Страница:
Каким же образом нас обманывают люди, которым мы доверяем ход сделки купли-продажи? Наиболее распространенным способом подобного рода обмана является требование оплаты услуг, которые по закону относятся к стандартному перечню услуг, оказываемых агентством недвижимости. Для многих это может показаться несущественным, однако дополнительные расходы на бланки, распечатки и копии – неправильная тенденция. Дело в том, что ни одна риелторская организация, дорожащая своей репутацией на рынке недвижимости, не позволит себе подобную мелочность. Поэтому, столкнувшись с такими риелторами, предпочтительнее отказаться от их услуг.
Кроме того, среди агентов недвижимости есть много желающих заработать дополнительно на просмотре объектов. Наиболее распространенный вариант – когда с клиента требуют деньги за осмотр квартиры. Следует иметь в виду, что в большинстве агентств недвижимости оплата за такую услугу не предусмотрена. Более изобретательные риелторы могут сказать клиенту о том, что спрос на осмотр данного объекта очень высок и в связи с этим должен оплачиваться. Разумеется, суммы за подобные «услуги» невелики, однако мошенничество остается мошенничеством.
Еще одной уловкой риелторов являются операции с оставшейся мебелью. Нужно помнить, что, если владелец дома предусмотрел дополнительную плату за оставшуюся мебель, она уже включена в общую стоимость объекта. Нередко случается и так, что владелец дома, посчитав, что мебель ему не нужна, и не стоит больших денег, оставил ее в качестве подарка новым жильцам. Риелторы в этом случае говорят, что, помимо стоимости покупаемого дома, вы должны оплатить и мебель.
Помимо перчисленного, в арсенале риелтора есть еще один вид ложной конкуренции. Предположим, вам нужно как можно быстрее продать или сдать в аренду свою недвижимость, и вы обращаетесь одновременно в несколько риелторских агентств, рассчитывая на то, что, конкурируя между собой, они быстро найдут желающего приобрести недвижимость. На деле же все происходит совершенно иначе. Для того чтобы продать недвижимость быстрее своих конкурентов, риелторы вместо того, чтобы осуществить сделку с максимальной выгодой для вас, будут уговаривать вас снизить цену.
Разумеется, вы можете возразить, приведя тот довод, что вознаграждение риелтора выражается в процентах от суммы сделки, а соответственно, ему невыгодно занижать цену на вашу недвижимость. Однако в условиях такого рода конкуренции все выглядит иначе. Дело в том, что при условии снижения цены риелтор потеряет определенную сумму денег, а в случае, если его опередит конкурент, не получит ничего. А теперь поставьте себя на место риелтора и подумайте, как бы поступили вы?
Точно такая же ситуация возникает, если покупатель обращается в несколько риелторских агентств для подбора вариантов покупки недвижимости. Допустим, клиент обратился в агентство недвижимости с просьбой подобрать ему земельный участок с домом в отдаленном от города районе. Как известно, таких вариантов достаточно, но они не пользуются спросом. Таким образом, несколько риелторских организаций ищут подходящие варианты. Собственник необходимого покупателю объекта недвижимости видит, что спрос на его недвижимость растет. Что он сделает? Разумеется, поднимет цену или приостановит продажу в ожидании еще более высокого спроса. Ведь он же не знает, что все агенты работают по поручению одного человека. Таким образом, можно сделать закономерный вывод, что ложная конкуренция не только не помогает покупателю, но и усложняет процесс поиска нужного объекта недвижимости.
На деле это выглядит следующим образом: вы обращаетесь в агентство и вам предлагают бесплатные услуги, но вы ведь понимаете, что ничего бесплатного в нашей жизни не бывает, особенно на рынке недвижимости, где все построено на извлечении максимальной выгоды. Итак, вы хотите продать через риелторскую организацию загородную недвижимость за 1 млн 500 тыс. рублей. Имейте в виду, что ваша недвижимость будет продаваться не за установленную вами сумму, а со значительной наценкой, например за 1 млн 700 тыс. рублей, что, безусловно, означает более длительный срок поиска покупателя и оформления сделки.
Помимо этого, остается загадкой, какая сумма сделки будет указана в договоре купли-продажи. Если 1 млн 500 тыс. – продавец не получит 200 тыс., поскольку оплатит ими работу риелтора, что никак не согласуется с понятием «бесплатно». Если в договоре будет указано 1 млн 700 тыс., согласится ли покупатель на подобные условия? Ведь эти 200 тыс. он не сможет использовать в качестве льготы для подоходного налога и, разумеется, не получит их назад, если по каким-либо причинам сделка будет аннулирована. Таким образом, получается, что услуги риелторов оплачиваются самим продавцом недвижимости и, как правило, в неопределенном объеме.
