Страница:
С другой стороны, как показывает практика, временно проживающие в России иностранцы, как правило, оказываются очень добросовестными и аккуратными арендаторами. Поэтому, если иностранец производит приятное впечатление, имеет постоянную серьезную работу на территории Российской Федерации и готов выплачивать требуемую сумму, убедитесь в законности его пребывания в России с помощью специалиста агентства недвижимости;
– регистрация. Опытные арендодатели отдают предпочтение гражданам, имеющим постоянную регистрацию на территории РФ. Дело в том, что к постояльцу, скорее всего, будут наведываться родственники, а вам не понравится, если ваш загородный дом будет время от времени превращаться в гостиницу. Для того чтобы избежать подобных проблем, следует внести в договор аренды пункт о том, кто имеет право проживать в доме вместе с арендатором.
Помимо аферистов, арендодатель может столкнуться с неаккуратными постояльцами. Для того чтобы защитить домашнее имущество и придомовую территорию, сделайте следующее. В первую очередь составьте опись имущества – вещей, помещений, участка – и его состояния. Как правило, для этой цели оформляется акт в виде приложения к договору аренды, а в самом договоре выполняется соответствующая сноска.
Кроме того, следует периодически посещать сдаваемый загородный дом. Таким образом вы можете контролировать состояние своего имущества и дисциплинировать арендаторов. Арендодатель имеет право потребовать страховой депозит. Данная сумма (как правило, в размере ежемесячной платы) передается арендатором арендодателю при оформлении договора аренды. В том случае, если постояльцы повредят имущество, собственник сразу получит компенсацию из страхового депозита.
Следует также застраховать дом. Это особенно актуально для загородной недвижимости, где возрастает риск повреждений.
– заплатить налог на доходы физических лиц, что составляет 13 % от суммы, получаемой за сдачу недвижимого имущества в аренду. Данный налог выплачивается в конце года, в котором был получен доход. Для этого в налоговые органы по месту жительства подается декларация (до 30 апреля). После ее проверки необходимо выплатить рассчитанную сумму налога (до 15 июля).
– уплатить налог по упрощенной системе налогообложения (УСН), который составляет 6 % от суммы полученного дохода. Следует учитывать, что платить налоги по данной схеме имеют право только граждане, зарегистрированные как индивидуальные предприниматели.
Для получения статуса индивидуального предпринимателя необходимо собрать ряд документов, заплатить госпошлину и обратиться в Федеральную службу по налогам и сборам. Согласно закону свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя выдается в течение 5 дней. Но на практике вы потратите дополнительное время на получение необходимых документов.
Индивидуальные предприниматели ведут специальную документацию и рассчитывают налог по особой, более сложной схеме, чем при заполнении стандартной декларации при 13 %-ном налоге.
Помимо договора, следует составить акт приемки-передачи, в котором перечисляется имущество, находящееся в арендуемом доме. Наличие этого документа дает гарантии как арендодателю, так и арендатору. Необходимо также договориться о сроках и форме оплаты электроэнергии, водоснабжения и других услуг.
Кроме того, необходимо учитывать, что многие агентства недвижимости занимаются продажей информации о сдаваемой в аренду недвижимости. Это происходит по следующей схеме. Арендатор звонит по указанному телефону, оператор, ответивший ему, говорит, что для получения более подробной информации об интересующем объекте недвижимости необходимо приехать в офис компании и заключить договор о получении услуг. Затем арендатор должен будет заплатить определенную сумму (500-2000 рублей), после чего ему предоставят точный адрес и телефон владельца дома. Затем арендатор сможет отправиться на осмотр дома вместе с риелтором или самостоятельно.
Таким образом, за предоставление информации риелторские агентства просят дополнительную плату. Нередко арендатору сообщают, что интересующий его дом уже сдан в аренду, и предлагают выбрать подходящий объект недвижимости в имеющейся базе данных. В данном случае арендатор может решить, что зря потратил время, и поискать в другом месте, а может и воспользоваться предоставленной информацией.
