Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. Данное правило не может быть изменено по соглашению сторон.
По договору проката стороны могут установить арендную плату за пользование имуществом только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора.
Прокат подпадает под действие Закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Правил бытового обслуживания населения в РФ (далее – Правила).
В соответствии с Правилами организация, занимающаяся сдачей в прокат, должна заключать договор с каждым из своих клиентов. Один экземпляр договора должен быть выдан клиенту (потребителю).
Договор бытового проката должен содержать:
– наименование и местонахождение (юридический адрес) организации-исполнителя;
– вид услуги;
– цену услуги;
– отметку об оплате потребителем полной цены услуги либо о внесенном авансе при оформлении договора, если такая оплата была произведена;
– другие необходимые данные, связанные со спецификой оказываемых услуг;
– должность лица, принявшего заказ, и его подпись, а также подпись потребителя, сделавшего заказ.
В некоторых случаях при предоставлении имущества в прокат арендодатель требует у клиента некоторую сумму в виде залога. Сумму залога организация проката учитывает обособленно и возвращает клиенту при расторжении договора.
Нередко клиенты задерживают или возвращают испорченные объекты проката. Обычно за такие нарушения в договоре предусматривается взимание штрафа (пени) за просрочку срока возврата, а в случае порчи – компенсации в размере стоимости предмета или суммы залога.
В качестве арендодателей могут выступать как юридические, так и физические лица, в том числе и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. Договор может быть заключен либо с собственником автомобиля, либо с лицом, управомоченным собственником или законом (ст. 608 ГК).
Автомобиль, передаваемый по договору аренды, должен быть определенно установлен. Если условия договора не содержат данные об автомобиле, позволяющие его однозначно идентифицировать, то даже подписанный сторонами договор не считается заключенным.
Так, в договоре необходимо указать марку автотранспортного средства, его государственный номер. Не будет лишним приложить копию технического паспорта. Документом, подтверждающим фактическое предоставление имущества арендатору, является подписанный сторонами акт приемки-передачи, в котором указывается передаваемое имущество, а также его стоимостное выражение.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Поэтому при определении суммы арендной платы иногда целесообразно установить ее в виде фиксированной суммы (непосредственно арендная плата) и оплаты компенсации на текущее содержание арендованного автотранспорта, которая может меняться в зависимости от внешних факторов.
Следует обратить внимание, на следующие особенности договоров аренды автотранспорта. Так, не все правила, применяемые к общим случаям заключения договора аренды, распространяются на аренду транспортных средств. Например, не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение его на новый срок (ст. ст. 632, 642 ГК). К таким договорам не применяется правило о государственной регистрации, предусмотренное п. 2 ст. 609 ГК.
Кроме того, арендатор имеет право, не получая согласия арендодателя, сдавать автомобиль в субаренду (если иное не предусмотрено договором), а также от своего имени заключать с третьими лицами договоры о перевозке и иные договоры, если они не противоречат назначению транспортного средства.
Эксплуатация и техническое обслуживание конкретного транспортного средства, будь то автомобиль или самолет, имеют свою специфику. Поэтому особенности аренды отдельных видов транспортных средств могут устанавливаться транспортными уставами и кодексами. Например, особенности договора аренды (фрахтования) морского судна установлены Кодексом торгового мореплавания РФ. В связи с этим при аренде отдельных видов транспортных средств следует руководствоваться не только нормами ГК, но и положениями соответствующих транспортных уставов и кодексов.
Согласно ГК РФ транспортное средство может быть передано в аренду как с экипажем (п.1 § 3 гл. 34 ГК), так и без экипажа (п.2 § 3 гл. 34 ГК). По этим договорам стороны имеют разную степень ответственности и денежных затрат.
При заключении договора аренды автомобиля с экипажем арендодатель берет на себя следующие обязанности:
– предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование;
– оказывает услуги по управлению данным автомобилем и по его технической эксплуатации.
