного жилищного
фонда", имеет ли он право приватизировать занимаемое жилье?
В соответствии с п. 3 Закона Украины "О внесении изменений и до-
полнений в Закон Украины "О приватизации государственного жилищно-
го фонда" если по прежнему месту проживания гражданина государственное
жилье приватизировано не было, никаких ограничений относительно сроков
прописки не существует.
- Имеет ли право гражданин, состоящий на квартучете, приватизиро-
вать занимаемое им жилье и не повлечет ли такая приватизация отказ в
предоставлении другой квартиры?
Каждый гражданин, проживающий в государственном жилье, имеет право на
его приватизацию. Факт пребывания на квартучете в данной ситуации ни-
какого значения не имеет.
Приватизация занимаемого государственного жилья не повлечет за собой
снятия гражданина с квартучета как нуждающегося в улучшении жилищных
условий и отказа в предоставлении нового жилья. Согласно п. 9 Закона
Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс
УССР" от 6 мая 1993 г. жилые помещения предоставляются гражданину
в пределах норм жилой площади, устанавливаемых законодательством. При
этом учитывается жилая площадь, которая имеется в частной собственнос-
ти граждан (которую они приватизировали и если они не использовали жи-
лищные чеки). При передаче гражданами жилья, находящегося в их частной
собственности, органу, который осуществляет улучшение жилищных усло-
вий, они имеют право на получение жилья в пределах установленной нормы
и сохраняют право на приватизацию новой квартиры.
На каких условиях получать новое жилье - с учетом частной жилой
площади или передать ее органу, улучшающему жилищные условия и полу-
чить большую квартиру - решает сам гражданин и его семья.
- Имеет ли право семья, проживающая в приватизированной квартире,
претендовать на получение кооперативной квартиры?
Да. Получение кооперативной квартиры, за которую гражданин платит
собственные средства, никак не связано с приватизацией государственно-
го жилья.
- Владельцы приватизированной квартиры желают построить еще и
дом. Имеют ли они на это право? Сколько квартир одновременно можно
иметь на праве частной собственности?
В соответствии с Законом Украины "О собственности" никаких ог-
раничений количества объектов жилищного фонда не существует. Поэтому
никто не может запретить при наличии не только приватизированной, но и
государственной квартиры строить один или несколько домов, купить одну
или несколько квартир.
- В орган приватизации поданы документы на приватизацию жилья.
Перед выдачей документов уже на право собственности наниматель этого
жилья умирает. Имеют ли какие-либо права на эту квартиру наследники?
Право собственности гражданина на приватизированную квартиру возникает
с момента подписания соответствующего распоряжения органа приватизации
(письмо Гос. Жилкомунхоза от 9 июля 1993 г. N45-9-1022). Соответствен-
но, после смерти гражданина наследники могут обратиться в нотариальную
контору по месту нахождения квартиры и оформить там свои права на нее.
- Если жилье приобретено в частную собственность, требуется ли
получение ордера местного Совета народных депутатов на вселение?
В соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса Украины ордер на вселение
выдается в случае предоставления жилого помещения в домах государс-
твенного или общественного жилищного фонда. Что касается жилья, нахо-
дящегося в частной собственности, применяется иной правовой режим.
Статьей 18 ЖК Украины в новой редакции Закона Украины "О внесении
изменений и дополнений к Жилищному кодексу Украинской ССР" от 6
мая 1993 г. установлено, что управление Жилищным фондом осуществляется
собственником или уполномоченным им органом в пределах, определяемых
собственником. Поэтому в данной ситуации нет необходимости обращаться
к местным органам исполнительной власти за ордером.
- III. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЧАСТНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
- Как понимать право собственности гражданина на квартиру, жилой
дом?
Право собственности - это отношения по владению, пользованию и
распоряжению имуществом. Отношения собственности регулируются Законом
Украины "О собственности", Гражданским кодексом Украины, Жи-
лищным кодексом Украины, Законом Украины "О приватизации государс-
твенного жилищного фонда", другими законодательными актами.