Прежде чем заключать договор, необходимо внимательно прочитать условия, на которых с вами будет работать та или иная риелторская фирма, и из всех имеющихся вариантов выбрать один, наиболее предпочтительный для вас. Если по каким-либо причинам работа риелтора вас не устраивает, следует расторгнуть договор и заключить с другой фирмой, поскольку только таким образом вам удастся избежать ложной конкуренции.
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРЕДИТ
Кроме того, среди агентов недвижимости есть много желающих заработать дополнительно на просмотре объектов. Наиболее распространенный вариант – когда с клиента требуют деньги за осмотр квартиры. Следует иметь в виду, что в большинстве агентств недвижимости оплата за такую услугу не предусмотрена. Более изобретательные риелторы могут сказать клиенту о том, что спрос на осмотр данного объекта очень высок и в связи с этим должен оплачиваться. Разумеется, суммы за подобные «услуги» невелики, однако мошенничество остается мошенничеством.
Еще одной уловкой риелторов являются операции с оставшейся мебелью. Нужно помнить, что, если владелец дома предусмотрел дополнительную плату за оставшуюся мебель, она уже включена в общую стоимость объекта. Нередко случается и так, что владелец дома, посчитав, что мебель ему не нужна, и не стоит больших денег, оставил ее в качестве подарка новым жильцам. Риелторы в этом случае говорят, что, помимо стоимости покупаемого дома, вы должны оплатить и мебель.
В этом случае рекомендуется сказать риелтору, что дом вас устраивает, но за мебель вы платить не собираетесь. Как правило, в подобных ситуациях риелторы сначала скидывают цену на мебель, и, если клиент твердо стоит на своем, полностью снимают дополнительную стоимость.К сожалению, профессиональных специалистов на рынке недвижимости единицы, поэтому неудивительно, что риелторы заключают сделки с максимальной выгодой для себя и минимальной для клиента.
Ложная конкуренция
Для того чтобы сработала эта уловка, достаточно более или менее разбираться в человеческой психологии. Людям, как правило, нужно не то, что достается им просто так, а то, за что нужно побороться. В данном случае с целью как можно быстрее продать дом риелтор говорит потенциальному покупателю о том, что на этот объект у него уже два или даже три претендента, преподнося товар в самом лучшем свете.Помимо перчисленного, в арсенале риелтора есть еще один вид ложной конкуренции. Предположим, вам нужно как можно быстрее продать или сдать в аренду свою недвижимость, и вы обращаетесь одновременно в несколько риелторских агентств, рассчитывая на то, что, конкурируя между собой, они быстро найдут желающего приобрести недвижимость. На деле же все происходит совершенно иначе. Для того чтобы продать недвижимость быстрее своих конкурентов, риелторы вместо того, чтобы осуществить сделку с максимальной выгодой для вас, будут уговаривать вас снизить цену.
Разумеется, вы можете возразить, приведя тот довод, что вознаграждение риелтора выражается в процентах от суммы сделки, а соответственно, ему невыгодно занижать цену на вашу недвижимость. Однако в условиях такого рода конкуренции все выглядит иначе. Дело в том, что при условии снижения цены риелтор потеряет определенную сумму денег, а в случае, если его опередит конкурент, не получит ничего. А теперь поставьте себя на место риелтора и подумайте, как бы поступили вы?
Точно такая же ситуация возникает, если покупатель обращается в несколько риелторских агентств для подбора вариантов покупки недвижимости. Допустим, клиент обратился в агентство недвижимости с просьбой подобрать ему земельный участок с домом в отдаленном от города районе. Как известно, таких вариантов достаточно, но они не пользуются спросом. Таким образом, несколько риелторских организаций ищут подходящие варианты. Собственник необходимого покупателю объекта недвижимости видит, что спрос на его недвижимость растет. Что он сделает? Разумеется, поднимет цену или приостановит продажу в ожидании еще более высокого спроса. Ведь он же не знает, что все агенты работают по поручению одного человека. Таким образом, можно сделать закономерный вывод, что ложная конкуренция не только не помогает покупателю, но и усложняет процесс поиска нужного объекта недвижимости.
