Страница:
Если в холодные периоды года вы планируете проводить за городом только выходные, не имеет смысла строить большой кирпичный дом, протопить который даже при наличии соответствующего оборудования удастся только через сутки.
Следует помнить и о том, что покупка выстроенного дома требует больших единовременных затрат. В данном случае могут использоваться собственные или кредитные средства, однако возникает риск дополнительных расходов на исправление возможных дефектов и технических недоработок прежних собственников. Несомненным достоинством покупки готового дома является возможность жить в нем сразу после оформления документов.
Строительство дома подойдет тем, кто хочет растянуть траты во времени. На начальном этапе можно инвестировать только участок земли и фундамент. После, накопив денежные средства, оплатить строительные материалы, цена на которые снижается в зимнее время года. Потом приступать непосредственно к строительству дома. При этом вы можете вносить в проект дома любые изменения в соответствии со своими желаниями и предпочтениями.
Как говорилось выше, приобретая загородную недвижимость, можно воспользоваться кредитными средствами. Конечно, в настоящее врем далеко не все банки, предоставляющие услугу ипотечного кредитования, имеют программы кредитования загородной недвижимости. Однако время не стоит на месте, ситуация на рынке недвижимости меняется, и сейчас все больше банков внедряют в свою деятельность данный вид кредитования.
Существует несколько программ кредитования загородной недвижимости, а именно:
– покупки загородного дома (под залог земельного участка и расположенного на нем дома);
– продолжения незавершенного строительства при степени готовности не менее 50 %;
– строительства дома под залог земельного участка.
При этом необходимо учитывать принцип, которым руководствуются все банки – стоимость обеспечения не должна снизиться к моменту возврата кредитных средств.
Проанализировав данные, специалист вынесет суждение об обоснованности цены, что также является очень важным как для покупателя, так и для продавца.
По мнению профессиональных оценщиков, в порядке убывания предпочтение отдается домам, расположенным:
– на берегу водной глади;
– в пределах охраняемого поселка;
– на территории дачного поселка;
– в окружении лесного массива;
– в поле;
– на территории строящегося поселка.
Стоимость загородного объекта снижается, если он расположен вблизи:
– железной дороги;
– современных городских поселков;
– магистрали;
– действующей фермы.
Следует учитывать, что наибольшее предпочтение отдается домам площадью до 300 м2. Не менее важен и размер участка, который должен соответствовать размеру выстроенного на нем дома. Территория участка оценивается следующим образом (по убывающей):
– облагороженная территория;
– сосны и лесные насаждения на участке;
– безлесная поляна.
Стройматериалы, используемые для строительства дома ценятся следующим образом (по убывающей):
– кирпич;
– брус;
– сандвич-панели.
С недавнего времени покупатели уделяют большое внимание наличию современного проекта при строительстве дома. Разумеется, законченные проекты пользуются наибольшим спросом. Однако часто дома, выстроенные по интересным проектам, не пользуются спросом по ряду причин, среди которых следующие:
– невыгодное место расположения;
– недостаточно большой размер участка;
– недостаточная мощность коммуникаций или полное их отсутствие;
– ошибки, допущенные при строительстве дома.
Если вы не уверены, что сможете объективно оценить стоимость содержания дома и другие расходы, возьмите дом в аренду. В настоящее время практика аренды загородной недвижимости очень распространена. Кроме того, за время аренды вы получите полное представление о необходимых расходах, преимуществах и недостатках дома, который собираетесь приобрести.
Это несколько домов, соединенных между собой боковыми стенами. Каждый дом состоит из 2–3 этажей, имеет инженерные коммуникации, отдельный вход, въезд для машин, гараж и небольшую территорию – земельный участок. Иными словами, таунхаус – это сблокированные дома.
В большинстве случаев таунхаусы расположены в непосредственной близости от города (5-10 км) и объединены в охраняемые поселки. Нередко можно увидеть таунхаусы в черте города и даже за городом в коттеджных поселках.
По площади таунхаус составляет 250–300 м2, что удовлетворяет потребности одного человека или средней по размеру семьи. Первый этаж таунхауса, как правило, занимает гараж и комната инженерного оборудования, где располагается котел для обогрева помещения. На втором этаже находятся кухня, гостиная и каминный зал. Третий этаж занимают спальни, ванные комнаты и санузлы. Если проектом таунхауса предусмотрена мансарда, в ней обычно делают комнату отдыха или бильярдную.
