Итак, Аверкамп – великий визионер, умеющий ставить свои видения на их места. В отличие от большинства людей, маленьких визионеров, постоянно увязающих в своих видениях. В этих людей образ реального поминутно затемняется порывом мелочной спеси, предрассудком воспитания, банальным опьянением мысли.
У него ясное зрение остается нормальным состоянием. В октябре, обосновавшись на бульваре Палэ, он позволил себе два-три дня витать свободно в мечтах. Даже согласился на несколько ребячеств. Но затем сразу же вернулся к холодному, внешнему и внутреннему анализу.
Благодаря счастливому темпераменту, ни самопознание, ни строгая оценка положения не располагают его к разочарованиям, сомнениям, горечи, как это случается с чисто рассудочными людьми, для которых познание является или становится, в конце концов, целью, даже когда с виду их задачей является поступок. В его глазах, впрочем, самопознание – это не такая глава, на которой стоит задерживаться. Знать себя – это значит не обманываться относительно средств, которыми ты располагаешь для достижения определенной цели. (Для чего же еще нужно знать себя?) Начал он с того, что откровенно признался себе: "В общем я совершенно не знаком со своей новой профессией. Мне надо решительно всему научиться". Но в отношении приобретенных знаний у него нет ни капли самодовольства, и он абсолютно убежден, обходясь без логического обоснования этого чувства, в своей способности ознакомиться с предметом, приобрести в нем компетентность и ловкость в той самой мере, в какой это будет ему желательно. Такое убеждение происходит не от самоуверенности. Оно сводится вот к чему. В определенном направлении человеческой деятельности он не видит, что могло бы помешать его умственным способностям проявиться, не представляет себе препятствия, которые бы парализовали их. И это совершенно безличное чувство. Он не говорит себе: "Такой выдающийся человек, как я,Аверкамп…" Он просто сознает в себе ту силу человеческого ума, какую имеет человеческий ум при должном усердии. Опьянение от самолюбования, мания величия, экзальтация от идеи "Аверкамп" – все это, не имеющее ничего общего с точной работой ума, находит себе выход в "видениях".
Прежде, чем разработать в деталях свою тактику, он установил ее принцип: "Моя цель – быстро перейти к операциям крупного размаха. Так как у меня нет собственных капиталов, то я могу орудовать только чужими капиталами, а для этого надо поднять на ноги крупных клиентов. Я не привяжу к себе этих крупных клиентов, не буду их иметь в своих руках, если не начну удовлетворять их исключительным образом. Следовательно, я должен работать по меньшей мере не хуже самых лучших посредников".
Почти вся вторая половина октября ушла у него на посещение других посреднических контор по недвижимости, одной за другою, причем он старался улавливать их принципы работы, подмечать достоинства и недостатки. Выдавал он себя, смотря по обстоятельствам, то за покупателя, то за посредника.
В работе почти всех этих контор он обнаруживал крайнюю умственную апатию. В них требуют от посетителя, пришедшего в качестве возможного покупателя, чтобы у него вполне определилось намерение. Он должен точно указать, какого рода недвижимость имеет в виду, какая цена ему подходит, какое место ему по душе и чуть ли не название улицы. Если он выказывает некоторую нерешительность, растерянность при этом допросе, то на лице у владельца конторы или у служащего, который его заменяет, выражается вдруг неудовольствие. Этот клиент их не интересует. Рука у них, сделавшись вялой, продолжает перелистывать справочник, картотеку. Но они еле роняют слова в ответ. Посетитель чувствует себя назойливым, извиняется, уходит и не возвращается.
Они, по-видимому, и не подозревают, что именно такой клиент может оказаться наиболее интересным, покладистым, и что его нерешительность покамест вполне естественна. Ведь это не магазин шляп. Сюда не приходят за определенной фетровой шляпой светлосерого цвета за десять франков, размер 57. (Да и в магазине шляп немало есть колеблющихся покупателей, которых тем не менее надо отпустить в головном уборе, удовлетворяющем их вкус.) Посредническая контора – это скорее комиссионный магазин. Сюда входят в надежде на неопределенный "случай". Или же клиент приходит сюда, как пошел бы к фондовому маклеру, потому что ищет помещения для своего капитала и готов поместить большую или меньшую его часть смотря по тому, какой случай представится и насколько ловок будет советчик.
Аверкамп заметил также, что очень часто владельцы контор сами не знают дел или же довольствуются тем, что переписывают сведения, с которыми пришел к ним продавец. И если даже посылают на место первого попавшегося служащего, то не подвергают критике его сообщений. Когда они подчас утруждают себя сами обследованием, то оставляют невыясненными множество деталей.
Если речь идет об участке земли, даже в Париже, они не знают, как он расположен, каков его грунт, каковы особенности его поверхности; не обременен ли он сервитутами. Не всегда знают, принадлежит ли городу прилегающая к участку улица. Будучи совершенно незнакомы с местными обычаями, они даже не подозревают, что на обязанности владельца может оставаться ремонт тротуара, если улица была выкуплена городом или присоединена к городским владениям. (Аверкамп знал эту деталь уже спустя неделю.) Тем более неспособны они сказать покупателю, не расположены ли под участком каменоломни. Пусть этим интересуется архитектор, когда придет время строить. А не будет ли поздно?
Когда речь идет о доме, они не знают точно, сколько лет он стоит, из каких материалов и хорошо ли построен. Часто не имеют понятия о средних расходах на текущий его ремонт, на уплату налогов. Если даже теми или иными из этих данных они располагают, то потому лишь, что продавец счел нужным их сообщить; и они их записали небрежным пером.
В редких только случаях интересуются они недвижимостями, продающимися в судебном порядке. Даже не следят за такими объявлениями. Им показалось бы нелепым рекомендовать такого рода дело клиенту. Прежде всего, это не их специальность. А главное, они думают, вероятно, что клиент, имея в дальнейшем возможность обойтись без них на торгах и заявить, что он узнал об этой продаже из газет, не уплатит им комиссионного вознаграждения, к тому же пониженного.
Аверкамп считает жалкими такие соображения. На одного нечестного клиента придется не меньше пяти-шести дорожащих своим словом и готовых, если они останутся делом довольны, пойти с вами на другие дела. Да и неважно, если вас оставит в дураках какой-нибудь, очевидно, посредственный, клиент. Больше он не появится. (И, в конце концов, не товар же вы ему отпустили.) Главное – это вербовать, путем отбора, клиентов надежных и более или менее крупных.
