Страница:
Следует отметить, что первые два источника являются стабильными, чего нельзя сказать о третьем источнике. По причине того, что он является непрогнозируемым, организация не может точно указать срок приобретения и предоставления жилой недвижимости своим участникам.
После полного погашения кредита участником организация снимает залоговое право в отношении жилой недвижимости, и участник становится свободным от обременений.
Каждому из нас хорошо знакома аббревиатура ЖСК, образованная начальными буквами понятия «жилищно-строительный кооператив». ЖСК в СССР возникли в 50–60-х гг. ХХ в. Следует отметить, что они получали 70% требуемых средств от государства, а потому стать членом ЖСК было весьма затруднительно. В то время ЖСК организовывались для строительства конкретных объектов жилой недвижимости, соответственно, число участников было ограничено размерами застройки.
Жилищные накопительные кооперативы хорошо знакомы гражданам еще с советских времен, однако, в отличие от существовавших ранее, они позволяют как строить, так и приобретать любое жилье, представленное на рынке недвижимости. Кроме того, система управления жилищных накопительных кооперативов является сравнительно недорогой, дает своим членам безусловные гарантии по выполнению обязательств и возможность без каких-либо ограничений финансово поддерживать друг друга.
Механизм перевода права собственности от кооператива к члену ЖНК после полной выплаты паевого взноса утвержден Законом «О жилищных накопительных кооперативах» (п. 4. ст. 218 ГК РФ) и не связан с фактом государственной регистрации.
Жилищные накопительные кооперативы характеризуются оптимальным режимом налогообложения (свобода от большинства налогов при условии осуществления строго уставной деятельности).
Следует отметить, что, в отличие от жилищно-строительных сообществ, жилищные накопительные кооперативы принимают в качестве участников не только коллег по работе или рядом проживающих граждан, но и других людей, нуждающихся в жилой недвижимости. Принцип решения жилищного вопроса в ЖНК основан на том, что каждый из членов кооператива может рассчитывать на поддержку других членов, но обязательно должен предоставлять и свою. Таким образом, с помощью жилищного накопительного кооператива его участник может приобрести жилье в соответствии со своими личными предпочтениями и финансовыми возможностями.
Основополагающим документом, регулирующим отношения между кооперативом и его членами, а также порядок приобретения жилья, является Устав ЖНК. Руководство деятельностью ЖНК осуществляется правлением кооператива в составе не менее трех человек во главе с председателем. Следует отметить, что члены правления кооператива не получают зарплату за свою деятельность. Важные вопросы, касающиеся жилищного накопительного кооператива, обсуждаются правлением ЖНК на общем собрании членов кооператива.
Контроль деятельности ЖНК осуществляется федеральным органом исполнительной власти (ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, проверяется их финансовая отчетность), который при условии нарушения кооперативом норм законодательства имеет право требовать ликвидации кооператива в судебном порядке.
По многим характеристикам российские ЖНК совпадают с зарубежными долговременными жилищно-строительными сообществами, однако, в отличие от последних, которые в некоторых странах преобразовались в специализированные банки, российские жилищные накопительные кооперативы получили иное развитие. Ниже приведены принципы деятельности российского ЖНК.
Сначала ЖНК заключает с гражданином договор, в котором указываются права, обязанности и ответственность обеих сторон, условия приобретения строящейся или готовой жилой недвижимости, условия передачи недвижимости в пользование члена кооператива, условия использования недвижимости, порядок прекращения членства в кооперативе (добровольный, принудительный или по не зависящим от члена кооператива обстоятельствам), порядок взаиморасчетов, а также условия и порядок перехода права собственности от ЖНК к члену кооператива.
После вступления в ЖНК гражданин передает в собственность кооператива следующие средства:
? паевые взносы, образующие паевой фонд кооператива;
? членские взносы, направляемые на осуществление деятельности кооператива.
Взамен члену кооператива предоставляется обязательное право в отношении имущества кооператива (в денежных единицах). Используя общий паевой фонд, ЖНК в порядке очередности приобретает готовую или строящуюся жилую недвижимость и передает ее в пользование члену ЖНК.
Что касается средств ЖНК, они пополняются из трех источников:
? взносы членов ЖНК, получивших жилую недвижимость в пользование;
? взносы членов ЖНК, накапливающих пай;
? взносы новых членов, вступающих в ЖНК.
Следует отметить, что, так же как и в случае с ДЖСС, указание точного срока приобретения и предоставления жилья в пользование не представляется возможным.
После полной выплаты паевого взноса член ЖНК приобретает право собственности на переданную ему в пользование недвижимость. Отличительной особенностью ЖНК от западных ДЖСС является правовая способность первого удерживать в своей собственности недвижимость до полной выплаты ее стоимости участником накопительной системы, что выгодно как кооперативу, так и его членам. С одной стороны, это является прочной гарантией имущественных интересов ЖНК и всех его участников, с другой стороны, дает возможность не привлекать ипотечный механизм обеспечения долговой обязанности гражданина.
