Предупредить продавца важно, потому что при передаче приобретаемого имущества в лизинг у продавца появляются дополнительные обязанности, которых нет при обычной купле-продаже.
По общему правилу имущество, приобретенное лизингодателем, продавец обязан доставить непосредственно лизингополучателю по месту его нахождения (ст. 668 ГК).
Лизингодатель и лизингополучатель вправе предъявлять претензии к продавцу по качеству и комплектности предмета лизинга: лизингодатель – как покупатель по договору купли-продажи, лизингополучатель – в силу прямого указания на это в п.2 ст. 10 Закона о лизинге. Продавец имущества и лизингополучатель не состоят в договорных отношениях. Тем не менее лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя по договору купли-продажи. Правда, есть два исключения: он не несет обязанности по оплате имущества продавцу и не имеет права расторгнуть договор купли-продажи лизингодателя с продавцом без согласия с лизингодателем (ст. 670 ГК).
В отличие от аренды лизинг не только предоставляет лизингополучателю обширные права, но и возлагает на него дополнительные обязанности. Так, при аренде текущий ремонт обязан проводить арендатор, а капитальный – арендодатель (ст. 616 ГК). При лизинге действует другое правило. Все расходы по текущему и капитальному ремонту предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п.3 ст. 17 Закона о лизинге).
– принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором лизинга;
– выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, предусмотренные договором лизинга;
– по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;
– выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
Согласно ст. 22 Закона о лизинге лизингополучатель несет ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли – продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Лизингодатель может инспектировать лизингополучателя на предмет соблюдения условий договора (п.1 ст. 37 Закона о лизинге). Порядок инспектирования предусматривается сторонами в договоре лизинга. Для этого лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам, касающимся лизинга, а также к предмету лизинга.
Бывает так, что в процессе эксплуатации имущества лизингополучатель получает меньше прибыли, чем предполагалось изначально. Основных причин две: неэффективное использование имущества или завышенные расходы. Как следствие – лизингополучатель не осуществляет лизинговых платежей. Страдает от этого, прежде всего, лизингодатель.
Лизингодатель наделен правом вести финансовый контроль за деятельностью лизингополучателя в части, относящейся к предмету лизинга. Что входит в понятие финансового контроля, Закон не раскрывает. Напрямую предусматривается только одно действие, цель которого обеспечить права лизингодателя по финансовому контролю: лизингодатель может направлять лизингополучателю письменные запросы и лизингополучатель обязан их удовлетворять (п.3 ст. 38 Закона о лизинге). Если стороны решат, что этого недостаточно, в договоре необходимо предусмотреть иные способы финансового контроля и цели его проведения.
Статьей 11 Закона о лизинге установлено, что лизингодатель имеет право изъять предмет лизинга у лизингополучателя, если последний нарушит определенные условия договора. Перечень таких условий оговаривается сторонами заранее – при заключении договора (п.6 ст. 15 Закона). В противном случае вопрос о правомерности изъятия имущества у лизингополучателя будет решаться в судебном порядке.
Если лизингополучатель не уплатит лизинговые платежи более двух раз подряд в предусмотренные договором сроки, деньги с его расчетного счета списываются в безакцептном порядке. Для этого лизингодатель направляет в банк лизингополучателя распоряжение на списание денег в пределах задолженности по лизинговым платежам. Необходимо помнить, что в безакцептном порядке можно списать только сумму основной задолженности. Штрафные санкции за просрочку платежей взыскиваются в общеустановленном порядке (претензионном и судебном).
Сопутствующие договоры обеспечивают более эффективное выполнение сторонами лизинга договорных обязательств и заключаются по усмотрению сторон. Например, чтобы быстрее приобрести и передать лизингополучателю имущество, лизингодатель может взять в банке кредит. Лизингополучатель для обеспечения своих обязательств по возврату имущества и уплаты лизинговых платежей вправе привлечь стороннего поручителя. Тогда в случае нарушения условий договора лизингополучатель и поручитель будут нести солидарную ответственность перед лизингодателем. Закон не содержит исчерпывающего перечня сопутствующих договоров. Это означает, что стороны могут заключать любые договоры, которые, по их мнению, будут способствовать реализации договора лизинга.
