Зайцева Ирина Александровна. Приобретаем и продаем дачу

   Вы, наверное, знаете, что ипотечные кредиты могут выдаваться под залог жилой или коммерческой недвижимости. Первые отличаются меньшими объемами каждого кредита и большим количество заемщиков. Это неудивительно, поскольку кредиты выдаются под залог квартир в городской местности, причем большинство квартир стандартны, и их оценка не представляет особой сложности.
   Что касается кредитов под залог коммерческой недвижимости, они не отличаются стандартностью. Дело в том, что объекты коммерческой недвижимости отличаются друг от друга в большей степени, чем объекты жилой недвижимости. Отличия заключаются в месте расположения объекта, его площади, наличии или отсутствии каких-либо обременений и т. д.
   Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости характеризуются множеством особенностей, не присущих сделкам с жилой недвижимостью. Например, срок кредитования под залог коммерческих объектов может быть значительно короче, поскольку предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит заемщику выплатить кредит в более короткие сроки и под более высокие проценты.

Уровни ипотеки

   Все операции на рынке ипотеки осуществляются в два этапа. Первый этап, называемый первичным рынком, включает в себя предоставление кредита под залог недвижимости. Учитывая то, что банки предоставляют кредиты на достаточно длительный срок и под невысокий процент, можно сделать вывод, что у них снижается объем доступных денежных средств, необходимых для осуществления сделок.
   Таким образом, получается, что для продолжения своей деятельности банку необходимо за максимально короткие сроки вернуть себе отданные деньги. Решение данного вопроса принято называть рефинансированием выданных кредитов. Оно осуществляется посредством вторичного рынка ипотечного кредитования.
   Рефинансирование достигается за счет полной уступки прав по выданному тем или иным банком ипотечному кредиту другой (специализированной) организации. В данном случае возникает двухуровневая система: банк – специализированная организация. Существует и другой вариант, осуществляемый за счет выпуска банком, выдавшим кредит, ценных бумаг с оставлением требований по данному кредиту на своем балансе (одноуровневая система).
   В первом случае, когда требования по кредиту предоставляются другой организации, последняя объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог этих пулов производит выпуск собственных ценных бумаг.
   В соответствии со способом рефинансирования ипотечных кредитов были выделены базовые модели ипотечного кредитования (двухуровневая и одноуровневая), именуемые по названиям стран, где они получили свое дальнейшее развитие.
   Двухуровневая модель организации ипотечной системы была признана классической и получила развитие в США. Предпосылкой к развитию ипотечного кредитования послужила Великая депрессия в 30-х гг. ХХ в., сопровождавшаяся экономическим кризисом и упадком жилищного рынка. В соответствии с указом правительства США были созданы специальные правительственные структуры, страхующие выдаваемые банками ипотечные кредиты. Помимо этого, в 1935 г. было создано Агентство финансирования работ по реконструкции, а уже на его основе Федеральная национальная ипотечная организация Фэнни Мэй. Последняя стала специализированной организацией, характеризующей данную модель ипотечного кредитования как двухуровневую.
   Такая структура позволяет поддерживать и регулировать вторичный рынок ипотечного кредитования, а также оказывает значительное влияние на его условия.
   Что касается одноуровневой модели ипотечного кредитования, в данном случае банк, выдавший кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспечивающие ипотечными кредитами и недвижимостью, заложенной заемщиками до получения кредита. Данная система получила наибольшее распространение в странах Западной Европы и сформировалась в процессе развития европейской кредитной системы.

Система стройсбережений

   Основное отличие системы контрактных стройсбереженй от одноуровневой модели заключается в том, что первая характеризуется замкнутостью и оторванностью от финансового рынка. Суть ее состоит в следующем: в специализированном банковском институте (стройсберкасса) накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, после чего из этих средств выдается кредит на недостающую сумму под низкий процент. За счет средств от возврата данного кредита приобретают жилье те, кто заключил строительный сберегательный контракт позднее. Следует отметить, что система стройсбережений получила наибольшее развитие в Германии, поэтому носит название немецкой модели ипотечного кредитования.
   Если сравнивать вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, наиболее выгодной с точки зрения экономического развития является американская модель. Перепродажа выданных кредитов и развитый рынок ипотечных ценных бумаг способствуют росту капитала ипотеки. Если же рассматривать данный вопрос с точки зрения юридической организации и правовых традиций, американская модель чужда европейским правовым стандартам, поскольку основана на англосаксонской системе права.

