Страница:
Таким образом, если у продавца земельного участка нет документа, подтверждающего его право собственности на данный объект недвижимого имущества, уполномоченные представители органов земельного контроля по месту расположения продаваемого участка должны объяснить владельцу участка, каким образом и в каких органах можно получить данный документ.
При покупке земельного участка гражданин имеет право провести экспертизу документа, подтверждающего право собственности продавца на данный земельный участок. Для ее осуществления следует обратиться к регистратору – работнику уполномоченных органов, осуществляющих государственный земельный контроль.
В случае обнаружения несоответствия документа, удостоверяющего право собственности продавца на продаваемый земельный участок, Порядку выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю от 20 мая 1992 года регистратор обязан сообщить продавцу о выявленных нарушениях и разъяснить, в какие органы он должен обратиться, чтобы привести документ на право собственности в соответствие с вышеуказанным Порядком.
Если документ, удостоверяющий право собственности продавца на продаваемый земельный участок, выполнен в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю, следует проверить чистоту земельного участка на предмет отсутствия имущественных споров по нему и других определенных законодательством причин, препятствующих заключению сделки купли-продажи.
Одним из направлений проверки документальной чистоты земельного участка является выверка границ данного объекта недвижимого имущества. Подтверждение границ земельного участка и их бесспорности не является обязательной в случаях, если границы установлены:
– по решению суда общей юрисдикции или арбитражного суда;
– ранее выданным государственным актом на право собственности на земельный участок, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре межевым знакам;
– в соответствии с решением органов местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (при условии, что решение не обжаловано);
– в результате мирового соглашения сторон, удостоверенного их подписями на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации, с указанием даты;
– по фактическому пользованию, согласованному со смежными собственниками земельных участков и заверенному печатью и подписью уполномоченного должностного лица местной администрации.
В случае отсутствия перечисленных документов уполномоченный орган земельного контроля предлагает продавцу земельного участка адреса организаций, занимающихся составлением и корректировкой ранее составленных планов земельных участков на территории районов или города. Расходы по составлению данного плана ложатся на одну из сторон договора купли-продажи в соответствии с взаимной договоренностью.
При этом продавца предупреждают об ответственности за достоверность предоставляемых им для составления плана земельного участка данных об имущественных правах и претензиях на данный объект недвижимого имущества, среди которых аренда или залог участка, особый режим его использования (например, отсутствие права на застройку участка) и другие обременения (право преимущественной покупки, проезда или использования в технических целях).
Информацию для выполнения плана земельного участка и сам план должен получать работник уполномоченного органа, осуществляющий государственный земельный контроль, от соответствующих уполномоченных лиц и организаций с выездом на место. После того как план будет составлен, материалы землеустроительного дела должны быть сданы в земельный архив уполномоченного органа государственного контроля. Готовый план удостоверяется регистратором и передается покупателю для оформления договора купли-продажи земельного участка.
Следует учитывать, что регистратор должен также обратиться в местную администрацию с целью подтверждения достоверности документа о праве собственности продавца на продаваемый им объект недвижимого имущества. Данная проверка защищает интересы покупателя и состоит в сверке документа с записью о его регистрации, выполненной ранее местной администрацией.
При их соответствии регистратор регистрирует документ в Государственном реестре РФ договоров купли-продажи земельных участков и возвращает его продавцу. Соблюдение вышеописанных правил является необходимым, поскольку оно обуславливает готовность объекта недвижимого имущества к продаже.
Свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок, план участка и заполненный сторонами договор купли-продажи удостоверяются нотариусом и предоставляются в уполномоченный орган земельного контроля с целью регистрации сделки в Реестре договоров купли-продажи земельных участков.
Покупатель вступает в права собственности на купленный земельный участок с момента регистрации договора купли-продажи. Зарегистрированный договор купли-продажи представляется в местную администрацию, которая регулирует право собственности покупателя на приобретенный земельный участок и выдает ему свидетельство об этом праве.