Из сопутствующих договоров стоит выделить договоры страхования. При лизинге их может быть несколько. Например, чтобы не подвергать себя различным рискам, стороны в договоре лизинга вправе предусмотреть страхование предмета лизинга (ст. 21 Закона о лизинге). Предмет лизинга можно застраховать на определенный период: например, на время доставки либо на весь срок действия договора лизинга. Стороны договора могут также застраховать свои предпринимательские риски.
Если предметом лизинга является автомобиль, лизингополучатель исходя из п.1 ст. 4 Федерального закона от 25.04.2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» обязан застраховать свою автогражданскую ответственность на весь срок действия договора.
Лизингополучатель, в собственность которого по окончании договора лизинга переходит имущество, обязан не только уплатить лизинговые платежи, но и выкупить имущество. Порядок выкупа и выкупную стоимость имущества стороны определяют по взаимному соглашению. Выкуп можно производить одним платежом по окончании договора лизинга либо поэтапно в процессе аренды.
При поэтапной выплате выкупная цена обычно уплачивается в составе лизинговых платежей. В этом случае в договоре целесообразно указать, из чего состоит лизинговый платеж, то есть какая часть приходится на аренду, а какая – на выкуп имущества. Иначе выкупную цену определить нельзя. Кроме того, у лизингополучателя могут возникнуть сложности при формировании первоначальной цены приобретенного имущества в бухгалтерском и налоговом учете.
В настоящее время лизинговая деятельность находит все более широкое применение. Этому способствуют, во-первых, активная пропагандистская кампания государственных органов, призывающая хозяйствующие субъекты использовать лизинг, и, во-вторых, реальные преимущества лизинга, позволяющие инвестировать средства, необходимые для обновления производственных фондов, и получать нужное оборудование, не отвлекая оборотные средства на эти операции.
3.3. Практика применения договоров аренды
Глава 4
4.1. Типовой договор комиссии
По общему правилу имущество, приобретенное лизингодателем, продавец обязан доставить непосредственно лизингополучателю по месту его нахождения (ст. 668 ГК).
Лизингодатель и лизингополучатель вправе предъявлять претензии к продавцу по качеству и комплектности предмета лизинга: лизингодатель – как покупатель по договору купли-продажи, лизингополучатель – в силу прямого указания на это в п.2 ст. 10 Закона о лизинге. Продавец имущества и лизингополучатель не состоят в договорных отношениях. Тем не менее лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя по договору купли-продажи. Правда, есть два исключения: он не несет обязанности по оплате имущества продавцу и не имеет права расторгнуть договор купли-продажи лизингодателя с продавцом без согласия с лизингодателем (ст. 670 ГК).
В отличие от аренды лизинг не только предоставляет лизингополучателю обширные права, но и возлагает на него дополнительные обязанности. Так, при аренде текущий ремонт обязан проводить арендатор, а капитальный – арендодатель (ст. 616 ГК). При лизинге действует другое правило. Все расходы по текущему и капитальному ремонту предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п.3 ст. 17 Закона о лизинге).
Обязанности лизингополучателя
По договору лизинга лизингополучатель обязуется:– принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором лизинга;
– выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, предусмотренные договором лизинга;
– по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;
– выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
Риск случайной гибели
По общим правилам гражданского законодательства риск случайной гибели и повреждения имущества несет лицо, которое является собственником имущества. Но для аренды, в том числе и лизинга, предусмотрено специальное правило. С передачей имущества к лизингополучателю переходит риск случайной гибели и повреждения предмета лизинга, хотя его собственником в течение всего срока действия договора остается лизингодатель.Согласно ст. 22 Закона о лизинге лизингополучатель несет ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли – продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Права лизингодателя
Лизингодатель имеет все права, предусмотренные ГК для арендодателей. Но лизингодатель является еще и инвестором. При покупке дорогостоящего имущества и передаче его в аренду он несет высокие предпринимательские риски, а стало быть, нуждается в дополнительных гарантиях. Поэтому лизингодателю предоставлены специальные права в отношении лизингополучателя.Лизингодатель может инспектировать лизингополучателя на предмет соблюдения условий договора (п.1 ст. 37 Закона о лизинге). Порядок инспектирования предусматривается сторонами в договоре лизинга. Для этого лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам, касающимся лизинга, а также к предмету лизинга.
Бывает так, что в процессе эксплуатации имущества лизингополучатель получает меньше прибыли, чем предполагалось изначально. Основных причин две: неэффективное использование имущества или завышенные расходы. Как следствие – лизингополучатель не осуществляет лизинговых платежей. Страдает от этого, прежде всего, лизингодатель.