Поэтому Аверкамп не торопился делать дела. Чтобы нужда в деньгах его не понукала, он сократил свои личные расходы. У него последние полтора года была любовница. Он с нею порвал. Этот разрыв, помимо того, что был целесообразен с точки зрения временной бережливости, произошел кстати и в отношении его чувств: ему надоела эта женщина. К тому же, когда настанет время для новой связи, он сможет свободно взять любовницу "более высокого полета".
Закончив обход контор, он постарался окончательно наладить собственную организацию. "Принцип: клиент должен видеть с моей стороны такое обращение, какое я желал бы видеть на его месте. Ему должно казаться, что основное мое стремление – удовлетворить его; тогда он не пожалеет, что утрудил себя этим визитом. Он должен сознавать, что первая награда, которую я жду от него, – уважение; что о денежном вознаграждении всегда будет время поговорить. Идея комиссионных пусть не будет с первых же слов направлена на клиента как пистолет".
Посредническая контора – это центр сведений. Отсюда особое значение их классификации.
Дела естественно делятся по признакам предложения и спроса. Но достаточно пяти минут размышления, чтобы убедиться, что классификация должна основываться на предложениях. Предложения, то есть продающиеся недвижимости, это твой товар. Ты должен устроить так, чтобы покупателю было удобно среди него прогуливаться, как мимо полок большого магазина. Если он пришел с готовым решением, то надо его направить прямым путем к нужному товару. Если он просто чувствует неопределенный покупательский зуд, то пусть ему легко будет переходить от одной полки к другой. Поэтому Аверкамп завел целую систему карточек, папок, реестров и книг. Он не любитель усложнений. Не бюрократ. Его единственная цель – быстрота и наглядность.
Товар его разбит на две главные категории: собственно дела конторы и судебные аукционы. Эти последние, в свою очередь, делятся на продажи добровольные и принудительные. К принудительным Аверкамп относит и те, что имеют в своей основе наследство, даже если наследники добровольно согласились на продажу. В самом деле, главное – это знать, где могут таиться "случайности". А их легче находить там, где инициатива продавцов более или менее связана обстоятельствами.
Свободным и принудительным продажам отведены две отдельные картотеки. В каждой из них одна секция – для Парижа и его пригородов, другая – для провинции. В пределах каждой секции дела подразделены в возрастающем порядке назначенных цен, с четкими надписями: "ниже 20000", "от 20000 до 50000", "от 50000 до 100000" и т.д. В тех случаях, когда назначенная цена явно нелепа (15000 франков за шестиэтажный дом), карточка со ссылкой позволяет найти дело в том месте, где оно оказалось бы при нормальной назначенно цене.
Карточка на каждое дело принципиально составляется немедленно после объявления о продаже и по данным этого объявления. А некоторых случаях, признанных особо интересными, Аверкамп производит предварительное обследование на месте. Кроме того, дело заносится в книгу-календарь, на листок дня, назначенного для продажи.
Особая картотека, спрятанная в одном из ящиков, отведена для продающихся недвижимостей конгрегации, стыдливо названных: "специальные дела". (В календаре продажа такого рода тоже отмечается буквами "СД")
Собственные дела конторы (остальные, как-никак, являются побочными) подчинены подобной же, но, понятно, несколько более сложной классификации.
Три основных класса:
1. Доходные дома.
2. Участки вовсе незастроенные или занятые постройками ничтожной ценности.
3. Виллы и особняки (ими контора интересуется мало).
Каждому классу соответствуют две картотеки.
В первой дела распределены по местоположению: в Париже – по округам, в пригородах – по секторам (северный, южный, восточный, западный; на стенной карте в кабинете Аверкампа указаны границы этих секторов, как и самих пригородов). Третий отдел образуют провинциальные дела вообще. Они будут подразделены впоследствии, если понадобится.
Во второй картотеке дела распределены по ценам. Пять секций: до 20000; до 50000; до 100000; до 500000; выше 500000. В каждой секции дела подразделены на пять групп: Париж, правый берег, восток; Париж, правый берег, запад; Париж, левый берег; пригороды; провинция; и в каждой группе соблюден растущий порядок цен.
Первая картотека содержит только краткие сведения.
Подробно каждое дело освещено на карточках второй картотеки, причем сделаны ссылки на отдельные папки, если они заведены. В левом углу карточки, кроме номера дела, указана заявленная цена и под нею, шрифтом рондо, фамилия владельца; в правом – номер округа или название местности и адрес:
415 XV 27000 Лаверн Улица Вожирар, 143…
Следуют сведения, которые удалось собрать конторе, в том числе и самые конфиденциальные; мнение Аверкампа о данном деле; даже все его минусы. Аверкамп всякий раз требует от продавца разрешения откровенно указать возможному покупателю недостатки недвижимости, хотя бы скрытые; обещает горячо рекомендовать, под собственную ответственность, только те дела, в отношении которых ему дано такое разрешение. От этого зависит кредит конторы, которым Аверкамп дорожит превыше всего. Указана также возможность скидки; и предел ее.
Когда для дела заводится папка, – потому ли, что сведения не умещаются на карточке, или потому, что по делу завязываются переписка, переговоры и т.д., – то она ставится на этажерку, и все эти папки расположены по фамилиям продавцов в алфавитном порядке.
Система эта восполнена "книгой входящих". В ней каждое дело изображается несколькими строками в тот момент, когда оно появляется впервые, будь то предложение посетителя, письменное извещение или плод поисков Вазэма и самого Аверкампа. Тогда же оно получает свой номер. Описательная карточка для второй картотеки составляется только после обследования.