Разумеется, второй вариант наиболее предпочтителен, однако следует учитывать, что риелторы часто предоставляют устаревшие сведения. Таким образом, большинство предлагаемых квартир уже сдано в аренду, а те, что остались, или не по средствам арендатору, или по каким-либо причинам не удовлетворяют его требованиям.
Если ни один из предложенных вариантов арендатору не подходит, ему предложат оставить свои требования и координаты. Следует учитывать, что часто вопросы, задаваемые риелторами, не имеют никакого отношения к аренде квартиры. Эта информация собирается для того, чтобы риелтор мог представить арендатора владельцу квартиры с самой лучшей стороны. Через некоторое время арендатору начнут периодически звонить сотрудники агентства недвижимости и предлагать различные варианты. Если арендатор в течение нескольких дней отказывается от осмотра дома, риелтор теряет к нему интерес, и звонки постепенно прекращаются.
В процессе осмотра дома также есть свои тонкости. Прежде чем познакомить арендатора с арендодателем, риелтор предупреждает первого о том, что все его попытки связаться напрямую с владельцем дома будут пресекаться. В частности это касается арендной платы.
Для начала попросите у риелтора и владельца дома документы, устанавливающие личность (паспорта) и документы на дом или их копии. При этом вы имеете полное право занести в свою записную книжку паспортные данные риелтора и владельца дома. Такие действия обычно настораживают аферистов.
Обязательно проверьте сходство лица, изображенного на фотографии в паспорте, с лицом человека, представившегося владельцем дома или риелтором. Если вам предоставят паспорт старого образца, предпочтительнее отказаться от заключения договора.
Одним из признаков того, что перед вами аферисты, является предложение улучшить ваши условия проживания – привезти телевизор, мебель и т. д. Дело в том, что арендодатель в подобных действиях не заинтересован. Помимо этого, вас должно насторожить плохое знание района, где находится дом. Нелишне будет поинтересоваться, знаком ли владелец дома со своими соседями. Для этого спросите у жителей близлежащих домов, представился ли им владелец дома и кому дом принадлежал до этого.
Конечно, предпочтительнее сдавать загородный дом своим друзьям и знакомым, однако на практике это бывает редко. Многие арендодатели ошибочно считают, что для поиска постояльцев нужно давать объявление в газету. Следует учитывать, что в большинстве изданий представлены многочисленные объявления риелторов, поэтому ваше может затеряться среди них.
Оптимальный вариант – звонки по объявлениям желающих снять в аренду загородный дом. По представленным телефонам, как правило, отвечают операторы посредников, которые назначают арендодателю встречу и предлагают кандидатуры на вселение. В этом случае нужно помнить, что заверения риелтора о порядочности и аккуратности будущих жильцов могут оказаться только словами.
Риелторы крайне редко занимаются проверкой сведений, сообщаемых будущими постояльцами, поскольку в случае недобросовестного поведения последних не несут ответственности. Риелтор не ставит подпись в договоре аренды, а лишь присутствует при совершении сделки. Единственное, в чем он может помочь, это заполнить бланки за арендатора и арендодателя.
Учитывая вышесказанное, прежде чем заключать договор аренды, проверьте документы будущего постояльца и запишите его паспортные данные. Вы имеете полное право расспросить его о сфере деятельности, семейном положении, наличии домашних животных, вредных привычках и т. д. Кроме того, стоит обратить внимание на места рождения и последнего проживания претендента на вселение.
Иногда договоры заключаются на более долгий срок (до 49 лет), что позволяет осуществлять долгосрочные инвестиции в проекты, связанные с использованием арендованных земельных участков. Следует отметить, что в ряде случаев аренда является приемлемой альтернативой собственности как по защите прав, так и по возможностям арендатора в отношении земельного участка.