Помимо этого, ЖНК отличаются от аналогичных ДЖСС следующими признаками:
? в деятельности ЖНК не присутствуют банковские операции (начисление процентов за использование средств в период накопления и взимание процентов во время использования кредита);
? ЖНК используют особые схемы приобретения жилой недвижимости, предусматривающие удержание недвижимости в собственности ЖНК до полной выплаты гражданином паевого взноса;
? ЖНК располагают административным фондом, образующимся за счет специальных членских взносов.
Товарищество собственников жилья может быть образовано заказчиком, застройщиком, другим физическим или юридическим лицом (в том числе органами государственной власти и органами местного самоуправления), группой лиц, совместная деятельность которых направлена на получение в собственность вновь создаваемого имущества. В том случае, если ТСЖ создает застройщик, он же является единственным собственником. В процессе строительства и продажи квартир права собственности на них будут постепенно передаваться застройщиком выкупающим их гражданам.
Возможен и другой вариант, при котором товарищество собственников жилья самостоятельно управляет принадлежащим ему домом. Прежде чем получить полномочия управления, товарищество должно получить предусмотренные лицензии и разрешения на проведение работ. В том случае, если застройщик является организатором товарищества, он берет функции управления на себя. При условии что застройщиком построено и обслуживается несколько зданий, его издержки сокращаются и стоимость оплаты коммунальных услуг для жильцов дома становится ниже.
В случае недовольства членов ТСЖ качеством обслуживания дома на общем собрании принимается решение об изменении порядка управления домом. Содержание дома осуществляется за счет использования платежей членов ТСЖ. Следует отметить, что в случае указания в уставе для этой цели могут также использоваться средства, связанные с хозяйственной деятельностью дома (сдача в аренду нежилых помещений и земельного участка).
Кондоминиум может быть создан независимо от наличия ТСЖ, а ТСЖ может существовать только на основе кондоминиума. Обязательным условием регистрации кондоминиума является наличие двух и более собственников жилых и нежилых помещений.
Положительным моментом является и то, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, в результате чего деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту объекта недвижимости производится не для извлечения прибыли, а с целью улучшения качества самого обслуживания.
ТСЖ не подвергается налогообложению на деятельность по оказанию услуг управления и технического обслуживания, так как законодательством предусмотрены льготы (например, если деятельность ТСЖ осуществляется за счет использования членских взносов его участников, НДС товарищество не оплачивает).
Что касается недостатков ТСЖ, то они, скорее, формальные. Для того чтобы организовать ТСЖ, требуется решение собственников квартир, которые, как правило, не осведомлены о целях создания и преимуществах ТСЖ и не осознают себя собственниками кондоминиума. Кроме того, для создания ТСЖ необходимы определенные материальные затраты собственников жилой недвижимости, а также наличие обученного персонала и материально-технического обеспечения.
Существенным недостатком являются взаимоотношения ТСЖ и городских властей. Нередко случается так, что бюджетные дотации на содержание кондоминиумов доходят до ТСЖ с существенным опозданием, в результате чего ТСЖ не может вовремя оплатить услуги поставщиков.
Затем собираются документы, необходимые для создания кондоминиума и ТСЖ. Таким образом, для организации ТСЖ необходимо следующее:
? решение общего собрания домовладельцев;
? юридически грамотно оформленный устав, утвержденный общим собранием;
? схема распределения долей в общем долевом имуществе;
? копии паспортов заявителей;
? протокол общего собрания, а также протокол заседания правления об избрании председателя;
? приказ о назначении главного бухгалтера;
? документ на юридический адрес.
Что касается регистрации кондоминиума, в данном случае необходимо значительно больше документов (описание кондоминиума и объектов общедолевого имущества, определение границ территории, относящейся к дому). Кроме того, необходимы такие технические документы, как технический паспорт здания, паспорт домовладения с планом земельного участка, поэтажные планы всех помещений с экспликациями и т. д. Только после регистрации кондоминиума и ТСЖ правление может осуществлять необходимую деятельность.
Таким образом, можно сделать вывод, что создание товарищества собственников жилья выгодно в первую очередь самим домовладельцам, поскольку дает им возможность самостоятельно управлять кондоминиумом, обустраивать относящуюся к объекту территорию, а также повысить стоимость своей недвижимости посредством рациональной эксплуатации нежилых помещений объекта.
В случае если какой-либо собственник жилья откажется от оплаты коммунальных услуг, принимаются следующие меры:
? другие члены ТСЖ оплачивают счета неплательщиков;
? ТСЖ подает в суд на неплательщиков;
? ТСЖ оплачивает долги за коммунальные услуги, используя средства, предназначенные для других нужд, что, разумеется, невыгодно для товарищества.
