Страница:
На сегодняшний день существует несколько молодежных ипотечных программ, предусматривающих отсрочку платежей по процентам до 5 лет, в том числе и при рождении ребенка. Кроме того, возможно уменьшение суммы первоначального взноса.В рамках ипотечной программы принимают участие и военнослужащие. Программа накопительного ипотечного кредитования для военнослужащих по контракту работает с 2005 г.
Все банки, занимающиеся ипотечным кредитованием в России, можно разделить на 3 группы:
? Сбербанк РФ и его филиалы. Этот банк дает большое, по сравнению с остальными банками, количество кредитов. Кроме того, у него самая низкая ставка по выдаваемым ссудам. Однако и процесс оформления необходимых документов занимает значительно больше времени;
? банк «Дельта Кредит», работающий по программе жилищного ипотечного кредитования Delta Credit, инвестиционного фонда США–Россия и его партнеров. Большинство ипотечных кредитов в Москве выдается в рамках этой программы. Партнерами этого банка являются более 10 банков, которые получают от него долгосрочные займы на выдачу ипотечных кредитов;
? все остальные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием. Постоянными клиентами таких банков являются крупные клиенты, акционеры, а также менеджеры партнерских компаний.
Все банки, осуществляющие ипотечное кредитование, работают по одной и той же схеме, о которой мы расскажем чуть позже. При выборе банка-кредитора следует ориентироваться на предельную сумму выдаваемого кредита, срок кредитования, процентные ставки и условия предоставления ипотечного кредита.
Довольно привлекательным моментом ипотечного кредита являются налоговые льготы, предоставляемые заемщику по закону (глава 23 Налогового кодекса). С учетом этих льгот платежи по кредиту составляют не 15, а 6%. Это объясняется тем, что облагаемый налогом доход граждан уменьшается от суммы, затраченной заемщиком на покупку жилого дома или квартиры, а также на суммы, направленные на погашение процентов ипотечного кредита. Однако данная льгота вступает в силу только после оформления права собственности на квартиру. В случае если заемщик добивается процентных плат, после получения кредита он должен будет выплатить налог с материальной выгоды, достигающий 35%.
За 2006 г. цены на рынке недвижимости в Москве выросли в среднем на 74%. Не последнюю роль в этом сыграл психологический фактор. Дело в том, что в этот период, как никогда, велась активная борьба за повышение цен со стороны всех участников рынка – госчиновников, застройщиков, риелторов. В итоге цены на недвижимость в Москве стали недоступными даже для представителей среднего класса, а потому так возрос интерес к ипотечному кредитованию. В частности это касается новостроек, где спрос на ипотеку имеет место и со стороны клиентов, и со стороны самих застройщиков. Однако массового развития ипотека новостроек не получила. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования действует более 300 банков, из которых всего 30 предоставляют кредиты на покупку жилья на этапе строительства.
Дело в том, что банки смущает риск ипотечного кредитования новостроек, особенно в случае отсутствия залога на период строительства и опасения, что объект не будет достроен. Это неудивительно, поскольку до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления документов на право собственности на квартиру заемщика ипотечного кредита объекта недвижимости вообще не существует. При этом всеми банками признается целесообразность кредитования новостроек, однако на деле к застройщикам и их объектам предъявляются такие требования, что получение кредита становится весьма проблематичным.
Помимо этого, большинство банков готово рассматривать лишь те объекты, которые продаются по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Что касается кредитования загородной недвижимости, количество программ оставляет желать лучшего, а нередко и сами банки не могут четко сформулировать требования, предъявляемые к объектам.
Иными словами, на практике выходит, что банки готовы кредитовать лишь те объекты, в строительстве которых они принимают непосредственное участие. Существует еще один прием снижения риска – обязательное страхование на этапе строительства. Конечно, данный вариант выгоден для банков, однако делает ипотечное кредитование еще более недоступным для заемщиков.
Особенности ипотечного рынка
Операции, связанные с ипотечным кредитованием, формируют отдельную область экономики – ипотечный рынок, отличительными особенностями которого являются:
? долгосрочность кредитования;
? обеспечение кредитов недвижимым имуществом, в большинстве случаев жильем, приобретаемым на кредитные средства;
? достаточно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
? низкая доходность и высокая надежность ипотечных бумаг;
? обеспечение государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.