Лизингодатель наделен правом вести финансовый контроль за деятельностью лизингополучателя в части, относящейся к предмету лизинга. Что входит в понятие финансового контроля, Закон не раскрывает. Напрямую предусматривается только одно действие, цель которого обеспечить права лизингодателя по финансовому контролю: лизингодатель может направлять лизингополучателю письменные запросы и лизингополучатель обязан их удовлетворять (п.3 ст. 38 Закона о лизинге). Если стороны решат, что этого недостаточно, в договоре необходимо предусмотреть иные способы финансового контроля и цели его проведения.
Статьей 11 Закона о лизинге установлено, что лизингодатель имеет право изъять предмет лизинга у лизингополучателя, если последний нарушит определенные условия договора. Перечень таких условий оговаривается сторонами заранее – при заключении договора (п.6 ст. 15 Закона). В противном случае вопрос о правомерности изъятия имущества у лизингополучателя будет решаться в судебном порядке.
Если лизингополучатель не уплатит лизинговые платежи более двух раз подряд в предусмотренные договором сроки, деньги с его расчетного счета списываются в безакцептном порядке. Для этого лизингодатель направляет в банк лизингополучателя распоряжение на списание денег в пределах задолженности по лизинговым платежам. Необходимо помнить, что в безакцептном порядке можно списать только сумму основной задолженности. Штрафные санкции за просрочку платежей взыскиваются в общеустановленном порядке (претензионном и судебном).
Сопутствующие договоры
Для исполнения обязательств по договору лизинга стороны заключают обязательные и сопутствующие договоры. Обязательным считается только договор купли-продажи имущества между лизингодателем и продавцом предмета лизинга.Сопутствующие договоры обеспечивают более эффективное выполнение сторонами лизинга договорных обязательств и заключаются по усмотрению сторон. Например, чтобы быстрее приобрести и передать лизингополучателю имущество, лизингодатель может взять в банке кредит. Лизингополучатель для обеспечения своих обязательств по возврату имущества и уплаты лизинговых платежей вправе привлечь стороннего поручителя. Тогда в случае нарушения условий договора лизингополучатель и поручитель будут нести солидарную ответственность перед лизингодателем. Закон не содержит исчерпывающего перечня сопутствующих договоров. Это означает, что стороны могут заключать любые договоры, которые, по их мнению, будут способствовать реализации договора лизинга.
Из сопутствующих договоров стоит выделить договоры страхования. При лизинге их может быть несколько. Например, чтобы не подвергать себя различным рискам, стороны в договоре лизинга вправе предусмотреть страхование предмета лизинга (ст. 21 Закона о лизинге). Предмет лизинга можно застраховать на определенный период: например, на время доставки либо на весь срок действия договора лизинга. Стороны договора могут также застраховать свои предпринимательские риски.
Если предметом лизинга является автомобиль, лизингополучатель исходя из п.1 ст. 4 Федерального закона от 25.04.2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» обязан застраховать свою автогражданскую ответственность на весь срок действия договора.
Прекращение договора
После прекращения договора предмет лизинга либо возвращается лизингодателю, либо переходит в собственность лизингополучателя. В последнем случае по окончании договора лизинга имущество фактически остается в распоряжении лизингополучателя, а между сторонами заключается договор купли-продажи, по которому лизингополучатель приобретает право собственности на имущество. Заключать договор купли-продажи нужно обязательно, потому что отношения лизинга по существу являются арендой и не могут регулировать переход права собственности.Лизингополучатель, в собственность которого по окончании договора лизинга переходит имущество, обязан не только уплатить лизинговые платежи, но и выкупить имущество. Порядок выкупа и выкупную стоимость имущества стороны определяют по взаимному соглашению. Выкуп можно производить одним платежом по окончании договора лизинга либо поэтапно в процессе аренды.
При поэтапной выплате выкупная цена обычно уплачивается в составе лизинговых платежей. В этом случае в договоре целесообразно указать, из чего состоит лизинговый платеж, то есть какая часть приходится на аренду, а какая – на выкуп имущества. Иначе выкупную цену определить нельзя. Кроме того, у лизингополучателя могут возникнуть сложности при формировании первоначальной цены приобретенного имущества в бухгалтерском и налоговом учете.