Структура ипотечного кредитования

   В банковском кредитовании постепенная выплата кредитного долга называется амортизацией долга. Сумма, отданная в кредит, носит название долга, тела кредита или принсипала. Возврат кредита подразумевает выплату основного долга и процентов (плата за использование денег). Ставка процента представляет собой отношение дохода к сумме основного долга. Итоговая сумма возврата называется накопленной стоимостью.
   Соотношение, в котором в каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, определяет разницу того или иного вида ипотечных кредитов.

Виды кредитования

   Наиболее простой и распространенной формой кредитов являются кредиты с фиксированной процентной ставкой, или аннуитетные кредиты. В данном случае при возврате кредита обязательными являются:
   – амортизация основного долга равными выплатами;
   – возврат фиксированного на весь период кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.
   Аннуитетные кредиты получили наибольшее распространение в странах, характеризующихся низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Основным их преимуществом является возможность равномерного распределения суммы долга в течение всего периода кредитования, что существенно снижает кредитный риск для банка.

   Недостатком кредитов с фиксированной процентной ставкой является то, что в случае роста инфляции выплаты по кредиту не покроют реальных затрат кредитора на его обслуживание. В обратном случае (при снижении инфляции) в невыгодную ситуацию попадает заемщик, поскольку ему приходится существенно переплачивать за кредит.

   Для тех, кого беспокоит нестабильная ситуация на рынке, был разработан другой вид кредитов, характеризующийся переменной процентной ставкой. Такой подход к кредитованию предполагает разделение срока кредита на периоды, для каждого из которых определяется индивидуальная процентная ставка. Предельное количество периодов определяется при заключении кредитного договора.
   Изменение процентной ставки должно быть или изначально зафиксировано в договоре кредитования, или привязано к изменению какого-либо финансового показателя (уровня инфляции, учетной процентной ставки и т. д.). С учетом того, что данные показатели далеко не всегда отражают истинное положение дел на рынке, кредиторы устанавливают начальную процентную ставку на 1,5–2 пункта ниже по сравнению с кредитованием с фиксированной процентной ставкой.
   Данные виды кредитов являются основополагающими. На их основе разработаны другие (производные) кредиты, позволяющие каждому заемщику выбрать оптимальный способ кредитования.
   Кредит с постепенным увеличением выплат характеризуется фиксированными процентной ставкой и сроком выплат. Расчет платежей предусмотрен с ежегодным возрастанием.
   Кредит с шаровым платежом предусматривает крупный итоговый платеж, состоящий из основной суммы долга и накопленного кредита по истечении определенного срока действия кредита (или в конце срока кредитования). Данный вид кредита имеет две разновидности. В первом случае до конца срока кредитования необходимо выплачивать лишь основной долг (проценты выплачиваются в конце срока кредитования). В другом случае в течение всего срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам (основной долг выплачивается в конце срока). Третий вариант предполагает возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение всего срока кредитования (оставшаяся часть долга выплачивается в конце периода кредитования).
   Двухшаговый ипотечный кредит предполагает фиксированную процентную ставку и возможность однократного ее изменения до наступления срока окончательного погашения.
   В некоторых странах актуальными являются так называемые гибридные ипотечные кредиты, при которых в первые 5–7 лет кредитования процентная ставка по кредиту является фиксированной, а затем может меняться в соответствии с указанными в договоре пределами. Следует отметить, что данный вариант не очень выгоден для заемщика, поскольку в большинстве случаев после окончания срока фиксированной процентной ставки банк устанавливает максимальную новую процентную ставку с целью компенсации недополученной за предыдущие годы прибыли. Правда, заемщик может перекредитоваться путем досрочной выплаты данного кредита и заключения нового на более выгодных условиях.

Виды кредитов в России

   В настоящее время большинство кредитов в России выдается при условии фиксированной процентной ставки. Это достаточно удобная система, во-первых, потому что она исключает необходимость сложного расчета, который предполагают все кредиты с переменной процентной ставкой, а во-вторых, в связи с наблюдаемой тенденцией к стабилизации экономики и снижению инфляции фиксированная процентная ставка приносит банку значительно большую прибыль.
   Однако следует учитывать, что в договорах большинства банков, выдающих ипотечные кредиты, сохраняется пункт, в котором оговорено, что в случае изменения ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Еще одним положительным моментом является то, что при изменении условий кредитования банки снижают ставки по уже выданным кредитам.
   Кредиты с производными процентными ставками в России встречаются крайне редко, хотя не исключено, что в процессе развития ипотечного рынка в России будут выдаваться кредиты на различных условиях.