Субъектами ипотечного рынка являются с одной стороны заемщики, которым кредит необходим для приобретения жилья, с другой – банки и другие кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты и тем самым расширяющие спектр предлагаемых услуг.
Помимо этого, субъектами ипотечного рынка являются продавцы жилья (как физические, так и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые организации, агентства недвижимости, нотариусы, а также органы опеки и попечительства.
Что касается финансовых средств, используемых для ипотечного кредитования, они также имеют свои особенности. Для совершения операций, связанных с ипотекой, необходимы значительные объемы денежных средств, поскольку ипотечные кредиты выдаются на срок 10 лет и более.
Ресурсами ипотеки являются депозиты населения и предприятий на счетах банков (депозиты в коммерческих банках, накопительные счета в специализированных ипотечных банках, а также в строительных сберегательных кассах). Помимо этого, в качестве ресурсов ипотеки выступают «оптовые» источники, включающие средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно они являются оптимальными для осуществления операций по ипотеке.
? долгосрочность кредитования;
? обеспечение кредитов недвижимым имуществом, в большинстве случаев жильем, приобретаемым на кредитные средства;
? достаточно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
? низкая доходность и высокая надежность ипотечных бумаг;
? обеспечение государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.
Субъектами ипотечного рынка являются с одной стороны заемщики, которым кредит необходим для приобретения жилья, с другой – банки и другие кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты и тем самым расширяющие спектр предлагаемых услуг.
Помимо этого, субъектами ипотечного рынка являются продавцы жилья (как физические, так и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые организации, агентства недвижимости, нотариусы, а также органы опеки и попечительства.
Что касается финансовых средств, используемых для ипотечного кредитования, они также имеют свои особенности. Для совершения операций, связанных с ипотекой, необходимы значительные объемы денежных средств, поскольку ипотечные кредиты выдаются на срок 10 лет и более.
Ресурсами ипотеки являются депозиты населения и предприятий на счетах банков (депозиты в коммерческих банках, накопительные счета в специализированных ипотечных банках, а также в строительных сберегательных кассах). Помимо этого, в качестве ресурсов ипотеки выступают «оптовые» источники, включающие средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно они являются оптимальными для осуществления операций по ипотеке.
Основные характеристики ипотечного кредита
Ипотечные кредиты отличаются друг от друга следующими условиями:
? максимальный размер кредита;
? условия погашения кредита;
? размер процентной ставки;
? размер регулярного платежа.
Максимальные сроки кредитования определяются степенью стабильности и прогнозируемости экономической ситуации в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается в соответствии с размером дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. В данном случае имеет значение и срок кредитования – чем он дольше, тем меньший размер дохода требуется для выдачи кредита, поскольку количество платежей будет выше, а их размеры, соответственно, ниже.
Условия погашения кредита представляют собой выбранный банком вид ипотечного кредита с фиксированной или переменной ставкой процента и равными по сумме или меняющимися от начала к концу срока кредитования платежами.
Вам, наверное, известно, что ипотечные кредиты могут выдаваться под залог жилой или коммерческой недвижимости. Первые отличаются меньшими объемами каждого кредита и большим количество заемщиков. Это неудивительно, поскольку кредиты выдаются под залог квартир в городской местности, причем почти все квартиры стандартны и их оценка не представляет особой сложности.
Что касается кредитов под залог коммерческой недвижимости, они не отличаются стандартностью. Дело в том, что объекты коммерческой недвижимости отличаются друг от друга в большей степени, чем объекты жилой недвижимости. Отличие заключается в месте расположения объекта, его площади, наличии или отсутствии какого-либо обременения и т. д.
Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости характеризуются множеством особенностей, не присущих сделкам с жилой недвижимостью. Например, срок кредитования под залог коммерческих объектов может быть значительно короче, поскольку предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит заемщику выплатить кредит в более короткие сроки и под более высокие проценты.
? максимальный размер кредита;
? условия погашения кредита;
? размер процентной ставки;
? размер регулярного платежа.