Следует отметить, что качество таунхаусов не только соответствует, но в отдельных случаях и превосходит качество отдельно стоящих загородных домов.
К XX веку люди оценили удобство и выгоду таунхаусов по сравнению с отдельными домами, и таунхаусы стали распространяться на территории Европы. К середине XX века они стали, скорее, обычным явлением, чем новинкой. Комплексное строительство блокированных домов и подключение их к единой системе коммуникаций значительно сокращает затраты и упрощает решение жилищных вопросов в любом развивающемся городе. Кроме того, таунхаусы показались европейцам экономичными с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности.
Что касается США, там таунхаусы пользовались спросом у людей со средним достатком и распространились практически по всем штатам. Чаще всего таунхаусы встречаются в Канаде, там они составляют 65 % от общего жилого фонда. Разумеется, канадские технологии постройки таунхаусов считаются лучшими.
В России дома наподобие таунхаусов появились в 80-х годах XX века. Это были так называемые писательские дачи, состоящие из нескольких секций и рассчитанные на 2–3 семьи. В то время не предполагалась отдельная социальная инфраструктура и система безопасности, однако выгодность объединения домов была оценена.
Тогда таунхаусы ценились как элитная загородная недвижимость, а стоимость их зачастую превосходила стоимость самых дорогих квартир в Москве. В настоящее время таунхаус не является новшеством, поскольку сформировался отдельный субрынок со своими потребителями, предпочитающими дома такого типа. Как правило, это граждане со средним или выше среднего достатком.
С платежами за обслуживание дело обстоит несколько иначе. В обслуживание входят вывоз мусора, эксплуатация коммуникаций, ремонтные работы, уборка подъездных путей, обеспечение безопасности и др. В данном случае благодаря системе централизованного обслуживания жилец таунхауса существенно экономит на его содержании по сравнению с владельцем отдельного загородного дома.
Еще одним недостатком, который часто смущает покупателей таунхауса, является невозможность выбора материалов для строительства. В большинстве случаев на рынке недвижимости представлены таунхаусы из кирпича, монолитных и блочных конструкций. Найти бревенчатый или брусовой таунхаус не представляется возможным. При этом для многих покупателей экологичность и натуральность строительного материала играют не последнюю роль. Таким покупателям следует отдать предпочтение отдельному загородному дому.
Коттеджи существенно различаются по архитектурному оформлению. Часто покупатели приобретают участок земли, на котором они могут построить дом в соответствии со своими предпочтениями, то есть по собственному проекту.
Однако при этом оговариваются общие требования по площади дома, оформлению забора и потребляемым мощностям.
Количество домов в таких поселках различно. Одни поселки включают 5–7 домов, другие – 15–25, третьи – 50–65 домов с набором коммуникаций и общей инфраструктурой. В нашей стране крупные коттеджные поселки можно встретить только в Подмосковье и Ленинградской области. Что касается Московской области, там поселок может объединять до 150 коттеджей и таунхаусов. Глядя на такие цифры, невольно возникает мысль о целесообразности, ведь при таком количестве жильцов поселок превращается в целый город с отдельной социальной средой.
Если же вы покупаете участок с готовым или недостроенным домом, возможность внесения изменений в проект будет ограничена. В этом разделе мы рассмотрим первый вариант, то есть возможность построить дом по вашему вкусу и предпочтениям. Процесс строительства будет проходить в несколько этапов, ознакомившись с которыми вы сможете оценить свои возможности и дальнейшие перспективы.
Оценка местности
Оценивая предлагаемые варианты, стоит обратить внимание на близость участка к инженерным коммуникациям, посмотрите, на каком расстоянии от участка находятся ближайшие электрические сети, имеется ли проложенный газопровод. Дело в том, что наличие газа в доме значительно уменьшает затраты на эксплуатацию по сравнению с домами, в которых проведено только электричество. Обратите внимание на наличие водопровода, поскольку, если его нет, вам придется бурить скважину. Существенное значение имеет и мощность имеющихся коммуникаций, поскольку при недостаточной мощности возникнет необходимость лишних расходов на получение дополнительных мощностей.
Необходимо оценить грунт участка и его ландшафт. В случае с болотистым или торфяным грунтом вам будет очень сложно возвести тяжелую конструкцию дома. Единственным выходом будет замена грунта и устройство более устойчивого фундамента, а это потребует вложения значительных средств.