Кредитование под залог недвижимости

   Наиболее надежным и распространенным видом кредитования с целью приобретения жилья в настоящее время является получение кредита в коммерческом банке под залог недвижимости. Количество банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования, постоянно растет. Наряду с этим появляется большое количество предлагаемых ими программ кредитования.
   Разговор об особенностях ипотечного кредитования следует начать с видов залога. Коммерческими банками предоставляются кредиты на покупку следующих видов жилья:
   – квартиры на вторичном рынке;
   – квартиры в строящихся домах;
   – загородные особняки.
   Что касается приобретения квартиры на вторичном рынке недвижимости, специалисты рекомендуют выбирать «сталинские» дома 1940-1950-х гг. или более современные (1970-х гг.), с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями. При этом желательно, чтобы все ранее проживавшие в квартире были сняты с регистрации. Дело в том, что многие банки не предоставляют кредиты под жилье, участвовавшее в нескольких сделках купли-продажи.

   В случае приобретения квартиры в строящемся доме в большинстве случаев банки предоставляют кредит, процентная ставка которого на период строительства и до момента оформления права собственности будет превышать базовую ставку кредитования для приобретения жилья на вторичном рынке. При этом необходимо уточнить, на каком этапе строительства должен находиться дом, чтобы банк оформил кредит. Дело в том, что многие банки предоставляют кредит лишь при условии, что дом практически достроен.

   Кредиты на загородные особняки, к сожалению, предоставляют не все банки. Однако следует отметить, что данное направление кредитования в настоящее время активно развивается, поэтому ситуация может измениться. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты под залог загородной недвижимости, дают заемщику возможность получить кредит на этапе строительства или на готовый дом, а после этого взять дополнительный кредит на отделочные работы. Учитывая, что стоимость загородной недвижимости в достаточной степени превышает стоимость обычной городской квартиры, минимальная сумма кредита в данном случае выше.
   Помимо этого, некоторые банки предоставляют кредиты на приобретение жилья в других регионах. Следует учитывать, что в каждом регионе существуют индивидуальные особенности государственной регистрации сделок купли-продажи, осуществляемых с использованием ипотечного кредита, что повышает риски для банков. Закон, регламентирующий регистрацию прав на недвижимое имущество, во всех регионах един.

Требования к заемщику

   Для того чтобы предоставить кредит, банки требуют от заемщика следующие данные:
   – возраст;
   – доход;
   – гражданство;
   – профессия;
   – состояние здоровья.
   Заемщику предоставляется кредит, если он старше 18 лет и к моменту полной выплаты кредита не достигнет пенсионного возраста. Однако из этого правила есть исключения. Например, если заемщик – руководитель предприятия, занимается частным предпринимательством, является представителем творческой профессии, банк может предоставить ему кредит и после достижения пенсионного возраста. Следует отметить, что страховые отчисления в этом случае не повышаются.
   Доход заемщика должен быть достаточным для того, чтобы он смог получить необходимую сумму кредита. Кроме того, большинство банков требует документального подтверждения дохода заемщика. Если такой документ не предоставляется, банк требует дополнительного подтверждения платежеспособности (гонорары, доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду, другие договоры потребительского кредитования и т. д.). Следует учитывать, что заемщикам с неподтвержденными доходами предлагаются кредиты с более высокой процентной ставкой.
   Гражданство заемщика для банка принципиального значения не имеет. Основным критерием при выдаче кредита является подтверждение налоговой декларации о получении заемщиком дохода на территории России. Если основной источник дохода находится в другом государстве, банк потребует дополнительных доказательств платежеспособности заемщика.

   В некоторых банках существует перечень профессий, в соответствии с которым получающим доход от данной профессии заемщикам кредит не выдается. Помимо этого, во многих банках (в частности, это касается банков с иностранным капиталом) отмечается различная степень доверия по отношению к владельцам собственного бизнеса и наемным работникам. Предпочтительным считается кредит для наемного работника, поскольку, потеряв работу, он сможет найти другую в соответствии со своей квалификацией. Что касается владельцев частного бизнеса, в случае разорения они скорее окажутся неплатежеспособными.