– правоустанавливающий документ на данный объект недвижимого имущества (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследование);
– свидетельство о праве собственности на землю;
– постановление главы администрации, на основании которого выдано данное свидетельство;
– свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, выданное органами государственной регистрации;
– выписка из государственного земельного кадастра – кадастровый план;
– выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов на земельный участок;
– справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым выплатам (если отчуждаемое имущество было приобретено на правах наследования или дарения);
– нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя (если таковые имеются) на продажу и покупку объекта недвижимого имущества. Факт брака подтверждается свидетельством о браке;
– в случае если в продаваемом объекте недвижимого имущества у продавца есть совладельцы, необходимо их письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу данной недвижимости.
В случае перехода права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование данной части земельного участка, где находится здание (строение, сооружение), на тех же условиях, что и прежний собственник.
При переходе права собственности на здание (строение, сооружение) к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей собственников в праве собственности на здание (строение, сооружение).
– отчуждение части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
– отчуждение части здания (строения, сооружения), расположенного на земельном участке, изъятом из оборота согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
Что касается отчуждения здания (строения, сооружения), расположенного на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, оно осуществляется вместе с земельным участком. Однако это возможно лишь в том случае, если федеральным законом предусмотрено предоставление такого земельного участка в собственность граждан и юридических лиц.
Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (строения, сооружения), если оно принадлежит одному лицу, не допускается. Отчуждение доли в праве собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, являющееся собственностью нескольких лиц, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание (строение, сооружение).
– приватизация (в большинстве случаев выкуп земельных участков у государства и муниципальных образований);
– свободная продажа на рынке;
– продажа земельных участков через конкурсные и аукционные торги (статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следует отметить, что последний способ применяется лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на данный способ продажи. Целью установления такого порядка является придание гласности осуществлению сделок с земельными участками.
Участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право продать свою долю постороннему лицу, но при продаже доли в праве общей долевой собственности другие участники общей долевой собственности на данный земельный участок обладают преимущественным правом покупки продаваемой доли по установленной продавцом цене. Исключением является продажа с публичных торгов, которые могут проводиться без согласия остальных участников долевой собственности в случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, нарушение преимущественного права других собственников данного участка на покупку продаваемой доли может быть признано судом как основание для признания сделки купли-продажи недействительной.
В случае если после истечения установленного нормативного срока строительство не будет завершено, ставка налога увеличится в 2 раза и сохранится на таком уровне до завершения процесса строительства.
– инвентаризация земельных ресурсов;
– государственное и муниципальное управление земельными ресурсами;
– государственный контроль использования и обеспечения безопасности земель;
– мероприятия, организованные с целью сохранения и повышения плодородия земель;
– государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
– землеустройство;
– экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов;
– установление платы за землю;
– другая деятельность, связанная с владением, использованием и распоряжением земельными участками.
В Законе Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» основное внимание обращается на учетные функции системы Государственного земельного кадастра, систематизацию данных о земельных ресурсах для решения задач государственного управления земельными отношениями, землеустройством на макроуровне. Для этих целей привлекаются и другие ведомственные системы учета недвижимости, например бюро технической инвентаризации.
В любом случае кадастр на протяжении 2 000 лет является основой государственной системы землепользования и управления земельными ресурсами.
Довольно часто кадастр называют реестром, под которым понимается реестр экономических ресурсов страны, включая указание на их местоположение, стоимость и доходность. Следует отметить, что в «Толковом словаре» В. И. Даля при разъяснении понятия «кадастр» основной акцент делается на оценку земли: «Кадастр – оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения».
В 1861 году было отменено крепостное право и крестьяне, наконец, обрели свободу. Теперь можно было работать на себя и свою семью и свободно пользоваться результатами своего труда, однако сложность состояла в том, что создавать и развивать свое хозяйство приходилось практически с нуля. Ведь крепостные были освобождены без земельных наделов.
Таким образом, формирование нового класса свободных земледельцев и собственников способствовало появлению рыночного земельного оборота. Именно в этот период земля впервые стала расцениваться как предмет сделок купли-продажи. Разумеется, граждане задались вопросом о цене товара и ее обусловленности. Кроме того, предложение товара приобрело массовый характер, поэтому возникла необходимость определить относительную и абсолютную стоимость земель в различной местности, а также отрегулировать сформировавшуюся ситуацию на рынке земли.
Можно сделать вывод, что приведенное выше определение кадастра непосредственно связано с изменением отношения к собственности на землю, формированием рыночного оборота земель, а также изменением экономического хозяйствования на земле.