Нелишне проверить наличие подъездных путей, без которых процесс строительства не представляется возможным. Не стоит надеяться на то, что местные власти согласятся финансировать строительство подъездных путей к вашему участку. Бывает и так, что подъезд к участку возможен через ближайший поселок, однако в этом случае у вас, скорее всего, возникнут сложности с местными жителями, которым вряд ли понравятся проезжающие мимо и разрушающие их дорогу машины со строительной техникой.
Выбор проекта
Выбирая проект будущего дома, следует ориентироваться на местность и ландшафт выбранного участка. В настоящее время проектные организации предлагают множество проектов домов, которые можно адаптировать к конкретным условиям. Внутренняя планировка предлагаемого проекта может быть изменена в соответствии с вашими вкусами и предпочтениями.
Кроме того, существуют строительные фирмы, которые не только помогут вам выбрать проект, но и получат все необходимые согласования.
Это очень удобно, однако если для вас первостепенное значение имеет уникальность проекта, лучше проектировать дом с нуля. При этом специалисты учтут все ваши запросы и предложения. Не следует забывать о том, что не каждый проект жилого здания получает согласование соответствующих инстанций. Предпочтительнее, чтобы процессом согласования занялся сам архитектор. Разумеется, это будет сопровождаться дополнительными затратами, однако вы сможете быть уверены в том, что проект выполнен по всем правилам и требованиям.
Согласование проекта
Согласование проекта – долгий и хлопотный процесс. Если вы незнакомы со всеми нюансами проектирования, лучше доверить согласование специалисту, разрабатывающему проект вашего будущего дома. При этом, разумеется, следует контролировать процесс.
Вам должны сообщать все внесенные в проект изменения, чтобы в итоге вы получили именно тот дом, который заказывали. Желательно уточнить у проектной организации перечень согласующих инстанций и количество времени, которое уйдет на процесс согласования. Вполне возможно, что некоторые этапы согласования вы сможете пройти самостоятельно.
Строительство
Это самый интересный этап в процессе обретения загородного дома. Вы наконец сможете оценить то, что видели на компьютере архитектора. Если к созданию проекта вы привлекали только архитектора, вам предстоит выбрать строительную компанию. При выборе строительной фирмы обязательно поинтересуйтесь ее репутацией на рынке недвижимости. Она должна иметь все необходимые лицензии и рекомендации, а также предоставлять гарантии на построенный объект и срок строительства.
При этом не бойтесь показаться навязчивым. Нет ничего удивительного в том, что у вас есть желание проверить учредительные документы строительной компании, ведь вы доверяете ее сотрудникам свои деньги и строительство дома. Помимо этого, следует поинтересоваться тем, какие рабочие будут привлечены к строительству и у каких поставщиков фирма закупает строительные материалы. Помните, что вы – заказчик, а потому имеете полное право задавать все интересующие вас вопросы.
Приемка работ и регистрация объекта
Порядок сдачи-приемки выполненных работ должен быть описан в вашем договоре со строительной компанией. В нем обязательно должны быть указаны следующие пункты:
– срок окончания строительства;
– штрафные санкции за срыв установленных сроков;
– срок гарантии на выполнение работ.
При этом следует обратить внимание на то, на какие работы распространяется гарантия.
Помните и о том, что строительство дома формально представляет собой создание нового объекта недвижимости, право собственности на который должно быть зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимость. Что касается получения требуемых при сдаче объекта согласований и свидетельства о собственности, его получают в той же организации, которая занималась согласованием проекта.
Следует учитывать, что при строительстве загородного дома можно сэкономить посредством целевого распределения затрат и контроля за каждым этапом строительства. Итак, ваша задача – выбрать хороший участок, находящийся вблизи коммуникаций, проектную организацию с хорошей репутацией, которая предусмотрит использование качественных материалов и энергосберегающих технологий, а также строительную компанию, которая знает, где можно приобрести качественные строительные материалы по приемлемой цене. Учтя эти нюансы, можно рассчитывать на успешный результат проделанной работы.
Нередки ситуации, когда земельный участок находится в собственности, но не имеет кадастрового номера. Как правило, это происходит в тех случаях, когда земельный участок переходит в собственность того, кто его занимает в момент приватизации. Такие участки приобретают кадастровый номер при совершении первой сделки.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по месту их нахождения в соответствии с единой программой. Для того чтобы получить кадастровый номер участка, правообладатель или уполномоченное им лицо должны подать в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявку, правоустанавливающие документы на земельный участок, а также документы о межевании земельного участка.