Процесс выпуска банками ипотечных облигаций регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора. Что касается деятельности самих банков, она ограничена перечнем операций с низким уровнем риска.В случае высокой процентной ставки по кредиту регулярные выплаты будут выше, а число заемщиков, соответственно, ниже. Однако, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для ипотечного кредита будут использоваться средства из государственного бюджета для компенсации возможных потерь от инфляции. Кроме того, возможности государственной финансовой поддержки достаточно ограничены, а искусственное занижение процентных ставок не поможет увеличить масштабы ипотечного рынка.
Максимальные сроки кредитования определяются степенью стабильности и прогнозируемости экономической ситуации в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается в соответствии с размером дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. В данном случае имеет значение и срок кредитования – чем он дольше, тем меньший размер дохода требуется для выдачи кредита, поскольку количество платежей будет выше, а их размеры, соответственно, ниже.
Условия погашения кредита представляют собой выбранный банком вид ипотечного кредита с фиксированной или переменной ставкой процента и равными по сумме или меняющимися от начала к концу срока кредитования платежами.
Вам, наверное, известно, что ипотечные кредиты могут выдаваться под залог жилой или коммерческой недвижимости. Первые отличаются меньшими объемами каждого кредита и большим количество заемщиков. Это неудивительно, поскольку кредиты выдаются под залог квартир в городской местности, причем почти все квартиры стандартны и их оценка не представляет особой сложности.
Что касается кредитов под залог коммерческой недвижимости, они не отличаются стандартностью. Дело в том, что объекты коммерческой недвижимости отличаются друг от друга в большей степени, чем объекты жилой недвижимости. Отличие заключается в месте расположения объекта, его площади, наличии или отсутствии какого-либо обременения и т. д.
Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости характеризуются множеством особенностей, не присущих сделкам с жилой недвижимостью. Например, срок кредитования под залог коммерческих объектов может быть значительно короче, поскольку предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит заемщику выплатить кредит в более короткие сроки и под более высокие проценты.
Уровни ипотеки
Следует учитывать, что все операции на рынке ипотеки осуществляются в два этапа. Первый этап, называемый первичным рынком, включает в себя предоставление кредита под залог недвижимости. Учитывая то, что банки предоставляют кредиты на достаточно длительный срок и под невысокий процент, можно сделать вывод, что у них снижается объем доступных денежных средств, необходимых для осуществления сделок.
Таким образом получается, что для продолжения своей деятельности банку необходимо за максимально короткие сроки вернуть себе отданные деньги. Решение данного вопроса принято называть рефинансированием выданных кредитов. Рефинансирование осуществляется посредством вторичного рынка ипотечного кредитования.
Рефинансирование достигается за счет полной уступки прав по выданному тем или иным банком ипотечному кредиту другой, специализированной организации. В данном случае возникает двухуровневая система: банк – специализированная организация. Существует и другой вариант, осуществляемый за счет выпуска банком, выдавшим кредит, ценных бумаг с оставлением требований по данному кредиту на своем балансе (одноуровневая система).
В первом случае, когда требования по кредиту предоставляются другой организации, последняя объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог этих пулов производит выпуск собственных ценных бумаг.
В соответствии со способом рефинансирования ипотечных кредитов были выделены базовые модели ипотечного кредитования (двухуровневая и одноуровневая), именуемые по названиям стран, где они получили свое дальнейшее развитие.
Двухуровневая модель организации ипотечной системы была признана классической и получила развитие в США. Предпосылкой к развитию ипотечного кредитования послужила Великая депрессия 30-х гг. ХХ в., сопровождавшаяся экономическим кризисом и упадком на жилищном рынке. В соответствии с решением правительства США были созданы специальные правительственные структуры, страхующие выдаваемые банками ипотечные кредиты. Помимо этого, в 1935 г. было создано Агентство финансирования работ по реконструкции, а уже на его основе – Федеральная национальная ипотечная организация Фэнни Мэй. Последняя стала специализированной организацией, характеризующей данную модель ипотечного кредитования как двухуровневую.
Такая структура позволяет поддерживать и регулировать вторичный рынок ипотечного кредитования, а также оказывает значительное влияние на его условия.