Бесплатные услуги
Это еще один миф рынка недвижимости, в который, как ни странно, верят потенциальные продавцы и покупатели. Он основывается на подмене понятий, необходимой для пополнения собственной базы предлагаемых объектов.На деле это выглядит следующим образом: вы обращаетесь в агентство и вам предлагают бесплатные услуги, но вы ведь понимаете, что ничего бесплатного в нашей жизни не бывает, особенно на рынке недвижимости, где все построено на извлечении максимальной выгоды. Итак, вы хотите продать через риелторскую организацию загородную недвижимость за 1 млн 500 тыс. рублей. Имейте в виду, что ваша недвижимость будет продаваться не за установленную вами сумму, а со значительной наценкой, например за 1 млн 700 тыс. рублей, что, безусловно, означает более длительный срок поиска покупателя и оформления сделки.
Помимо этого, остается загадкой, какая сумма сделки будет указана в договоре купли-продажи. Если 1 млн 500 тыс. – продавец не получит 200 тыс., поскольку оплатит ими работу риелтора, что никак не согласуется с понятием «бесплатно». Если в договоре будет указано 1 млн 700 тыс., согласится ли покупатель на подобные условия? Ведь эти 200 тыс. он не сможет использовать в качестве льготы для подоходного налога и, разумеется, не получит их назад, если по каким-либо причинам сделка будет аннулирована. Таким образом, получается, что услуги риелторов оплачиваются самим продавцом недвижимости и, как правило, в неопределенном объеме.
Меры предосторожности
Для начала следует четко уяснить, что истинная конкуренция между риелторами проявляется в величине четко обозначенных расценок на свои услуги, прозрачности отношений с клиентами, а также четких и ясных формулировках договоров.Прежде чем заключать договор, необходимо внимательно прочитать условия, на которых с вами будет работать та или иная риелторская фирма, и из всех имеющихся вариантов выбрать один, наиболее предпочтительный для вас. Если по каким-либо причинам работа риелтора вас не устраивает, следует расторгнуть договор и заключить с другой фирмой, поскольку только таким образом вам удастся избежать ложной конкуренции.
Никогда не забывайте, что риелтору совершенно невыгодно работать на вас бесплатно, и, если вы хотите получить какую-либо услугу, имейте в виду, что вам придется за нее заплатить. Еще одним немаловажным критерием выбора агентства недвижимости является способ определения стоимости услуг. Если процент от сделки или цена объекта недвижимости не зафиксирована в договоре, риелтор может варьировать сроки и цену.Оптимальным вариантом является вознаграждение, выраженное фиксированной суммой, возможно, с премиальными в случае улучшения условий (условия и сумма премиальных также оговариваются в договоре). Только при таких условиях у риелтора будет интерес к четкому выполнению условий договора.
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРЕДИТ
В настоящее время на рынке загородной недвижимости не отработаны схемы ипотечного кредитования. Многие банки предлагают подобные программы, однако на деле оказывается, что получить ипотечный кредит на квартиру в городе проще, чем на небольшой загородный дом.
Первоначальный взнос при получении кредита на строительство коттеджа составляет 30 % от его стоимости. Дело в том, что ипотечное кредитование загородной недвижимости только начинает развиваться и число банков, реализующих такие программы, невелико. Процедура сталкивается с несовершенством законов, юридическими нарушениями при строительстве, неправильно оформленными документами на право собственности. Как уже отмечалось выше, для оформления права собственности на объект необходимы разрешение на строительство и утвержденный проект, акты подключения к всевозможным сетям и магистралям. В случае приобретения загородного дома по ипотечному кредиту речь идет о двух объектах недвижимого имущества – доме и земле.
Большинство сложностей связано с землей. Как правило, у продавца дома отсутствуют права на земельный участок. Кроме того, прав собственности может не быть и у застройщика. Еще одним риском для банка является ликвидность таких объектов. Любой загородный дом – индивидуальный товар. Кроме того, у каждого покупателя собственные предпочтения, касающиеся месторасположения загородного дома, близости к воде и лесу, планировки дома, инженерных систем и т. д.
В результате то, что предпочитает один покупатель, может не соответствовать вкусу другого. Таким образом, у банка нет уверенности в том, что он сможет реализовать дом в случае несостоятельности заемщика. Продажа коттеджей осложняется еще и тем, что они значительно дороже квартир. Поэтому с целью снижения рисков банки предъявляют высокие требования к загородным домам как к объекту кредитования. Это высокие процентные ставки (до 25 % годовых) и множество других ограничений от поручительства до условия заложить другой объект недвижимого имущества, являющийся собственностью заемщика.