При условии, что будет совершаться сделка с целым участком, можно обойтись без межевания. Однако тогда земельный участок, в отношении которого будет совершаться сделка, должен состоять на кадастровом учете, обладать кадастровым номером. Право собственности на него должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции, а границы точно определены и отражены в кадастровом плане.
1. Объектами сделок купли-продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора продавец должен предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка (если таковые имеются) и ограничениях его использования.
2. Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно;
– ограничивающие распоряжение земельным участком нового владельца (ипотека, передача в аренду, совершение сделок с участком);
– ограничивающие ответственность продавца при условии предъявления третьими лицами имущественных прав на данный объект.
Данные условия относятся также к заключению договора мены земельного участка.
3. В случае предъявления продавцом покупателю ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом, покупатель имеет право требовать снижения покупной цены или расторжения сделки купли-продажи земельного участка и возмещения причиненного ему ущерба.
Следует помнить и о том, что покупка выстроенного дома требует больших единовременных затрат. В данном случае могут использоваться собственные или кредитные средства, однако возникает риск дополнительных расходов на исправление возможных дефектов и технических недоработок прежних собственников. Несомненным достоинством покупки готового дома является возможность жить в нем сразу после оформления документов.
Строительство дома подойдет тем, кто хочет растянуть траты во времени. На начальном этапе можно инвестировать только участок земли и фундамент. После, накопив денежные средства, оплатить строительные материалы, цена на которые снижается в зимнее время года. Потом приступать непосредственно к строительству дома. При этом вы можете вносить в проект дома любые изменения в соответствии со своими желаниями и предпочтениями.
Как говорилось выше, приобретая загородную недвижимость, можно воспользоваться кредитными средствами. Конечно, в настоящее врем далеко не все банки, предоставляющие услугу ипотечного кредитования, имеют программы кредитования загородной недвижимости. Однако время не стоит на месте, ситуация на рынке недвижимости меняется, и сейчас все больше банков внедряют в свою деятельность данный вид кредитования.
Существует несколько программ кредитования загородной недвижимости, а именно:
– покупки загородного дома (под залог земельного участка и расположенного на нем дома);
– продолжения незавершенного строительства при степени готовности не менее 50 %;
– строительства дома под залог земельного участка.
При этом необходимо учитывать принцип, которым руководствуются все банки – стоимость обеспечения не должна снизиться к моменту возврата кредитных средств.
Важным определяющим фактором является стоимость земельного участка, которая составляет значительную часть стоимости всего объекта загородной недвижимости. Стоит отметить, что независимо от стоимости участка на конкретный момент времени в будущем у него может появиться значительный либо ограниченный запас ликвидности.Стоимость земельного участка во многом определяется месторасположением, качеством грунта, качеством и стоимостью произведенных усовершенствований (постройка, сад, бассейн и т. д.). Помимо уже произведенных улучшений, на стоимость участка влияют перспективы развития территории вокруг данного объекта, например строительство магистрали, предприятия, улучшение подъездных путей, очистка ближайших водоемов и многие другие. Поэтому для объективной оценки понравившегося участка следует привлечь оценщика.
Проанализировав данные, специалист вынесет суждение об обоснованности цены, что также является очень важным как для покупателя, так и для продавца.
По мнению профессиональных оценщиков, в порядке убывания предпочтение отдается домам, расположенным:
– на берегу водной глади;
– в пределах охраняемого поселка;
– на территории дачного поселка;
– в окружении лесного массива;
– в поле;
– на территории строящегося поселка.
Стоимость загородного объекта снижается, если он расположен вблизи:
– железной дороги;
– современных городских поселков;
– магистрали;
– действующей фермы.
Следует учитывать, что наибольшее предпочтение отдается домам площадью до 300 м2. Не менее важен и размер участка, который должен соответствовать размеру выстроенного на нем дома. Территория участка оценивается следующим образом (по убывающей):
– облагороженная территория;
– сосны и лесные насаждения на участке;
– безлесная поляна.
Стройматериалы, используемые для строительства дома ценятся следующим образом (по убывающей):
– кирпич;
– брус;
– сандвич-панели.