Что касается одноуровневой модели ипотечного кредитования, в данном случае банк, выдавший кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные ипотечными кредитами и недвижимостью, заложенной заемщиками до получения кредита. Данная система получила наибольшее распространение в странах Западной Европы и сформировалась в процессе развития европейской кредитной системы.
Таким образом получается, что для продолжения своей деятельности банку необходимо за максимально короткие сроки вернуть себе отданные деньги. Решение данного вопроса принято называть рефинансированием выданных кредитов. Рефинансирование осуществляется посредством вторичного рынка ипотечного кредитования.
Рефинансирование достигается за счет полной уступки прав по выданному тем или иным банком ипотечному кредиту другой, специализированной организации. В данном случае возникает двухуровневая система: банк – специализированная организация. Существует и другой вариант, осуществляемый за счет выпуска банком, выдавшим кредит, ценных бумаг с оставлением требований по данному кредиту на своем балансе (одноуровневая система).
В первом случае, когда требования по кредиту предоставляются другой организации, последняя объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог этих пулов производит выпуск собственных ценных бумаг.
В соответствии со способом рефинансирования ипотечных кредитов были выделены базовые модели ипотечного кредитования (двухуровневая и одноуровневая), именуемые по названиям стран, где они получили свое дальнейшее развитие.
Двухуровневая модель организации ипотечной системы была признана классической и получила развитие в США. Предпосылкой к развитию ипотечного кредитования послужила Великая депрессия 30-х гг. ХХ в., сопровождавшаяся экономическим кризисом и упадком на жилищном рынке. В соответствии с решением правительства США были созданы специальные правительственные структуры, страхующие выдаваемые банками ипотечные кредиты. Помимо этого, в 1935 г. было создано Агентство финансирования работ по реконструкции, а уже на его основе – Федеральная национальная ипотечная организация Фэнни Мэй. Последняя стала специализированной организацией, характеризующей данную модель ипотечного кредитования как двухуровневую.
Такая структура позволяет поддерживать и регулировать вторичный рынок ипотечного кредитования, а также оказывает значительное влияние на его условия.
Что касается одноуровневой модели ипотечного кредитования, в данном случае банк, выдавший кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные ипотечными кредитами и недвижимостью, заложенной заемщиками до получения кредита. Данная система получила наибольшее распространение в странах Западной Европы и сформировалась в процессе развития европейской кредитной системы.
Система стройсбережений
Основное отличие системы контрактных стройсбережений от одноуровневой модели заключается в том, что первая характеризуется замкнутостью и оторванностью от финансового рынка. Суть ее состоит в следующем: в специализированном банковском институте (стройсберкассе) накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, после чего из этих средств выдается кредит на недостающую сумму под низкий процент. За счет средств от возврата данного кредита приобретают жилье те, кто заключил строительный сберегательный контракт позднее. Следует отметить, что система стройсбережений получила наибольшее развитие в Германии, поэтому носит название немецкой модели ипотечного кредитования.
Если сравнивать вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, наиболее выгодной, с точки зрения экономического развития, является американская модель. Перепродажа выданных кредитов и развитый рынок ипотечных ценных бумаг способствуют росту капитала ипотеки. Если же рассматривать данный вопрос с точки зрения юридической организации и правовых традиций, американская модель чужда европейским правовым стандартам, поскольку основана на англосаксонской системе права.
Если сравнивать вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, наиболее выгодной, с точки зрения экономического развития, является американская модель. Перепродажа выданных кредитов и развитый рынок ипотечных ценных бумаг способствуют росту капитала ипотеки. Если же рассматривать данный вопрос с точки зрения юридической организации и правовых традиций, американская модель чужда европейским правовым стандартам, поскольку основана на англосаксонской системе права.
Структура ипотечного кредитования
В банковском кредитовании постепенная выплата кредитного долга называется амортизацией долга. Сумма, отданная в кредит, носит название долга, тела кредита или принсипала. Возврат кредита подразумевает выплату основного долга и процентов (плата за использование денег). Ставка процента представляет собой отношение дохода к сумме основного долга. Итоговая сумма возврата называется накопленной стоимостью.