   Следует учитывать, что чем больше сумма кредита, тем больше требований предъявляется банком к здоровью заемщика. Если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет заемщику в страховании, сочтя его недостаточно здоровым, банк также может отказать в выдаче кредита. Альтернативным вариантом может быть предложенная страховой компанией повышенная ставка по страховому полису. Данный вариант используется также в случаях, когда возраст заемщика превышает стандартные условия банка. В любом случае для получения кредита на крупную сумму требуется пройти полное и тщательное медицинское обследование.
   В оформлении кредита могут участвовать созаемщики. Созаемщики оформляются для того, чтобы дать банку дополнительные гарантии своевременного возврата кредита. Созаемщики участвуют в договоре для удовлетворения требований банка о возрасте заемщика, а также для увеличения дохода в случае, если одного дохода заемщика недостаточно для покупки недвижимого имущества. В качестве созаемщиков могут выступать только супруги. Братья, сестры, родители и другие родственники не могут быть созаемщиками.

Особые условия банков

   Большинство характеристик стандартных программ ипотечного кредитования, предлагаемых разными банками, совпадает. В это число входят вид и размер процентной ставки, сроки кредитования, сумма страховых взносов, сроки рассмотрения заявок и выдачи кредита.
   Помимо стандартных условий, в каждом банке предлагаются свои особые условия, которые выражаются в следующих параметрах:
   – требование подтверждения дохода заемщика;
   – минимальные и максимальные суммы выдаваемых кредитов;
   – возможность досрочного погашения;
   – наличие или отсутствие штрафов за досрочное погашение;
   – необходимость участия поручителей;
   – требования к заемщику (возраст, профессия, доход и т. д.);
   – наличие или отсутствие комиссии за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга (проверки платежеспособности).
   Условие о подтверждении источников дохода заемщика предполагает набор документов, принимаемых банком для рассмотрения. Чтобы не ошибиться, следует уточнить у служащих банка, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме НДФЛ-2 (данная справка предоставляется работодателями в налоговые органы), или же заемщик может предоставить подтверждение дополнительного дохода.

   Минимальные размеры выдаваемых кредитов существенно различаются в разных банках. Следует отметить, что получение минимального размера ипотечного кредита довольно проблематично. Поэтому, если заемщику необходимо взять небольшой кредит (например, для покупки жилой недвижимости на одну комнату больше), ему придется постараться, чтобы найти банк, который выдаст ему кредит на соответствующую сумму.

   Досрочное погашение кредита предоставляет заемщику возможность сэкономить деньги на выплате процентов и значительно сокращает общую сумму возврата. Как правило, банки устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита на несколько месяцев, а также оговаривают минимальный размер досрочно возвращаемой суммы кредита и штрафные санкции, компенсирующие полное или частичное погашение кредита. В большинстве случаев мораторий устанавливается на срок 3–6 месяцев, а штрафы – 1–3% от остатка кредита.
   Особым условием Сбербанка является привлечение поручителей. Все остальные банки предъявляют данное требование лишь при условии невозможности документального подтверждения дохода заемщика.
   Помимо перечисленных выше, есть и другие требования к заемщику, а именно:
   – минимальный трудовой стаж (не менее 6 месяцев);
   – месторасположение работы (должно находиться в том же регионе, где выдан кредит).
   Наличие комиссии банка за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга выражаются в следующем. Комиссия банка может быть суммой фиксированной или выраженной в процентах от размера кредита. В этом случае заемщик сам решает, какой из вариантов для него оптимален. Оценка платежеспособности увеличивает дополнительные расходы на получение кредита.

Специальные программы кредитования

   В результате конкуренции на рынке ипотеки появляется множество индивидуальных схем кредитования, предназначенных для заемщиков, которые не подпадают под стандартные условия 30 %-ного первого взноса и одинаковых по сумме ежемесячных выплат. Таким образом, если заемщик по каким-либо причинам не может оплатить 30 %-ный первый взнос, банки могут предложить ему следующие варианты:
   – оформление обычного потребительского кредита до оформления ипотечного кредита и внесение полученной суммы в качестве первого взноса для получения ипотечного кредита;
   – использование в качестве первого взноса уже имеющейся недвижимости. При этом стоимость уже существующей недвижимости учитывается при выдаче кредита, но продана она будет лишь после того, как заемщик приобретет новое жилье на кредитные средства.
   Если заемщику еще не исполнилось 30 лет, некоторые банки предлагают специальную программу кредитования со сниженным размером первого взноса и выгодным для заемщика размером процентной ставки.

