Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК). В договоре могут быть установлены и иные сроки уведомления о прекращении договора.
В случае нарушения одной из сторон условий договора, другая сторона вправе потребовать его досрочного расторжения независимо от того, истек срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.
По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В ст. 621 ГК определены условия, при которых это право может быть реализовано. При перезаключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе к размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в таких случаях не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего договора.
Если арендодателем будет нарушено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, т. е. арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора аренды он заключит договор с другим лицом, арендатор может потребовать в судебном порядке по своему выбору:
– перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить договор;
– возмещения убытков.
По истечении срока договора аренды арендатор, не уведомивший арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, может продолжать пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В подобной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК).
Возобновление договорных отношений не применяется к договорам проката, аренды транспортных средств, иного имущества. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких-либо преимуществ перед другими претендентами.
Размер платы за аренду имущества может быть установлен как в фиксированной сумме (которую можно изменять не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета. В последнем случае арендодатель имеет возможность индексировать арендные платежи. Повышение арендной платы возможно при установлении ее в условных единицах. Тогда плата будет зависеть от курса иностранной валюты.
По соглашению сторон в сроки, указанные в договоре, могут быть предусмотрены условия изменения размера арендной платы в сторону увеличения в связи с инфляцией, ростом цен и т. д. или в сторону уменьшения по требованию арендатора, например, в связи с ухудшением условий пользования имуществом и тому подобное.
Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой – например, деньги и услуги, работы и имущество.
Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст. 317 ГК). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может. В то же время в договоре может быть указано, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (ЭКЮ, доллар США, ЕВРО и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа.
Арендная плата возможна в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, а также в виде предоставления арендатором определенных услуг. Арендная плата может быть определена в виде возложения на арендатора обязанности производить затраты на улучшение арендованного имущества.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь после передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать внесения арендной платы.
Возможна ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. В этом случае арендная плата должна быть уплачена арендатором в размере, обычно уплачиваемом при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Однако при заключении договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы является существенным условием данного договора (ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре аренды недвижимости такого условия, договор считается незаключенным.
Сроки внесения арендной платы определяются сторонами и указываются в договоре. Арендная плата может вноситься арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год. Участники договора вправе предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, она может вноситься как предварительная оплата либо возможно предоставление отсрочки ее уплаты.
Денежные платежи за аренду имущества могут вноситься как наличными деньгами, так и путем их перечисления на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о том, что согласно Указанию ЦБ РФ от 14.11.2001 г. № 1050-у предельный размер расчетов наличными деньгами между юридическими лицами по одной сделке установлен в сумме 60 тысяч рублей.
В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. При этом размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п.3 ст. 614 ГК).
При увеличении (уменьшении) размера арендной платы по договору, подлежащему государственной регистрации, необходимо иметь ввиду, что если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор изменений (в отношении размера арендной платы) не было зарегистрировано, то оно считается незаключенным.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд. Арендодатель вправе также потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК).
В договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.
1. Когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (ст. 614 ГК). Это могут быть обстоятельства непреодолимой силы, например, явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия.
Пример. Организация арендует нежилое помещение и использует его под склад. В помещении не по вине арендатора произошел пожар. Состояние помещения значительно ухудшилось. В этом случае арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы.
2. Когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (612 ГК).
Пример. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору был передан грузовой автомобиль с прицепом. Арендатор предполагал использовать прицеп для перевозки пищевых продуктов, о чем он заранее уведомил арендодателя. Впоследствии выяснилось, что для использования в этих целях прицеп непригоден. При наличии таких обстоятельств арендатор вправе потребовать уменьшения размера арендной платы.
3. Когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК).
Пример. При заключении договора арендодатель не уведомил арендатора о том, что торговое оборудование, сданное в аренду, является предметом залога. Узнав об этом, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы.
4. Когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п.1 ст. 616 ГК).
Пример. Во время весеннего паводка арендуемому помещению, расположенному на первом этаже, был нанесен значительный ущерб. Арендатор потребовал от арендодателя произвести капитальный ремонт помещения. В разумный срок ремонт арендодателем выполнен не был. В такой ситуации арендатор вправе потребовать уменьшения размера платы за аренду помещения.
Уменьшение платежей в вышеуказанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.
При передаче объекта аренды арендатору необходимо не только дать подробное описание имущества, но и четко отразить в договоре (акте приемки-передачи) его техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков).