Кроме того, существует сложность подтверждения доходов заемщика. Учитывая высокую стоимость дома и земельного участка, банк вправе потребовать подтверждение наличия существующего дохода. Большой размер кредита при ипотечном кредитовании загородной недвижимости является проблемой как для банка, так и для заемщика. Чем выше стоимость приобретаемого загородного дома, тем большим по сумме будет первоначальный взнос.
Однако, несмотря на все сложности, интерес к покупке загородной недвижимости в настоящее время выше, чем при покупке городской недвижимости. Следует отметить, что ипотечные кредиты, как правило, интересуют тех, кто имеет собственные накопления около 500 тыс. долларов. Поскольку цены на загородную недвижимость значительно выросли, эти покупатели не могут найти подходящее предложение в пределах имеющейся суммы и пользуются услугой ипотечного кредитования.
Как правило, заемщиками становятся покупатели в поселках эконо– и бизнескласса, а клиенты элитного сегмента предпочитают использовать собственные средства или оформлять кредиты в дружественных банках.
Довольно интересно, что ипотечное кредитование загородного жилья становится актуальным как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Большинство покупателей загородной недвижимости предпочитает новостройки, однако существующие ипотечные программы вынуждают их приобретать недвижимость на вторичном рынке.
Следует отметить, несмотря на множество неясностей, которые существуют в системе ипотечного кредитования загородной недвижимости, профессиональные участники рынка недвижимости предполагают, что со временем данная ветвь ипотечного кредитования получит дальнейшее развитие.
По признанию экспертов, ипотечное кредитование является бизнесом менее прибыльным, чем кажется на первый взгляд, однако банки все же продолжают заниматься им. И причина не только в том, что на развитии ипотеки настаивают президент и правительство. По данным Росстата, объем денежных доходов населения, по сравнению с прошлым годом, вырос на 22,5 % и количество займов на жилье стремительно растет.
В настоящее время кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. В Москве действует около 300 ипотечных программ. Что же привлекает банки, учитывая, на первый взгляд, невыгодные условия ипотечного кредитования? Что касается приобретения городского жилья, ипотечное кредитование является сравнительно нерискованным предприятием. В данном случае речь идет о крупном долгосрочном займе, и само собой разумеется, что невозможно проверить уровень кредитоспособности заемщика за час с помощью минимума фактической информации, предоставленной желающим оформить кредит.
Поэтому в данном случае невозвраты являются исключением и обусловлены увольнением с работы, ухудшением материального положения человека, необходимостью непредвиденных трат. Фактов мошенничества, по признанию самих банкиров, нет.
По мнению экспертов, одним из основных показателей серьезной репутации банка является наличие программ ипотечного кредитования. Это свидетельствует о том, что банк солидный и может позволить себе организовать эффективную систему рискменеджмента.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что интерес со стороны банков к развитию ипотечного кредитования весьма значителен, а вот с потенциальными заемщиками дело обстоит несколько иначе. Дело в том, что в течение последних нескольких лет российская ипотека развивалась в условиях сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис в 1998 г. Только к 2000 г. система ипотечного кредитования начала набирать обороты. В коммерческих банках стали разрабатываться и реализовываться жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.
Кроме того, по мнению экспертов, люди, не выплачивающие первоначальный взнос (иными словами, не выплачивающие за жилье собственные деньги), могут отказаться от своего долгового обязательства гораздо легче, чем те, кто выплатил немалую сумму в рамках первоначального взноса.
Несмотря на все вышесказанное банки все же идут на обдуманный риск. Причина заключается в том, что отказ от первоначального взноса является оборотной стороной высоких цен на недвижимость. При условии их дальнейшего роста размеры кредитов будут увеличиваться, поэтому для банков более выгодно пойти на риск невозврата, чем потерять потенциального клиента.
Депутаты различных политических партий предлагают свои пути развития государства. Однако, несмотря на многообразие идей, выдвигаемых представителями тех или иных партий, они оказываются общими в плане изменений социальной жизни государства. Одним из основных преобразований в социальной жизни является кредитование. С ним связано множество программ, основная из которых – ипотечное кредитование. Это обусловлено тем, что основную часть населения России составляют люди, нуждающиеся в жилье.
Все банки, занимающиеся ипотечным кредитованием в России, можно разделить на 3 группы:
– Сбербанк России и его филиалы. Этот банк дает большое, по сравнению с остальными банками, количество кредитов. Кроме того, у него самая низкая ставка по выдаваемым ссудам. Однако и процесс оформления необходимых документов занимает значительно больше времени;
– банк «Дельта Кредит», работающий по программе жилищного ипотечного кредитования Delta Credit, Инвестиционного фонда США-Россия и его партнеров. Большинство ипотечных кредитов в Москве выдается в рамках этой программы. Партнерами этого банка являются более 10 банков, которые получают от него долгосрочные займы на выдачу ипотечных кредитов;
– все остальные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием. Постоянные клиенты таких банков – крупные клиенты, акционеры, а также менеджеры партнерских компаний.