   Если заемщик получает гонорары или другие виды высоких нерегулярных доходов, ему предоставляют программу, предусматривающую услугу «кредитное окно». «Кредитное окно» подразумевает, что заемщик самостоятельно выбирает наиболее удобный для себя период года, когда он сможет досрочно погасить кредит или часть кредита с минимальными расходами.

   Если заемщик планирует приобрести жилье в строящемся доме, ему следует выбрать одну из существующих программ инвестиционного ипотечного кредитования. В данном случае особое внимание следует обратить на размер процентной ставки на период строительства и до оформления права собственности. В большинстве случаев в данный период процентная ставка выше, чем по кредитам на уже существующую недвижимость. Следует отметить, что в настоящее время заметна тенденция к снижению первоначальной процентной ставки до уровня обычной.

АРЕНДА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

   Аренда загородных домов – распространенное и обычное явление, однако объем этого рынка является загадкой, поскольку большинство собственников сдает свою недвижимость неофициально, как правило, через знакомых. Аренда обычного загородного дома без удобств и претензий обойдется вам в 200–300 долларов в месяц. Если же деньги для вас не проблема и вы хотите арендовать комфортабельный дом, рассчитывайте на цену в 500 долларов в месяц. При этом следует учитывать, что арендодатели стремятся сдавать загородные дома как минимум на 3–4 месяца (например, с мая по август). Поэтому найти предложения загородных арендодателей на короткий срок (1–2 месяца) будет довольно проблематично.
   В настоящее время пользуется популярностью аренда загородных домов в элитном секторе. По данным организации Penny Lane Realty, 50–70 % спроса приходится на аренду загородных домов по цене 1000–5000 долларов в месяц, а 20 % граждан готовы платить до 10 000 долларов в месяц. Основным требованием клиентов после комфортабельности является охрана, поскольку безопасность в настоящее время становится основным приоритетом. Разумеется, если клиенту нужен хороший участок, это также оговаривается. Для большинства желающих арендовать загородный дом большое значение имеет близость к водоему. Граждане, у которых нет автомобиля, обращают внимание на транспортную доступность.
   Таким образом, исходя из своих возможностей, вы найдете то, что вам нужно. Если у вас нет времени заниматься подбором загородного дома, предоставьте это риелтору, который выберет оптимальный для вас вариант.
   Следует учитывать, что на рынке аренды, как и во всех сферах, связанных с денежными средствами, существует множество аферистов. Прикинувшись добропорядочными арендодателями, они получают выгоду путем незаконного использования чужой собственности. Как правило, аферисты-арендодатели используют два вида афер, а именно:
   – продажа снятого загородного дома с участком. Данные преступления в большинстве случаев сопровождаются подделкой документов. Аферисты предоставляют арендаторам фальшивые свидетельства о праве собственности на недвижимость, паспорта и т. д.;
   – повторная сдача жилья. Арендодатель сдает в аренду снятое жилье, представившись его собственником. При этом с целью получения выгоды аферист назначает более высокую арендную плату и требует заплатить за первый и последний месяц найма.
   Нередко аферисты требуют предоплату за полгода или год аренды. Следует отметить, что данная схема используется и при добросовестной сдаче загородной недвижимости. В этом случае за долгосрочную оплату арендатору предоставляется скидка.
   Таким образом, настоящий владелец недвижимости, придя за ежемесячной платой, обнаруживает незнакомых постояльцев, которые, как выясняется, заплатили за несколько месяцев вперед. Поэтому очень важно обезопасить себя от аферистов на рынке аренды.

   По мнению специалистов, единственным надежным способом является заключение договора аренды с проверенными людьми. Иными словами, если вам нужно сдать или снять загородный дом, искать следует среди знакомых. Другой вариант – обращение в агентство недвижимости. Опытные риелторы, несколько лет практикующие подбор арендаторов и арендодателей, сразу видят и отсеивают подозрительных лиц.

   Если вам необходимо сдать дом в аренду, выясните наличие следующих условий:
   – гражданство Российской Федерации либо документы, подтверждающие законность нахождения иностранца в России. Следует иметь в виду, что за предоставление жилья иностранцу, незаконно находящемуся на территории РФ, предусмотрены штрафные санкции. Определить законность проживания иностранца не так просто, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что граждане зарубежных государств могут иметь различный статус в зависимости от целей, срока пребывания и т. д. Для каждого конкретного статуса требуются свои документы.