Предоставляемые услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию имущества в соответствии с целями аренды. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать установленным законодательством и договором аренды требованиям. Члены экипажа, как правило, являются работниками арендодателя. Они подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации автомобиля, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации автомобиля. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель (ст. 635 ГК).
Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.
Если иное не предусмотрено договором, обязанность застраховать транспортное средство, а также ответственность за ущерб, который может быть причинен в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (ст. 637 ГК).
Арендатор должен своевременно вносить плату за аренду. Кроме того, на него, как правило, возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией автомобиля: стоимость топлива, других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов (ст. 636 ГК).
Договором аренды может быть предусмотрено отнесение расходов по эксплуатации на собственника транспортного средства с последующей компенсацией арендатором этих затрат. Выплата компенсации стоимости израсходованных ГСМ осуществляется на основании выставленного арендодателем счета и путевых листов автомобиля, подтверждающих обоснованность расхода ГСМ.
В соответствии со ст. 639 ГК, если арендатор признан виновным в повреждении или гибели арендованного автомобиля, он обязан компенсировать причиненные арендодателю убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
Если же автомобиль, арендованный с экипажем, причинил ущерб третьим лицам, ответственность несет его владелец – арендодатель (ст.640 ГК). При этом он вправе предъявить арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.
Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяется правило о государственной регистрации.
Арендатор в течение всего срока договора аренды обязан:
– поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт;
– осуществлять своими силами управление транспортным средством и его эксплуатацию как коммерческую, так и техническую;
– оплачивать расходы на содержание транспортного средства, его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (если иное не предусмотрено договором).
Расходы на страхование включают в себя: страхование самого автотранспорта, а также страхование жизни и здоровья водителя и пассажиров транспортного средства, а также ответственность страхователя перед третьими лицами в случае причинения вреда их жизни, здоровью и имуществу вследствие использования застрахованного транспортного средства. Получателем страхового возмещения может быть как арендатор, так и арендодатель, поэтому этот вопрос должен быть оговорен в договоре страхования.
Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду и заключатьдоговор субаренды транспортного средства (форма 3.5). Срок такого договора не может превышать срок действия основного договора аренды автотранспорта.
Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
Если арендатор признан виновным в повреждении или гибели арендованного автомобиля, он обязан компенсировать причиненные арендодателю убытки.
При аренде транспортного средства без экипажа в случае причинения им вреда третьим лицам ответственность несет арендатор (ст. 648 ГК), в отличие от аренды автомобиля с экипажем.
В § 4 главы 34 ГК предусмотрены специальные правила, регулирующие вопросы аренды зданий и сооружений, что обусловлено комплексом присущих только им определенных свойств.
Такие объекты неразрывно связаны с землей. При передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендаторам прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены ст. 652 ГК. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Объекты недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров аренды зданий или сооружений установлены более жесткие требования относительно формы такого договора, а также необходимости его государственной регистрации (ст. 651 ГК).
Арендодателем по таким договорам вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника предприятия, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данный объект в аренду. В том случае, если в аренду сдается предприятие, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В договоре аренды предприятия указывается его местонахождение. Официальный адрес должен соответствовать адресу, указанному в выписке из технического паспорта БТИ и в свидетельстве о внесении в реестр собственности или в свидетельстве о государственной регистрации прав. В договоре указывается наименование, инвентарный номер, назначение (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т. п.); этажность и т. п. Описание объектов производится на основании документов технического учета. Арендуемая площадь выделяется на поэтажном плане и согласовывается сторонами договора.
Договор аренды предприятий имеет свою специфику. Поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все те объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.).
Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, арендатору передаются оборотные средства (сырье, топливо, материалы и т. п.), права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием (например, право владения и пользования транспортными средствами, которые принадлежат третьей организации и были переданы арендодателю по договору аренды транспортного средства). Арендатору передаются также права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя. К их числу относятся исключительные права арендодателя на обозначение, на использование фирменного наименования, товарного знака и др.