Все банки, осуществляющие ипотечное кредитование, работают по одной и той же схеме, о которой будет рассказано ниже. При выборе банка-кредитора специалисты рекомендуют ориентироваться на предельную сумму выдаваемого кредита, срок кредитования, процентные ставки и условия предоставления ипотечного кредита.
Дело в том, что банки учитывают риск ипотечного кредитования новостроек, особенно в случае отсутствия залога на период строительства и опасения, что объект не будет достроен. Это неудивительно, поскольку до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления документов на право собственности на квартиру заемщика ипотечного кредита объекта недвижимости вообще не существует. При этом все банки признают целесообразность кредитования новостроек, однако на деле к застройщикам и их объектам предъявляются такие требования, что получение кредита становится весьма проблематичным.
Помимо этого, большинство банков рассматривает лишь те объекты, которые продаются по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Что касается кредитования загородной недвижимости, количество программ оставляет желать лучшего, и нередко сами банки не могут четко сформулировать требования, предъявляемые к объектам.
Таким образом, получается, что банки готовы предоставлять кредиты лишь на те объекты, в строительстве которых они принимают непосредственное участие. Существует еще один прием снижения риска – обязательное страхование на этапе строительства. Конечно, данный вариант выгоден для банков, однако делает ипотечное кредитование еще более недоступным для заемщиков.
– долгосрочностью кредитования;
– обеспечением кредитов недвижимым имуществом, в большинстве случаев жильем, приобретаемым на кредитные средства;
– достаточно низкими процентными ставками по ипотечным кредитам;
– низкой доходностью и высокой надежностью ипотечных бумаг;
– обеспечением государственного контроля за операциями и государственной поддержкой заемщиков и кредитных организаций.
Субъектами ипотечного рынка являются, с одной стороны, заемщики, которым кредит необходим для приобретения жилья, с другой – банки и другие кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты, и тем самым расширяющие спектр предлагаемых услуг.
Кроме того, субъектами ипотечного рынка являются продавцы недвижимого имущества (как физические, так и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые организации, агентства недвижимости, нотариусы, а также органы опеки и попечительства.
– максимальным размером кредита;
– условиями погашения кредита;
– размером процентной ставки;
– размером регулярного платежа.
При высокой процентной ставке по кредиту регулярные выплаты будут выше, а число заемщиков, соответственно, ниже. А если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для ипотечного кредита будут использоваться средства из государственного бюджета для компенсации возможных потерь от инфляции. Кроме того, возможности государственной финансовой поддержки достаточно ограничены, а искусственное занижение процентных ставок не поможет увеличить масштабы ипотечного рынка.
Максимальные сроки кредитования зависят от степени стабильности и прогнозируемости экономической ситуации в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. В данном случае имеет значение и срок кредитования: чем он дольше, тем меньший размер дохода требуется для выдачи кредита, поскольку количество платежей будет выше, а их размеры, соответственно, ниже.
Первоначальный взнос при получении кредита на строительство коттеджа составляет 30 % от его стоимости. Дело в том, что ипотечное кредитование загородной недвижимости только начинает развиваться и число банков, реализующих такие программы, невелико. Процедура сталкивается с несовершенством законов, юридическими нарушениями при строительстве, неправильно оформленными документами на право собственности. Как уже отмечалось выше, для оформления права собственности на объект необходимы разрешение на строительство и утвержденный проект, акты подключения к всевозможным сетям и магистралям. В случае приобретения загородного дома по ипотечному кредиту речь идет о двух объектах недвижимого имущества – доме и земле.
Большинство сложностей связано с землей. Как правило, у продавца дома отсутствуют права на земельный участок. Кроме того, прав собственности может не быть и у застройщика. Еще одним риском для банка является ликвидность таких объектов. Любой загородный дом – индивидуальный товар. Кроме того, у каждого покупателя собственные предпочтения, касающиеся месторасположения загородного дома, близости к воде и лесу, планировки дома, инженерных систем и т. д.