Подвергшись испытанию, система эта потребовала только немногих изменений. Она действует замечательно легко. Приходит посетитель. Если он пришел с определившимся намерением, например, ищет доходного дома примерно в сто тысяч франков, в Батиньолях, и ничего другого, то Аверкамп, подкованный лучше всех своих коллег, может дать ему справку в несколько секунд и, в случае надобности, снабдить его сведениями, каких не найти ни в какой другой конторе. Если же у посетителя, как это часто бывает, намерения значительно менее ясны, то он чувствует себя на редкость хорошо в лоне конторы Аверкампа. Его не донимают расспросами. Не принимают за дурака или нудника, если он для начала ограничивается фразой вроде: "Дело, видите ли, в том, что мы еще сегодня утром с женой говорили, не купить ли нам где-нибудь недвижимость…" Он ощущает, как его берет и ведет вежливая рука. С ним беседуют о том, о сем. Назвав ему наудачу два-три "случая", устанавливают из его реплик тот предел цены, который бы ему не хотелось превзойти. Находят вполне естественным, что он улыбнулся при упоминании четырехэтажного дома в Сен-Клу, посреди садов, и как будто заинтересовался домом с дешевыми квартирами на Нильмонтанском бульваре. Ему не колеблясь рассказывают про хорошее дело в суде. Сообщают, что под влиянием весьма почтенных мотивов, продиктованных совестью, прекрасные недвижимости, принадлежавшие конгрегациям, все еще продаются за грош. Мимоходом он восхищается виртуозностью, с какой наводятся справки ему в угоду. Не успел он назвать улицу Тольбиак, заговорив об одном знакомом домовладельце, как уже видит в пальцах у Аверкампа два участка под застройку и один дом, расположенные как раз на улице Тольбиак. И какая феерическая точность в деталях! Он узнает, что почва на этом участке песчаная, нераскопанная; что там понадобится снести пригорок в сорок кубометров; что край участка находится над галереей каменоломни, но там легко будет устроить двор; что за шесть тысяч франков можно было бы воспользоваться превосходной смежной стеной, толщина которой 0,8 метра…
Но иметь красивые картотеки из красного лакированного дерева – этого еще недостаточно; надо заполнить их. И чтобы посетители убедились в исключительных достоинствах конторы, надо в нее завлечь посетителей.
Аверкамп разработал два типа объявлений и поместил их в нескольких газетах.
Объявления первого типа гласят (с вариантами):
"Располагая крупными капиталами за счет французских и иностранных капиталистов, покупаю земельные участки всевозможных размеров во всех кварталах",
или:
"… покупаю дома на слом",
или:
"… покупаю хорошие доходные дома во всех кварталах"
с прибавлением: "срочно".
Почти немедленно ему сделано было множество предложений, устных и письменных. Щекотливой задачей было внушить продавцам терпение. Аверкампу приходилось выдумывать отговорки: он будто бы накупил только что недвижимостей на несколько миллионов; и его доверители хотят закончить первые дела, прежде чем заключать новые сделки. Покамест же предложения, после обследования, заносились на красивые карточки из глянцевитого картона. И владельцам давался совет, в их же собственных интересах, не обращаться к другим посредникам, пока контора не сообщит им об отказе. Тем временем их надежда подогревалась осмотром недвижимости, письмом, требовавшим дополнительных сведений. Словом, Аверкамп употреблял свою ловкость на безвозмездное приобретение доверия со стороны этих людей.
Второй тип объявлений был таков:
"Исключительный случай. 16-й округ, дом в превосходном состоянии. Чистый доход 7300. Цена 75000 наличными".
В то утро, когда появилось это объявление, около десятка посетителей образовали очередь в передней и гостиной. Каждого из них приходилось, увы, встречать одной и той же фразой: "Вы опоздали. Покупатель нашелся сразу". Но на этот раз искусство сводилось к тому, чтобы удержать их за полу пиджака в тот самый момент, когда они разочарованно направлялись к двери. "Да вы бы присели. У меня есть и другие предложения, с виду несколько менее соблазнительные, но для знатока не менее, пожалуй, интересные. Вы их так же упустите, как и этот, когда я их опубликую. Садитесь, пожалуйста". Несколько карточек извлекалось из ящика в качестве козырей. Люди слушали; делали гримасы. Ничто не могло им заменить фиктивного дома за 75000. Тут-то и было кстати ввернуть, – соблюдая меру, конечно, – что и у дома в 16-ом округе были свои недостатки. "Случай хороший. Но для нашей конторы в нем не было ничего исключительного. Оставьте ваш адрес. Одно или два таких дела должны на днях поступить… Обещаю вам о них никому не говорить, не снесясь предварительно с вами. Вам ни о чем не придется пожалеть". Если из числа этих разочарованных охотников четверо или пятеро, плененные манерами и приемами Аверкампа, запоминали путь в его контору, то утро не было потеряно.
С недавнего времени Аверкамп обдумывает новый тип объявлений, которые собирается печатать в газетах, обслуживающих отборную клиентуру: "Фигаро", "Голуа", или в еженедельниках типа "Иллюстрасьон".
"Для всех, желающих помещать свои капиталы в первоклассные операции с недвижимостями: Консультационное бюро. Формирование групп. Новейший тип организации. Бесплатные справки. Не смешивать с конторами обычного типа".
Он взвешивает также возможность откупить рубрику недвижимостей в каком-нибудь еженедельнике. Он знает, что такого рода сделки заключаются. Но ему нужно предварительно сколотить небольшой капиталец. И еженедельники, которые он имеет в виду, заламывают, вероятно, непомерные цены.
Единственным его достижением с конца октября месяца было то, что он почти не затронул своего запасного фонда. У него велики расходы. Г-н Поль уже в первых числах ноября пришел к нему и захныкал: "Я не могу привыкнуть к вашему преемнику. Он невежа. Он мерзавец. Он ругает меня как собаку. Меня, старика! Возьмите меня к себе". Аверкамп взял г-на Поля; оттого, что был польщен; оттого, что ему нужен был человек, который бы составлял карточки и открывал дверь в отсутствие Вазэма, не умеющего к тому же писать шрифтом рондо; и оттого, наконец, что он одновременно черств и великодушен. Жалость сама по себе имеет мало власти над ним. Но привязанность подчиненного располагает его к феодальной благосклонности.
V
На площади Бельвильской церкви Изабелла Майкотэн выходит из фуникулера, узкие вагончики которого похожи на спичечные коробки.
Она в без пяти двенадцать вышла из магазина "Оповр Жак", на площади Республики, где служит продавщицей и куда должна вернуться в половине второго. Оглядевшись по сторонам, она замечает стоящего на тротуаре перед кафе "Кок д'Ор" молодого человека с черными усиками, который сидел незадолго до того с товарищем в лавчонке на площади де Фэт. Улыбается и делает шаг ему навстречу. Но из-за киоска фуникулера внезапно выходит Эдмонд.