Особенно актуально право аренды для проектов, связанных со строительством, поскольку при условии наличия на земельном участке здания арендатор имеет право оформить земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством.
Таким образом, арендатор не покупает земельный участок по рыночной цене, а пользуется им на правах аренды строит на нем объект недвижимого имущества и затем согласно статье 36 ЗК РФ получает исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственной цене.
Однако по причине несогласованности и противоречивости норм законодательства на пути стабильного развития предпринимательства возникает ряд сложностей, обусловленных возможным изъятием арендованного земельного участка, досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя.
Следует учитывать, что, несмотря на видимые преимущества права аренды, право собственности является наиболее защищенным вещным правом. В большинстве случаев право аренды выгодно лишь тем, что оно является наиболее долгим, но малозатратным путем приобретения права собственности на земельный участок посредством возведения на нем объектов недвижимого имущества.
Под неиспользованием земельного участка понимается бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязательств и требований, установленных законом или договором.
Итак, для лишения арендатора права аренды на земельный участок необходимо наличие следующих факторов:
– неиспользование земельного участка;
– вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство или строительство;
– срок неиспользования более 3 лет.
При этом дополнительные оговорки, указанные в кодексах, делают применение данных норм невозможным:
– договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет;
– время, необходимое для освоения участка, не засчитывается в указанный срок;
– неиспользование земельного участка ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Под обязательствами, исключающими надлежащее использование, понимается, например, потеря денежных средств для инвестиций в результате денежной и других реформ. Следует отметить, что на практике доказательство в суде обстоятельств, установленных как основание для прекращения права аренды, весьма проблематично.
В качестве доказательств использования земельного участка могут быть приведены:
– технико-экономические расчеты;
– сформированная программа строительства;
– закрытый конкурс по выбору подрядчика;
– согласованный график поэтапного производства работ;
– утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.
Таким образом, доказательства, которыми можно подтвердить факт использования земельного участка, представляются достаточно размытыми, а соответственно, подготовить доказательственную базу для начала судебного процесса не составит труда. Если арендатор все же получил предупреждение уполномоченных органов и стал принимать активные меры по организации строительства, нежелательный исход дела маловероятен, поскольку прекращение права аренды на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть равноценной допущенному нарушению.
В последнем случае арендатор, получив предупреждение, старается добросовестно выполнить возложенные на него обязательства. Интересно, что использование арендованного имущества рассматривается как обязанность арендатора при том, что именно в использовании в данном случае заключается его интерес. Таким образом, можно сделать вывод, что, если арендатор не использует арендованное имущество, но не нарушает принятых на себя обязательств, такое неиспользование не считается нарушением.
– в порядке перенайма;
– путем внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
– путем внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Отдельно следует сказать о вкладе в уставный капитал. В случае если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, право аренды им может использоваться в течение всего времени, оставшегося до окончания срока аренды. При этом необходимо учитывать, что само по себе внесение в уставный капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом.
В данном случае предпочтительнее заключение юридическим лицом и арендодателем нового договора аренды, в котором юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает как сторона договора. Сумма вклада при внесении в уставный капитал общества определяется в соответствии с арендной платой за использование данного имущества в течение периода, на который арендодатель передал свои права. При этом следует учитывать, что регистрирующие органы для регистрации договора передачи права аренды в уставный капитал общества требуют предоставления копий документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.
Однако, независимо от названия, суть его сводится к переходу к новому арендатору прав и обязанностей по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали для прежнего арендатора. Право аренды как право на пользование имуществом всегда сопровождается определенными обязательствами в силу самого факта пользования. Данные обязательства касаются порядка и условий пользования имуществом, а также его содержания и возврата.
Последние изменения в судебной практике существенно упростили процесс перенайма. Арбитражный суд признал, что при данной процедуре нет необходимости добиваться согласия арендодателя, за исключением тех случаев, когда иное установлено договором. Таким образом, передача прав и обязательств по договору аренды допустима и без согласия арендодателя. Единственным условием является уведомление арендодателя о совершении сделки в разумный срок.
Следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК Российской Федерации, если договор аренды подлежал государственной регистрации, соглашение о перенайме также должно быть зарегистрировано. По соглашению сторон договором аренды их права могут быть как расширены, так и ограничены. Например, условие договора аренды, по которому арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК Российской Федерации. По волеизъявлению сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.
Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения договора либо его неоднократного нарушения со стороны арендатора. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды являются действия арендатора, влекущие за собой порчу имущества, а также невнесение арендной платы более 2 раз.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:
– использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;
– использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;
– неустранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и т. п.).
Перечисленные основания подпадают также под действие статьи 285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется и на собственников земельных участков. Что касается таких оснований, как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка, они также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников земельных участков (статьи 242, 279, 284 ГК РФ).
Следует учитывать, что при этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнения принятых обязательств в установленный срок.
С целью последующего доказательства данного факта арендатору отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении. В этом письме обычно указывается срок, который арендодатель считает достаточным, поскольку статья 314 ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры вследствие нечеткости определения самой разумности срока.
Однако пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса было установлено, что, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Иными словами, даже если сам договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор может быть расторгнут по решению суда.
– регистрация. Опытные арендодатели отдают предпочтение гражданам, имеющим постоянную регистрацию на территории РФ. Дело в том, что к постояльцу, скорее всего, будут наведываться родственники, а вам не понравится, если ваш загородный дом будет время от времени превращаться в гостиницу. Для того чтобы избежать подобных проблем, следует внести в договор аренды пункт о том, кто имеет право проживать в доме вместе с арендатором.
Помимо аферистов, арендодатель может столкнуться с неаккуратными постояльцами. Для того чтобы защитить домашнее имущество и придомовую территорию, сделайте следующее. В первую очередь составьте опись имущества – вещей, помещений, участка – и его состояния. Как правило, для этой цели оформляется акт в виде приложения к договору аренды, а в самом договоре выполняется соответствующая сноска.
Кроме того, следует периодически посещать сдаваемый загородный дом. Таким образом вы можете контролировать состояние своего имущества и дисциплинировать арендаторов. Арендодатель имеет право потребовать страховой депозит. Данная сумма (как правило, в размере ежемесячной платы) передается арендатором арендодателю при оформлении договора аренды. В том случае, если постояльцы повредят имущество, собственник сразу получит компенсацию из страхового депозита.
Следует также застраховать дом. Это особенно актуально для загородной недвижимости, где возрастает риск повреждений.
Налогообложение при аренде
Сдавая недвижимость в аренду, арендодатель получает доходы, с которых необходимо выплачивать налог государству. Если вы не хотите платить этот налог, можно сделать следующее:– заплатить налог на доходы физических лиц, что составляет 13 % от суммы, получаемой за сдачу недвижимого имущества в аренду. Данный налог выплачивается в конце года, в котором был получен доход. Для этого в налоговые органы по месту жительства подается декларация (до 30 апреля). После ее проверки необходимо выплатить рассчитанную сумму налога (до 15 июля).
Если арендодатель опаздывает с подачей декларации, он обязан выплатить штраф (по 5 % от общей суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки). Опоздание на 180 дней после окончания законного срока чревато штрафом в 30 % от суммы налога плюс по 10 % от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки начиная со 181-го дня. Помимо этого, законодательством предусмотрен отдельный штраф за нарушение срока уплаты самого налога (20 % от неуплаченной суммы).Что касается граждан, намеренно уклоняющихся от уплаты налога и скрывающих свои доходы, им грозит уголовная ответственность по статье 198 УК Российской Федерации (штраф 100–300 тыс. рублей либо лишение свободы на срок до 1 года);
– уплатить налог по упрощенной системе налогообложения (УСН), который составляет 6 % от суммы полученного дохода. Следует учитывать, что платить налоги по данной схеме имеют право только граждане, зарегистрированные как индивидуальные предприниматели.