Земельная реформа положила начало перехода от национализации земли к ее приватизации и многообразию форм прав собственности. Разумеется, изменились содержание и роль земельного кадастра.
– в России утеряны исторические традиции ведения кадастра;
– кадастр должен охватывать обширную территорию, не имеющую аналогов по площади и многообразию характеристик земель;
– создание кадастра связано с кардинальными экономическими изменениями и финансовыми сложностями государства;
– создание кадастра происходит при отсутствии специалистов данного профиля и системы подготовки кадров;
– формирование облика кадастра происходит при недостаточно определенных земельных отношениях в государственной системе;
– создание кадастра происходит в условиях политической борьбы нескольких организаций, причастных к информации о недвижимости государства;
– кадастр России имеет многоцелевой характер;
– формирование кадастра происходит в условиях перераспределения собственности на недвижимое имущество, что обуславливает большой объем исходной информации, а также отсутствие у определенных слоев населения возможности наведения порядка в данной области общественных отношений.
ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
При покупке земельного участка гражданин имеет право провести экспертизу документа, подтверждающего право собственности продавца на данный земельный участок. Для ее осуществления следует обратиться к регистратору – работнику уполномоченных органов, осуществляющих государственный земельный контроль.
В случае обнаружения несоответствия документа, удостоверяющего право собственности продавца на продаваемый земельный участок, Порядку выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю от 20 мая 1992 года регистратор обязан сообщить продавцу о выявленных нарушениях и разъяснить, в какие органы он должен обратиться, чтобы привести документ на право собственности в соответствие с вышеуказанным Порядком.
Если документ, удостоверяющий право собственности продавца на продаваемый земельный участок, выполнен в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю, следует проверить чистоту земельного участка на предмет отсутствия имущественных споров по нему и других определенных законодательством причин, препятствующих заключению сделки купли-продажи.
Одним из направлений проверки документальной чистоты земельного участка является выверка границ данного объекта недвижимого имущества. Подтверждение границ земельного участка и их бесспорности не является обязательной в случаях, если границы установлены:
– по решению суда общей юрисдикции или арбитражного суда;
– ранее выданным государственным актом на право собственности на земельный участок, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре межевым знакам;
– в соответствии с решением органов местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (при условии, что решение не обжаловано);
– в результате мирового соглашения сторон, удостоверенного их подписями на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации, с указанием даты;
– по фактическому пользованию, согласованному со смежными собственниками земельных участков и заверенному печатью и подписью уполномоченного должностного лица местной администрации.
В случае отсутствия перечисленных документов уполномоченный орган земельного контроля предлагает продавцу земельного участка адреса организаций, занимающихся составлением и корректировкой ранее составленных планов земельных участков на территории районов или города. Расходы по составлению данного плана ложатся на одну из сторон договора купли-продажи в соответствии с взаимной договоренностью.
При этом продавца предупреждают об ответственности за достоверность предоставляемых им для составления плана земельного участка данных об имущественных правах и претензиях на данный объект недвижимого имущества, среди которых аренда или залог участка, особый режим его использования (например, отсутствие права на застройку участка) и другие обременения (право преимущественной покупки, проезда или использования в технических целях).
Выверка границ земельного участка до совершения сделки купли-продажи является целесообразной как для покупателя, так и для продавца, поскольку дает определенные гарантии, например, отсутствия в отношении участка споров и других предусмотренных законодательством причин, препятствующих заключению договора купли-продажи данного объекта недвижимого имущества.В случае если перечисленные обстоятельства не были учтены при составлении плана земельного участка, то при их выявлении даже после совершения сделки купли-продажи участка претензии по ним будут удовлетворены полностью за счет продавца. Данное условие обязательно должно быть включено в договор купли-продажи земельного участка.
Информацию для выполнения плана земельного участка и сам план должен получать работник уполномоченного органа, осуществляющий государственный земельный контроль, от соответствующих уполномоченных лиц и организаций с выездом на место. После того как план будет составлен, материалы землеустроительного дела должны быть сданы в земельный архив уполномоченного органа государственного контроля. Готовый план удостоверяется регистратором и передается покупателю для оформления договора купли-продажи земельного участка.