Собственность в Украине выступает в формах частной, коллективной и го-
сударственной. Все формы собственности являются равноправными, всем
собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав.
Основные жилищные права собственника квартиры, жилого дома (т. е.
частного собственника жилья) закреплены в ст. 150 Жилищного кодекса в
редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жи-
лищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г., в соответствии с
которой граждане, имеющие в частной собственности дом, квартиру поль-
зуются ними для личного проживания и проживания членов их семей и име-
ют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: прода-
вать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, отдавать под залог, заклю-
чать другие, не запрещенные законом, сделки.
- Каковы основания возникновения права частной собственности на
жилье?
Право частной собственности на квартиру, жилой дом у гражданина может
возникнуть различными способами: путем приватизации государственной
квартиры, о чем рассказывалось выше, путем строительства жилого дома,
покупки либо получения квартиры (дома) в порядке наследования. Закон
допускает приобретение жилья по договорам мены, дарения, пожизненного
содержания.
- Каков порядок строительства жилых домов?
Строительство жилого дома непосредственно связано с наличием для этой
цели земельного участка. Порядок предоставления земельных участков ре-
гулируется земельным законодательством. Законом запрещено приступать к
строительству жилого дома до определения соответствующими землеустрои-
тельными органами границ земельного участка в натуре и выдачи докумен-
та, удостоверяющего право пользования земельным участком.
Для осуществления строительства жилого дома в городе застройщик должен
иметь следующие документы: решение соответствующего органа исполни-
тельной власти об отводе земельного участка под индивидуальное строи-
тельство; акт о предоставлении ему земельного участка и об определении
его границ в натуре; надлежаще утвержденный проект застройки; разреше-
ние органов архитектурно-строительного контроля на производство работ.
В сельской местности для строительства собственного дома застройщик
должен иметь: решение об отводе земельного участка, принятое общим
собранием членов колхоза (коллективного сельскохозяйственного предпри-
ятия), либо администрацией государственного сельскохозяйственного
предприятия; решение местной исполнительной власти о согласии на стро-
ительство; надлежаще утвержденный проект; свидетельство на застройку
приусадебного участка. В совокупности эти документы на практике счита-
ются надлежащим разрешением на строительство индивидуального жилого
дома.
Еще совсем недавно в законодательном порядке устанавливался предельный
размер жилого дома, который мог быть в частной собственности граждан
- не более восьмидесяти квадратных метров жилой площади. Сейчас
это ограничение снято.
Вместе с тем, строительство жилого дома без установленного разрешения,
или без надлежаще оформленного проекта, или с существенными отступле-
ниями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и
правил считается самовольным и влечет последствия, предусмотренные ст.
105 Гражданского кодекса. Гражданин, построивший или строящий таким
образом жилой дом не вправе им распоряжаться - продать, подарить,
сдать в наем и т. п. По иску местной исполнительной власти такой дом
может быть безвозмездно изъят судом и зачислен в фонд местного Совета
народных депутатов или даже снесен за счет гражданина, осуществившего
самовольное строительство.
По окончании строительства дом должен быть принят в эксплуатацию ко-
миссией, назначаемой местной исполнительной властью, после чего он
подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.
- Допускается ли приватизация земельных участков, предоставленных
гражданам для строительства и обслуживания жилых домов?
Да, допускается. В частную собственность, согласно Декрету Кабинета
Министров Украины от 26 декабря 1992 г. N15-92 "О приватизации зе-
мельных участков", гражданам Украины передаются бесплатно земель-
ные участки, предоставленные им не только под строительство и обслужи-
вание жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок),
но и земельные участки под личное подсобное хозяйство, садоводство,
индивидуальное дачное и гаражное строительство.