При кредитовании коммерческой и жилой недвижимости, которая будет сдана в аренду, применяются ипотечные кредиты с участием. В данном случае кредитор не только получает платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от аренды заложенной недвижимости.Соотношение, в котором в каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, определяет разницу того или иного вида ипотечных кредитов.
Виды кредитования
Наиболее простой и распространенной формой кредитов являются кредиты с фиксированной процентной ставкой, или аннуитетные кредиты. В данном случае при возврате кредита обязательными являются:
? амортизация основного долга равными выплатами;
? возврат фиксированного на весь период кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.
Аннуитетные кредиты получили наибольшее распространение в странах, характеризующихся низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Основным их преимуществом является возможность равномерного распределения суммы долга в течение всего периода кредитования, что существенно снижает кредитный риск для банка.
Недостатком кредитов с фиксированной процентной ставкой является то, что в случае роста инфляции выплаты по кредиту не покроют реальных затрат кредитора на его обслуживание. В обратном случае (при снижении инфляции) в невыгодную ситуацию попадает заемщик, поскольку ему приходится существенно переплачивать за кредит.
Для тех, кого беспокоит нестабильная ситуация на рынке, был разработан другой вид кредитов, характеризующийся переменной ставкой процента. Такой подход к кредитованию предполагает разделение срока кредита на периоды, для каждого из которых определяется индивидуальная процентная ставка. Предельное количество периодов определяется при заключении кредитного договора.
Изменение процентной ставки должно быть или изначально зафиксировано в договоре кредитования, или привязано к изменению какого-либо финансового показателя (уровня инфляции, учетной ставки процента и т. д.). С учетом того, что данные показатели далеко не всегда отражают истинное положение дел на рынке, кредиторы устанавливают начальную ставку процента на 1,5-2 пункта ниже по сравнению с кредитованием с фиксированной процентной ставкой.
Данные виды кредитов являются основополагающими. На их базе разработаны другие (производные) кредиты, позволяющие каждому заемщику выбрать оптимальный способ кредитования.
Кредит с постепенным увеличением выплат характеризуется фиксированными процентной ставкой и сроком выплат. Расчет платежей предусмотрен с ежегодным возрастанием.
Кредит с «шаровым» платежом предусматривает крупный итоговый платеж, состоящий из основной суммы долга и накопленного кредита по истечении определенного срока действия кредита (или в конце срока кредитования). Данный вид кредита имеет две разновидности. В первом случае до конца срока кредитования необходимо выплачивать лишь основной долг (проценты выплачиваются в конце срока кредитования). В другом случае в течение всего срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам (основной долг выплачивается в конце срока). Третий вариант предполагает возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение всего срока кредитования (оставшаяся часть долга выплачивается в конце периода кредитования).
Двухшаговый ипотечный кредит предполагает фиксированную процентную ставку и возможность однократного ее изменения до наступления срока окончательного погашения.
В некоторых странах актуальными являются так называемые гибридные ипотечные кредиты, при которых в первые 5–7 лет кредитования процентная ставка по кредиту является фиксированной, а затем может меняться в соответствии с указанными в договоре пределами. Следует отметить, что данный вариант не очень выгоден для заемщика, поскольку в большинстве случаев после окончания срока фиксированной процентной ставки банк устанавливает максимальную новую процентную ставку с целью компенсации недополученной за предыдущие годы прибыли. Правда, заемщик может перекредитоваться путем досрочной выплаты данного кредита и заключения нового, на более выгодных условиях.
? амортизация основного долга равными выплатами;
? возврат фиксированного на весь период кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.
Аннуитетные кредиты получили наибольшее распространение в странах, характеризующихся низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Основным их преимуществом является возможность равномерного распределения суммы долга в течение всего периода кредитования, что существенно снижает кредитный риск для банка.
Недостатком кредитов с фиксированной процентной ставкой является то, что в случае роста инфляции выплаты по кредиту не покроют реальных затрат кредитора на его обслуживание. В обратном случае (при снижении инфляции) в невыгодную ситуацию попадает заемщик, поскольку ему приходится существенно переплачивать за кредит.