В результате то, что предпочитает один покупатель, может не соответствовать вкусу другого. Таким образом, у банка нет уверенности в том, что он сможет реализовать дом в случае несостоятельности заемщика. Продажа коттеджей осложняется еще и тем, что они значительно дороже квартир. Поэтому с целью снижения рисков банки предъявляют высокие требования к загородным домам как к объекту кредитования. Это высокие процентные ставки (до 25 % годовых) и множество других ограничений от поручительства до условия заложить другой объект недвижимого имущества, являющийся собственностью заемщика.
Минимальная сумма кредита, как правило, составляет 15–20 тыс. долларов, а максимальная зависит от банка. В среднем условия кредитования загородной недвижимости следующие. Если загородное жилье приобретается на вторичном рынке, процентные ставки составляют 11–18 %. В случае приобретения строящегося дома – 12–20 %. Таким образом, при покупке загородного дома в кредит процентная ставка на 2–4% выше, чем при покупке квартиры.Процедура оформления ипотечного кредита на приобретение загородной недвижимости предполагает обязательную оценку объекта, страхование объекта, а также страхование здоровья и жизни заемщика. Стоимость оформления перечисленных документов составляет до 5 тыс. долларов.
Кроме того, существует сложность подтверждения доходов заемщика. Учитывая высокую стоимость дома и земельного участка, банк вправе потребовать подтверждение наличия существующего дохода. Большой размер кредита при ипотечном кредитовании загородной недвижимости является проблемой как для банка, так и для заемщика. Чем выше стоимость приобретаемого загородного дома, тем большим по сумме будет первоначальный взнос.
Однако, несмотря на все сложности, интерес к покупке загородной недвижимости в настоящее время выше, чем при покупке городской недвижимости. Следует отметить, что ипотечные кредиты, как правило, интересуют тех, кто имеет собственные накопления около 500 тыс. долларов. Поскольку цены на загородную недвижимость значительно выросли, эти покупатели не могут найти подходящее предложение в пределах имеющейся суммы и пользуются услугой ипотечного кредитования.
Как правило, заемщиками становятся покупатели в поселках эконо– и бизнескласса, а клиенты элитного сегмента предпочитают использовать собственные средства или оформлять кредиты в дружественных банках.
Довольно интересно, что ипотечное кредитование загородного жилья становится актуальным как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Большинство покупателей загородной недвижимости предпочитает новостройки, однако существующие ипотечные программы вынуждают их приобретать недвижимость на вторичном рынке.
Проблемы при ипотечном кредитовании связаны и с оформлением загородных домов по полной стоимости. Непросто найти продавца, который согласился бы в договоре купли-продажи указать полную стоимость продаваемого объекта недвижимости. Кроме того, большинство современных коттеджей находится в собственности не менее 3 лет, в результате чего возникает сложность с уплатой подоходного налога продавцом.Одним из поводов для отказа в выдаче ипотечного кредита на загородную недвижимость становится статус земли. Такое случается, если земля, на которой расположен загородный дом, ранее имела сельскохозяйственное назначение и была некорректным образом переведена в другую категорию земель.
Следует отметить, несмотря на множество неясностей, которые существуют в системе ипотечного кредитования загородной недвижимости, профессиональные участники рынка недвижимости предполагают, что со временем данная ветвь ипотечного кредитования получит дальнейшее развитие.
По признанию экспертов, ипотечное кредитование является бизнесом менее прибыльным, чем кажется на первый взгляд, однако банки все же продолжают заниматься им. И причина не только в том, что на развитии ипотеки настаивают президент и правительство. По данным Росстата, объем денежных доходов населения, по сравнению с прошлым годом, вырос на 22,5 % и количество займов на жилье стремительно растет.
В настоящее время кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. В Москве действует около 300 ипотечных программ. Что же привлекает банки, учитывая, на первый взгляд, невыгодные условия ипотечного кредитования? Что касается приобретения городского жилья, ипотечное кредитование является сравнительно нерискованным предприятием. В данном случае речь идет о крупном долгосрочном займе, и само собой разумеется, что невозможно проверить уровень кредитоспособности заемщика за час с помощью минимума фактической информации, предоставленной желающим оформить кредит.
Поэтому в данном случае невозвраты являются исключением и обусловлены увольнением с работы, ухудшением материального положения человека, необходимостью непредвиденных трат. Фактов мошенничества, по признанию самих банкиров, нет.
По мнению экспертов, одним из основных показателей серьезной репутации банка является наличие программ ипотечного кредитования. Это свидетельствует о том, что банк солидный и может позволить себе организовать эффективную систему рискменеджмента.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что интерес со стороны банков к развитию ипотечного кредитования весьма значителен, а вот с потенциальными заемщиками дело обстоит несколько иначе. Дело в том, что в течение последних нескольких лет российская ипотека развивалась в условиях сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис в 1998 г. Только к 2000 г. система ипотечного кредитования начала набирать обороты. В коммерческих банках стали разрабатываться и реализовываться жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.