Помимо этого арендодатель по договору аренды предприятия может уступить арендатору права требования или перевести на него долги предприятия.
Плата за пользование имуществом (арендная плата) вносится арендатором в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Например, при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и т. п.
Арендная плата может осуществляться в различных формах (денежная, натуральная, смешанная).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор здания (сооружения) вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может потребовать также уменьшения арендной платы в связи с недостатками сданного в аренду имущества.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (при помесячных платежах – за два месяца, при ежеквартальных – за два квартала и т. д.).
Для аренды федерального недвижимого имущества установлены особые порядок и сроки внесения арендных платежей: арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, должен перечислить арендную плату на лицевой счет территориального органа Минимущества России, открытый им в органах федерального казначейства (п.4 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»).
Платежи за аренду федеральной собственности перечисляются в полном объеме в федеральный бюджет. Плата за аренду федерального имущества относится к неналоговым платежам.
Основной особенностью аренды государственного или муниципального имущества являются специальные требования налогового законодательства, в соответствии с которыми в период действия таких договоров арендатор должен выполнять обязанности налогового агента. Так, он обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и самостоятельно уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.
К числу таких услуг относятся:
– электроснабжение;
– снабжение тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
– водоснабжение и канализация;
– газоснабжение.
Не относятся к категории коммунальных услуг, но учитываются в том же порядке услуги телефонной связи, услуги по пожарной и сторожевой охране зданий, сооружений и помещений, а также телевизионное и радиообслуживание.
Стоимость коммунальных услуг в сумму арендной платы, как правило, не входит и возмещается сверх нее (если договоры на поставку коммунальных и иных аналогичных услуг заключает арендодатель).
При аренде зданий и сооружений чаще всего заключаются отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг. Это обусловлено тем, что здания (сооружения) и инженерные коммуникации, как правило, составляют единый комплекс, и объем потребляемых услуг можно определить с достаточной степенью точности обособленно от других пользователей таких услуг.
В этом случае расходы по оплате коммунальных и иных аналогичных услуг в бухгалтерском учете отражаются в порядке, установленном для учета аналогичных операций по содержанию собственных объектов основных средств. При наличии прямых договоров с поставщиками услуг расходы по их оплате отражаются в учете независимо от условий договора аренды.
В Письме ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 разъяснено (п. 12), что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
При аренде отдельных помещений в зданиях и сооружениях заключение отдельного договора с поставщиками нецелесообразно или невозможно, например, по причине отсутствия расходомеров, счетчиков и иного оборудования, позволяющего обеспечить определение объема услуг, потребленных арендатором.
Например, в торговом помещении, взятом в аренду, требуется замена коммуникаций. Размер арендной платы определен в сумме 50 000 руб. в месяц, расходы по приведению помещения в состояние, в котором оно пригодно к использованию в запланированных целях, составили 80 000 руб.). Ремонт был произведен силами торговой организации. Поэтому стоимость расходов на ремонт должна быть засчитана арендодателем в счет арендной платы более чем за один месяц.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Расходы по обслуживанию и текущему ремонту размера арендной платы не уменьшают.
В договоре аренды обязательно должно быть указано, за чей счет и на каких условиях осуществляется улучшение арендуемого помещения как косметического, так и капитального характера. Как правило, обязанность осуществления текущего ремонта возлагается на арендатора.
Арендодателем по договору может быть собственник недвижимости, которую он приобрел либо построил, например, жилищный кооператив, в лице председателя жилищного кооператива, действующего на основании Устава. Особенностью такого договора аренды нежилого помещения у жилищного кооператива (форма 3.9.) является то, что арендатору нелишне будет проверить полномочия представителя арендодателя (председателя жилищного кооператива), который является не собственником, а представителем собственников (членов ЖСК). Необходимо убедиться в фактическом наличии свободных площадей у кооператива, которые члены ЖСК решили сдать в аренду.