Изабелла меняется в лице и, глядя брату прямо в глаза, лепечет:
– Как? Ты здесь?… Но как же ты здесь очутился в этот час?
– Я ждал тебя. Ты, видно, не рада?
Молодой человек с усиками наблюдал за ними несколько мгновений, но уже удаляется по улице Журдэна, медленно и не оборачиваясь.
Эдмонд провождает его взглядом, злобно смеется, пожимает плечами.
– Не очень-то храбрится твой хахаль.
Изабелла хмурит брови. Все лицо у нее передергивается. Она воздерживается от реплики.
Брат ее слегка подталкивает.
– Поторопимся. У меня осталось только двадцать минут, чтобы поесть. Я не хочу терять еще и вторую половину рабочего дня.
– Но… ты с завода? Ты не там сегодня завтракаешь?
– Я не с завода. Я прогулял утро.
– Почему же?
– Ты еще смеешь спрашивать? Оттого, что я решил заняться твоим шкетом. Я его только что чуть было не выпроводил с площади Празднеств пинками в зад. Но это от него еще не ушло. Я ему еще весь портрет испорчу.
– Скажи, пожалуйста, во что ты суешь свой нос?
– Вот ты как, хорошая моя? Так знай же, что если я тебя встречу с ним, то пинки достанутся ему, а для тебя найдется пара затрещин.
– Это мы еще посмотрим.
– И смотреть тут нечего. Можешь звать людей на помощь. Я спокоен. Не станут у нас в Бельвиле заводить свои порядки сутенеры с бульваров. Я до сих пор об этом дома молчал. Мне всегда было противно ябедничать, даже когда я малышом был. Но не желаю я все-таки, чтобы старики наши подумали, когда все раскроется, что я был с вами в сговоре. Не бывать тому.
– Ты стараешься меня запугать. А что же они мне скажут? Разве не естественно, что я вожу знакомство с молодым человеком? Как будто у мамаши в моем возрасте не было ухаживателей. А ты? Ишь какой выискался. Знаем мы твою кралю. Весь квартал ее знает. Если ты начнешь мне скандалы устраивать, люди скажут, что у тебя нахальства не занимать.
Эдмонд слушает в гневе и недоумении. Он не может освоиться с женской лживостью. Хочет ухватить Изабеллу за руку, сжать ее, сделать ей больно. Она поднимает на него синие глаза обиженного ребенка. И он думает, что она и вправду так молода, совсем еще не знает жизни и ее опасностей, и что самым неловким шагом было бы вызвать в ней задор. Он говорит сдержанно:
– Изабелла! Ты, очевидно, не представляешь себе, что это за субъект.
Это единственное объяснение.
– Наоборот, это ты невесть что думаешь о нем.
– Вот как!
– Он из хорошей семьи. Уверяю тебя. Отец был военным. Мать овдовела. Ну, да. Она делает шляпы. И с большим вкусом. Это очень порядочная женщина. Волосы у нее седые, хотя она не стара, но это от огорчений.
– Ты ее знаешь?
– Нет. Я видела ее фотографию.
– Он-то и рассказал тебе все это?
– Он со мной очень прилично ведет себя. Интересно рассказывает. Хорошо воспитан.
Эдмонд ухмыляется.
– А какое у него ремесло – это он тебе тоже рассказывал?
– Конечно. Сначала он учился в военной школе, в Ла-Флеш, как сын офицера… вот видишь… Но только он вывихнул себе колено на учении.
– Да и мозги.
– И с тех пор осталась на ноге опухоль. Поэтому в прошлом году ему дали отсрочку, и он не пошел в солдаты. Но из-за этого он и место потерял.
– Какое место?
– Он работал у зубного врача, в конце Бельвильской улицы. Тот его рассчитал перед призывом. А потом уже не захотел, конечно, взять обратно, – место было занято. Или, вернее, хотел его взять обратно, оттого что новый помощник работал гораздо хуже его, но сказал ему: "Я бы вас взял, конечно, но представьте себе, что через год вас признают годным, тогда я опять останусь без помощника". Это понятно.
Изабелла все это объясняет с пылом искренней веры. Эдмонд пристально глядит ей в лицо.
– Ах ты, моя бедная дуреха, как же ты даешь себя так морочить? Да ведь это все вздор. Знаешь ли ты, что такое "кот"? Знаешь? Отвечай же.
Изабелла кусает губы, пожимает плечами. Наконец, говорит:
– Обругать можно кого угодно.
Они уже на улице Компан. У Эдмонда в распоряжении только одна минута, и он говорит на ухо сестре, желчно и быстро:
– "Кот" – это такой субъект, вот этого возраста как раз, который ищет девчонку вроде тебя, смазливую и немного шалую. Шалыми девчонки могут быть на всякий лад. Обобрав ее как следует, он посылает ее на панель, понимаешь? Посылает спать с первым встречным за пять франков. И она ему приносит эти пять франков. Бьюсь об заклад, что он уже просил у тебя денег… А, вот видишь? Поклянись, что не просил. Отвечай же, вместо того, чтобы дуться. Что это? Ты хочешь, чтобы люди на нас пялили глаза? А затем знай, что все они больны и что он заразит тебя, если еще не заразил. Ну, входи первая, дрянь ты этакая.
VI
Официант убрал со стола закуски. На скатерти остались только рюмки, графин шабли и корзинка с хлебом.
Аверкамп, плотно прильнув поясницей к спинке скамьи, глядит в пространство. Он только что разговаривал с Вазэмом, слушал его доклад. Но теперь у него уже нет желания делиться с ним своими мыслями. Он всего лишь ощущает присутствие сидящего с ним рядом Вазэма, чья единственная задача в данный момент – не давать Аверкампу чувствовать себя одиноким. Это – товарищ того же типа, что и собака.
Аверкамп, закусывая, выпил две рюмки шабли, не совсем полные. Аппетит его проходит свою вторую стадию. Первая пища, первое питье успокоили раздражение, вызванное голодом, предупредили угнетение, которым он грезил. Нетерпение сменил разбег; тело совершенно спокойно готовится к поглощению большего количества еды, чем обычно. Смелые, бойкие мысли жужжат между висками.
Вот появляется на длинном овальном блюде горка бурого, поджаристого цвета. "Это для меня", – думает Аверкамп. Самое его любимое кушанье ставится на стол; и между тем, как официант режет и подает, Аверкамп смотрит.