В настоящее время лизинговая деятельность находит все более широкое применение. Этому способствуют, во-первых, активная пропагандистская кампания государственных органов, призывающая хозяйствующие субъекты использовать лизинг, и, во-вторых, реальные преимущества лизинга, позволяющие инвестировать средства, необходимые для обновления производственных фондов, и получать нужное оборудование, не отвлекая оборотные средства на эти операции.
3.3. Практика применения договоров аренды
Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав или обязанностей. Юридически грамотно составленный договор – не только эффективный способ защиты прав и законных интересов субъекта, но и возможность минимизации налогов и избежания ошибок в бухгалтерском и налоговом учете.
Стороны практически любого договора вправе решить в нем те или иные вопросы исключительно по своему усмотрению и в своих интересах. При этом следует помнить, что изменить условия договора по сравнению с установленными законом можно не всегда, а лишь тогда, когда закон это прямо разрешает. Такое разрешение обычно выражается фразами типа: «если иное не предусмотрено сторонами», «стороны могут установить» и т. п.
Договор аренды с участием юридического лица заключается только в письменной форме (ст. 609 ГК). Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.
В обязательном порядке договор аренды должен содержать предмет договора и описание арендованного имущества (нежилое помещение, здание, транспортное средство, оборудование и т. п.). Также указывается местонахождение объекта недвижимого имущества. Официальный адрес должен соответствовать адресу, указанному в выписке из паспорта БТИ и в свидетельстве о внесении в реестр собственности или в свидетельстве о государственной регистрации прав, выданном собственнику недвижимого имущества. Арендуемая площадь выделяется на поэтажном плане и согласовывается сторонами договора путем проставления подписей и печатей.
В договоре аренды необходимо указать вид права (собственности, доверительного управления), на основании которого арендуемое имущество принадлежит арендодателю, дать ссылку на правоустанавливающий документ.
При заключении договора аренды очень важно указать в договоре некоторые моменты, поскольку от того, как оформлены договорные отношения с арендодателем, зависит то, как арендатор будет проводить свои расходы. Если в договоре не определены существенные условия, он будет считаться незаключенным. Соответственно налоговая проверка исключит арендные платежи из расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, что повлечет доначисление налога, пени и штрафные санкции.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости, а при отсутствии такого условия договор считается незаключенным. Оплата коммунальных услуг не может заменить арендную плату. Расчеты по этим услугам арендатор производит в пользу коммунальщиков, а не арендодателя. Следовательно, контрагенты должны определить в этом случае дополнительную, пусть даже минимальную, сумму.
Размер платы за аренду может быть установлен как в фиксированной сумме (которую можно изменять не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета. При увеличении (уменьшении) размера арендной платы сторонам необходимо иметь ввиду, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Учитывая, то, что законом ограничена возможность увеличивать арендную плату, дальновидный арендодатель имеет возможность индексировать ее, установив в условных единицах. Тогда плата будет зависеть от курса иностранной валюты. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК, согласно которой законным платежным средством является рубль. Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим и его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Этот способ не противоречит статье 140 ГК, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы (п. 11 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
В свою очередь арендатор также должен грамотно и своевременно воспользоваться своими правами. Так он имеет право требовать понижения арендной платы, если по независящим от него причинам состояние имущества ухудшилось, арендодатель нарушает свою обязанность по капитальному ремонту объекта аренды и т. п.
Арендаторы нежилых помещений в здании могут использовать земельные участки, находящиеся под зданием, для реализации своих прав по договору аренды без оформления каких-либо иных правоустанавливающих документов на землю, кроме договора аренды.
КоАП РФ устанавливает административную ответственность в виде штрафа в размере от 10 000 до 20 000 руб. за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Органы, проводящие контроль за использованием земли, посчитали, что организация, арендующая нежилое помещение в здании, должна была оформить правоустанавливающие документы на часть земельного участка под зданием пропорционально размеру полученных в аренду нежилых помещений. Поскольку этого не было сделано, то контролирующие органы наложили на арендатора административный штраф.
Однако Президиум ВАС РФ разъяснил, что поскольку договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, арендодатель обязан передать имущество пригодное для использования, а арендатор уже в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.
Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ. Таким образом, правовых оснований для привлечения общества к административной ответственности не имелось (Постановление Президиума ВАС РФ № 11301/04 от 01.02.2005).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК).