С недавнего времени покупатели уделяют большое внимание наличию современного проекта при строительстве дома. Разумеется, законченные проекты пользуются наибольшим спросом. Однако часто дома, выстроенные по интересным проектам, не пользуются спросом по ряду причин, среди которых следующие:
– невыгодное место расположения;
– недостаточно большой размер участка;
– недостаточная мощность коммуникаций или полное их отсутствие;
– ошибки, допущенные при строительстве дома.
Если вы не уверены, что сможете объективно оценить стоимость содержания дома и другие расходы, возьмите дом в аренду. В настоящее время практика аренды загородной недвижимости очень распространена. Кроме того, за время аренды вы получите полное представление о необходимых расходах, преимуществах и недостатках дома, который собираетесь приобрести.
Таунхаус
Таунхаус переводится как «дом в городе», однако такие объекты относят к загородной недвижимости. Что же представляет собой таунхаус?Это несколько домов, соединенных между собой боковыми стенами. Каждый дом состоит из 2–3 этажей, имеет инженерные коммуникации, отдельный вход, въезд для машин, гараж и небольшую территорию – земельный участок. Иными словами, таунхаус – это сблокированные дома.
В большинстве случаев таунхаусы расположены в непосредственной близости от города (5-10 км) и объединены в охраняемые поселки. Нередко можно увидеть таунхаусы в черте города и даже за городом в коттеджных поселках.
По площади таунхаус составляет 250–300 м2, что удовлетворяет потребности одного человека или средней по размеру семьи. Первый этаж таунхауса, как правило, занимает гараж и комната инженерного оборудования, где располагается котел для обогрева помещения. На втором этаже находятся кухня, гостиная и каминный зал. Третий этаж занимают спальни, ванные комнаты и санузлы. Если проектом таунхауса предусмотрена мансарда, в ней обычно делают комнату отдыха или бильярдную.
Большинство таунхаусов объединены в поселки, поэтому в них всегда развита собственная инфраструктура. Помимо городских коммуникаций внутри каждого дома, на территории поселков таунхаусов есть магазины, детские сады, школы, спортклубы и другие организации.Разумеется, таунхаус со всеми удобствами обойдется вам значительно дешевле, чем отдельный загородный дом. Благодаря специфике построения таунхаусов, экономия при строительстве достигает 50 %. В данном случае сокращается около 25 % земельных работ и средств на прокладку коммуникаций, 15 % дает снижение затрат на строительные материалы, 5–8% экономится на площади земельного участка, что достигается благодаря высокой плотности застройки.
Следует отметить, что качество таунхаусов не только соответствует, но в отдельных случаях и превосходит качество отдельно стоящих загородных домов.
Как развивалось строительство таунхаусов
Существует мнение, что таунхаусы впервые появились в Англии в XIX веке. Из-за ограниченности земельных участков и нежелания разбивать их для подрастающих детей землевладельцы расширяли дома посредством пристроек. Как и в современных таунхаусах, каждая пристройка представляла собой дом с отдельным входом.К XX веку люди оценили удобство и выгоду таунхаусов по сравнению с отдельными домами, и таунхаусы стали распространяться на территории Европы. К середине XX века они стали, скорее, обычным явлением, чем новинкой. Комплексное строительство блокированных домов и подключение их к единой системе коммуникаций значительно сокращает затраты и упрощает решение жилищных вопросов в любом развивающемся городе. Кроме того, таунхаусы показались европейцам экономичными с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности.
Что касается США, там таунхаусы пользовались спросом у людей со средним достатком и распространились практически по всем штатам. Чаще всего таунхаусы встречаются в Канаде, там они составляют 65 % от общего жилого фонда. Разумеется, канадские технологии постройки таунхаусов считаются лучшими.
В России дома наподобие таунхаусов появились в 80-х годах XX века. Это были так называемые писательские дачи, состоящие из нескольких секций и рассчитанные на 2–3 семьи. В то время не предполагалась отдельная социальная инфраструктура и система безопасности, однако выгодность объединения домов была оценена.
Тогда таунхаусы ценились как элитная загородная недвижимость, а стоимость их зачастую превосходила стоимость самых дорогих квартир в Москве. В настоящее время таунхаус не является новшеством, поскольку сформировался отдельный субрынок со своими потребителями, предпочитающими дома такого типа. Как правило, это граждане со средним или выше среднего достатком.