Для тех, кого беспокоит нестабильная ситуация на рынке, был разработан другой вид кредитов, характеризующийся переменной ставкой процента. Такой подход к кредитованию предполагает разделение срока кредита на периоды, для каждого из которых определяется индивидуальная процентная ставка. Предельное количество периодов определяется при заключении кредитного договора.
Изменение процентной ставки должно быть или изначально зафиксировано в договоре кредитования, или привязано к изменению какого-либо финансового показателя (уровня инфляции, учетной ставки процента и т. д.). С учетом того, что данные показатели далеко не всегда отражают истинное положение дел на рынке, кредиторы устанавливают начальную ставку процента на 1,5-2 пункта ниже по сравнению с кредитованием с фиксированной процентной ставкой.
Данные виды кредитов являются основополагающими. На их базе разработаны другие (производные) кредиты, позволяющие каждому заемщику выбрать оптимальный способ кредитования.
Кредит с постепенным увеличением выплат характеризуется фиксированными процентной ставкой и сроком выплат. Расчет платежей предусмотрен с ежегодным возрастанием.
Кредит с «шаровым» платежом предусматривает крупный итоговый платеж, состоящий из основной суммы долга и накопленного кредита по истечении определенного срока действия кредита (или в конце срока кредитования). Данный вид кредита имеет две разновидности. В первом случае до конца срока кредитования необходимо выплачивать лишь основной долг (проценты выплачиваются в конце срока кредитования). В другом случае в течение всего срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам (основной долг выплачивается в конце срока). Третий вариант предполагает возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение всего срока кредитования (оставшаяся часть долга выплачивается в конце периода кредитования).
Двухшаговый ипотечный кредит предполагает фиксированную процентную ставку и возможность однократного ее изменения до наступления срока окончательного погашения.
В некоторых странах актуальными являются так называемые гибридные ипотечные кредиты, при которых в первые 5–7 лет кредитования процентная ставка по кредиту является фиксированной, а затем может меняться в соответствии с указанными в договоре пределами. Следует отметить, что данный вариант не очень выгоден для заемщика, поскольку в большинстве случаев после окончания срока фиксированной процентной ставки банк устанавливает максимальную новую процентную ставку с целью компенсации недополученной за предыдущие годы прибыли. Правда, заемщик может перекредитоваться путем досрочной выплаты данного кредита и заключения нового, на более выгодных условиях.
Виды кредитов в России
В настоящее время большинство кредитов в Росси выдается при условии фиксированной процентной ставки. Это достаточно удобная система, потому что, во-первых, она исключает необходимость сложного расчета, который предполагают все кредиты с переменной процентной ставкой, а во-вторых, в связи с наблюдающейся тенденцией к стабилизации экономики и снижению инфляции фиксированная процентная ставка приносит банку значительно большую прибыль.
Однако следует учитывать, что в договорах большинства банков, выдающих ипотечные кредиты, сохраняется пункт, в котором оговорено, что в случае изменения ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Еще одним положительным моментом является то, что при изменении условий кредитования банки снижают ставки по уже выданным кредитам.
Кредиты с производными процентными ставками в России встречаются крайне редко, хотя не исключено, что в процессе развития ипотечного рынка в России будут выдаваться кредиты на различных условиях.
Однако следует учитывать, что в договорах большинства банков, выдающих ипотечные кредиты, сохраняется пункт, в котором оговорено, что в случае изменения ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Еще одним положительным моментом является то, что при изменении условий кредитования банки снижают ставки по уже выданным кредитам.
Кредиты с производными процентными ставками в России встречаются крайне редко, хотя не исключено, что в процессе развития ипотечного рынка в России будут выдаваться кредиты на различных условиях.
Характеристики банковского кредитования под залог недвижимости
Наиболее надежным и распространенным видом кредитования с целью приобретения жилья в настоящее время является получение кредита в коммерческом банке под залог недвижимости. Количество банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования, постоянно растет. Наряду с этим появляется и большое количество предлагаемых ими программ кредитования.
Разговор об особенностях ипотечного кредитования следует начать с видов залога. Коммерческими банками предоставляются кредиты на покупку следующих видов жилья:
? квартиры на вторичном рынке;
? квартиры в строящихся домах;
? загородные особняки.