У него ясное зрение остается нормальным состоянием. В октябре, обосновавшись на бульваре Палэ, он позволил себе два-три дня витать свободно в мечтах. Даже согласился на несколько ребячеств. Но затем сразу же вернулся к холодному, внешнему и внутреннему анализу.
Благодаря счастливому темпераменту, ни самопознание, ни строгая оценка положения не располагают его к разочарованиям, сомнениям, горечи, как это случается с чисто рассудочными людьми, для которых познание является или становится, в конце концов, целью, даже когда с виду их задачей является поступок. В его глазах, впрочем, самопознание – это не такая глава, на которой стоит задерживаться. Знать себя – это значит не обманываться относительно средств, которыми ты располагаешь для достижения определенной цели. (Для чего же еще нужно знать себя?) Начал он с того, что откровенно признался себе: "В общем я совершенно не знаком со своей новой профессией. Мне надо решительно всему научиться". Но в отношении приобретенных знаний у него нет ни капли самодовольства, и он абсолютно убежден, обходясь без логического обоснования этого чувства, в своей способности ознакомиться с предметом, приобрести в нем компетентность и ловкость в той самой мере, в какой это будет ему желательно. Такое убеждение происходит не от самоуверенности. Оно сводится вот к чему. В определенном направлении человеческой деятельности он не видит, что могло бы помешать его умственным способностям проявиться, не представляет себе препятствия, которые бы парализовали их. И это совершенно безличное чувство. Он не говорит себе: "Такой выдающийся человек, как я,Аверкамп…" Он просто сознает в себе ту силу человеческого ума, какую имеет человеческий ум при должном усердии. Опьянение от самолюбования, мания величия, экзальтация от идеи "Аверкамп" – все это, не имеющее ничего общего с точной работой ума, находит себе выход в "видениях".
Прежде, чем разработать в деталях свою тактику, он установил ее принцип: "Моя цель – быстро перейти к операциям крупного размаха. Так как у меня нет собственных капиталов, то я могу орудовать только чужими капиталами, а для этого надо поднять на ноги крупных клиентов. Я не привяжу к себе этих крупных клиентов, не буду их иметь в своих руках, если не начну удовлетворять их исключительным образом. Следовательно, я должен работать по меньшей мере не хуже самых лучших посредников".
Почти вся вторая половина октября ушла у него на посещение других посреднических контор по недвижимости, одной за другою, причем он старался улавливать их принципы работы, подмечать достоинства и недостатки. Выдавал он себя, смотря по обстоятельствам, то за покупателя, то за посредника.
В работе почти всех этих контор он обнаруживал крайнюю умственную апатию. В них требуют от посетителя, пришедшего в качестве возможного покупателя, чтобы у него вполне определилось намерение. Он должен точно указать, какого рода недвижимость имеет в виду, какая цена ему подходит, какое место ему по душе и чуть ли не название улицы. Если он выказывает некоторую нерешительность, растерянность при этом допросе, то на лице у владельца конторы или у служащего, который его заменяет, выражается вдруг неудовольствие. Этот клиент их не интересует. Рука у них, сделавшись вялой, продолжает перелистывать справочник, картотеку. Но они еле роняют слова в ответ. Посетитель чувствует себя назойливым, извиняется, уходит и не возвращается.
Они, по-видимому, и не подозревают, что именно такой клиент может оказаться наиболее интересным, покладистым, и что его нерешительность покамест вполне естественна. Ведь это не магазин шляп. Сюда не приходят за определенной фетровой шляпой светлосерого цвета за десять франков, размер 57. (Да и в магазине шляп немало есть колеблющихся покупателей, которых тем не менее надо отпустить в головном уборе, удовлетворяющем их вкус.) Посредническая контора – это скорее комиссионный магазин. Сюда входят в надежде на неопределенный "случай". Или же клиент приходит сюда, как пошел бы к фондовому маклеру, потому что ищет помещения для своего капитала и готов поместить большую или меньшую его часть смотря по тому, какой случай представится и насколько ловок будет советчик.
Аверкамп заметил также, что очень часто владельцы контор сами не знают дел или же довольствуются тем, что переписывают сведения, с которыми пришел к ним продавец. И если даже посылают на место первого попавшегося служащего, то не подвергают критике его сообщений. Когда они подчас утруждают себя сами обследованием, то оставляют невыясненными множество деталей.
Если речь идет об участке земли, даже в Париже, они не знают, как он расположен, каков его грунт, каковы особенности его поверхности; не обременен ли он сервитутами. Не всегда знают, принадлежит ли городу прилегающая к участку улица. Будучи совершенно незнакомы с местными обычаями, они даже не подозревают, что на обязанности владельца может оставаться ремонт тротуара, если улица была выкуплена городом или присоединена к городским владениям. (Аверкамп знал эту деталь уже спустя неделю.) Тем более неспособны они сказать покупателю, не расположены ли под участком каменоломни. Пусть этим интересуется архитектор, когда придет время строить. А не будет ли поздно?
Когда речь идет о доме, они не знают точно, сколько лет он стоит, из каких материалов и хорошо ли построен. Часто не имеют понятия о средних расходах на текущий его ремонт, на уплату налогов. Если даже теми или иными из этих данных они располагают, то потому лишь, что продавец счел нужным их сообщить; и они их записали небрежным пером.
В редких только случаях интересуются они недвижимостями, продающимися в судебном порядке. Даже не следят за такими объявлениями. Им показалось бы нелепым рекомендовать такого рода дело клиенту. Прежде всего, это не их специальность. А главное, они думают, вероятно, что клиент, имея в дальнейшем возможность обойтись без них на торгах и заявить, что он узнал об этой продаже из газет, не уплатит им комиссионного вознаграждения, к тому же пониженного.
Аверкамп считает жалкими такие соображения. На одного нечестного клиента придется не меньше пяти-шести дорожащих своим словом и готовых, если они останутся делом довольны, пойти с вами на другие дела. Да и неважно, если вас оставит в дураках какой-нибудь, очевидно, посредственный, клиент. Больше он не появится. (И, в конце концов, не товар же вы ему отпустили.) Главное – это вербовать, путем отбора, клиентов надежных и более или менее крупных.