Плюсы и минусы таунхаусов
Основным преимуществом таунхаусов является их экономичность по сравнению с отдельными загородными домами при обеспечении комфортабельности и безопасности. Являясь владельцем загородного дома, гражданин обязан ежемесячно оплачивать коммунальные услуги, включающие в себя плату за газ, воду и электричество, а также обслуживание. Для жильцов отдельных домов и таунхаусов они не будут существенно различаться.С платежами за обслуживание дело обстоит несколько иначе. В обслуживание входят вывоз мусора, эксплуатация коммуникаций, ремонтные работы, уборка подъездных путей, обеспечение безопасности и др. В данном случае благодаря системе централизованного обслуживания жилец таунхауса существенно экономит на его содержании по сравнению с владельцем отдельного загородного дома.
Кроме того, преимуществом таунхаусов является близость к городу. Разумеется, данный фактор является преимуществом для тех, кто не хочет уединенности и не стремится жить в отдалении от города.К недостаткам таунхаусов относится в первую очередь небольшой по размеру участок земли, предоставляемый жильцу таунхауса. Такой участок, как правило, составляет 1,5–5 соток. Разумеется, на нем не получится организовать бассейн и заниматься садоводством, однако для установки беседки для отдыха его вполне достаточно.
Следует отметить, что такое определение предпочтений позволяет разделить предлагаемое жилье на целевые сегменты покупателей различных типов жилой недвижимости.
Еще одним недостатком, который часто смущает покупателей таунхауса, является невозможность выбора материалов для строительства. В большинстве случаев на рынке недвижимости представлены таунхаусы из кирпича, монолитных и блочных конструкций. Найти бревенчатый или брусовой таунхаус не представляется возможным. При этом для многих покупателей экологичность и натуральность строительного материала играют не последнюю роль. Таким покупателям следует отдать предпочтение отдельному загородному дому.
Коттеджные поселки
Коттеджным поселком называют обособленную территорию, на которой расположены коттеджи, а иногда коттеджи и таунхаусы. Такие поселки огорожены и находятся под охраной. Внутри поселка или в непосредственной близости от него расположены магазины, кафе, детские сады, школы, спортивные клубы и т. д.Коттеджи существенно различаются по архитектурному оформлению. Часто покупатели приобретают участок земли, на котором они могут построить дом в соответствии со своими предпочтениями, то есть по собственному проекту.
Однако при этом оговариваются общие требования по площади дома, оформлению забора и потребляемым мощностям.
Коттеджные поселки, строящиеся под ключ, застраиваются по одному плану согласно одному архитектурному проекту. Разумеется, дома различаются между собой, однако эти различия заметны скорее внутри, чем снаружи. Могут различаться площади домов, а также внутренняя отделка. При этом внешне весь поселок разработан в одном стиле.Нередко помимо коттеджей в таких поселках есть таунхаусы, о которых мы рассказывали выше. В этом случае владельцы отдельных коттеджей пользуются теми же преимуществами, что и жильцы таунхаусов. Им предоставлены те же условия, высокий уровень комфортабельности и экономия на плате за централизованное обслуживание.
Количество домов в таких поселках различно. Одни поселки включают 5–7 домов, другие – 15–25, третьи – 50–65 домов с набором коммуникаций и общей инфраструктурой. В нашей стране крупные коттеджные поселки можно встретить только в Подмосковье и Ленинградской области. Что касается Московской области, там поселок может объединять до 150 коттеджей и таунхаусов. Глядя на такие цифры, невольно возникает мысль о целесообразности, ведь при таком количестве жильцов поселок превращается в целый город с отдельной социальной средой.
Строительство отдельного дома
Строительство отдельного дома, не связанного с ограниченным поселком, является идеальным вариантом для тех, кто ищет уединения и близости к природе. Приобретая пустой участок земли, владелец отдельного дома может самостоятельно определить проект строительства, площадь жилого здания и многие другие характеристики.Если же вы покупаете участок с готовым или недостроенным домом, возможность внесения изменений в проект будет ограничена. В этом разделе мы рассмотрим первый вариант, то есть возможность построить дом по вашему вкусу и предпочтениям. Процесс строительства будет проходить в несколько этапов, ознакомившись с которыми вы сможете оценить свои возможности и дальнейшие перспективы.