Ст. ст. 56, 57, 67 Земельного кодекса Украины установлены такие разме-
ры земельных участков, передаваемых в частную собственность граждан
Украины:
- для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных
пунктов в размерах, указанных в земельно-учетных документах в размере
не более 0,6 гектара;
- для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных соо-
ружений (приусадебный участок) не более: в сельских населенных пунктах
- 0,25 га; поселках городского типа - 0,15 га; а для членов
коллективных сельскохозяйственных предприятий и работников совхозов
- не более 0,25 га; в городах - 0,1 га;
- для ведения садоводства - не более 0,12 га;
- для индивидуального дачного строительства - не более 0,1 га;
- для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га.
Механизм передачи земельных участков в названных выше размерах предус-
мотрен в Порядке передачи земельных участков в частную собственность
граждан Украины, утвержденном приказом Государственного комитета Укра-
ины по земельным ресурсам от 15 февраля 1993 г. N10.
Передача земельных участков, выделенных гражданам ранее, производится
соответствующими Советами народных депутатов по месту нахождения этих
участков.
Земельные участки передаются бесплатно в частную собственность граждан
на основании документов, подтверждающих их размер (земельно-кадастро-
вой документации, данных бюро технической инвентаризации, правлений
товариществ и кооперативов и т. п.) и заявлений граждан.
Соответствующие Советы народных депутатов проверяют обоснованность за-
явлений граждан и материалов (документации) в месячный срок и принима-
ют соответствующее решение. Право частной собственности на земельные
участки, переданные для названных выше целей удостоверяется Советом
народных депутатов, о чем делается запись в земельно-учетном документе
- Книге регистрации граждан, которым бесплатно переданы земельные
участки в частную собственность.
Установление границ земельных участков в натуре (на местности) выпол-
няют землеустроительные органы по заказу местных Советов.
После определения границ земельного участка, гражданину выдается Госу-
дарственный акт на право частной собственности на землю, который дол-
жен быть зарегистрирован соответствующим местным Советом.
Если при установлении границ земельных участков будут выявлены расхож-
дения данных о размере участка, переданного в собственность, с факти-
ческим размером, окончательный размер площади таких участков определя-
ется Советом народных депутатов.
Передача гражданам Украины бесплатно в частную собственность участков
для названных выше целей производится только один раз по каждому виду
их целевого назначения, о чем обязательно делается Советами народных
депутатов отметка в паспорте.
- Существуют ли какие-либо преимущества при выделении земельных
участков под строительство жилья для работников аграрного сектора?
Да, существуют. Такие преимущества предусмотрены при строительстве
жилья в поселках городского типа. Как уже отмечалось, для строительст-
ва индивидуального жилья в таких населенных пунктах работникам (чле-
нам) сельскохозяйственных предприятий предоставляется земельный учас-
ток до 0,25 га, всем остальным гражданам, в том числе и работникам
промышленных предприятий - 0,15 га.
- Имеет ли право житель города на земельный участок для строи-
тельства дома в городе и дачи в селе?
Да, имеет. Основанием для этого являются его письменные обращения со-
ответственно в районный в городе и конкретный сельский Советы народных
депутатов. При этом обращаться необходимо в тот сельский Совет, кото-
рый имеет земли запаса.
- Предусмотрен ли возврат земельных участков бывшим собственни-
кам?
В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Украины бывшим собственни-
кам земли (их наследникам) земельные участки не возвращаются. По их
желанию им могут быть переданы в собственность или предоставлены в
пользование другие земельные участки на общих основаниях.
- Взимается ли плата за оформление документов о праве собствен-
ности или пользования земельными участками?
В соответствии в действующим законодательством передача земельных
участков в собственность граждан производится бесплатно. Работы, свя-
занные с выдачей государственных актов на право собственности и на
право пользования землей выполняются государственными и другими земле-
устроительными организациями за счет средств местного бюджета. Если
такие средства временно отсутствуют, в случае необходимости срочного
оформления соответствующих документов заказчиком по выполнению работ
может выступать заинтересованный гражданин. Стоимость их выполнения
определяется временными базовыми ценами на проектно-исследовательские
работы по земельной реформе и землеустройству, утвержденными Госкомзе-
мом Украины и применяемыми с 1 января 1994 г.
- Для чего приватизировать земельный участок? Что будет, если не
делать этого?