Таким образом, мнение о том, что в доме, в котором организовано ТСЖ, суммы коммунальных платежей значительно выше, имеет основание лишь в том случае, если в доме проживает большое количество неплательщиков.
8. Другие актуальные вопросы
В данном разделе будут рассмотрены такие вопросы, как ликвидация фирмы, имущественные споры, налогообложение при аренде, перевод квартиры из жилого фонда в нежилой и др.
Кроме того, вы узнаете о правах и обязанностях жильцов дома, о возможных проблемах с соседями и способах их решения.
Ликвидация фирмы
После полного погашения кредита участником организация снимает залоговое право в отношении жилой недвижимости, и участник становится свободным от обременений.
Российские жилищно-накопительные кооперативы
Жилищно-строительное сообщество в России сформировалось в виде потребительского жилищно-строительного кооператива, что обусловлено некоторыми факторами.Каждому из нас хорошо знакома аббревиатура ЖСК, образованная начальными буквами понятия «жилищно-строительный кооператив». ЖСК в СССР возникли в 50–60-х гг. ХХ в. Следует отметить, что они получали 70% требуемых средств от государства, а потому стать членом ЖСК было весьма затруднительно. В то время ЖСК организовывались для строительства конкретных объектов жилой недвижимости, соответственно, число участников было ограничено размерами застройки.
В соответствии с законом о ЖНК жилищный накопительный кооператив представляет собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основании членства в целях удовлетворения потребности членов кооператива в жилой недвижимости посредством объединения членами кооператива паевых взносов.В начале 90-х гг. ХХ в. в связи с глобальными переменами в политической и экономической жизни страны многие из недавно созданных ЖСК прекратили свою деятельность, и граждане так и не получили долгожданные квартиры. В результате в следующие десять лет ЖСК не организовывались. Однако совсем скоро на основе теории долговременного жилищно-строительного сообщества был создан универсальный способ решения жилищного вопроса. Практика показала, что наиболее выгодным с точки зрения налогообложения и отношения населения вариантом жилищно-строительного сообщества является потребительский жилищно-строительный кооператив нового типа, преобразованный в 2005 г. в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК.
Жилищные накопительные кооперативы хорошо знакомы гражданам еще с советских времен, однако, в отличие от существовавших ранее, они позволяют как строить, так и приобретать любое жилье, представленное на рынке недвижимости. Кроме того, система управления жилищных накопительных кооперативов является сравнительно недорогой, дает своим членам безусловные гарантии по выполнению обязательств и возможность без каких-либо ограничений финансово поддерживать друг друга.
Механизм перевода права собственности от кооператива к члену ЖНК после полной выплаты паевого взноса утвержден Законом «О жилищных накопительных кооперативах» (п. 4. ст. 218 ГК РФ) и не связан с фактом государственной регистрации.
Жилищные накопительные кооперативы характеризуются оптимальным режимом налогообложения (свобода от большинства налогов при условии осуществления строго уставной деятельности).
Следует отметить, что, в отличие от жилищно-строительных сообществ, жилищные накопительные кооперативы принимают в качестве участников не только коллег по работе или рядом проживающих граждан, но и других людей, нуждающихся в жилой недвижимости. Принцип решения жилищного вопроса в ЖНК основан на том, что каждый из членов кооператива может рассчитывать на поддержку других членов, но обязательно должен предоставлять и свою. Таким образом, с помощью жилищного накопительного кооператива его участник может приобрести жилье в соответствии со своими личными предпочтениями и финансовыми возможностями.
Основополагающим документом, регулирующим отношения между кооперативом и его членами, а также порядок приобретения жилья, является Устав ЖНК. Руководство деятельностью ЖНК осуществляется правлением кооператива в составе не менее трех человек во главе с председателем. Следует отметить, что члены правления кооператива не получают зарплату за свою деятельность. Важные вопросы, касающиеся жилищного накопительного кооператива, обсуждаются правлением ЖНК на общем собрании членов кооператива.
Контроль деятельности ЖНК осуществляется федеральным органом исполнительной власти (ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, проверяется их финансовая отчетность), который при условии нарушения кооперативом норм законодательства имеет право требовать ликвидации кооператива в судебном порядке.
По многим характеристикам российские ЖНК совпадают с зарубежными долговременными жилищно-строительными сообществами, однако, в отличие от последних, которые в некоторых странах преобразовались в специализированные банки, российские жилищные накопительные кооперативы получили иное развитие. Ниже приведены принципы деятельности российского ЖНК.