Покупка участка и строительство дома
Решение о покупке земельного участка начинается с осмотра и оценки местности.Оценка местности
Оценивая предлагаемые варианты, стоит обратить внимание на близость участка к инженерным коммуникациям, посмотрите, на каком расстоянии от участка находятся ближайшие электрические сети, имеется ли проложенный газопровод. Дело в том, что наличие газа в доме значительно уменьшает затраты на эксплуатацию по сравнению с домами, в которых проведено только электричество. Обратите внимание на наличие водопровода, поскольку, если его нет, вам придется бурить скважину. Существенное значение имеет и мощность имеющихся коммуникаций, поскольку при недостаточной мощности возникнет необходимость лишних расходов на получение дополнительных мощностей.
Необходимо оценить грунт участка и его ландшафт. В случае с болотистым или торфяным грунтом вам будет очень сложно возвести тяжелую конструкцию дома. Единственным выходом будет замена грунта и устройство более устойчивого фундамента, а это потребует вложения значительных средств.
Нелишне проверить наличие подъездных путей, без которых процесс строительства не представляется возможным. Не стоит надеяться на то, что местные власти согласятся финансировать строительство подъездных путей к вашему участку. Бывает и так, что подъезд к участку возможен через ближайший поселок, однако в этом случае у вас, скорее всего, возникнут сложности с местными жителями, которым вряд ли понравятся проезжающие мимо и разрушающие их дорогу машины со строительной техникой.
Выбор проекта
Выбирая проект будущего дома, следует ориентироваться на местность и ландшафт выбранного участка. В настоящее время проектные организации предлагают множество проектов домов, которые можно адаптировать к конкретным условиям. Внутренняя планировка предлагаемого проекта может быть изменена в соответствии с вашими вкусами и предпочтениями.
Кроме того, существуют строительные фирмы, которые не только помогут вам выбрать проект, но и получат все необходимые согласования.
Это очень удобно, однако если для вас первостепенное значение имеет уникальность проекта, лучше проектировать дом с нуля. При этом специалисты учтут все ваши запросы и предложения. Не следует забывать о том, что не каждый проект жилого здания получает согласование соответствующих инстанций. Предпочтительнее, чтобы процессом согласования занялся сам архитектор. Разумеется, это будет сопровождаться дополнительными затратами, однако вы сможете быть уверены в том, что проект выполнен по всем правилам и требованиям.
Помните, что выбранный проект должен соответствовать определенным пропорциям соотношения площади участка и возводимого строения, поскольку в противном случае может получиться так, что дом займет большую часть участка и вам негде будет разместить гараж и другие необходимые пристройки.Оптимальным считается соотношение площади участка и дома 1 к 10. Количество этажей в доме зависит только от предпочтений владельца.
Согласование проекта
Согласование проекта – долгий и хлопотный процесс. Если вы незнакомы со всеми нюансами проектирования, лучше доверить согласование специалисту, разрабатывающему проект вашего будущего дома. При этом, разумеется, следует контролировать процесс.
Вам должны сообщать все внесенные в проект изменения, чтобы в итоге вы получили именно тот дом, который заказывали. Желательно уточнить у проектной организации перечень согласующих инстанций и количество времени, которое уйдет на процесс согласования. Вполне возможно, что некоторые этапы согласования вы сможете пройти самостоятельно.
Строительство
Это самый интересный этап в процессе обретения загородного дома. Вы наконец сможете оценить то, что видели на компьютере архитектора. Если к созданию проекта вы привлекали только архитектора, вам предстоит выбрать строительную компанию. При выборе строительной фирмы обязательно поинтересуйтесь ее репутацией на рынке недвижимости. Она должна иметь все необходимые лицензии и рекомендации, а также предоставлять гарантии на построенный объект и срок строительства.
При этом не бойтесь показаться навязчивым. Нет ничего удивительного в том, что у вас есть желание проверить учредительные документы строительной компании, ведь вы доверяете ее сотрудникам свои деньги и строительство дома. Помимо этого, следует поинтересоваться тем, какие рабочие будут привлечены к строительству и у каких поставщиков фирма закупает строительные материалы. Помните, что вы – заказчик, а потому имеете полное право задавать все интересующие вас вопросы.
Приемка работ и регистрация объекта
Порядок сдачи-приемки выполненных работ должен быть описан в вашем договоре со строительной компанией. В нем обязательно должны быть указаны следующие пункты:
– срок окончания строительства;
– штрафные санкции за срыв установленных сроков;
– срок гарантии на выполнение работ.