На регистрацию договора аренды недвижимости сторонам договора придется потратить время и деньги. Чтобы избежать этого стороны могут заключить договор аренды на 364 дня. Впоследствии можно оформить другую сделку на очередные 364 дня. При этом никто из проверяющих не сможет придраться к тому, что фирма продлевает арендные отношения, поскольку это будет уже новый договор.
Вместе с тем у этого способа есть и очевидный минус. С оформлением другого соглашения арендатор теряет преимущественное право перед другими желающими арендовать это имущество (ст. 621 ГК).
Кроме того, существует возможность заключить договор аренды на неопределенный срок. Фирмы используют этот способ довольно редко, опасаясь предвзятого толкования налоговиков. Однако, такой договор может действовать длительный срок и без госрегистрации, поскольку о такой сделке нельзя сказать, будто она оформлена на срок более года. А, следовательно, и регистрировать ее нет необходимости. Подтверждением тому является разъяснение ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59 (п. 11). Однако это не вечное соглашение. Любая сторона может расторгнуть его по желанию, предупредив другого участника сделки по аренде недвижимости за три месяца, а при любом другом объекте аренды за один месяц (ст. 610 ГК).
Фирмы могут заключить договор «до события». То есть стороны сами определяют событие, до которого будет действовать соглашение. Например, фирма получает помещение во временное пользование до момента проведения капитального ремонта. Такой договор также не считается заключенным на срок более года и не подлежит госрегистрации. Для расторжения такой сделки недостаточно только уведомить о начале капремонта. Арендодатель должен четко указать, что с наступлением данного события связано прекращение договора.
Таким образом, при заключении договора аренды, сторонам не стоит использовать готовые шаблоны договоров. Вооружившись теоретическими знаниями, необходимо вдумчиво отнестись к содержанию договора, максимально закрепить в нем свои права, проанализировать налоговые последствия и прийти к консенсусу с другой стороной договора.
Стороны практически любого договора вправе решить в нем те или иные вопросы исключительно по своему усмотрению и в своих интересах. При этом следует помнить, что изменить условия договора по сравнению с установленными законом можно не всегда, а лишь тогда, когда закон это прямо разрешает. Такое разрешение обычно выражается фразами типа: «если иное не предусмотрено сторонами», «стороны могут установить» и т. п.
Договор аренды с участием юридического лица заключается только в письменной форме (ст. 609 ГК). Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.
В обязательном порядке договор аренды должен содержать предмет договора и описание арендованного имущества (нежилое помещение, здание, транспортное средство, оборудование и т. п.). Также указывается местонахождение объекта недвижимого имущества. Официальный адрес должен соответствовать адресу, указанному в выписке из паспорта БТИ и в свидетельстве о внесении в реестр собственности или в свидетельстве о государственной регистрации прав, выданном собственнику недвижимого имущества. Арендуемая площадь выделяется на поэтажном плане и согласовывается сторонами договора путем проставления подписей и печатей.
В договоре аренды необходимо указать вид права (собственности, доверительного управления), на основании которого арендуемое имущество принадлежит арендодателю, дать ссылку на правоустанавливающий документ.
При заключении договора аренды очень важно указать в договоре некоторые моменты, поскольку от того, как оформлены договорные отношения с арендодателем, зависит то, как арендатор будет проводить свои расходы. Если в договоре не определены существенные условия, он будет считаться незаключенным. Соответственно налоговая проверка исключит арендные платежи из расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, что повлечет доначисление налога, пени и штрафные санкции.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости, а при отсутствии такого условия договор считается незаключенным. Оплата коммунальных услуг не может заменить арендную плату. Расчеты по этим услугам арендатор производит в пользу коммунальщиков, а не арендодателя. Следовательно, контрагенты должны определить в этом случае дополнительную, пусть даже минимальную, сумму.
Размер платы за аренду может быть установлен как в фиксированной сумме (которую можно изменять не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета. При увеличении (уменьшении) размера арендной платы сторонам необходимо иметь ввиду, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Учитывая, то, что законом ограничена возможность увеличивать арендную плату, дальновидный арендодатель имеет возможность индексировать ее, установив в условных единицах. Тогда плата будет зависеть от курса иностранной валюты. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК, согласно которой законным платежным средством является рубль. Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим и его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Этот способ не противоречит статье 140 ГК, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы (п. 11 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
В свою очередь арендатор также должен грамотно и своевременно воспользоваться своими правами. Так он имеет право требовать понижения арендной платы, если по независящим от него причинам состояние имущества ухудшилось, арендодатель нарушает свою обязанность по капитальному ремонту объекта аренды и т. п.