Земельные участки приватизируются для того, чтобы пользователь, кото-
рый их приватизирует, стал их собственником.
Собственник имеет право на свое усмотрение владеть, пользоваться и
распоряжаться принадлежащим ему участком. Он имеет право предпринимать
в отношении участка любые действия, не противоречащие закону. Право
собственности на земельный участок ограничено только для фермеров, ко-
торые не имеют права в течение шести лет с момента приобретения права
собственности продавать или каким-либо иным способом отчуждать принад-
лежащую им землю, кроме передачи ее по наследству или Совету народных
депутатов на тех же условиях, на которых он ее получил.
Землепользователь, который не приватизировал земельный участок, не
имеет права его продать, передать по наследству, и т. д., то есть
участок будет находиться в государственной собственности.
Как известно, Постановление Верховного Совета Украины от 18 декабря
1990 г. "О земельной реформе" (п. 6) обязало граждан, имеющих
в пользовании земельные участки, предоставленные им до введения в
действие Земельного кодекса Украины, до 15 марта 1994 г. оформить пра-
во собственности или право пользования землей. После окончания этого
срока, как указывалось в постановлении, предоставленное им право поль-
зования земельным участком утрачивается. Как быть, если гражданин не
успел сделать этого?
Постановлением Верховного Совета Украины от 24 февраля 1994 г.
N4028-XII этот срок продлен до 1 января 1998 г.
- На какой срок собственник земельного участка имеет право пере-
давать его в аренду?
Приватизированный участок можно передавать в аренду, но без изменения
целевого назначения сроком на 3-5 лет. На это должен быть заключен
письменный договор, который должен быть зарегистрирован в Совете, на
территории которого находится участок.
- С какого возраста гражданин может осуществить свое право на
приватизацию земельного участка?
Это право гражданин может реализовать по достижении 18-летнего возрас-
та.
- Какими органами рассматриваются земельные споры?
Земельные споры рассматриваются местными Советами в 10-дневный срок (в
случае рассмотрения сложных вопросов, требующих специальных выводов,
- в 20-дневный срок), судом или арбитражным судом в порядке, пре-
дусмотренном Земельным кодексом Украины.
- Каковы правила договора купли-продажи квартиры или жилого дома?
Отношения купли-продажи имущества, в том числе и жилья, регулируются
нормами гражданского законодательства.
Прежде всего необходимо четко уяснить, что право продажи любого иму-
щества, в том числе и квартир, домов, принадлежит только собственнику
(ст. 225 Гражданского кодекса). То есть гражданин имеет право продать
квартиру, дом только в том случае, если он является их собственником.
Неприватизированную квартиру в домах государственного или общественно-
го жилищного фонда, где гражданин проживает на правах нанимателя, про-
дать нельзя, поскольку собственником такого жилья является государс-
тво. Нельзя продать и не полностью выплаченную кооперативную квартиру,
ее собственником является ЖСК. Купля-продажа квартиры (дома) произво-
дится по соответствующему договору купли-продажи, который заключается
в письменной форме. Договор, в соответствии со ст. 227 Гражданского
кодекса, должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение этого тре-
бования влечет за собой недействительность договора.
Договор купли-продажи квартиры (дома) должен быть зарегистрирован в
бюро технической инвентаризации.
Обязательным приложением к договору должен быть документ, подтверждаю-
щий право собственности продавца на объект продажи.
Что касается цены продаваемой квартиры (дома), то она устанавливается
по соглашению сторон.
Как отмечалось выше, при вселении гражданина в жилое помещение, приоб-
ретенное им по договору купли-продажи, нет необходимости обращаться к
местной власти за получением ордера. Основанием для вселения в данном
случае является сам договор. Гражданин не обязан также использовать
купленную им квартиру в качестве места своего постоянного проживания,
т. е. он может быть и не прописан в ней.
- Должен ли гражданин платить подоходный налог с суммы, получен-
ной от продажи квартиры (дома)?
Согласно п. 2 ст. 5 Декрета Кабинета Министров Украины "О подоход-