Сначала ЖНК заключает с гражданином договор, в котором указываются права, обязанности и ответственность обеих сторон, условия приобретения строящейся или готовой жилой недвижимости, условия передачи недвижимости в пользование члена кооператива, условия использования недвижимости, порядок прекращения членства в кооперативе (добровольный, принудительный или по не зависящим от члена кооператива обстоятельствам), порядок взаиморасчетов, а также условия и порядок перехода права собственности от ЖНК к члену кооператива.
После вступления в ЖНК гражданин передает в собственность кооператива следующие средства:
? паевые взносы, образующие паевой фонд кооператива;
? членские взносы, направляемые на осуществление деятельности кооператива.
Взамен члену кооператива предоставляется обязательное право в отношении имущества кооператива (в денежных единицах). Используя общий паевой фонд, ЖНК в порядке очередности приобретает готовую или строящуюся жилую недвижимость и передает ее в пользование члену ЖНК.
Что касается средств ЖНК, они пополняются из трех источников:
? взносы членов ЖНК, получивших жилую недвижимость в пользование;
? взносы членов ЖНК, накапливающих пай;
? взносы новых членов, вступающих в ЖНК.
Следует отметить, что, так же как и в случае с ДЖСС, указание точного срока приобретения и предоставления жилья в пользование не представляется возможным.
После полной выплаты паевого взноса член ЖНК приобретает право собственности на переданную ему в пользование недвижимость. Отличительной особенностью ЖНК от западных ДЖСС является правовая способность первого удерживать в своей собственности недвижимость до полной выплаты ее стоимости участником накопительной системы, что выгодно как кооперативу, так и его членам. С одной стороны, это является прочной гарантией имущественных интересов ЖНК и всех его участников, с другой стороны, дает возможность не привлекать ипотечный механизм обеспечения долговой обязанности гражданина.
Помимо этого, ЖНК отличаются от аналогичных ДЖСС следующими признаками:
? в деятельности ЖНК не присутствуют банковские операции (начисление процентов за использование средств в период накопления и взимание процентов во время использования кредита);
? ЖНК используют особые схемы приобретения жилой недвижимости, предусматривающие удержание недвижимости в собственности ЖНК до полной выплаты гражданином паевого взноса;
? ЖНК располагают административным фондом, образующимся за счет специальных членских взносов.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Товарищество собственников жилья создается с целью управления жилым домом и наиболее эффективной его эксплуатации. Как можно видеть из названия, организация ТСЖ объединяет собственников квартир в жилом доме. Следует отметить, что одна часть объекта недвижимости может находиться в частной собственности, другая часть – в муниципальной, а третья – в общей собственности всех членов товарищества.Товарищество собственников жилья может быть образовано заказчиком, застройщиком, другим физическим или юридическим лицом (в том числе органами государственной власти и органами местного самоуправления), группой лиц, совместная деятельность которых направлена на получение в собственность вновь создаваемого имущества. В том случае, если ТСЖ создает застройщик, он же является единственным собственником. В процессе строительства и продажи квартир права собственности на них будут постепенно передаваться застройщиком выкупающим их гражданам.
Успешная деятельность ТСЖ выгодна не только домовладельцам, но и муниципалитету, поскольку ответственность за управление, содержание и эксплуатацию жилой недвижимости возлагается на юридически уполномоченную организацию.Управление построенным домом, включающее подключение и обслуживание электросетей, газа, водопровода, отопления, а также текущий и капитальный ремонт, может осуществляться различными способами. В небольших домах управление может осуществляться каждым собственником самостоятельно. Функции управления также могут быть декларированы сторонней лицензированной организацией. Для этого между организацией и ТСЖ заключается договор на обслуживание.
Возможен и другой вариант, при котором товарищество собственников жилья самостоятельно управляет принадлежащим ему домом. Прежде чем получить полномочия управления, товарищество должно получить предусмотренные лицензии и разрешения на проведение работ. В том случае, если застройщик является организатором товарищества, он берет функции управления на себя. При условии что застройщиком построено и обслуживается несколько зданий, его издержки сокращаются и стоимость оплаты коммунальных услуг для жильцов дома становится ниже.
В случае недовольства членов ТСЖ качеством обслуживания дома на общем собрании принимается решение об изменении порядка управления домом. Содержание дома осуществляется за счет использования платежей членов ТСЖ. Следует отметить, что в случае указания в уставе для этой цели могут также использоваться средства, связанные с хозяйственной деятельностью дома (сдача в аренду нежилых помещений и земельного участка).
ТСЖ и кондоминиум
Как ни странно, но довольно часто данные понятия воспринимаются как синонимы. При этом кондоминиум представляет собой имущественный комплекс (жилое здание) и относящийся к нему земельный участок, а ТСЖ является некоммерческой организацией, объединяющей домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Части комплекса в кондоминиуме, предназначенные для использования, обслуживания, обеспечения эксплуатации или доступа к помещениям, являются общей долевой собственностью домовладельцев.Кондоминиум может быть создан независимо от наличия ТСЖ, а ТСЖ может существовать только на основе кондоминиума. Обязательным условием регистрации кондоминиума является наличие двух и более собственников жилых и нежилых помещений.