Поэтому Аверкамп не торопился делать дела. Чтобы нужда в деньгах его не понукала, он сократил свои личные расходы. У него последние полтора года была любовница. Он с нею порвал. Этот разрыв, помимо того, что был целесообразен с точки зрения временной бережливости, произошел кстати и в отношении его чувств: ему надоела эта женщина. К тому же, когда настанет время для новой связи, он сможет свободно взять любовницу "более высокого полета".
Закончив обход контор, он постарался окончательно наладить собственную организацию. "Принцип: клиент должен видеть с моей стороны такое обращение, какое я желал бы видеть на его месте. Ему должно казаться, что основное мое стремление – удовлетворить его; тогда он не пожалеет, что утрудил себя этим визитом. Он должен сознавать, что первая награда, которую я жду от него, – уважение; что о денежном вознаграждении всегда будет время поговорить. Идея комиссионных пусть не будет с первых же слов направлена на клиента как пистолет".
Посредническая контора – это центр сведений. Отсюда особое значение их классификации.
Дела естественно делятся по признакам предложения и спроса. Но достаточно пяти минут размышления, чтобы убедиться, что классификация должна основываться на предложениях. Предложения, то есть продающиеся недвижимости, это твой товар. Ты должен устроить так, чтобы покупателю было удобно среди него прогуливаться, как мимо полок большого магазина. Если он пришел с готовым решением, то надо его направить прямым путем к нужному товару. Если он просто чувствует неопределенный покупательский зуд, то пусть ему легко будет переходить от одной полки к другой. Поэтому Аверкамп завел целую систему карточек, папок, реестров и книг. Он не любитель усложнений. Не бюрократ. Его единственная цель – быстрота и наглядность.
Товар его разбит на две главные категории: собственно дела конторы и судебные аукционы. Эти последние, в свою очередь, делятся на продажи добровольные и принудительные. К принудительным Аверкамп относит и те, что имеют в своей основе наследство, даже если наследники добровольно согласились на продажу. В самом деле, главное – это знать, где могут таиться "случайности". А их легче находить там, где инициатива продавцов более или менее связана обстоятельствами.
Свободным и принудительным продажам отведены две отдельные картотеки. В каждой из них одна секция – для Парижа и его пригородов, другая – для провинции. В пределах каждой секции дела подразделены в возрастающем порядке назначенных цен, с четкими надписями: "ниже 20000", "от 20000 до 50000", "от 50000 до 100000" и т.д. В тех случаях, когда назначенная цена явно нелепа (15000 франков за шестиэтажный дом), карточка со ссылкой позволяет найти дело в том месте, где оно оказалось бы при нормальной назначенно цене.
Карточка на каждое дело принципиально составляется немедленно после объявления о продаже и по данным этого объявления. А некоторых случаях, признанных особо интересными, Аверкамп производит предварительное обследование на месте. Кроме того, дело заносится в книгу-календарь, на листок дня, назначенного для продажи.
Особая картотека, спрятанная в одном из ящиков, отведена для продающихся недвижимостей конгрегации, стыдливо названных: "специальные дела". (В календаре продажа такого рода тоже отмечается буквами "СД")
Собственные дела конторы (остальные, как-никак, являются побочными) подчинены подобной же, но, понятно, несколько более сложной классификации.
Три основных класса:
1. Доходные дома.
2. Участки вовсе незастроенные или занятые постройками ничтожной ценности.
3. Виллы и особняки (ими контора интересуется мало).
Каждому классу соответствуют две картотеки.
В первой дела распределены по местоположению: в Париже – по округам, в пригородах – по секторам (северный, южный, восточный, западный; на стенной карте в кабинете Аверкампа указаны границы этих секторов, как и самих пригородов). Третий отдел образуют провинциальные дела вообще. Они будут подразделены впоследствии, если понадобится.
Во второй картотеке дела распределены по ценам. Пять секций: до 20000; до 50000; до 100000; до 500000; выше 500000. В каждой секции дела подразделены на пять групп: Париж, правый берег, восток; Париж, правый берег, запад; Париж, левый берег; пригороды; провинция; и в каждой группе соблюден растущий порядок цен.
Первая картотека содержит только краткие сведения.
Подробно каждое дело освещено на карточках второй картотеки, причем сделаны ссылки на отдельные папки, если они заведены. В левом углу карточки, кроме номера дела, указана заявленная цена и под нею, шрифтом рондо, фамилия владельца; в правом – номер округа или название местности и адрес:
415 XV 27000 Лаверн Улица Вожирар, 143…
Следуют сведения, которые удалось собрать конторе, в том числе и самые конфиденциальные; мнение Аверкампа о данном деле; даже все его минусы. Аверкамп всякий раз требует от продавца разрешения откровенно указать возможному покупателю недостатки недвижимости, хотя бы скрытые; обещает горячо рекомендовать, под собственную ответственность, только те дела, в отношении которых ему дано такое разрешение. От этого зависит кредит конторы, которым Аверкамп дорожит превыше всего. Указана также возможность скидки; и предел ее.
Когда для дела заводится папка, – потому ли, что сведения не умещаются на карточке, или потому, что по делу завязываются переписка, переговоры и т.д., – то она ставится на этажерку, и все эти папки расположены по фамилиям продавцов в алфавитном порядке.
Система эта восполнена "книгой входящих". В ней каждое дело изображается несколькими строками в тот момент, когда оно появляется впервые, будь то предложение посетителя, письменное извещение или плод поисков Вазэма и самого Аверкампа. Тогда же оно получает свой номер. Описательная карточка для второй картотеки составляется только после обследования.