При сдаче в аренду зданий и сооружений, а также предприятий предусмотрено обязательное составление передаточного акта (ст. 659, 655 ГК). На практике стороны часто передают арендуемое имущество без составления передаточных документов, в связи с чем возникают споры между сторонами по договору.
Необходимость передачи любого объекта аренды по акту приемки-передачи обусловлена следующим:
1) за недостатки имущества, переданного в аренду, ответственность несет арендодатель. При этом, если недостатки были оговорены при заключении договора и отражены в акте, если об этих недостатках знает арендатор или же они обнаружены при осмотре имущества при его передаче, арендодатель ответственности не несет;
2) все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Акт приемки-передачи является первичным документом, на основании которого отражается соответствующая хозяйственная операция в регистрах бухгалтерского и налогового учета.
Помимо составления акта приемки-передачи арендодатель должен помнить, что объект аренды должен быть передан в срок, указанный в договоре, если же он не установлен, – в разумный срок, а также, что передавать имущество в аренду необходимо вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.
По договору проката стороны могут установить арендную плату за пользование имуществом только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора.
Прокат подпадает под действие Закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Правил бытового обслуживания населения в РФ (далее – Правила).
В соответствии с Правилами организация, занимающаяся сдачей в прокат, должна заключать договор с каждым из своих клиентов. Один экземпляр договора должен быть выдан клиенту (потребителю).
Договор бытового проката должен содержать:
– наименование и местонахождение (юридический адрес) организации-исполнителя;
– вид услуги;
– цену услуги;
– отметку об оплате потребителем полной цены услуги либо о внесенном авансе при оформлении договора, если такая оплата была произведена;
– другие необходимые данные, связанные со спецификой оказываемых услуг;
– должность лица, принявшего заказ, и его подпись, а также подпись потребителя, сделавшего заказ.
В некоторых случаях при предоставлении имущества в прокат арендодатель требует у клиента некоторую сумму в виде залога. Сумму залога организация проката учитывает обособленно и возвращает клиенту при расторжении договора.
Нередко клиенты задерживают или возвращают испорченные объекты проката. Обычно за такие нарушения в договоре предусматривается взимание штрафа (пени) за просрочку срока возврата, а в случае порчи – компенсации в размере стоимости предмета или суммы залога.
Договор аренды транспортных средств
Взаимоотношения сторон по договору аренды транспортного средства регулируются § 3 главы 34 ГК. При аренде автотранспорта составляется договор аренды, согласно которому арендатор получает от арендодателя автомобиль во временное владение и пользование за плату.В качестве арендодателей могут выступать как юридические, так и физические лица, в том числе и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. Договор может быть заключен либо с собственником автомобиля, либо с лицом, управомоченным собственником или законом (ст. 608 ГК).
Автомобиль, передаваемый по договору аренды, должен быть определенно установлен. Если условия договора не содержат данные об автомобиле, позволяющие его однозначно идентифицировать, то даже подписанный сторонами договор не считается заключенным.
Так, в договоре необходимо указать марку автотранспортного средства, его государственный номер. Не будет лишним приложить копию технического паспорта. Документом, подтверждающим фактическое предоставление имущества арендатору, является подписанный сторонами акт приемки-передачи, в котором указывается передаваемое имущество, а также его стоимостное выражение.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Поэтому при определении суммы арендной платы иногда целесообразно установить ее в виде фиксированной суммы (непосредственно арендная плата) и оплаты компенсации на текущее содержание арендованного автотранспорта, которая может меняться в зависимости от внешних факторов.
Следует обратить внимание, на следующие особенности договоров аренды автотранспорта. Так, не все правила, применяемые к общим случаям заключения договора аренды, распространяются на аренду транспортных средств. Например, не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение его на новый срок (ст. ст. 632, 642 ГК). К таким договорам не применяется правило о государственной регистрации, предусмотренное п. 2 ст. 609 ГК.