В настоящее время число людей, желающих взять долгосрочный кредит в банке, остается сравнительно небольшим. Это и является причиной того, что в кредитных портфелях банков на ипотечное кредитование приходится не более 2 %. Для того чтобы привлечь клиентов, банки смягчают условия кредитования: снижают процентные ставки, ускоряют процедуру выдачи кредитов. Последним нововведением в этой области является отказ от взимания первоначального взноса при выдаче ипотечного кредита. Несколько крупных банков, в число которых входят Внешторгбанк и Банк Москвы, уже заявили о начале реализации программ ипотечного кредитования с нулевым взносом.Нулевой взнос привлекает клиентов, которые в настоящее время не могут позволить себе выплату 10 % от общей стоимости недвижимого имущества. Таким образом, банк исключает взнос и получает новых заемщиков. На первый взгляд, все обстоит превосходно, однако есть повод задуматься. Отсутствие у человека средств, необходимых для оплаты первоначального взноса, в большинстве случаев свидетельствует о нестабильном доходе, а это большой риск как для банка, так и для самого заемщика. В подобные ситуации часто попадают люди, не способные жить в соответствии со своим материальным достатком. Они оформляют кредиты и откладывают выплаты на потом, что чревато серьезными проблемами. Разумеется, вероятность невозврата в таких случаях существенно возрастает.
Кроме того, по мнению экспертов, люди, не выплачивающие первоначальный взнос (иными словами, не выплачивающие за жилье собственные деньги), могут отказаться от своего долгового обязательства гораздо легче, чем те, кто выплатил немалую сумму в рамках первоначального взноса.
Несмотря на все вышесказанное банки все же идут на обдуманный риск. Причина заключается в том, что отказ от первоначального взноса является оборотной стороной высоких цен на недвижимость. При условии их дальнейшего роста размеры кредитов будут увеличиваться, поэтому для банков более выгодно пойти на риск невозврата, чем потерять потенциального клиента.
Рынок ипотеки в России
Что касается эффективности кредитования, Россия значительно отстает от других стран. Для того чтобы система кредитования работала с учетом всех нюансов, необходимо менять не только ее, но и другие сферы, оказывающие на нее непосредственное влияние. Основными сферами, которые могут задать правильное направление в системе кредитования, являются политическое направление государства, экономический рост, законодательная и исполнительная ветви власти, взаимодействующие с социальной сферой.Депутаты различных политических партий предлагают свои пути развития государства. Однако, несмотря на многообразие идей, выдвигаемых представителями тех или иных партий, они оказываются общими в плане изменений социальной жизни государства. Одним из основных преобразований в социальной жизни является кредитование. С ним связано множество программ, основная из которых – ипотечное кредитование. Это обусловлено тем, что основную часть населения России составляют люди, нуждающиеся в жилье.
Все банки, занимающиеся ипотечным кредитованием в России, можно разделить на 3 группы:
– Сбербанк России и его филиалы. Этот банк дает большое, по сравнению с остальными банками, количество кредитов. Кроме того, у него самая низкая ставка по выдаваемым ссудам. Однако и процесс оформления необходимых документов занимает значительно больше времени;
– банк «Дельта Кредит», работающий по программе жилищного ипотечного кредитования Delta Credit, Инвестиционного фонда США-Россия и его партнеров. Большинство ипотечных кредитов в Москве выдается в рамках этой программы. Партнерами этого банка являются более 10 банков, которые получают от него долгосрочные займы на выдачу ипотечных кредитов;
– все остальные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием. Постоянные клиенты таких банков – крупные клиенты, акционеры, а также менеджеры партнерских компаний.
Все банки, осуществляющие ипотечное кредитование, работают по одной и той же схеме, о которой будет рассказано ниже. При выборе банка-кредитора специалисты рекомендуют ориентироваться на предельную сумму выдаваемого кредита, срок кредитования, процентные ставки и условия предоставления ипотечного кредита.