Что касается приобретения квартиры на вторичном рынке недвижимости, специалисты рекомендуют выбирать «сталинские» дома 1940–1950-х гг. или более современные (1970-х гг.) с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями. При этом желательно, чтобы все ранее проживавшие в квартире были сняты с регистрации. Дело в том, что многие банки не предоставляют кредиты под жилье, участвовавшее в нескольких сделках купли-продажи.
В случае приобретения квартиры в строящемся доме в большинстве случаев банки предоставляют кредиты, процентная ставка которых на период строительства и до момента оформления права собственности будет превышать базовую ставку кредитования для приобретения жилья на вторичном рынке. При этом необходимо уточнить, на каком этапе строительства должен находиться дом, чтобы банк оформил кредит. Дело в том, что многие банки предоставляют кредит лишь при условии, что дом практически достроен.
Кредиты на загородные особняки, к сожалению, предоставляют не все банки. Однако следует отметить, что данное направление кредитования в настоящее время активно развивается, поэтому ситуация может измениться. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты под залог загородной недвижимости, дают заемщику возможность получить кредит на этапе строительства или на готовый дом, а после этого взять дополнительный кредит на отделочные работы. Учитывая тот факт, что стоимость загородной недвижимости в достаточной степени превышает стоимость обычной городской квартиры, минимальная сумма кредита в данном случае выше.
Помимо этого, некоторые банки предоставляют кредиты на приобретение жилья в других регионах. Следует учитывать, что в каждом регионе существуют определенные особенности государственной регистрации сделок купли-продажи, осуществляемой с использованием ипотечного кредита, что повышает риски для банков. Закон, регламентирующий регистрацию прав на недвижимое имущество, во всех регионах один.
Разговор об особенностях ипотечного кредитования следует начать с видов залога. Коммерческими банками предоставляются кредиты на покупку следующих видов жилья:
? квартиры на вторичном рынке;
? квартиры в строящихся домах;
? загородные особняки.
Что касается приобретения квартиры на вторичном рынке недвижимости, специалисты рекомендуют выбирать «сталинские» дома 1940–1950-х гг. или более современные (1970-х гг.) с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями. При этом желательно, чтобы все ранее проживавшие в квартире были сняты с регистрации. Дело в том, что многие банки не предоставляют кредиты под жилье, участвовавшее в нескольких сделках купли-продажи.
В случае приобретения квартиры в строящемся доме в большинстве случаев банки предоставляют кредиты, процентная ставка которых на период строительства и до момента оформления права собственности будет превышать базовую ставку кредитования для приобретения жилья на вторичном рынке. При этом необходимо уточнить, на каком этапе строительства должен находиться дом, чтобы банк оформил кредит. Дело в том, что многие банки предоставляют кредит лишь при условии, что дом практически достроен.
Кредиты на загородные особняки, к сожалению, предоставляют не все банки. Однако следует отметить, что данное направление кредитования в настоящее время активно развивается, поэтому ситуация может измениться. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты под залог загородной недвижимости, дают заемщику возможность получить кредит на этапе строительства или на готовый дом, а после этого взять дополнительный кредит на отделочные работы. Учитывая тот факт, что стоимость загородной недвижимости в достаточной степени превышает стоимость обычной городской квартиры, минимальная сумма кредита в данном случае выше.
Помимо этого, некоторые банки предоставляют кредиты на приобретение жилья в других регионах. Следует учитывать, что в каждом регионе существуют определенные особенности государственной регистрации сделок купли-продажи, осуществляемой с использованием ипотечного кредита, что повышает риски для банков. Закон, регламентирующий регистрацию прав на недвижимое имущество, во всех регионах один.
Требования к заемщику
Для предоставления ипотечного кредита все банки предъявляют следующие требования к заемщику (возраст, доход, гражданство, профессия, состояние здоровья заемщика).
Заемщику предоставляется кредит, если он старше 18 лет и к моменту полной выплаты кредита не достигнет пенсионного возраста. Однако из этого правила есть исключения. Например, при условии, что заемщик – руководитель предприятия, владеет собственным бизнесом, является представителем творческой профессии, банк может предоставить ему кредит и после достижения пенсионного возраста. При этом следует учитывать, что страховые отчисления в этом случае не повышаются.