Для получения статуса индивидуального предпринимателя необходимо собрать ряд документов, заплатить госпошлину и обратиться в Федеральную службу по налогам и сборам. Согласно закону свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя выдается в течение 5 дней. Но на практике вы потратите дополнительное время на получение необходимых документов.
Индивидуальные предприниматели ведут специальную документацию и рассчитывают налог по особой, более сложной схеме, чем при заполнении стандартной декларации при 13 %-ном налоге.
Заключение договора аренды
После того как вы убедитесь в достоверности предоставленной арендодателем информации, необходимо заключить договор аренды. Согласно закону данный договор заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ). Предпочтительнее привлечь к заключению договора юриста, поскольку у риелтора имеется лишь формальный договор, не учитывающий всех особенностей сделки.Помимо договора, следует составить акт приемки-передачи, в котором перечисляется имущество, находящееся в арендуемом доме. Наличие этого документа дает гарантии как арендодателю, так и арендатору. Необходимо также договориться о сроках и форме оплаты электроэнергии, водоснабжения и других услуг.
Полезные советы арендатору
Как уже говорилось выше, найти дом вашей мечты без посредников довольно проблематично. Кроме того, сами арендодатели в большинстве случаев прибегают к помощи профессионалов. Прочитав объявление в газете и позвонив по указанному телефону, вы, скорее всего, свяжетесь не с владельцем дома, а с посредником. Распространенной ошибкой желающих арендовать жилье является мнение, что объявления, написанные от руки и расклеенные на столбах, писал владелец квартиры. Если приглядеться внимательнее, то можно заметить, что на столбах развешены ксерокопии одного объявления.Кроме того, необходимо учитывать, что многие агентства недвижимости занимаются продажей информации о сдаваемой в аренду недвижимости. Это происходит по следующей схеме. Арендатор звонит по указанному телефону, оператор, ответивший ему, говорит, что для получения более подробной информации об интересующем объекте недвижимости необходимо приехать в офис компании и заключить договор о получении услуг. Затем арендатор должен будет заплатить определенную сумму (500-2000 рублей), после чего ему предоставят точный адрес и телефон владельца дома. Затем арендатор сможет отправиться на осмотр дома вместе с риелтором или самостоятельно.
Таким образом, за предоставление информации риелторские агентства просят дополнительную плату. Нередко арендатору сообщают, что интересующий его дом уже сдан в аренду, и предлагают выбрать подходящий объект недвижимости в имеющейся базе данных. В данном случае арендатор может решить, что зря потратил время, и поискать в другом месте, а может и воспользоваться предоставленной информацией.
Разумеется, второй вариант наиболее предпочтителен, однако следует учитывать, что риелторы часто предоставляют устаревшие сведения. Таким образом, большинство предлагаемых квартир уже сдано в аренду, а те, что остались, или не по средствам арендатору, или по каким-либо причинам не удовлетворяют его требованиям.
Если ни один из предложенных вариантов арендатору не подходит, ему предложат оставить свои требования и координаты. Следует учитывать, что часто вопросы, задаваемые риелторами, не имеют никакого отношения к аренде квартиры. Эта информация собирается для того, чтобы риелтор мог представить арендатора владельцу квартиры с самой лучшей стороны. Через некоторое время арендатору начнут периодически звонить сотрудники агентства недвижимости и предлагать различные варианты. Если арендатор в течение нескольких дней отказывается от осмотра дома, риелтор теряет к нему интерес, и звонки постепенно прекращаются.
В процессе осмотра дома также есть свои тонкости. Прежде чем познакомить арендатора с арендодателем, риелтор предупреждает первого о том, что все его попытки связаться напрямую с владельцем дома будут пресекаться. В частности это касается арендной платы.