При этом следует обратить внимание на то, на какие работы распространяется гарантия.
Помните и о том, что строительство дома формально представляет собой создание нового объекта недвижимости, право собственности на который должно быть зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимость. Что касается получения требуемых при сдаче объекта согласований и свидетельства о собственности, его получают в той же организации, которая занималась согласованием проекта.
Следует учитывать, что при строительстве загородного дома можно сэкономить посредством целевого распределения затрат и контроля за каждым этапом строительства. Итак, ваша задача – выбрать хороший участок, находящийся вблизи коммуникаций, проектную организацию с хорошей репутацией, которая предусмотрит использование качественных материалов и энергосберегающих технологий, а также строительную компанию, которая знает, где можно приобрести качественные строительные материалы по приемлемой цене. Учтя эти нюансы, можно рассчитывать на успешный результат проделанной работы.
Купля-продажа земельных участков
Прежде чем планировать строительство дома на выбранном участке, следует ознакомиться с тонкостями процесса обращения земельных участков, а также уточнить, в каких случаях могут быть наложены ограничения на сделку и когда она может быть признана недействительной.Объекты купли-продажи
Согласно Земельному кодексу РФ объектом купли-продажи может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. После данного учета земельный участок получает характеристики, дающие возможность однозначно выделить его из ряда других земельных участков, и приобретает индивидуальный кадастровый номер.Нередки ситуации, когда земельный участок находится в собственности, но не имеет кадастрового номера. Как правило, это происходит в тех случаях, когда земельный участок переходит в собственность того, кто его занимает в момент приватизации. Такие участки приобретают кадастровый номер при совершении первой сделки.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по месту их нахождения в соответствии с единой программой. Для того чтобы получить кадастровый номер участка, правообладатель или уполномоченное им лицо должны подать в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявку, правоустанавливающие документы на земельный участок, а также документы о межевании земельного участка.
Межевание земельного участка
Межевание представляет собой установление границ на местности участка с закреплением этих границ межевыми знаками и определение их координат.При условии, что будет совершаться сделка с целым участком, можно обойтись без межевания. Однако тогда земельный участок, в отношении которого будет совершаться сделка, должен состоять на кадастровом учете, обладать кадастровым номером. Право собственности на него должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции, а границы точно определены и отражены в кадастровом плане.
Если планируется продавать часть земельного участка, находящегося в общей собственности, процедура межевания обязательна. В процессе межевания будет составлено описание каждой части участка. После завершения процедуры межевания каждой части будет присвоен индивидуальный кадастровый номер.Межевание позволяет сделать отдельные части одного участка разными объектами недвижимого имущества, то есть самостоятельными земельными участками, с которыми могут совершаться сделки. Следует учитывать, что права на каждый из таких участков также подлежат государственной регистрации.
Тонкости купли-продажи земельных участков
Правила купли-продажи земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный правовой акт предусматривает следующие особенности совершения сделок купли-продажи.1. Объектами сделок купли-продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора продавец должен предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка (если таковые имеются) и ограничениях его использования.
2. Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно;
– ограничивающие распоряжение земельным участком нового владельца (ипотека, передача в аренду, совершение сделок с участком);
– ограничивающие ответственность продавца при условии предъявления третьими лицами имущественных прав на данный объект.
Данные условия относятся также к заключению договора мены земельного участка.
3. В случае предъявления продавцом покупателю ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом, покупатель имеет право требовать снижения покупной цены или расторжения сделки купли-продажи земельного участка и возмещения причиненного ему ущерба.
Порядок купли-продажи земельного участка
В случае продажи земельного участка у вас, скорее всего, не возникнет проблем, поскольку в настоящее время российской законодательство не предусматривает существенных ограничений на продажу собственником своего земельного участка. Порядок купли-продажи регламентируется главой 30 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 37 Земельного кодекса РФ.Следует учитывать, что купля-продажа земельного участка может быть осуществлена лишь при условии отсутствия споров по поводу данного участка и других предусмотренных законом причин, препятствующих совершению сделки.Для совершения сделки купли-продажи земельного участка требуется свидетельство о праве собственности продавца на данный объект недвижимого имущества, план участка и заполненный обеими сторонами договор купли-продажи. Следует отметить, что представители органов земельного контроля обязаны разъяснить владельцу земельного участка, желающему его продать, порядок получения документов, необходимых для совершения данной сделки.