Подвергшись испытанию, система эта потребовала только немногих изменений. Она действует замечательно легко. Приходит посетитель. Если он пришел с определившимся намерением, например, ищет доходного дома примерно в сто тысяч франков, в Батиньолях, и ничего другого, то Аверкамп, подкованный лучше всех своих коллег, может дать ему справку в несколько секунд и, в случае надобности, снабдить его сведениями, каких не найти ни в какой другой конторе. Если же у посетителя, как это часто бывает, намерения значительно менее ясны, то он чувствует себя на редкость хорошо в лоне конторы Аверкампа. Его не донимают расспросами. Не принимают за дурака или нудника, если он для начала ограничивается фразой вроде: "Дело, видите ли, в том, что мы еще сегодня утром с женой говорили, не купить ли нам где-нибудь недвижимость…" Он ощущает, как его берет и ведет вежливая рука. С ним беседуют о том, о сем. Назвав ему наудачу два-три "случая", устанавливают из его реплик тот предел цены, который бы ему не хотелось превзойти. Находят вполне естественным, что он улыбнулся при упоминании четырехэтажного дома в Сен-Клу, посреди садов, и как будто заинтересовался домом с дешевыми квартирами на Нильмонтанском бульваре. Ему не колеблясь рассказывают про хорошее дело в суде. Сообщают, что под влиянием весьма почтенных мотивов, продиктованных совестью, прекрасные недвижимости, принадлежавшие конгрегациям, все еще продаются за грош. Мимоходом он восхищается виртуозностью, с какой наводятся справки ему в угоду. Не успел он назвать улицу Тольбиак, заговорив об одном знакомом домовладельце, как уже видит в пальцах у Аверкампа два участка под застройку и один дом, расположенные как раз на улице Тольбиак. И какая феерическая точность в деталях! Он узнает, что почва на этом участке песчаная, нераскопанная; что там понадобится снести пригорок в сорок кубометров; что край участка находится над галереей каменоломни, но там легко будет устроить двор; что за шесть тысяч франков можно было бы воспользоваться превосходной смежной стеной, толщина которой 0,8 метра…
* * *
Но иметь красивые картотеки из красного лакированного дерева – этого еще недостаточно; надо заполнить их. И чтобы посетители убедились в исключительных достоинствах конторы, надо в нее завлечь посетителей.
Аверкамп разработал два типа объявлений и поместил их в нескольких газетах.
Объявления первого типа гласят (с вариантами):
"Располагая крупными капиталами за счет французских и иностранных капиталистов, покупаю земельные участки всевозможных размеров во всех кварталах",
или:
"… покупаю дома на слом",
или:
"… покупаю хорошие доходные дома во всех кварталах"
с прибавлением: "срочно".
Почти немедленно ему сделано было множество предложений, устных и письменных. Щекотливой задачей было внушить продавцам терпение. Аверкампу приходилось выдумывать отговорки: он будто бы накупил только что недвижимостей на несколько миллионов; и его доверители хотят закончить первые дела, прежде чем заключать новые сделки. Покамест же предложения, после обследования, заносились на красивые карточки из глянцевитого картона. И владельцам давался совет, в их же собственных интересах, не обращаться к другим посредникам, пока контора не сообщит им об отказе. Тем временем их надежда подогревалась осмотром недвижимости, письмом, требовавшим дополнительных сведений. Словом, Аверкамп употреблял свою ловкость на безвозмездное приобретение доверия со стороны этих людей.
Второй тип объявлений был таков:
"Исключительный случай. 16-й округ, дом в превосходном состоянии. Чистый доход 7300. Цена 75000 наличными".
В то утро, когда появилось это объявление, около десятка посетителей образовали очередь в передней и гостиной. Каждого из них приходилось, увы, встречать одной и той же фразой: "Вы опоздали. Покупатель нашелся сразу". Но на этот раз искусство сводилось к тому, чтобы удержать их за полу пиджака в тот самый момент, когда они разочарованно направлялись к двери. "Да вы бы присели. У меня есть и другие предложения, с виду несколько менее соблазнительные, но для знатока не менее, пожалуй, интересные. Вы их так же упустите, как и этот, когда я их опубликую. Садитесь, пожалуйста". Несколько карточек извлекалось из ящика в качестве козырей. Люди слушали; делали гримасы. Ничто не могло им заменить фиктивного дома за 75000. Тут-то и было кстати ввернуть, – соблюдая меру, конечно, – что и у дома в 16-ом округе были свои недостатки. "Случай хороший. Но для нашей конторы в нем не было ничего исключительного. Оставьте ваш адрес. Одно или два таких дела должны на днях поступить… Обещаю вам о них никому не говорить, не снесясь предварительно с вами. Вам ни о чем не придется пожалеть". Если из числа этих разочарованных охотников четверо или пятеро, плененные манерами и приемами Аверкампа, запоминали путь в его контору, то утро не было потеряно.
С недавнего времени Аверкамп обдумывает новый тип объявлений, которые собирается печатать в газетах, обслуживающих отборную клиентуру: "Фигаро", "Голуа", или в еженедельниках типа "Иллюстрасьон".
"Для всех, желающих помещать свои капиталы в первоклассные операции с недвижимостями: Консультационное бюро. Формирование групп. Новейший тип организации. Бесплатные справки. Не смешивать с конторами обычного типа".
Он взвешивает также возможность откупить рубрику недвижимостей в каком-нибудь еженедельнике. Он знает, что такого рода сделки заключаются. Но ему нужно предварительно сколотить небольшой капиталец. И еженедельники, которые он имеет в виду, заламывают, вероятно, непомерные цены.
Единственным его достижением с конца октября месяца было то, что он почти не затронул своего запасного фонда. У него велики расходы. Г-н Поль уже в первых числах ноября пришел к нему и захныкал: "Я не могу привыкнуть к вашему преемнику. Он невежа. Он мерзавец. Он ругает меня как собаку. Меня, старика! Возьмите меня к себе". Аверкамп взял г-на Поля; оттого, что был польщен; оттого, что ему нужен был человек, который бы составлял карточки и открывал дверь в отсутствие Вазэма, не умеющего к тому же писать шрифтом рондо; и оттого, наконец, что он одновременно черств и великодушен. Жалость сама по себе имеет мало власти над ним. Но привязанность подчиненного располагает его к феодальной благосклонности.
V
БРАТ И СЕСТРА
На площади Бельвильской церкви Изабелла Майкотэн выходит из фуникулера, узкие вагончики которого похожи на спичечные коробки.
Она в без пяти двенадцать вышла из магазина "Оповр Жак", на площади Республики, где служит продавщицей и куда должна вернуться в половине второго. Оглядевшись по сторонам, она замечает стоящего на тротуаре перед кафе "Кок д'Ор" молодого человека с черными усиками, который сидел незадолго до того с товарищем в лавчонке на площади де Фэт. Улыбается и делает шаг ему навстречу. Но из-за киоска фуникулера внезапно выходит Эдмонд.
Изабелла меняется в лице и, глядя брату прямо в глаза, лепечет:
– Как? Ты здесь?… Но как же ты здесь очутился в этот час?