Необходимо помнить, что риелторы являются сотрудниками частных организаций и никакой ответственности за последствия аренды недвижимости не несут. В большинстве случаев договор арендатора и риелтора заключается по шаблону, в который не включены пункты, предусматривающие ответственность риелтора. Нередко такой договор не заключается вообще.Нужно иметь в виду, что довольно часто владельцы арендуемой недвижимости вступают в сговор с риелторами и сдают дом нескольким лицам. Помимо этого, арендодатель может не являться владельцем предлагаемого загородного дома. Для того чтобы не столкнуться с мошенничеством, необходимо соблюдать меры предосторожности.
Для начала попросите у риелтора и владельца дома документы, устанавливающие личность (паспорта) и документы на дом или их копии. При этом вы имеете полное право занести в свою записную книжку паспортные данные риелтора и владельца дома. Такие действия обычно настораживают аферистов.
Обязательно проверьте сходство лица, изображенного на фотографии в паспорте, с лицом человека, представившегося владельцем дома или риелтором. Если вам предоставят паспорт старого образца, предпочтительнее отказаться от заключения договора.
Одним из признаков того, что перед вами аферисты, является предложение улучшить ваши условия проживания – привезти телевизор, мебель и т. д. Дело в том, что арендодатель в подобных действиях не заинтересован. Помимо этого, вас должно насторожить плохое знание района, где находится дом. Нелишне будет поинтересоваться, знаком ли владелец дома со своими соседями. Для этого спросите у жителей близлежащих домов, представился ли им владелец дома и кому дом принадлежал до этого.
Полезные советы арендодателю
Если вы планируете сдавать в аренду загородную недвижимость, учитывайте следующие рекомендации. Сдача дома в аренду связана с риском неоплаты аренды арендатором. Помимо этого, нередки случаи, когда арендаторы совершали кражу имущества, находящегося в доме. Поэтому при сдаче недвижимости в аренду следует с осторожностью подходить к выбору постояльцев.Конечно, предпочтительнее сдавать загородный дом своим друзьям и знакомым, однако на практике это бывает редко. Многие арендодатели ошибочно считают, что для поиска постояльцев нужно давать объявление в газету. Следует учитывать, что в большинстве изданий представлены многочисленные объявления риелторов, поэтому ваше может затеряться среди них.
Оптимальный вариант – звонки по объявлениям желающих снять в аренду загородный дом. По представленным телефонам, как правило, отвечают операторы посредников, которые назначают арендодателю встречу и предлагают кандидатуры на вселение. В этом случае нужно помнить, что заверения риелтора о порядочности и аккуратности будущих жильцов могут оказаться только словами.
Риелторы крайне редко занимаются проверкой сведений, сообщаемых будущими постояльцами, поскольку в случае недобросовестного поведения последних не несут ответственности. Риелтор не ставит подпись в договоре аренды, а лишь присутствует при совершении сделки. Единственное, в чем он может помочь, это заполнить бланки за арендатора и арендодателя.
Учитывая вышесказанное, прежде чем заключать договор аренды, проверьте документы будущего постояльца и запишите его паспортные данные. Вы имеете полное право расспросить его о сфере деятельности, семейном положении, наличии домашних животных, вредных привычках и т. д. Кроме того, стоит обратить внимание на места рождения и последнего проживания претендента на вселение.
Во избежание неприятностей не следует заключать договор аренды на длительный срок. Лучше указать в договоре минимальный срок аренды. Если поведение постояльца будет соответствовать вашим требованиям, вы в любой момент сможете продлить договор.Постарайтесь периодически приезжать в свой загородный дом и проверять состояние находящегося в нем имущества. Можно поинтересоваться поведением нового жильца у соседей. Лучшими осведомителями являются люди преклонного возраста, именно они как никто другой расскажут вам об интересующих деталях.