Согласно закону при оформлении ипотечного кредита банки предоставляют заемщику налоговые льготы (глава 23 Налогового кодекса), с учетом которых платежи по кредиту составляют не 15, а 6 %. Это объясняется тем, что облагаемый налогом доход граждан уменьшается на сумму, затраченную заемщиком на покупку жилого дома или квартиры, а также на суммы, направленные на погашение процентов ипотечного кредита. Однако данная льгота вступает в силу только после оформления права собственности на недвижимое имущество. В случае если заемщик добивается процентных выплат, после получения кредита он должен будет выплатить налог с материальной выгоды, достигающий 35 %.За последние два года цены на рынке недвижимости в Москве выросли в среднем на 74 %. На это оказал влияние и психологический фактор. Дело в том, что в этот период, как никогда, велась активная борьба за повышение цен со стороны всех участников рынка – госчиновников, застройщиков, риелторов. В итоге цены на недвижимость в Москве стали недоступными даже для представителей среднего класса, а потому так возрос интерес к ипотечному кредитованию. В частности, это касается новостроек, где спрос на ипотеку имеет место и со стороны клиентов, и со стороны самих застройщиков. Однако массового развития ипотека новостроек не получила. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования действует более 300 банков, из которых всего 30 предоставляют кредиты на покупку жилья на этапе строительства.
Дело в том, что банки учитывают риск ипотечного кредитования новостроек, особенно в случае отсутствия залога на период строительства и опасения, что объект не будет достроен. Это неудивительно, поскольку до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления документов на право собственности на квартиру заемщика ипотечного кредита объекта недвижимости вообще не существует. При этом все банки признают целесообразность кредитования новостроек, однако на деле к застройщикам и их объектам предъявляются такие требования, что получение кредита становится весьма проблематичным.
Помимо этого, большинство банков рассматривает лишь те объекты, которые продаются по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Что касается кредитования загородной недвижимости, количество программ оставляет желать лучшего, и нередко сами банки не могут четко сформулировать требования, предъявляемые к объектам.
Таким образом, получается, что банки готовы предоставлять кредиты лишь на те объекты, в строительстве которых они принимают непосредственное участие. Существует еще один прием снижения риска – обязательное страхование на этапе строительства. Конечно, данный вариант выгоден для банков, однако делает ипотечное кредитование еще более недоступным для заемщиков.
Особенности ипотечного рынка
Рынок ипотеки характеризуется определенными особенностями:– долгосрочностью кредитования;
– обеспечением кредитов недвижимым имуществом, в большинстве случаев жильем, приобретаемым на кредитные средства;
– достаточно низкими процентными ставками по ипотечным кредитам;
– низкой доходностью и высокой надежностью ипотечных бумаг;
– обеспечением государственного контроля за операциями и государственной поддержкой заемщиков и кредитных организаций.
Субъектами ипотечного рынка являются, с одной стороны, заемщики, которым кредит необходим для приобретения жилья, с другой – банки и другие кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты, и тем самым расширяющие спектр предлагаемых услуг.
Кроме того, субъектами ипотечного рынка являются продавцы недвижимого имущества (как физические, так и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые организации, агентства недвижимости, нотариусы, а также органы опеки и попечительства.
Финансовые средства, использующиеся для ипотечного кредитования, также имеют свои особенности. Для совершения операций, связанных с ипотекой, необходимы значительные объемы денежных средств, поскольку ипотечные кредиты выдаются на срок 10 лет и более.Ресурсами ипотеки являются депозиты населения и предприятий на счетах банков (депозиты в коммерческих банках, накопительные счета в специализированных ипотечных банках, а также в строительных сберегательных кассах). Кроме того, в качестве ресурсов ипотеки выступают «оптовые» источники, включающие средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно они являются оптимальными для осуществления операций ипотеки.
Характеристики ипотечного кредита
Ипотечные кредиты отличаются друг от друга условиями:– максимальным размером кредита;
– условиями погашения кредита;
– размером процентной ставки;
– размером регулярного платежа.
При высокой процентной ставке по кредиту регулярные выплаты будут выше, а число заемщиков, соответственно, ниже. А если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для ипотечного кредита будут использоваться средства из государственного бюджета для компенсации возможных потерь от инфляции. Кроме того, возможности государственной финансовой поддержки достаточно ограничены, а искусственное занижение процентных ставок не поможет увеличить масштабы ипотечного рынка.
Максимальные сроки кредитования зависят от степени стабильности и прогнозируемости экономической ситуации в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. В данном случае имеет значение и срок кредитования: чем он дольше, тем меньший размер дохода требуется для выдачи кредита, поскольку количество платежей будет выше, а их размеры, соответственно, ниже.
Условия погашения кредита представляют собой выбранный банком вид ипотечного кредита с фиксированной или переменной ставкой процента, равными по сумме или меняющимися от начала к концу срока кредитования платежами.