Следует учитывать, что регистратор должен также обратиться в местную администрацию с целью подтверждения достоверности документа о праве собственности продавца на продаваемый им объект недвижимого имущества. Данная проверка защищает интересы покупателя и состоит в сверке документа с записью о его регистрации, выполненной ранее местной администрацией.
При их соответствии регистратор регистрирует документ в Государственном реестре РФ договоров купли-продажи земельных участков и возвращает его продавцу. Соблюдение вышеописанных правил является необходимым, поскольку оно обуславливает готовность объекта недвижимого имущества к продаже.
Свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок, план участка и заполненный сторонами договор купли-продажи удостоверяются нотариусом и предоставляются в уполномоченный орган земельного контроля с целью регистрации сделки в Реестре договоров купли-продажи земельных участков.
Покупатель вступает в права собственности на купленный земельный участок с момента регистрации договора купли-продажи. Зарегистрированный договор купли-продажи представляется в местную администрацию, которая регулирует право собственности покупателя на приобретенный земельный участок и выдает ему свидетельство об этом праве.
Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи земельных участков
Для оформления договора купли-продажи земельного участка вам потребуются следующие документы:– правоустанавливающий документ на данный объект недвижимого имущества (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследование);
– свидетельство о праве собственности на землю;
– постановление главы администрации, на основании которого выдано данное свидетельство;
– свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, выданное органами государственной регистрации;
– выписка из государственного земельного кадастра – кадастровый план;
– выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов на земельный участок;
– справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым выплатам (если отчуждаемое имущество было приобретено на правах наследования или дарения);
– нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя (если таковые имеются) на продажу и покупку объекта недвижимого имущества. Факт брака подтверждается свидетельством о браке;
– в случае если в продаваемом объекте недвижимого имущества у продавца есть совладельцы, необходимо их письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу данной недвижимости.
Особенности купли-продажи участков со строениями
Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен правовой режим в отношении земельного участка при продаже зданий, сооружений и других расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а также в случае продажи земельного участка без продажи расположенных на нем объектов недвижимого имущества.В случае перехода права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование данной части земельного участка, где находится здание (строение, сооружение), на тех же условиях, что и прежний собственник.
При переходе права собственности на здание (строение, сооружение) к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей собственников в праве собственности на здание (строение, сооружение).
Собственник здания (строения, сооружения), расположенного на чужом земельном участке, имеет право покупки или аренды данного земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, все сделки регулируются правилами, установленными пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.Сделки по отчуждению здания (строения, сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, осуществляются вместе с земельным участком. Данный пункт предусматривает следующие исключения:
– отчуждение части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
– отчуждение части здания (строения, сооружения), расположенного на земельном участке, изъятом из оборота согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
Что касается отчуждения здания (строения, сооружения), расположенного на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, оно осуществляется вместе с земельным участком. Однако это возможно лишь в том случае, если федеральным законом предусмотрено предоставление такого земельного участка в собственность граждан и юридических лиц.
Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (строения, сооружения), если оно принадлежит одному лицу, не допускается. Отчуждение доли в праве собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, являющееся собственностью нескольких лиц, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание (строение, сооружение).
Способы купли-продажи земельных участков
Существует несколько способов осуществления сделок купли-продажи земельных участков, а именно:– приватизация (в большинстве случаев выкуп земельных участков у государства и муниципальных образований);
– свободная продажа на рынке;
– продажа земельных участков через конкурсные и аукционные торги (статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следует отметить, что последний способ применяется лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на данный способ продажи. Целью установления такого порядка является придание гласности осуществлению сделок с земельными участками.
Совершение сделок с участками, находящимися в общей собственности
Продажа земельного участка или его части, находящихся в общей долевой собственности, возможна только при условии согласования всех владельцев общей собственности на данный участок.Участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право продать свою долю постороннему лицу, но при продаже доли в праве общей долевой собственности другие участники общей долевой собственности на данный земельный участок обладают преимущественным правом покупки продаваемой доли по установленной продавцом цене. Исключением является продажа с публичных торгов, которые могут проводиться без согласия остальных участников долевой собственности в случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, нарушение преимущественного права других собственников данного участка на покупку продаваемой доли может быть признано судом как основание для признания сделки купли-продажи недействительной.