Преимущества и недостатки ТСЖ
Следует отметить, что основным преимуществом ТСЖ является возможность собственников принять самостоятельное решение о том, кто будет управлять кондоминиумом и какая организация будет осуществлять его обслуживание. Помимо этого, члены ТСЖ самостоятельно осуществляют контроль за соблюдением правил использования помещений, имеют право обеспечивать безопасность жилых помещений, подъездов и так далее, а также улучшать экологические условия.Положительным моментом является и то, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, в результате чего деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту объекта недвижимости производится не для извлечения прибыли, а с целью улучшения качества самого обслуживания.
ТСЖ не подвергается налогообложению на деятельность по оказанию услуг управления и технического обслуживания, так как законодательством предусмотрены льготы (например, если деятельность ТСЖ осуществляется за счет использования членских взносов его участников, НДС товарищество не оплачивает).
Что касается недостатков ТСЖ, то они, скорее, формальные. Для того чтобы организовать ТСЖ, требуется решение собственников квартир, которые, как правило, не осведомлены о целях создания и преимуществах ТСЖ и не осознают себя собственниками кондоминиума. Кроме того, для создания ТСЖ необходимы определенные материальные затраты собственников жилой недвижимости, а также наличие обученного персонала и материально-технического обеспечения.
Существенным недостатком являются взаимоотношения ТСЖ и городских властей. Нередко случается так, что бюджетные дотации на содержание кондоминиумов доходят до ТСЖ с существенным опозданием, в результате чего ТСЖ не может вовремя оплатить услуги поставщиков.
Схема создания ТСЖ
Создание ТСЖ проходит в несколько этапов. Сначала проводится разъяснительная работа с жильцами дома и осуществляется поиск единомышленников для создания инициативной группы. После получения согласия всех жильцов дома на создание товарищества собственников жилья проводятся подготовка и общее собрание домовладельцев.Затем собираются документы, необходимые для создания кондоминиума и ТСЖ. Таким образом, для организации ТСЖ необходимо следующее:
? решение общего собрания домовладельцев;
? юридически грамотно оформленный устав, утвержденный общим собранием;
? схема распределения долей в общем долевом имуществе;
? копии паспортов заявителей;
? протокол общего собрания, а также протокол заседания правления об избрании председателя;
? приказ о назначении главного бухгалтера;
? документ на юридический адрес.
Что касается регистрации кондоминиума, в данном случае необходимо значительно больше документов (описание кондоминиума и объектов общедолевого имущества, определение границ территории, относящейся к дому). Кроме того, необходимы такие технические документы, как технический паспорт здания, паспорт домовладения с планом земельного участка, поэтажные планы всех помещений с экспликациями и т. д. Только после регистрации кондоминиума и ТСЖ правление может осуществлять необходимую деятельность.
Таким образом, можно сделать вывод, что создание товарищества собственников жилья выгодно в первую очередь самим домовладельцам, поскольку дает им возможность самостоятельно управлять кондоминиумом, обустраивать относящуюся к объекту территорию, а также повысить стоимость своей недвижимости посредством рациональной эксплуатации нежилых помещений объекта.
Оплата коммунальных услуг в ТСЖ
Членство в ТСЖ не является обязательным, однако оплата расходов на содержание имущества в доме, где образовано ТСЖ, должна производиться всеми владельцами жилья по смете, утвержденной товариществом. При этом оказывать влияние на размер оплаты дополнительных услуг и коммунальных платежей имеют право только собственники, являющиеся членами ТСЖ.В случае если какой-либо собственник жилья откажется от оплаты коммунальных услуг, принимаются следующие меры:
? другие члены ТСЖ оплачивают счета неплательщиков;
? ТСЖ подает в суд на неплательщиков;
? ТСЖ оплачивает долги за коммунальные услуги, используя средства, предназначенные для других нужд, что, разумеется, невыгодно для товарищества.
Таким образом, мнение о том, что в доме, в котором организовано ТСЖ, суммы коммунальных платежей значительно выше, имеет основание лишь в том случае, если в доме проживает большое количество неплательщиков.
8. Другие актуальные вопросы
В данном разделе будут рассмотрены такие вопросы, как ликвидация фирмы, имущественные споры, налогообложение при аренде, перевод квартиры из жилого фонда в нежилой и др.
Кроме того, вы узнаете о правах и обязанностях жильцов дома, о возможных проблемах с соседями и способах их решения.