Арендаторы нежилых помещений в здании могут использовать земельные участки, находящиеся под зданием, для реализации своих прав по договору аренды без оформления каких-либо иных правоустанавливающих документов на землю, кроме договора аренды.
КоАП РФ устанавливает административную ответственность в виде штрафа в размере от 10 000 до 20 000 руб. за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Органы, проводящие контроль за использованием земли, посчитали, что организация, арендующая нежилое помещение в здании, должна была оформить правоустанавливающие документы на часть земельного участка под зданием пропорционально размеру полученных в аренду нежилых помещений. Поскольку этого не было сделано, то контролирующие органы наложили на арендатора административный штраф.
Однако Президиум ВАС РФ разъяснил, что поскольку договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, арендодатель обязан передать имущество пригодное для использования, а арендатор уже в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.
Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ. Таким образом, правовых оснований для привлечения общества к административной ответственности не имелось (Постановление Президиума ВАС РФ № 11301/04 от 01.02.2005).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК).
На регистрацию договора аренды недвижимости сторонам договора придется потратить время и деньги. Чтобы избежать этого стороны могут заключить договор аренды на 364 дня. Впоследствии можно оформить другую сделку на очередные 364 дня. При этом никто из проверяющих не сможет придраться к тому, что фирма продлевает арендные отношения, поскольку это будет уже новый договор.
Вместе с тем у этого способа есть и очевидный минус. С оформлением другого соглашения арендатор теряет преимущественное право перед другими желающими арендовать это имущество (ст. 621 ГК).
Кроме того, существует возможность заключить договор аренды на неопределенный срок. Фирмы используют этот способ довольно редко, опасаясь предвзятого толкования налоговиков. Однако, такой договор может действовать длительный срок и без госрегистрации, поскольку о такой сделке нельзя сказать, будто она оформлена на срок более года. А, следовательно, и регистрировать ее нет необходимости. Подтверждением тому является разъяснение ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59 (п. 11). Однако это не вечное соглашение. Любая сторона может расторгнуть его по желанию, предупредив другого участника сделки по аренде недвижимости за три месяца, а при любом другом объекте аренды за один месяц (ст. 610 ГК).
Фирмы могут заключить договор «до события». То есть стороны сами определяют событие, до которого будет действовать соглашение. Например, фирма получает помещение во временное пользование до момента проведения капитального ремонта. Такой договор также не считается заключенным на срок более года и не подлежит госрегистрации. Для расторжения такой сделки недостаточно только уведомить о начале капремонта. Арендодатель должен четко указать, что с наступлением данного события связано прекращение договора.
Таким образом, при заключении договора аренды, сторонам не стоит использовать готовые шаблоны договоров. Вооружившись теоретическими знаниями, необходимо вдумчиво отнестись к содержанию договора, максимально закрепить в нем свои права, проанализировать налоговые последствия и прийти к консенсусу с другой стороной договора.
Глава 4
Договоры комиссии
4.1. Типовой договор комиссии
Договор комиссии является одним из наиболее популярных видов посреднических договоров. Он используется преимущественно при осуществлении торговых операций. В настоящее время очевидно, что торговля является отдельным видом предпринимательской деятельности, требующим специальных знаний, навыков, наличия определенной имущественной основы. Понятно, что далеко не всегда собственник вещей или лицо, желающее их приобрести, обладают перечисленными признаками. Кроме того, такое лицо может не пожелать тратить на продажу или покупку вещей собственное время. Участие профессионального торгового посредника (комиссионера) избавляет как продавца (изготовителя), так и покупателя (потребителя) товара от многих забот: по подысканию контрагентов, оформлению и исполнению заключенных с ними сделок и т. п. Необходимость такого договора с посредником очевидна, например, в области внешнеторговых отношений, где изготовитель (экспортер) товара либо его потребитель (импортер) чаще всего имеют дело с иностранными контрагентами на зарубежном рынке через посредничество комиссионеров.[2]
Следует также отметить, что совершение сделок с такими объектами, как автомобиль, квартира, дом, дача, и многими другими требует определенных навыков, знания цен, правил оформления сделок и т. д. Например, гражданин хочет продать автомобиль. Для подыскания покупателя необходимо выставить автомобиль, сделать его предпродажную подготовку и выполнить ряд иных формальностей. Заключив же договор комиссии, гражданин поручает выполнение всех этих действий комиссионеру, снимая тем самым с себя необходимость личного участия в совершении купли-продажи. Комиссионер, подыскав покупателя, заключит договор с покупателем и передаст ему причитающуюся за автомобиль сумму.[3]
Еще один случай, когда целесообразно заключить договор комиссии – ситуация, когда участники гражданского оборота желают, чтобы их имя становилось известным продавцу или покупателю имущества. Благодаря договору комиссии участники гражданского оборота имеют возможность приобретать или продавать имущество, приобретать права и принимать обязанности, не только не принимая личного участия в сделке в качестве непосредственного продавца или покупателя имущества, но и не сообщая контрагенту, в чьих интересах продается или приобретается имущество. Так, покупая какую-либо вещь в магазине, гражданин заключает договор купли-продажи с магазином, как правило, полагая, что имеет дело с собственником приобретаемого товара. Между тем продавец может и не быть собственником товара, а реализовать его по поручению другого лица, но от собственного имени.[4]
Договор комиссии – это договор, в котором одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (п. 1 ст. 990 ГК РФ).