– Я ждал тебя. Ты, видно, не рада?
Молодой человек с усиками наблюдал за ними несколько мгновений, но уже удаляется по улице Журдэна, медленно и не оборачиваясь.
Эдмонд провождает его взглядом, злобно смеется, пожимает плечами.
– Не очень-то храбрится твой хахаль.
Изабелла хмурит брови. Все лицо у нее передергивается. Она воздерживается от реплики.
Брат ее слегка подталкивает.
– Поторопимся. У меня осталось только двадцать минут, чтобы поесть. Я не хочу терять еще и вторую половину рабочего дня.
– Но… ты с завода? Ты не там сегодня завтракаешь?
– Я не с завода. Я прогулял утро.
– Почему же?
– Ты еще смеешь спрашивать? Оттого, что я решил заняться твоим шкетом. Я его только что чуть было не выпроводил с площади Празднеств пинками в зад. Но это от него еще не ушло. Я ему еще весь портрет испорчу.
– Скажи, пожалуйста, во что ты суешь свой нос?
– Вот ты как, хорошая моя? Так знай же, что если я тебя встречу с ним, то пинки достанутся ему, а для тебя найдется пара затрещин.
– Это мы еще посмотрим.
– И смотреть тут нечего. Можешь звать людей на помощь. Я спокоен. Не станут у нас в Бельвиле заводить свои порядки сутенеры с бульваров. Я до сих пор об этом дома молчал. Мне всегда было противно ябедничать, даже когда я малышом был. Но не желаю я все-таки, чтобы старики наши подумали, когда все раскроется, что я был с вами в сговоре. Не бывать тому.
– Ты стараешься меня запугать. А что же они мне скажут? Разве не естественно, что я вожу знакомство с молодым человеком? Как будто у мамаши в моем возрасте не было ухаживателей. А ты? Ишь какой выискался. Знаем мы твою кралю. Весь квартал ее знает. Если ты начнешь мне скандалы устраивать, люди скажут, что у тебя нахальства не занимать.
Эдмонд слушает в гневе и недоумении. Он не может освоиться с женской лживостью. Хочет ухватить Изабеллу за руку, сжать ее, сделать ей больно. Она поднимает на него синие глаза обиженного ребенка. И он думает, что она и вправду так молода, совсем еще не знает жизни и ее опасностей, и что самым неловким шагом было бы вызвать в ней задор. Он говорит сдержанно:
– Изабелла! Ты, очевидно, не представляешь себе, что это за субъект.
Это единственное объяснение.
– Наоборот, это ты невесть что думаешь о нем.
– Вот как!
– Он из хорошей семьи. Уверяю тебя. Отец был военным. Мать овдовела. Ну, да. Она делает шляпы. И с большим вкусом. Это очень порядочная женщина. Волосы у нее седые, хотя она не стара, но это от огорчений.
– Ты ее знаешь?
– Нет. Я видела ее фотографию.
– Он-то и рассказал тебе все это?
– Он со мной очень прилично ведет себя. Интересно рассказывает. Хорошо воспитан.
Эдмонд ухмыляется.
– А какое у него ремесло – это он тебе тоже рассказывал?
– Конечно. Сначала он учился в военной школе, в Ла-Флеш, как сын офицера… вот видишь… Но только он вывихнул себе колено на учении.
– Да и мозги.
– И с тех пор осталась на ноге опухоль. Поэтому в прошлом году ему дали отсрочку, и он не пошел в солдаты. Но из-за этого он и место потерял.
– Какое место?
– Он работал у зубного врача, в конце Бельвильской улицы. Тот его рассчитал перед призывом. А потом уже не захотел, конечно, взять обратно, – место было занято. Или, вернее, хотел его взять обратно, оттого что новый помощник работал гораздо хуже его, но сказал ему: "Я бы вас взял, конечно, но представьте себе, что через год вас признают годным, тогда я опять останусь без помощника". Это понятно.
Изабелла все это объясняет с пылом искренней веры. Эдмонд пристально глядит ей в лицо.
– Ах ты, моя бедная дуреха, как же ты даешь себя так морочить? Да ведь это все вздор. Знаешь ли ты, что такое "кот"? Знаешь? Отвечай же.
Изабелла кусает губы, пожимает плечами. Наконец, говорит:
– Обругать можно кого угодно.
Они уже на улице Компан. У Эдмонда в распоряжении только одна минута, и он говорит на ухо сестре, желчно и быстро:
– "Кот" – это такой субъект, вот этого возраста как раз, который ищет девчонку вроде тебя, смазливую и немного шалую. Шалыми девчонки могут быть на всякий лад. Обобрав ее как следует, он посылает ее на панель, понимаешь? Посылает спать с первым встречным за пять франков. И она ему приносит эти пять франков. Бьюсь об заклад, что он уже просил у тебя денег… А, вот видишь? Поклянись, что не просил. Отвечай же, вместо того, чтобы дуться. Что это? Ты хочешь, чтобы люди на нас пялили глаза? А затем знай, что все они больны и что он заразит тебя, если еще не заразил. Ну, входи первая, дрянь ты этакая.
VI
КУСОК МЯСА С КРОВЬЮ
Официант убрал со стола закуски. На скатерти остались только рюмки, графин шабли и корзинка с хлебом.
Аверкамп, плотно прильнув поясницей к спинке скамьи, глядит в пространство. Он только что разговаривал с Вазэмом, слушал его доклад. Но теперь у него уже нет желания делиться с ним своими мыслями. Он всего лишь ощущает присутствие сидящего с ним рядом Вазэма, чья единственная задача в данный момент – не давать Аверкампу чувствовать себя одиноким. Это – товарищ того же типа, что и собака.
Аверкамп, закусывая, выпил две рюмки шабли, не совсем полные. Аппетит его проходит свою вторую стадию. Первая пища, первое питье успокоили раздражение, вызванное голодом, предупредили угнетение, которым он грезил. Нетерпение сменил разбег; тело совершенно спокойно готовится к поглощению большего количества еды, чем обычно. Смелые, бойкие мысли жужжат между висками.
Вот появляется на длинном овальном блюде горка бурого, поджаристого цвета. "Это для меня", – думает Аверкамп. Самое его любимое кушанье ставится на стол; и между тем, как официант режет и подает, Аверкамп смотрит.