Налогообложение при индивидуальном жилищном строительстве
Следует учитывать, что согласно внесенным изменениям в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» для индивидуального жилищного строительства установлен нормативный срок строительства – 10 лет. В течение этого времени владелец земельного участка обязан выплачивать однократную ставку земельного налога, размер которой устанавливают местные органы власти.В случае если после истечения установленного нормативного срока строительство не будет завершено, ставка налога увеличится в 2 раза и сохранится на таком уровне до завершения процесса строительства.
Земельный кадастр
Согласно определениям, установленным действующим законодательством, Государственный земельный кадастр (ГЗК) создается для сбора, анализа, систематизации и предоставления потребителям информации о земельных ресурсах государства. Иными словами, Государственный земельный кадастр является основой системы государственного статусного информационного обеспечения достоверными данными, используемыми при решении вопросов на различных уровнях управления земельными ресурсами и объектами, непосредственно связанными с земельными участками. В число этих вопросов входят:– инвентаризация земельных ресурсов;
– государственное и муниципальное управление земельными ресурсами;
– государственный контроль использования и обеспечения безопасности земель;
– мероприятия, организованные с целью сохранения и повышения плодородия земель;
– государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
– землеустройство;
– экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов;
– установление платы за землю;
– другая деятельность, связанная с владением, использованием и распоряжением земельными участками.
В Законе Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» основное внимание обращается на учетные функции системы Государственного земельного кадастра, систематизацию данных о земельных ресурсах для решения задач государственного управления земельными отношениями, землеустройством на макроуровне. Для этих целей привлекаются и другие ведомственные системы учета недвижимости, например бюро технической инвентаризации.
Отдельным землепользователям или собственникам земельных участков ГЗК предоставляет государственный учет земельных участков, а также подготовку к государственной регистрации объектов недвижимого имущества и сделок с ними. Кроме того, запланировано развитие информационного обеспечения рыночного оборота земельных участков с относительно открытым доступом к земельно-кадастровой информации всех профессиональных участников рынка земли и рынков другой недвижимости.В настоящее время ГЗК является основой кадастра недвижимости и обеспечения рыночного оборота. Таким образом, постепенно возрастает его значение для усовершенствования системы индивидуальной оценки объектов земельных отношений.
История возникновения земельного кадастра
По мнению большинства исследователей, кадастр впервые появился в Древнем Риме во времена правления Цезаря Октавиана в I веке до н. э. В нем описывалось разделение земель на участки с учетом их размера и ценности. Некоторые исследователи связывают кадастр с еще более древним термином «кадастикон», что переводится как «тетрадь для записей».В любом случае кадастр на протяжении 2 000 лет является основой государственной системы землепользования и управления земельными ресурсами.
Довольно часто кадастр называют реестром, под которым понимается реестр экономических ресурсов страны, включая указание на их местоположение, стоимость и доходность. Следует отметить, что в «Толковом словаре» В. И. Даля при разъяснении понятия «кадастр» основной акцент делается на оценку земли: «Кадастр – оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения».
В 1861 году было отменено крепостное право и крестьяне, наконец, обрели свободу. Теперь можно было работать на себя и свою семью и свободно пользоваться результатами своего труда, однако сложность состояла в том, что создавать и развивать свое хозяйство приходилось практически с нуля. Ведь крепостные были освобождены без земельных наделов.
Таким образом, формирование нового класса свободных земледельцев и собственников способствовало появлению рыночного земельного оборота. Именно в этот период земля впервые стала расцениваться как предмет сделок купли-продажи. Разумеется, граждане задались вопросом о цене товара и ее обусловленности. Кроме того, предложение товара приобрело массовый характер, поэтому возникла необходимость определить относительную и абсолютную стоимость земель в различной местности, а также отрегулировать сформировавшуюся ситуацию на рынке земли.
Можно сделать вывод, что приведенное выше определение кадастра непосредственно связано с изменением отношения к собственности на землю, формированием рыночного оборота земель, а также изменением экономического хозяйствования на земле.