Применительно к аренде зданий и сооружений ГК РФ предусматривает обязательное составление передаточного акта, подписываемого сторонами (ст. 655 ГК). Обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после фактической передачи имущества и подписания сторонами соответствующего документа.
Уклонение одной из сторон от подписания акта приемки-передачи здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.
Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий (п.1 ст. 612 ГК):
1. Потребовать от арендодателя по своему выбору:
– безвозмездного устранения недостатков имущества;
– соразмерного уменьшения арендной платы;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
– досрочного расторжения договора.
2. Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков арендованного имущества, арендатор должен сообщить о них арендодателю, который должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору имущества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только если:
– недостатки им были оговорены при заключении договора аренды;
– недостатки были заранее известны арендатору;
– недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или фактической передаче имущества в аренду.
Передача арендуемого имущества осуществляется в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок.
Несоблюдение данного правила дает арендатору право (ст. 611 ГК) по своему выбору:
– истребовать от арендодателя имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.
– потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Одновременно с передачей имущества арендодатель должен представить арендатору полный пакет документов, относящихся к арендуемому объекту. Имеются ввиду документы, без которых невозможно полноценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля – свидетельство о регистрации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования – инструкция по эксплуатации (пользованию) оборудования.
Кроме того, арендатору должны быть переданы принадлежности к арендуемому имуществу.
Если арендодатель не передал все необходимые принадлежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет либо вообще исключает возможность использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать (п.2 ст. 611 ГК):
– предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов;
– расторжения договора и возмещения убытков.
Пример. Собственник здания заключил договор залога данного объекта. Впоследствии он сдал указанное здание в аренду. При заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора о правах залогодержателя на арендуемый объект.
Неуведомление арендодателем арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество дает право арендатору требовать по выбору: уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Целевое назначение использования арендуемого имущества следует указать непосредственно в договоре аренды. Использование арендованного имущества не по назначению дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст. 615 ГК).
Пример. По договору аренды арендатору передано в пользование нежилое помещение. В соответствии с условиями договора помещение должно использоваться для организации торговли непродовольственными товарами. Поэтому использование арендатором помещения в качестве производственного цеха дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
С согласия арендодателя арендатор вправе (п. 2 ст. 615 ГК):
– сдавать арендованное имущество в субаренду;
– передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
– предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
– отдавать арендные права в залог;
– вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Согласие арендатора может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.
Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен. Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды.
Если объектом аренды являются транспортные средства, то в процессе их использования возникают две группы эксплуатационных расходов: расходы по технической и расходы по коммерческой эксплуатации автотранспортного средства.
Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.
Применительно к указанным объектам имеется в виду, прежде всего, оплата стоимости услуг по электроснабжению, обеспечению теплом, водоснабжению, канализации, оказываемых специализированными организациями (далее – коммунальные платежи).
Эксплуатационные расходы на содержание зданий (помещений) в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды может нести как арендатор, так и арендодатель.
Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. ГК РФ капитальный ремонт возлагает на арендодателя, текущий – на арендатора (ст. 616 ГК).
Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. Так, в договоре может быть предусмотрено, что такие расходы несет арендодатель либо арендатор с возмещением ему понесенных расходов арендодателем с указанием условий и конкретного порядка такого возмещения.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.
Принято различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.
Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекта без причинения ему вреда.
Пример. Арендатором была произведена реконструкция арендуемого нежилого помещения – перепланировка комнат с целью оптимизации использования арендуемой площади. Произведенные улучшения являются неотделимыми.
Арендатором была расширена оперативная память арендуемого компьютера. По истечении срока аренды дополнительный блок памяти может быть изъят. Произведенные арендатором улучшения технических характеристик компьютера являются отделимыми.
Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором аренды). Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. По соглашению между арендатором и арендодателем отделимые улучшения могут быть переданы последнему с возмещением их стоимости либо без такового.
Неотделимые улучшения прочно связаны с объектом аренды, поэтому после прекращения договора они подлежат передаче арендодателю вместе с самим арендованным имуществом. В связи с этим арендатор может требовать от арендодателя возмещения их стоимости только в том случае, если неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя. Во избежание спорных ситуаций согласие арендодателя должно быть выражено в письменной форме.
В случае, когда арендатор улучшил качественные характеристики арендуемого объекта на свой страх и риск, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не предусмотрено законом.
Пример. Арендатор использует на условиях аренды двухэтажное здание. Не испрашивая согласия арендодателя, он осуществил достройку третьего этажа здания. По истечении срока аренды здание вместе с произведенными улучшениями передается арендодателю. В этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость произведенных улучшений.