Ликвидация фирмы
Данный раздел книги для тех, кто хочет ликвидировать свою фирму, но не знает, как это сделать. Ликвидация фирмы может быть произведена несколькими способами. Предприниматель может либо продать свою фирму другим лицам, либо исключить ее из Единого государственного реестра юридических лиц. Последнее с законодательной точки зрения классифицируется как ликвидация.
Под ликвидацией предприятия в гражданском праве понимается прекращение юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Ликвидация фирмы может быть осуществлена в одной из двух возможных форм:
? посредством смены учредителей и руководителя фирмы;
? путем реорганизации в виде слияния или присоединения (в этом случае все права и обязанности ликвидируемой фирмы переходят к другой фирме).
Смена состава акционеров проходит на основании договора уступки доли в уставном капитале (для ООО), либо договора купли-продажи акций по номинальной стоимости (для ЗАО). После этого новым составом акционеров принимается решение о смене руководителя, согласно которому нынешний генеральный директор будет освобожден от должности и назначен новый руководитель. Следует отметить, что данная процедура включает мероприятия по переоформлению ликвидируемой фирмы и передаче деловой документации новым ее учредителям и генеральному директору.
Соблюдение данной процедуры является обязательной составляющей описываемого способа ликвидации фирмы. В данном случае важно строгое выполнение каждого пункта на законном основании. Все вышеперечисленные изменения проходят обязательную процедуру государственной перерегистрации, по итогам которой бывшему руководителю фирмы предоставляются документы, подтверждающие, что его фамилия и фамилии его партнеров не значатся в базе данных регистрирующих органов.
После этого оформляется акт, согласно которому бывший руководитель передает, а вновь избранный – принимает все учредительные, бухгалтерские, банковские и другие документы фирмы. Подпись вновь избранного генерального директора в обязательном порядке заверяется нотариально, что предоставляет бывшему руководителю гарантию дееспособности нового генерального директора.
Следует отметить, что вся процедура по смене генерального директора и учредителей занимает не более 5–7 дней, что имеет большое значение в случае необходимости оперативного снятия с себя ответственности за деятельность ликвидации фирмы.
Суть данного способа заключается в том, что ликвидируемая фирма присоединяется к другой и таким образом прекращает свою деятельность. Для этого генеральный директор должен предоставить номинальной фирме все учредительные и регистрационные документы, после чего она подготовит решение о слиянии или присоединении и все необходимые документы.
После этого данные документы предоставляются в налоговые органы для регистрации. Одновременно с этим в СМИ публикуется объявление о реорганизации, а также в письменной форме уведомляются кредиторы и государственные органы. Когда вышеописанная процедура будет завершена, присоединяемая фирма прекратит свое существование и будет исключена из Единого государственного реестра юридических лиц и снята с налогового и других видов учета, а ее обязательства после реорганизации перейдут к фирме-правопреемнику. Аналогичная ситуация складывается и при слиянии.
После этого бывшему генеральному директору будет выдан весь пакет документов, подтверждающих завершение процедуры реорганизации и прекращение деятельности его фирмы. При этом бывший генеральный директор передает всю документацию фирмы по акту приема-передачи.
Следует учитывать, что данный способ ликвидации фирмы предполагает, что правопреемник просуществует лишь какое-то время, а затем будет ликвидирован в законодательном порядке.
В том случае, если фирма, которую необходимо ликвидировать, зарегистрирована на территории другого региона, перед началом процедуры ликвидации следует провести процедуру смены места нахождения фирмы и лишь затем ликвидировать ее в форме реорганизации.
Как и в случае изменения собственника, ликвидация фирмы путем реорганизации на самом деле не является ликвидацией. В данном случае гражданско-правовые обязанности собственника в отношении данной фирмы переходят к другим лицам. Основной задачей собственника перед началом данного вида ликвидации является реализация имеющихся активов фирмы.
Несмотря на то что реорганизация является законным способом прекращения деятельности фирмы, собственнику следует особенно тщательно отнестись к выбору фирмы– правопреемника. При этом собственник должен четко осознавать, что его фирма с долгами не будет присоединена к действующей компании, которая будет расплачиваться и нести ответственность за прошлые нарушения и недоработки. Желающих расплачиваться за чужие ошибки нет, поэтому ликвидируемые фирмы присоединяют к аналогичным фирмам, имеющим только законно зарегистрированные учредительные документы.
Одним из способов ликвидации фирмы путем реорганизации является выделение из состава ликвидируемой фирмы новой. Именно этой новой фирме передается вся (или наибольшая часть) кредиторской задолженности. В данном случае необходимой является передача некоторых низколиквидных активов и неликвидной дебиторской задолженности. После этого исходная фирма, избавившись от долгов, либо продается, либо сливается с другой, либо официально ликвидируется в установленном порядке.