Кадастр и рынок недвижимости
Переход к рыночной экономике оказал влияние на роль экономического блока во всей информационной системе земельного кадастра и правового обеспечения земельных отношений. В 1990-е годы система земельного кадастра стала развиваться более активно. Дело в том, что качественное изменение отношения к собственности, а также возникновение рынка земли снова затронуло вопросы об экономическом содержании ресурсов государства и их роли в изменении всей системы экономической жизни общества.Земельная реформа положила начало перехода от национализации земли к ее приватизации и многообразию форм прав собственности. Разумеется, изменились содержание и роль земельного кадастра.
Российский земельный кадастр
Кадастры различных стран характеризуются индивидуальными особенностями, обусловленными действующей системой земельных отношений в данных государствах, их традициями, а также состоянием рыночной экономики того или иного государства. Иными словами, в мире нет двух одинаковых кадастровых систем. Государственный земельный кадастр не является исключением и имеет следующие особенности:– в России утеряны исторические традиции ведения кадастра;
– кадастр должен охватывать обширную территорию, не имеющую аналогов по площади и многообразию характеристик земель;
– создание кадастра связано с кардинальными экономическими изменениями и финансовыми сложностями государства;
– создание кадастра происходит при отсутствии специалистов данного профиля и системы подготовки кадров;
– формирование облика кадастра происходит при недостаточно определенных земельных отношениях в государственной системе;
– создание кадастра происходит в условиях политической борьбы нескольких организаций, причастных к информации о недвижимости государства;
– кадастр России имеет многоцелевой характер;
– формирование кадастра происходит в условиях перераспределения собственности на недвижимое имущество, что обуславливает большой объем исходной информации, а также отсутствие у определенных слоев населения возможности наведения порядка в данной области общественных отношений.
ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
Несмотря на упорные старания советской власти искоренить понятие частной собственности на землю, россияне по-прежнему стремятся владеть своей землей на законных основаниях, работать на ней и строить дома. Государство наконец пошло им навстречу, обеспечив возможность регистрации прав на землю и получения ее в натуре. Кадастр, дачная амнистия и земельная ипотека стали первыми шагами к созданию цивилизованного земельного рынка недвижимости.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации использование земли предполагает внесения арендной платы или платы земельного налога. С 1 ноября 2007 года владельцы земельных участков впервые будут платить земельный налог по новым правилам. Ставки данного налога будет устанавливать муниципалитет, однако независимо от региона они не должны превышать 0,3 % от кадастровой стоимости.
Следует отметить, что владельцам участков с назначением земли под индивидуально-жилищное строительство налог обойдется дороже, чем в случае с землей сельскохозяйственного назначения. В подмосковных поселках, где численность населения не превышает 10 000 человек, кадастровая стоимость земли достигает 2160 рублей за м2.
Что касается Москвы и крупных городов Московского региона, там налог на землю под частными домами может достигать 2 000 рублей с сотки. Таким образом, если вы хотите точно знать сумму налога, необходимо определить кадастровую стоимость земельного участка.
Если вы решите продать земельный участок, следует произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля является природным ресурсом, а соответственно, характеризуется пространством, рельефом, почвой, растительным и животным миром и оценивается сточки зрения возможности выполнения различных функций, не всегда связанных с получением дохода. С другой стороны, земля представляет собой неотъемлемую составную часть любого объекта недвижимости, расположенного на ней, и оценивается с точки зрения извлечения пользы и дохода с конкретного земельного участка.
Оценка земельных участков проводится в следующих случаях:
– для совершения сделки с единым объектом недвижимости;
– с целью вовлечения земельного участка в сделку, в том числе его приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;
– с целью определения изначальной цены земельного участка на торгах;
– с целью изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
– для получения кредита под залог объектов недвижимого имущества;
– с целью внесения земельного участка в уставный капитал компании;
– с целью определения наиболее эффективного использования земельного участка;
– для разработки и осуществления инвестиционных проектов;
– в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной стоимости.
Для совершения сделки владелец земельного участка должен представить следующие документы:
– правоустанавливающие документы на земельный участок;
– кадастровый план земельного участка;
– площадь земельного участка;
– сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;
– разрешение на использование;
– сведения об обременениях и ограничениях земельного участка;
– сведения о состоянии инженерных коммуникаций;
– сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке.