Право аренды земли
Земля является основным ресурсом государства, что обуславливает нежелание органов государственной власти и местного самоуправления предоставлять земельные участки в собственность юридическим лицам. Нередко срок таких договоров непродолжителен, например, в Москве, где официальная политика направлена на предоставление земли на срок до 2 лет.Иногда договоры заключаются на более долгий срок (до 49 лет), что позволяет осуществлять долгосрочные инвестиции в проекты, связанные с использованием арендованных земельных участков. Следует отметить, что в ряде случаев аренда является приемлемой альтернативой собственности как по защите прав, так и по возможностям арендатора в отношении земельного участка.
Особенно актуально право аренды для проектов, связанных со строительством, поскольку при условии наличия на земельном участке здания арендатор имеет право оформить земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством.
Таким образом, арендатор не покупает земельный участок по рыночной цене, а пользуется им на правах аренды строит на нем объект недвижимого имущества и затем согласно статье 36 ЗК РФ получает исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственной цене.
Однако по причине несогласованности и противоречивости норм законодательства на пути стабильного развития предпринимательства возникает ряд сложностей, обусловленных возможным изъятием арендованного земельного участка, досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя.
Следует учитывать, что, несмотря на видимые преимущества права аренды, право собственности является наиболее защищенным вещным правом. В большинстве случаев право аренды выгодно лишь тем, что оно является наиболее долгим, но малозатратным путем приобретения права собственности на земельный участок посредством возведения на нем объектов недвижимого имущества.
Ответственность арендатора при использовании земли
В соответствии со статьей 606 ГК Российской Федерации арендатор имеет право владения и пользования арендованным имуществом. А как быть, если земельный участок не используется, и грозит ли в этом случае арендатору прекращение прав на него?Под неиспользованием земельного участка понимается бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязательств и требований, установленных законом или договором.
Согласно статье 287 ГК Российской Федерации прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендатору, не владеющему им на правах собственности, ввиду нежелательного использования участка арендатором осуществляется по основаниям и в порядке, установленным земельным законодательством.Согласно статье 46 ЗК Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при условии неиспользования участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или жилищного и другого строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течении которого земельный участок не мог быть использован по назначению вследствие стихийных бедствий или других обстоятельств, исключающих использование земельного участка по назначению.
Итак, для лишения арендатора права аренды на земельный участок необходимо наличие следующих факторов:
– неиспользование земельного участка;
– вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство или строительство;
– срок неиспользования более 3 лет.
При этом дополнительные оговорки, указанные в кодексах, делают применение данных норм невозможным:
– договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет;
– время, необходимое для освоения участка, не засчитывается в указанный срок;
– неиспользование земельного участка ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Под обязательствами, исключающими надлежащее использование, понимается, например, потеря денежных средств для инвестиций в результате денежной и других реформ. Следует отметить, что на практике доказательство в суде обстоятельств, установленных как основание для прекращения права аренды, весьма проблематично.
В качестве доказательств использования земельного участка могут быть приведены:
– технико-экономические расчеты;
– сформированная программа строительства;
– закрытый конкурс по выбору подрядчика;
– согласованный график поэтапного производства работ;
– утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.
Таким образом, доказательства, которыми можно подтвердить факт использования земельного участка, представляются достаточно размытыми, а соответственно, подготовить доказательственную базу для начала судебного процесса не составит труда. Если арендатор все же получил предупреждение уполномоченных органов и стал принимать активные меры по организации строительства, нежелательный исход дела маловероятен, поскольку прекращение права аренды на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть равноценной допущенному нарушению.
В последнем случае арендатор, получив предупреждение, старается добросовестно выполнить возложенные на него обязательства. Интересно, что использование арендованного имущества рассматривается как обязанность арендатора при том, что именно в использовании в данном случае заключается его интерес. Таким образом, можно сделать вывод, что, если арендатор не использует арендованное имущество, но не нарушает принятых на себя обязательств, такое неиспользование не считается нарушением.