Кроме того, арендатор имеет право, не получая согласия арендодателя, сдавать автомобиль в субаренду (если иное не предусмотрено договором), а также от своего имени заключать с третьими лицами договоры о перевозке и иные договоры, если они не противоречат назначению транспортного средства.
Эксплуатация и техническое обслуживание конкретного транспортного средства, будь то автомобиль или самолет, имеют свою специфику. Поэтому особенности аренды отдельных видов транспортных средств могут устанавливаться транспортными уставами и кодексами. Например, особенности договора аренды (фрахтования) морского судна установлены Кодексом торгового мореплавания РФ. В связи с этим при аренде отдельных видов транспортных средств следует руководствоваться не только нормами ГК, но и положениями соответствующих транспортных уставов и кодексов.
Согласно ГК РФ транспортное средство может быть передано в аренду как с экипажем (п.1 § 3 гл. 34 ГК), так и без экипажа (п.2 § 3 гл. 34 ГК). По этим договорам стороны имеют разную степень ответственности и денежных затрат.
Договор аренды транспортного средства с экипажем (форма 3.3.)
Арендодатель, заключивший договор аренды транспортного средства с экипажем, помимо собственно автомобиля оказывает арендатору своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации этого автомобиля (ст. 632 ГК). В течение всего срока договора арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду автотранспорта, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.При заключении договора аренды автомобиля с экипажем арендодатель берет на себя следующие обязанности:
– предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование;
– оказывает услуги по управлению данным автомобилем и по его технической эксплуатации.
Предоставляемые услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию имущества в соответствии с целями аренды. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать установленным законодательством и договором аренды требованиям. Члены экипажа, как правило, являются работниками арендодателя. Они подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации автомобиля, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации автомобиля. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель (ст. 635 ГК).
Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.
Если иное не предусмотрено договором, обязанность застраховать транспортное средство, а также ответственность за ущерб, который может быть причинен в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (ст. 637 ГК).
Арендатор должен своевременно вносить плату за аренду. Кроме того, на него, как правило, возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией автомобиля: стоимость топлива, других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов (ст. 636 ГК).
Договором аренды может быть предусмотрено отнесение расходов по эксплуатации на собственника транспортного средства с последующей компенсацией арендатором этих затрат. Выплата компенсации стоимости израсходованных ГСМ осуществляется на основании выставленного арендодателем счета и путевых листов автомобиля, подтверждающих обоснованность расхода ГСМ.
В соответствии со ст. 639 ГК, если арендатор признан виновным в повреждении или гибели арендованного автомобиля, он обязан компенсировать причиненные арендодателю убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
Если же автомобиль, арендованный с экипажем, причинил ущерб третьим лицам, ответственность несет его владелец – арендодатель (ст.640 ГК). При этом он вправе предъявить арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.
Договор аренды транспортного средства без экипажа (форма 3.4.)
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство (несколько единиц транспортных средств) за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК).Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяется правило о государственной регистрации.
Арендатор в течение всего срока договора аренды обязан:
– поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт;
– осуществлять своими силами управление транспортным средством и его эксплуатацию как коммерческую, так и техническую;
– оплачивать расходы на содержание транспортного средства, его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (если иное не предусмотрено договором).
Расходы на страхование включают в себя: страхование самого автотранспорта, а также страхование жизни и здоровья водителя и пассажиров транспортного средства, а также ответственность страхователя перед третьими лицами в случае причинения вреда их жизни, здоровью и имуществу вследствие использования застрахованного транспортного средства. Получателем страхового возмещения может быть как арендатор, так и арендодатель, поэтому этот вопрос должен быть оговорен в договоре страхования.
Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду и заключатьдоговор субаренды транспортного средства (форма 3.5). Срок такого договора не может превышать срок действия основного договора аренды автотранспорта.
Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
Если арендатор признан виновным в повреждении или гибели арендованного автомобиля, он обязан компенсировать причиненные арендодателю убытки.
При аренде транспортного средства без экипажа в случае причинения им вреда третьим лицам ответственность несет арендатор (ст. 648 ГК), в отличие от аренды автомобиля с экипажем.
Договор аренды недвижимости
Договор аренды здания (сооружения) (форма 3.6.)
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. ГК не поясняет различия между зданиями и сооружениями.В § 4 главы 34 ГК предусмотрены специальные правила, регулирующие вопросы аренды зданий и сооружений, что обусловлено комплексом присущих только им определенных свойств.
Такие объекты неразрывно связаны с землей. При передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендаторам прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены ст. 652 ГК. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Объекты недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров аренды зданий или сооружений установлены более жесткие требования относительно формы такого договора, а также необходимости его государственной регистрации (ст. 651 ГК).
Договор аренды предприятия (форма 3.7)
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом, т. е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 656 ГК).Арендодателем по таким договорам вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника предприятия, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данный объект в аренду. В том случае, если в аренду сдается предприятие, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В договоре аренды предприятия указывается его местонахождение. Официальный адрес должен соответствовать адресу, указанному в выписке из технического паспорта БТИ и в свидетельстве о внесении в реестр собственности или в свидетельстве о государственной регистрации прав. В договоре указывается наименование, инвентарный номер, назначение (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т. п.); этажность и т. п. Описание объектов производится на основании документов технического учета. Арендуемая площадь выделяется на поэтажном плане и согласовывается сторонами договора.
Договор аренды предприятий имеет свою специфику. Поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все те объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.).
Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, арендатору передаются оборотные средства (сырье, топливо, материалы и т. п.), права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием (например, право владения и пользования транспортными средствами, которые принадлежат третьей организации и были переданы арендодателю по договору аренды транспортного средства). Арендатору передаются также права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя. К их числу относятся исключительные права арендодателя на обозначение, на использование фирменного наименования, товарного знака и др.
Помимо этого арендодатель по договору аренды предприятия может уступить арендатору права требования или перевести на него долги предприятия.
Арендная плата
Для договора аренды предприятия, здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).Плата за пользование имуществом (арендная плата) вносится арендатором в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Например, при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и т. п.
Арендная плата может осуществляться в различных формах (денежная, натуральная, смешанная).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор здания (сооружения) вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может потребовать также уменьшения арендной платы в связи с недостатками сданного в аренду имущества.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (при помесячных платежах – за два месяца, при ежеквартальных – за два квартала и т. д.).
Для аренды федерального недвижимого имущества установлены особые порядок и сроки внесения арендных платежей: арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, должен перечислить арендную плату на лицевой счет территориального органа Минимущества России, открытый им в органах федерального казначейства (п.4 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»).
Платежи за аренду федеральной собственности перечисляются в полном объеме в федеральный бюджет. Плата за аренду федерального имущества относится к неналоговым платежам.
Основной особенностью аренды государственного или муниципального имущества являются специальные требования налогового законодательства, в соответствии с которыми в период действия таких договоров арендатор должен выполнять обязанности налогового агента. Так, он обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и самостоятельно уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.
Особенности оплаты коммунальных расходов
К коммунальным расходам относятся расходы по оплате сторонним организациям (или произведенными собственными силами) услуг, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации зданий, сооружений и отдельных помещений.К числу таких услуг относятся:
– электроснабжение;
– снабжение тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
– водоснабжение и канализация;
– газоснабжение.
Не относятся к категории коммунальных услуг, но учитываются в том же порядке услуги телефонной связи, услуги по пожарной и сторожевой охране зданий, сооружений и помещений, а также телевизионное и радиообслуживание.
Стоимость коммунальных услуг в сумму арендной платы, как правило, не входит и возмещается сверх нее (если договоры на поставку коммунальных и иных аналогичных услуг заключает арендодатель).