При оценке земельных участков имеет значение категория земель. В особую категорию входят земли поселений (городов, деревень и других населенных пунктов). На их ценность оказывает влияние величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, а также региональные, природные, экологические и другие факторы. Разделяется оценка земель сельскохозяйственного назначения и оценка земель в составе садоводческих товариществ и кооперативов, а также дачных поселков.
Таким образом, в соответствии с типом земельного участка выбираются подходы к его оценке, однако суть их состоит в определении дохода, который может дать объект, построенный на данной земле.
Данные акты применяются и в тех случаях, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимого имущества. Что касается приватизации свободных земельных участков, она осуществляется на основании норм Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федерального закона о т 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и других нормативных правовых актов.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации использование земли предполагает внесения арендной платы или платы земельного налога. С 1 ноября 2007 года владельцы земельных участков впервые будут платить земельный налог по новым правилам. Ставки данного налога будет устанавливать муниципалитет, однако независимо от региона они не должны превышать 0,3 % от кадастровой стоимости.
Следует отметить, что земельный налог платили и раньше, однако граждане, имеющие землю в собственности, платили его по квитанциям из налоговых органов, а те, чьи земельные участки были в составе садовых товариществ и кооперативов, платили его опосредованно, то есть через председателя кооператива.Согласно новым правилам земельный налог исчисляется исключительно исходя из кадастровой стоимости земли. В данном случае определен предел: для земель, занятых жилищным фондом, личными подсобными хозяйствами, садово-огородными товариществами, – до 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка, садово-огородными товариществами – не более 1,5 %.
Следует отметить, что владельцам участков с назначением земли под индивидуально-жилищное строительство налог обойдется дороже, чем в случае с землей сельскохозяйственного назначения. В подмосковных поселках, где численность населения не превышает 10 000 человек, кадастровая стоимость земли достигает 2160 рублей за м2.
Что касается Москвы и крупных городов Московского региона, там налог на землю под частными домами может достигать 2 000 рублей с сотки. Таким образом, если вы хотите точно знать сумму налога, необходимо определить кадастровую стоимость земельного участка.
Если вы решите продать земельный участок, следует произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля является природным ресурсом, а соответственно, характеризуется пространством, рельефом, почвой, растительным и животным миром и оценивается сточки зрения возможности выполнения различных функций, не всегда связанных с получением дохода. С другой стороны, земля представляет собой неотъемлемую составную часть любого объекта недвижимости, расположенного на ней, и оценивается с точки зрения извлечения пользы и дохода с конкретного земельного участка.
Оценка земельных участков проводится в следующих случаях:
– для совершения сделки с единым объектом недвижимости;
– с целью вовлечения земельного участка в сделку, в том числе его приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;
– с целью определения изначальной цены земельного участка на торгах;
– с целью изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
– для получения кредита под залог объектов недвижимого имущества;
– с целью внесения земельного участка в уставный капитал компании;
– с целью определения наиболее эффективного использования земельного участка;
– для разработки и осуществления инвестиционных проектов;
– в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной стоимости.
Для совершения сделки владелец земельного участка должен представить следующие документы:
– правоустанавливающие документы на земельный участок;
– кадастровый план земельного участка;
– площадь земельного участка;
– сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;
– разрешение на использование;
– сведения об обременениях и ограничениях земельного участка;
– сведения о состоянии инженерных коммуникаций;
– сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке.
При оценке земельных участков имеет значение категория земель. В особую категорию входят земли поселений (городов, деревень и других населенных пунктов). На их ценность оказывает влияние величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, а также региональные, природные, экологические и другие факторы. Разделяется оценка земель сельскохозяйственного назначения и оценка земель в составе садоводческих товариществ и кооперативов, а также дачных поселков.
Таким образом, в соответствии с типом земельного участка выбираются подходы к его оценке, однако суть их состоит в определении дохода, который может дать объект, построенный на данной земле.
Приватизация земельных участков
Правовую основу приватизации земельных участков составляют нормативные правовые акты в соответствии с приватизированным объектом. Приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией расположенных на них объектов недвижимого имущества на основании Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного муниципального имущества» и других нормативных актов.Данные акты применяются и в тех случаях, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимого имущества. Что касается приватизации свободных земельных участков, она осуществляется на основании норм Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федерального закона о т 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и других нормативных правовых актов.