Если в договоре срок аренды не был установлен, то в этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимого имущества – за три месяца). Участники договора могут установить и иной срок для уведомления о прекращении договора.
Следует обратить внимание на то, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому субъекту не является основанием для расторжения договора аренды (ст.617 ГК). Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем права на арендованное имущество.
При наличии взаимного согласия сторон, договор аренды может быть расторгнут ими в любое время. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор аренды (если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота).
Расторжение договора аренды возможно и при отсутствии взаимного согласия сторон. Но прежде чем заявлять в суд требование о расторжении договора, заинтересованная сторона должна направить другой стороне предложение расторгнуть договор. Только в том случае, если был получен отказ на предложение либо ответ вообще не получен в срок, указанный в предложении или в установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок, сторона, требующая расторжения договора, может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Одним из оснований досрочного расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях.
В соответствии со ст. 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность). Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки.
При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения.
Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер (ст. 622 ГК). Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.
3.2. Характеристика отдельных видов договоров аренды
Договор заключается в письменной форме и является публичным договором. Согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года.
Предметом договора проката может быть любое движимое имущество, предоставляемое арендатору для использования в потребительских либо иных предусмотренных договором (вытекающих из существа обязательства) целях, независимо от места, а также особенностей и условий его использования (аренды) – почасовая аренда, использование арендованного имущества по месту нахождения арендодателя и тому подобное.
В рамках отношений по договору проката не допускаются сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору, передача им своих прав и обязанностей по договору, предоставление в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные общества и товарищества или паевого взноса в производственные кооперативы.
В случае нарушения одной из сторон условий договора, другая сторона вправе потребовать его досрочного расторжения независимо от того, истек срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.
По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В ст. 621 ГК определены условия, при которых это право может быть реализовано. При перезаключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе к размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в таких случаях не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего договора.
Если арендодателем будет нарушено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, т. е. арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора аренды он заключит договор с другим лицом, арендатор может потребовать в судебном порядке по своему выбору:
– перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить договор;
– возмещения убытков.
По истечении срока договора аренды арендатор, не уведомивший арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, может продолжать пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В подобной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК).
Возобновление договорных отношений не применяется к договорам проката, аренды транспортных средств, иного имущества. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких-либо преимуществ перед другими претендентами.
Арендная плата
Договор аренды является возмездным, поэтому одна из основных обязанностей арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом, т. е. арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.Размер платы за аренду имущества может быть установлен как в фиксированной сумме (которую можно изменять не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета. В последнем случае арендодатель имеет возможность индексировать арендные платежи. Повышение арендной платы возможно при установлении ее в условных единицах. Тогда плата будет зависеть от курса иностранной валюты.
По соглашению сторон в сроки, указанные в договоре, могут быть предусмотрены условия изменения размера арендной платы в сторону увеличения в связи с инфляцией, ростом цен и т. д. или в сторону уменьшения по требованию арендатора, например, в связи с ухудшением условий пользования имуществом и тому подобное.
Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой – например, деньги и услуги, работы и имущество.
Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст. 317 ГК). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может. В то же время в договоре может быть указано, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (ЭКЮ, доллар США, ЕВРО и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа.
Арендная плата возможна в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, а также в виде предоставления арендатором определенных услуг. Арендная плата может быть определена в виде возложения на арендатора обязанности производить затраты на улучшение арендованного имущества.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь после передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать внесения арендной платы.
Возможна ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. В этом случае арендная плата должна быть уплачена арендатором в размере, обычно уплачиваемом при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Однако при заключении договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы является существенным условием данного договора (ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре аренды недвижимости такого условия, договор считается незаключенным.
Сроки внесения арендной платы определяются сторонами и указываются в договоре. Арендная плата может вноситься арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год. Участники договора вправе предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, она может вноситься как предварительная оплата либо возможно предоставление отсрочки ее уплаты.
Денежные платежи за аренду имущества могут вноситься как наличными деньгами, так и путем их перечисления на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о том, что согласно Указанию ЦБ РФ от 14.11.2001 г. № 1050-у предельный размер расчетов наличными деньгами между юридическими лицами по одной сделке установлен в сумме 60 тысяч рублей.
В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. При этом размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п.3 ст. 614 ГК).
При увеличении (уменьшении) размера арендной платы по договору, подлежащему государственной регистрации, необходимо иметь ввиду, что если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор изменений (в отношении размера арендной платы) не было зарегистрировано, то оно считается незаключенным.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд. Арендодатель вправе также потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК).
В договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.
Уменьшение арендной платы
В ряде случаев, предусмотренных законодательством, арендатор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы. Это возможно в следующих случаях:1. Когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (ст. 614 ГК). Это могут быть обстоятельства непреодолимой силы, например, явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия.
Пример. Организация арендует нежилое помещение и использует его под склад. В помещении не по вине арендатора произошел пожар. Состояние помещения значительно ухудшилось. В этом случае арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы.
2. Когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (612 ГК).
Пример. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору был передан грузовой автомобиль с прицепом. Арендатор предполагал использовать прицеп для перевозки пищевых продуктов, о чем он заранее уведомил арендодателя. Впоследствии выяснилось, что для использования в этих целях прицеп непригоден. При наличии таких обстоятельств арендатор вправе потребовать уменьшения размера арендной платы.
3. Когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК).
Пример. При заключении договора арендодатель не уведомил арендатора о том, что торговое оборудование, сданное в аренду, является предметом залога. Узнав об этом, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы.
4. Когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п.1 ст. 616 ГК).
Пример. Во время весеннего паводка арендуемому помещению, расположенному на первом этаже, был нанесен значительный ущерб. Арендатор потребовал от арендодателя произвести капитальный ремонт помещения. В разумный срок ремонт арендодателем выполнен не был. В такой ситуации арендатор вправе потребовать уменьшения размера платы за аренду помещения.
Уменьшение платежей в вышеуказанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.
Предоставление объекта аренды арендатору
Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача сданного в аренду имущества арендатору. Все необходимые сведения о предмете аренды могут содержаться как непосредственно в договоре, так и в отдельном документе, который составляется при передаче имущества арендатору и является неотъемлемой частью договора, например в акте приемки-передачи.При передаче объекта аренды арендатору необходимо не только дать подробное описание имущества, но и четко отразить в договоре (акте приемки-передачи) его техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков).
Применительно к аренде зданий и сооружений ГК РФ предусматривает обязательное составление передаточного акта, подписываемого сторонами (ст. 655 ГК). Обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после фактической передачи имущества и подписания сторонами соответствующего документа.
Уклонение одной из сторон от подписания акта приемки-передачи здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.
Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий (п.1 ст. 612 ГК):
1. Потребовать от арендодателя по своему выбору:
– безвозмездного устранения недостатков имущества;
– соразмерного уменьшения арендной платы;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
– досрочного расторжения договора.
2. Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков арендованного имущества, арендатор должен сообщить о них арендодателю, который должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору имущества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только если:
– недостатки им были оговорены при заключении договора аренды;
– недостатки были заранее известны арендатору;
– недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или фактической передаче имущества в аренду.
Передача арендуемого имущества осуществляется в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок.
Несоблюдение данного правила дает арендатору право (ст. 611 ГК) по своему выбору:
– истребовать от арендодателя имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.
– потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Одновременно с передачей имущества арендодатель должен представить арендатору полный пакет документов, относящихся к арендуемому объекту. Имеются ввиду документы, без которых невозможно полноценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля – свидетельство о регистрации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования – инструкция по эксплуатации (пользованию) оборудования.
Кроме того, арендатору должны быть переданы принадлежности к арендуемому имуществу.
Если арендодатель не передал все необходимые принадлежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет либо вообще исключает возможность использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать (п.2 ст. 611 ГК):
– предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов;
– расторжения договора и возмещения убытков.
Права третьих лиц на арендуемое имущество
При передаче имущества арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК). Необходимо помнить, что права третьих лиц при сдаче имущества в аренду не прекращаются.Пример. Собственник здания заключил договор залога данного объекта. Впоследствии он сдал указанное здание в аренду. При заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора о правах залогодержателя на арендуемый объект.
Неуведомление арендодателем арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество дает право арендатору требовать по выбору: уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Целевое назначение использования арендуемого имущества следует указать непосредственно в договоре аренды. Использование арендованного имущества не по назначению дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст. 615 ГК).
Пример. По договору аренды арендатору передано в пользование нежилое помещение. В соответствии с условиями договора помещение должно использоваться для организации торговли непродовольственными товарами. Поэтому использование арендатором помещения в качестве производственного цеха дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Права арендатора по распоряжению имуществом
Арендатор вправе осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя.С согласия арендодателя арендатор вправе (п. 2 ст. 615 ГК):
– сдавать арендованное имущество в субаренду;
– передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
– предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
– отдавать арендные права в залог;
– вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Согласие арендатора может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.