Можно поступить иначе. Для этого выделяется новая фирма, которой передаются не пассивы, а активы. После этого в отношении фирмы, которая получила долги, производится процедура банкротства. Следует отметить, что при данном способе с выделением фирмы, в отличие от слияния и присоединения, собственники не смогут скрыть своих истинных намерений, в результате чего их действия могут быть квалифицированы по статьям уголовного кодекса.
Упрощенный вариант процедуры банкротства отличается оперативностью проведения судебного разбирательства, а также осуществления этой процедуры. В данном случае применяется только один ее вид – конкурсное производство. Причины, по которым фирма-должник ликвидируется, в расчет не принимаются. Часто они могут быть не обусловлены недостаточностью имущества для удовлетворения всех требований.
В подобных ситуациях важно следующее. В случае если фирма не может погасить требования кредиторов, ее ликвидация будет осуществляться в соответствии с нормами закона о несостоятельности. В качестве обязательного признака несостоятельности должно выступать установление факта недостаточности стоимости имущества ликвидируемой фирмы для удовлетворения требований кредиторов наряду с уже принятым решением о ликвидации.
Данное обстоятельство может быть установлено исполнительным органом управления либо ликвидационной комиссией фирмы. В этом случае генеральный директор фирмы-должника или председатель ликвидационной комиссии обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением должника не позднее одного месяца с момента выявления недостаточности имущества фирмы для удовлетворения требований кредиторов. Следует учитывать, что неисполнение данной обязанности влечет субсидиарную ответственность генерального директора и ликвидатора по обязательствам, возникшим по истечении вышеуказанного срока. Поэтому в случае необходимости решения вопросов, связанных с ликвидацией фирмы и банкротством, следует своевременно обращаться к профессионалам.
Под ликвидацией предприятия в гражданском праве понимается прекращение юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Фактическая ликвидация фирмы
Мы говорим о ликвидации фирмы в России, поэтому будет нелишне затронуть такое понятие, как фактическая ликвидация фирмы. При этом фирма фактически перестает осуществлять какую-либо деятельность, не сдает налоговую отчетность, однако продолжает значиться в государственном реестре. Произведенный в соответствии с законодательством процесс ликвидации фирмы довольно трудоемкий. Кроме того, за несдачу налоговой отчетности предусмотрены штрафные санкции. Поэтому в российском бизнесе были разработаны легальные схемы фактической ликвидации.Ликвидация фирмы может быть осуществлена в одной из двух возможных форм:
? посредством смены учредителей и руководителя фирмы;
? путем реорганизации в виде слияния или присоединения (в этом случае все права и обязанности ликвидируемой фирмы переходят к другой фирме).
Ликвидация фирмы путем смены состава учредителей и руководителя фирмы
В том случае, если руководитель предпочтет самостоятельно переоформить свою фирму, первой сложностью, с которой он столкнется, будет выбор человека, на которого можно переоформить ликвидируемую фирму. Дело в том, что самостоятельно найти желающих, которые захотят приобрести чужую фирму со всеми ее наработками и недоработками, не так просто, как кажется на первый взгляд. Для этой цели можно воспользоваться услугами номинальных учредителей или номинальных директоров. Следует отметить, что это довольно выгодно, поскольку последние в обязательном порядке заключат с руководителем договор на оказание юридических услуг.Смена состава акционеров проходит на основании договора уступки доли в уставном капитале (для ООО), либо договора купли-продажи акций по номинальной стоимости (для ЗАО). После этого новым составом акционеров принимается решение о смене руководителя, согласно которому нынешний генеральный директор будет освобожден от должности и назначен новый руководитель. Следует отметить, что данная процедура включает мероприятия по переоформлению ликвидируемой фирмы и передаче деловой документации новым ее учредителям и генеральному директору.
Соблюдение данной процедуры является обязательной составляющей описываемого способа ликвидации фирмы. В данном случае важно строгое выполнение каждого пункта на законном основании. Все вышеперечисленные изменения проходят обязательную процедуру государственной перерегистрации, по итогам которой бывшему руководителю фирмы предоставляются документы, подтверждающие, что его фамилия и фамилии его партнеров не значатся в базе данных регистрирующих органов.
После этого оформляется акт, согласно которому бывший руководитель передает, а вновь избранный – принимает все учредительные, бухгалтерские, банковские и другие документы фирмы. Подпись вновь избранного генерального директора в обязательном порядке заверяется нотариально, что предоставляет бывшему руководителю гарантию дееспособности нового генерального директора.
Следует отметить, что вся процедура по смене генерального директора и учредителей занимает не более 5–7 дней, что имеет большое значение в случае необходимости оперативного снятия с себя ответственности за деятельность ликвидации фирмы.