Как распорядиться правом аренды
В соответствии с действующим законодательством и разъяснениями Высшего арбитражного суда, арендатор имеет право на передачу своего права аренды третьему лицу. Это может быть осуществлено одним из следующих способов:– в порядке перенайма;
– путем внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
– путем внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Отдельно следует сказать о вкладе в уставный капитал. В случае если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, право аренды им может использоваться в течение всего времени, оставшегося до окончания срока аренды. При этом необходимо учитывать, что само по себе внесение в уставный капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом.
В данном случае предпочтительнее заключение юридическим лицом и арендодателем нового договора аренды, в котором юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает как сторона договора. Сумма вклада при внесении в уставный капитал общества определяется в соответствии с арендной платой за использование данного имущества в течение периода, на который арендодатель передал свои права. При этом следует учитывать, что регистрирующие органы для регистрации договора передачи права аренды в уставный капитал общества требуют предоставления копий документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.
Перенайм
Договор перенайма имеет несколько названий. На практике его, как правило, называют договором об уступке прав и обязанностей, договором о перемене лиц в обязательстве, а также договором уступки права требования и перевода долга.Однако, независимо от названия, суть его сводится к переходу к новому арендатору прав и обязанностей по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали для прежнего арендатора. Право аренды как право на пользование имуществом всегда сопровождается определенными обязательствами в силу самого факта пользования. Данные обязательства касаются порядка и условий пользования имуществом, а также его содержания и возврата.
В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. Поэтому даже в том случае, если арендатор исполнит свои обязательства в соответствии с договором (внесет арендную плату, произведет усовершенствование имущества), у него не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. В любом случае арендатор должен выполнять такие обязательства, как поддержание имущества в исправном состоянии, предотвращение его порчи и т. д.При перенайме происходит смена арендатора в обязательстве, возникающем из договора аренды, поэтому перенайм должен осуществляться с учетом требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Данная сделка совершается по взаимному волеизъявлению прежнего и нового арендаторов с соблюдением требований к форме, которые предъявлялись к прежнему договору аренды. В случае нарушения этих требований договор перенайма признается недействительным.
Последние изменения в судебной практике существенно упростили процесс перенайма. Арбитражный суд признал, что при данной процедуре нет необходимости добиваться согласия арендодателя, за исключением тех случаев, когда иное установлено договором. Таким образом, передача прав и обязательств по договору аренды допустима и без согласия арендодателя. Единственным условием является уведомление арендодателя о совершении сделки в разумный срок.
Следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК Российской Федерации, если договор аренды подлежал государственной регистрации, соглашение о перенайме также должно быть зарегистрировано. По соглашению сторон договором аренды их права могут быть как расширены, так и ограничены. Например, условие договора аренды, по которому арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК Российской Федерации. По волеизъявлению сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.
Расторжение договора по инициативе арендодателя
Общие положения о досрочном расторжении договора аренды установлены гражданским законодательством, а специальные – земельным. Следует отметить, что статья 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» ссылается на основания гражданского законодательства. В свою очередь, Гражданский кодекс делает ссылку на земельное законодательство (пункт 2 статьи 287, статьи 450 и 619 ГК РФ).Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения договора либо его неоднократного нарушения со стороны арендатора. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды являются действия арендатора, влекущие за собой порчу имущества, а также невнесение арендной платы более 2 раз.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:
– использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;
– использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;
– неустранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и т. п.).
Перечисленные основания подпадают также под действие статьи 285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется и на собственников земельных участков. Что касается таких оснований, как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка, они также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников земельных участков (статьи 242, 279, 284 ГК РФ).
Следует учитывать, что при этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнения принятых обязательств в установленный срок.
С целью последующего доказательства данного факта арендатору отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении. В этом письме обычно указывается срок, который арендодатель считает достаточным, поскольку статья 314 ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры вследствие нечеткости определения самой разумности срока.
Однако пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса было установлено, что, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Иными словами, даже если сам договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор может быть расторгнут по решению суда.