Исходя из определения договора комиссии следует, что он является консенсуалъным, возмездным, взаимным.
Договор комиссии является консенсуальным, поскольку он считается заключенным с момента достижения соглашения. По договору комиссии права и обязанности возникают у обеих сторон, следовательно, он относится к взаимным договорам. В силу прямого указания закона договор комиссии является также возмездным, поскольку ст. 990 ГК РФ закрепляет, что комиссионер всегда совершает сделки по поручению комитента за вознаграждение.
Договор комиссии имеет много общего с договором поручения. Целью обоих договоров, как правило, является совершение сделок для другого лица. Однако внешнее сходство договоров поручения и комиссии исчерпывается тем, что оба договора предназначены урегулировать отношения по оказанию посреднических услуг.
Различие же между этими договорами предопределено в первую очередь тем, что договор поручения является договором о представительстве, т. е. поверенный действует от имени доверителя на основании доверенности, в то время как договор комиссии не порождает отношений представительства. Комиссионер действует, хотя и в интересах комитента, но от собственного имени, что исключает возможность возникновения отношений представительства (п. 2 ст. 182 ГК РФ).
Поверенный, вступая в отношения с третьим лицом, не становится стороной в правоотношении между доверителем и третьим лицом, не приобретает в отношении себя каких-либо прав и обязанностей; комиссионер же, напротив, становится стороной в сделке, совершенной им с третьим лицом, приобретает по ней права и обязанности. Лицо, заключающее договор с комиссионером, само не становится участником договора комиссии. Между ним и комиссионером существует самостоятельный договор, который подчиняется особым правилам в зависимости от того, какой именно договор заключен. Так, если комиссионер продает имущество комитента, то между комиссионером и третьим лицом заключается договор купли-продажи, на который распространяются нормы ГК РФ о купле-продаже, правила же о договоре комиссии к отношениям с участием третьего лица неприменимы.
Сторонами в договоре комиссии являются комиссионер и комитент. Комитентом может быть гражданин или организация, в интересах которых совершаются сделки по приобретению или продаже принадлежащего им имущества. Комиссионером является лицо, совершающее соответствующие сделки в интересах комитента. Комиссионером может выступать и гражданин, и организация. Хотя в законе прямо и не предусмотрено, что деятельность комиссионера относится к предпринимательской, в подавляющем большинстве случаев комиссионер осуществляет именно предпринимательскую деятельность. Исключения составляют эпизодические сделки между гражданами, например по продаже какой-либо домашней утвари.
Как и в договоре поручения, стороны должны быть полностью дееспособны, что по самому существу дела относится лишь к гражданам, поскольку юридические лица всегда дееспособны.
Предметом договора комиссии является оказание посреднических услуг в сфере торгового оборота. По сравнению с договором поручения, в котором на поверенного может возлагаться совершение любых действий, предмет договора комиссии отличается большей целенаправленностью. Комиссионер обязывается к совершению одной или нескольких сделок, как правило, купли-продажи имущества. Однако закон не запрещает заключать посредством договора комиссии любые другие сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим гражданским законодательством, за исключением сделок, носящих личный характер.