Затраты, связанные с содержанием и улучшением объектов аренды
Затраты по обслуживанию арендуемого имущества представляют собой совокупность расходов, связанных с осуществлением текущего и капитального ремонта, а также расходов, связанных с эксплуатацией объекта аренды (далее – эксплуатационные расходы).Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен. Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды.
Если объектом аренды являются транспортные средства, то в процессе их использования возникают две группы эксплуатационных расходов: расходы по технической и расходы по коммерческой эксплуатации автотранспортного средства.
Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.
Применительно к указанным объектам имеется в виду, прежде всего, оплата стоимости услуг по электроснабжению, обеспечению теплом, водоснабжению, канализации, оказываемых специализированными организациями (далее – коммунальные платежи).
Эксплуатационные расходы на содержание зданий (помещений) в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды может нести как арендатор, так и арендодатель.
Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. ГК РФ капитальный ремонт возлагает на арендодателя, текущий – на арендатора (ст. 616 ГК).
Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. Так, в договоре может быть предусмотрено, что такие расходы несет арендодатель либо арендатор с возмещением ему понесенных расходов арендодателем с указанием условий и конкретного порядка такого возмещения.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.
Принято различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.
Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекта без причинения ему вреда.
Пример. Арендатором была произведена реконструкция арендуемого нежилого помещения – перепланировка комнат с целью оптимизации использования арендуемой площади. Произведенные улучшения являются неотделимыми.
Арендатором была расширена оперативная память арендуемого компьютера. По истечении срока аренды дополнительный блок памяти может быть изъят. Произведенные арендатором улучшения технических характеристик компьютера являются отделимыми.
Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором аренды). Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. По соглашению между арендатором и арендодателем отделимые улучшения могут быть переданы последнему с возмещением их стоимости либо без такового.
Неотделимые улучшения прочно связаны с объектом аренды, поэтому после прекращения договора они подлежат передаче арендодателю вместе с самим арендованным имуществом. В связи с этим арендатор может требовать от арендодателя возмещения их стоимости только в том случае, если неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя. Во избежание спорных ситуаций согласие арендодателя должно быть выражено в письменной форме.
В случае, когда арендатор улучшил качественные характеристики арендуемого объекта на свой страх и риск, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не предусмотрено законом.
Пример. Арендатор использует на условиях аренды двухэтажное здание. Не испрашивая согласия арендодателя, он осуществил достройку третьего этажа здания. По истечении срока аренды здание вместе с произведенными улучшениями передается арендодателю. В этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость произведенных улучшений.
Прекращение договора аренды
По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды.Если в договоре срок аренды не был установлен, то в этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимого имущества – за три месяца). Участники договора могут установить и иной срок для уведомления о прекращении договора.
Следует обратить внимание на то, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому субъекту не является основанием для расторжения договора аренды (ст.617 ГК). Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем права на арендованное имущество.
При наличии взаимного согласия сторон, договор аренды может быть расторгнут ими в любое время. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор аренды (если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота).
Расторжение договора аренды возможно и при отсутствии взаимного согласия сторон. Но прежде чем заявлять в суд требование о расторжении договора, заинтересованная сторона должна направить другой стороне предложение расторгнуть договор. Только в том случае, если был получен отказ на предложение либо ответ вообще не получен в срок, указанный в предложении или в установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок, сторона, требующая расторжения договора, может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Одним из оснований досрочного расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях.
В соответствии со ст. 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность). Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки.
При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения.
Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер (ст. 622 ГК). Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.
3.2. Характеристика отдельных видов договоров аренды
Договор проката (форма 3.2)
Правовые основы предоставления имущества в прокат установлены § 2 гл. 34 ГК (ст. ст. 626–631). По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Движимым имуществом в соответствии со ст. 130 ГК признаются вещи (включая деньги и ценные бумаги), не относящиеся к недвижимости, то есть к объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.Договор заключается в письменной форме и является публичным договором. Согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года.
Предметом договора проката может быть любое движимое имущество, предоставляемое арендатору для использования в потребительских либо иных предусмотренных договором (вытекающих из существа обязательства) целях, независимо от места, а также особенностей и условий его использования (аренды) – почасовая аренда, использование арендованного имущества по месту нахождения арендодателя и тому подобное.
В рамках отношений по договору проката не допускаются сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору, передача им своих прав и обязанностей по договору, предоставление в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные общества и товарищества или паевого взноса в производственные кооперативы.