Ликвидация фирмы в виде реорганизации
Еще одним эффективным способом ликвидации фирмы является проведение реорганизации посредством слияния ликвидируемой фирмы с какой-либо другой фирмой (или присоединения к ней).Суть данного способа заключается в том, что ликвидируемая фирма присоединяется к другой и таким образом прекращает свою деятельность. Для этого генеральный директор должен предоставить номинальной фирме все учредительные и регистрационные документы, после чего она подготовит решение о слиянии или присоединении и все необходимые документы.
После этого данные документы предоставляются в налоговые органы для регистрации. Одновременно с этим в СМИ публикуется объявление о реорганизации, а также в письменной форме уведомляются кредиторы и государственные органы. Когда вышеописанная процедура будет завершена, присоединяемая фирма прекратит свое существование и будет исключена из Единого государственного реестра юридических лиц и снята с налогового и других видов учета, а ее обязательства после реорганизации перейдут к фирме-правопреемнику. Аналогичная ситуация складывается и при слиянии.
После этого бывшему генеральному директору будет выдан весь пакет документов, подтверждающих завершение процедуры реорганизации и прекращение деятельности его фирмы. При этом бывший генеральный директор передает всю документацию фирмы по акту приема-передачи.
Следует учитывать, что данный способ ликвидации фирмы предполагает, что правопреемник просуществует лишь какое-то время, а затем будет ликвидирован в законодательном порядке.
В том случае, если фирма, которую необходимо ликвидировать, зарегистрирована на территории другого региона, перед началом процедуры ликвидации следует провести процедуру смены места нахождения фирмы и лишь затем ликвидировать ее в форме реорганизации.
Как и в случае изменения собственника, ликвидация фирмы путем реорганизации на самом деле не является ликвидацией. В данном случае гражданско-правовые обязанности собственника в отношении данной фирмы переходят к другим лицам. Основной задачей собственника перед началом данного вида ликвидации является реализация имеющихся активов фирмы.
Несмотря на то что реорганизация является законным способом прекращения деятельности фирмы, собственнику следует особенно тщательно отнестись к выбору фирмы– правопреемника. При этом собственник должен четко осознавать, что его фирма с долгами не будет присоединена к действующей компании, которая будет расплачиваться и нести ответственность за прошлые нарушения и недоработки. Желающих расплачиваться за чужие ошибки нет, поэтому ликвидируемые фирмы присоединяют к аналогичным фирмам, имеющим только законно зарегистрированные учредительные документы.
Одним из способов ликвидации фирмы путем реорганизации является выделение из состава ликвидируемой фирмы новой. Именно этой новой фирме передается вся (или наибольшая часть) кредиторской задолженности. В данном случае необходимой является передача некоторых низколиквидных активов и неликвидной дебиторской задолженности. После этого исходная фирма, избавившись от долгов, либо продается, либо сливается с другой, либо официально ликвидируется в установленном порядке.
Можно поступить иначе. Для этого выделяется новая фирма, которой передаются не пассивы, а активы. После этого в отношении фирмы, которая получила долги, производится процедура банкротства. Следует отметить, что при данном способе с выделением фирмы, в отличие от слияния и присоединения, собственники не смогут скрыть своих истинных намерений, в результате чего их действия могут быть квалифицированы по статьям уголовного кодекса.
Банкротство ликвидируемого должника
Оно представляет собой одну из разновидностей упрощенных процедур банкротства. Данный вид не зря затрагивается нами, поскольку на практике в процессе добровольной ликвидации фирмы оказывается, что у фирмы имеется задолженность, которую нечем погасить.Упрощенный вариант процедуры банкротства отличается оперативностью проведения судебного разбирательства, а также осуществления этой процедуры. В данном случае применяется только один ее вид – конкурсное производство. Причины, по которым фирма-должник ликвидируется, в расчет не принимаются. Часто они могут быть не обусловлены недостаточностью имущества для удовлетворения всех требований.
В подобных ситуациях важно следующее. В случае если фирма не может погасить требования кредиторов, ее ликвидация будет осуществляться в соответствии с нормами закона о несостоятельности. В качестве обязательного признака несостоятельности должно выступать установление факта недостаточности стоимости имущества ликвидируемой фирмы для удовлетворения требований кредиторов наряду с уже принятым решением о ликвидации.
Данное обстоятельство может быть установлено исполнительным органом управления либо ликвидационной комиссией фирмы. В этом случае генеральный директор фирмы-должника или председатель ликвидационной комиссии обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением должника не позднее одного месяца с момента выявления недостаточности имущества фирмы для удовлетворения требований кредиторов. Следует учитывать, что неисполнение данной обязанности влечет субсидиарную ответственность генерального директора и ликвидатора по обязательствам, возникшим по истечении вышеуказанного срока. Поэтому в случае необходимости решения вопросов, связанных с ликвидацией фирмы и банкротством, следует своевременно обращаться к профессионалам.