Следует также отметить, что совершение сделок с такими объектами, как автомобиль, квартира, дом, дача, и многими другими требует определенных навыков, знания цен, правил оформления сделок и т. д. Например, гражданин хочет продать автомобиль. Для подыскания покупателя необходимо выставить автомобиль, сделать его предпродажную подготовку и выполнить ряд иных формальностей. Заключив же договор комиссии, гражданин поручает выполнение всех этих действий комиссионеру, снимая тем самым с себя необходимость личного участия в совершении купли-продажи. Комиссионер, подыскав покупателя, заключит договор с покупателем и передаст ему причитающуюся за автомобиль сумму.[3]
Еще один случай, когда целесообразно заключить договор комиссии – ситуация, когда участники гражданского оборота желают, чтобы их имя становилось известным продавцу или покупателю имущества. Благодаря договору комиссии участники гражданского оборота имеют возможность приобретать или продавать имущество, приобретать права и принимать обязанности, не только не принимая личного участия в сделке в качестве непосредственного продавца или покупателя имущества, но и не сообщая контрагенту, в чьих интересах продается или приобретается имущество. Так, покупая какую-либо вещь в магазине, гражданин заключает договор купли-продажи с магазином, как правило, полагая, что имеет дело с собственником приобретаемого товара. Между тем продавец может и не быть собственником товара, а реализовать его по поручению другого лица, но от собственного имени.[4]
Договор комиссии – это договор, в котором одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (п. 1 ст. 990 ГК РФ).
Исходя из определения договора комиссии следует, что он является консенсуалъным, возмездным, взаимным.
Договор комиссии является консенсуальным, поскольку он считается заключенным с момента достижения соглашения. По договору комиссии права и обязанности возникают у обеих сторон, следовательно, он относится к взаимным договорам. В силу прямого указания закона договор комиссии является также возмездным, поскольку ст. 990 ГК РФ закрепляет, что комиссионер всегда совершает сделки по поручению комитента за вознаграждение.
Договор комиссии имеет много общего с договором поручения. Целью обоих договоров, как правило, является совершение сделок для другого лица. Однако внешнее сходство договоров поручения и комиссии исчерпывается тем, что оба договора предназначены урегулировать отношения по оказанию посреднических услуг.
Различие же между этими договорами предопределено в первую очередь тем, что договор поручения является договором о представительстве, т. е. поверенный действует от имени доверителя на основании доверенности, в то время как договор комиссии не порождает отношений представительства. Комиссионер действует, хотя и в интересах комитента, но от собственного имени, что исключает возможность возникновения отношений представительства (п. 2 ст. 182 ГК РФ).
Поверенный, вступая в отношения с третьим лицом, не становится стороной в правоотношении между доверителем и третьим лицом, не приобретает в отношении себя каких-либо прав и обязанностей; комиссионер же, напротив, становится стороной в сделке, совершенной им с третьим лицом, приобретает по ней права и обязанности. Лицо, заключающее договор с комиссионером, само не становится участником договора комиссии. Между ним и комиссионером существует самостоятельный договор, который подчиняется особым правилам в зависимости от того, какой именно договор заключен. Так, если комиссионер продает имущество комитента, то между комиссионером и третьим лицом заключается договор купли-продажи, на который распространяются нормы ГК РФ о купле-продаже, правила же о договоре комиссии к отношениям с участием третьего лица неприменимы.
Сторонами в договоре комиссии являются комиссионер и комитент. Комитентом может быть гражданин или организация, в интересах которых совершаются сделки по приобретению или продаже принадлежащего им имущества. Комиссионером является лицо, совершающее соответствующие сделки в интересах комитента. Комиссионером может выступать и гражданин, и организация. Хотя в законе прямо и не предусмотрено, что деятельность комиссионера относится к предпринимательской, в подавляющем большинстве случаев комиссионер осуществляет именно предпринимательскую деятельность. Исключения составляют эпизодические сделки между гражданами, например по продаже какой-либо домашней утвари.
Как и в договоре поручения, стороны должны быть полностью дееспособны, что по самому существу дела относится лишь к гражданам, поскольку юридические лица всегда дееспособны.
Предметом договора комиссии является оказание посреднических услуг в сфере торгового оборота. По сравнению с договором поручения, в котором на поверенного может возлагаться совершение любых действий, предмет договора комиссии отличается большей целенаправленностью. Комиссионер обязывается к совершению одной или нескольких сделок, как правило, купли-продажи имущества. Однако закон не запрещает заключать посредством договора комиссии любые другие сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим гражданским законодательством, за исключением сделок, носящих личный характер.