Доход заемщика должен быть достаточным для того, чтобы он смог взять необходимую сумму кредита. Следует учитывать, что в данном случае необходимо документальное подтверждение дохода заемщика, в противном случае банк потребует дополнительного подтверждения платежеспособности (гонорары, доходы от сдачи недвижимости в аренду, другие договоры потребительского кредитования и т. д.). Как правило, заемщикам с неподтвержденными доходами предлагаются кредиты с более высокой процентными ставками.
Как ни странно, гражданство заемщика для банка принципиального значения не имеет. Основным критерием при выдаче кредита является подтверждение налоговой декларации о получении заемщиком дохода на территории России. В том случае, если основной источник дохода находится в другом государстве, банк потребует дополнительные доказательства платежеспособности заемщика.
Следует учитывать, что чем больше сумма кредита, тем больше требований предъявляется банком к здоровью заемщика. С случае если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет заемщику в страховании, сочтя его недостаточно здоровым, банк также может отказать в выдаче кредита. Альтернативным вариантом может быть предложенная страховой компанией повышенная ставка по страховому полису. Этот же вариант используется в случаях, если возраст заемщика превышает стандартные условия банка. В любом случае для получения кредита на крупную сумму необходимо пройти полное и тщательное медицинское обследование.
Заемщику предоставляется кредит, если он старше 18 лет и к моменту полной выплаты кредита не достигнет пенсионного возраста. Однако из этого правила есть исключения. Например, при условии, что заемщик – руководитель предприятия, владеет собственным бизнесом, является представителем творческой профессии, банк может предоставить ему кредит и после достижения пенсионного возраста. При этом следует учитывать, что страховые отчисления в этом случае не повышаются.
Доход заемщика должен быть достаточным для того, чтобы он смог взять необходимую сумму кредита. Следует учитывать, что в данном случае необходимо документальное подтверждение дохода заемщика, в противном случае банк потребует дополнительного подтверждения платежеспособности (гонорары, доходы от сдачи недвижимости в аренду, другие договоры потребительского кредитования и т. д.). Как правило, заемщикам с неподтвержденными доходами предлагаются кредиты с более высокой процентными ставками.
Как ни странно, гражданство заемщика для банка принципиального значения не имеет. Основным критерием при выдаче кредита является подтверждение налоговой декларации о получении заемщиком дохода на территории России. В том случае, если основной источник дохода находится в другом государстве, банк потребует дополнительные доказательства платежеспособности заемщика.
В оформлении кредита могут участвовать созаемщики. Созаемщики оформляются для того, чтобы дать банку дополнительные гарантии своевременного возврата кредита. Созаемщики участвуют в договоре для удовлетворения требований банка о возрасте заемщика, а также для увеличения дохода в случае если одного дохода заемщика недостаточно для покупки квартиры. В качестве созаемщиков могут выступать только супруги. Что касается братьев, сестер, родителей и других родственников, они не могут быть созаемщиками.В некоторых банках существует перечень профессий, в соответствии с которым получающим доход от данной профессии заемщикам кредит не выдается. Помимо этого, во многих банках (в частности, это касается банков с иностранным капиталом) различная степень доверия по отношению к владельцам собственного бизнеса и наемным работникам. Предпочтительным считается кредит для наемного работника, поскольку, потеряв работу, он сможет найти другую в соответствии со своей квалификацией. Что касается владельцев частного бизнеса, в случае разорения они, скорее, окажутся неплатежеспособными.
Следует учитывать, что чем больше сумма кредита, тем больше требований предъявляется банком к здоровью заемщика. С случае если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет заемщику в страховании, сочтя его недостаточно здоровым, банк также может отказать в выдаче кредита. Альтернативным вариантом может быть предложенная страховой компанией повышенная ставка по страховому полису. Этот же вариант используется в случаях, если возраст заемщика превышает стандартные условия банка. В любом случае для получения кредита на крупную сумму необходимо пройти полное и тщательное медицинское обследование.