При аренде зданий и сооружений чаще всего заключаются отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг. Это обусловлено тем, что здания (сооружения) и инженерные коммуникации, как правило, составляют единый комплекс, и объем потребляемых услуг можно определить с достаточной степенью точности обособленно от других пользователей таких услуг.
В этом случае расходы по оплате коммунальных и иных аналогичных услуг в бухгалтерском учете отражаются в порядке, установленном для учета аналогичных операций по содержанию собственных объектов основных средств. При наличии прямых договоров с поставщиками услуг расходы по их оплате отражаются в учете независимо от условий договора аренды.
В Письме ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 разъяснено (п. 12), что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
При аренде отдельных помещений в зданиях и сооружениях заключение отдельного договора с поставщиками нецелесообразно или невозможно, например, по причине отсутствия расходомеров, счетчиков и иного оборудования, позволяющего обеспечить определение объема услуг, потребленных арендатором.
Капитальный и текущий ремонт недвижимости
В соответствии со ст. 611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В противном случае дополнительные расходы арендатора по приведению здания (сооружения) в состояние, пригодное для использования в запланированных целях, должны быть зачтены в счет задолженности по арендной плате.Например, в торговом помещении, взятом в аренду, требуется замена коммуникаций. Размер арендной платы определен в сумме 50 000 руб. в месяц, расходы по приведению помещения в состояние, в котором оно пригодно к использованию в запланированных целях, составили 80 000 руб.). Ремонт был произведен силами торговой организации. Поэтому стоимость расходов на ремонт должна быть засчитана арендодателем в счет арендной платы более чем за один месяц.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Расходы по обслуживанию и текущему ремонту размера арендной платы не уменьшают.
Договор аренды нежилого помещения (форма 3.8.)
В договоре аренды нежилого помещения необходимо отразить фактический адрес помещения, его площадь, а также размер арендной платы. Без указания этих данных он считается незаключенным. Очень важно определить порядок, условия и сроки внесения арендной платы. В зависимости от условий договора арендная плата за офисное помещение может вноситься за несколько месяцев вперед (на практике особенно часто такое условие предусматривается на первые месяцы договорных отношений).В договоре аренды обязательно должно быть указано, за чей счет и на каких условиях осуществляется улучшение арендуемого помещения как косметического, так и капитального характера. Как правило, обязанность осуществления текущего ремонта возлагается на арендатора.
Арендодателем по договору может быть собственник недвижимости, которую он приобрел либо построил, например, жилищный кооператив, в лице председателя жилищного кооператива, действующего на основании Устава. Особенностью такого договора аренды нежилого помещения у жилищного кооператива (форма 3.9.) является то, что арендатору нелишне будет проверить полномочия представителя арендодателя (председателя жилищного кооператива), который является не собственником, а представителем собственников (членов ЖСК). Необходимо убедиться в фактическом наличии свободных площадей у кооператива, которые члены ЖСК решили сдать в аренду.
При сдаче в аренду зданий и сооружений, а также предприятий предусмотрено обязательное составление передаточного акта (ст. 659, 655 ГК). На практике стороны часто передают арендуемое имущество без составления передаточных документов, в связи с чем возникают споры между сторонами по договору.
Необходимость передачи любого объекта аренды по акту приемки-передачи обусловлена следующим:
1) за недостатки имущества, переданного в аренду, ответственность несет арендодатель. При этом, если недостатки были оговорены при заключении договора и отражены в акте, если об этих недостатках знает арендатор или же они обнаружены при осмотре имущества при его передаче, арендодатель ответственности не несет;
2) все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Акт приемки-передачи является первичным документом, на основании которого отражается соответствующая хозяйственная операция в регистрах бухгалтерского и налогового учета.
Помимо составления акта приемки-передачи арендодатель должен помнить, что объект аренды должен быть передан в срок, указанный в договоре, если же он не установлен, – в разумный срок, а также, что передавать имущество в аренду необходимо вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.