Страница:
Через пять месяцев в Англии началась забастовка шахтеров, и было запрещено включать свет в офисах более чем на несколько часов в день. Офисы не отапливались, и промышленные предприятия закрывались из-за нехватки топлива. Профсоюзы горняков успешно противостояли консервативному правительству и добились того, что были назначены досрочные всеобщие выборы, на которых Хит потерпел поражение.
«Было избрано социалистическое правительства меньшинства. Я хочу сказать, что хотя они и имели большинство в парламенте, они не получили большинства голосов на всеобщих выборах. Отсюда происходило всеобщее заблуждение относительно того, что это правительство долго не протянет. Все это только усугубляло чувство неуверенности и неопределенности. В самый разгар энергетического кризиса, в декабре 1973 года, из-за нехватки ликвидных средств обанкротился небольшой банк „Ландон энд Баунти секьюритиз“. Но Англия не была бы Англией, если бы в ней позволялось выносить сор из избы. Поэтому „Бэнк оф Ингленд“ без особого шума предоставил пострадавшему банку то, что позднее стало называться „спасательной шлюпкой“.
По словам Стерна, первое время происхождение таких «спасательных шлюпок» настолько ловко держалось в секрете, что иногда даже сами банкиры, получавшие финансовую поддержку, не знали, откуда к ним поступают деньги.
В то время финансовая группа, принадлежащая Стерну, владела совместно с «Ферст нэшнл бэнк оф Мэриленд» акциями небольшого коммерческого банка, который назывался «Ферст Мэриленд лтд.». В декабре 1973 года Стерн проводил праздники с семьей. Но не уснели они приехать в Майами, как ему позвонил генеральный управляющий банка «Ферст Мэриленд.
«Я был членом совета директоров, и мне принадлежало большинство акций, но я непосредственно не занимался управлением банка, так как предпочитал доверять это профессионалам. Управляющий заявил, что у нас возникли трудности. Он сказал, что он не может возобновить наши рыночные вклады. Он также сказал, что желательно, чтобы я вернулся в Англию. Разумеется, я сейчас же вернулся и связался с нашими главными банкирами из „Барклиз“. И они дали мне весьма неожиданный ответ. Обычно крупные банки по вполне понятным причинам крайне неохотно предоставляют помощь небольшим банкам. Они предпочитают, чтобы небольшие банки получали деньги от частных вкладчиков, а не от них. Но на этот раз рни сказали: „Отлично, мистер Стерн! Какой объем наличности вас устроит? Два миллиона? Три миллиона?“ Мы тогда не знали, что „Барклиз“ делал это по поручению „Бэнк оф Ингленд“, который организовал предоставление финансовой помощи тонущим банкам. Всего на спасение банковской системы Великобритании ушло 1,25 миллиарда фунтов стерлингов».
Но по иронии судьбы подобная политика спасения утопающих оказалась тем самым обоюдоострым мечом. «Бэнк оф Ингленд» закачивал деньги в банковскую систему, чтобы во всем мире знали, что дела у них идут лучше некуда. Но, к сожалению, им не удалось держать это долго в секрете и те слухи, которые сопровождали «спасательные шлюпки», только нагнетали атмосферу неуверенности и нестабильности.
«Ничто так не угнетает, как неопределенность или страх. За двенадцать месяцев, с начала забастовки шахтеров и кризиса банковской системы, с декабря 1973-го и по январь 1975 года, в Англии произошла полная потеря доверия. Недвижимость невозможно было продать. И не потому, что резко упали цены. Это бы просто означало, что стоимость недвижимости перешла на иной уровень. Нет. Просто торговля прекратилась. Уже в 1975 и 1976 годах можно было сделать приобретения по очень низким ценам. Но в 1974 году вы даже задаром никому не могли всучить никакой недвижимости. Переговоры о сделках еще кое-как продолжались. Различные организации делали вид, что собираются что-то покупать. Сделки обсуждались, но договоры не подписывались. Готов держать пари, что за весь 1974 год не было заключено ни одной сколько-нибудь серьезной сделки».
Когда наступил кризис, «Стерн груп», состоявшая к тому времени из пятидесяти компаний, занимающихся недвижимостью, банковскими операциями и страхованием, как раз вела строительство на сорока участках, расположенных в разных частях Англии.
«Это все равно что любое обычное производство. Просто вместо того, чтобы монтировать всякие штуковины в заводских помещениях, мы строили здания под открытым небом. Мы имели надежное банковское финансирование. Существовало неписаное правило, согласно которому построенное здание или сдавалось внаем по истечении, скажем, шести — двенадцати месяцев после завершения строительства, или же, если оно пустовало, его продавали. Но, разумеется, никто и вообразить не мог, что деловая жизнь в стране замрет до такой степени».
Он даже в страшных снах не представлял себе, что когда-нибудь не сможет выплатить проценты по банковским займам. Но в отдельные периоды его ссуды достигали 150 миллионов фунтов. На свои резервы они могли продержаться еще не больше одного квартала. В январе 1974 года кризис в экономике стал очевиден. 25 марта он еще ухитрился как-то выплатить проценты по ссудам. Но после этого его карманы оказались совершенно пусты. «Вот тогда-то я и решил проверить реальный спрос на рынке. Я решил продать принадлежавшее нам прелестное здание в центре Дублина. Мы рассчитывали, что до Ирландии кризис еще не докатился. Словом, агенты утверждали, что продажа этого здания должна принести нам не меньше миллиона. Я выставил его на продажу. В те времена процедура покупки включала в себя посещение поверенных, проверку документов сделки; осмотр объекта, и я еле дождался, пока здание будет участвовать в торгах. Знаете, сколько предложений мы получили? Ни одного. Не нашлось ни единого человека, кто бы хотел купить это здание. Ни за миллион. Ни за восемьсот тысяч фунтов. Ни за полмиллиона. Ни даже за сто тысяч. Никого. Спроса не было вообще. Через несколько дней после этого я отправился к нашим главным кредиторам и объяснил, что в июне мы не сможем выплатить проценты по ссудам за второй квартал. В середине мая они пригласили компанию „Корк галли“ в качестве ликвидаторов нашей компании».
Едва ли это могло служить ему утешением, но Стерн был не одинок.
Зашатались самые устои экономики.
Продажа недвижимости в очень большой степени зависит от банковских ссуд. Вы вкладываете столько банковских денег, сколько можете достать. Поскольку всегда приходится учитывать возрастающий уровень инфляции, то за время, пока вы построите здание и перепродадите его, стоимость должна возрасти настолько, чтобы компенсировать все затраты на выплаты процентов под занятые ссуды. А так как вложения в покупку земли в, любом случае хорошая гарантия от инфляции, то, как только вы заканчивайте строительство, вам гарантирована прибыль. Так было всегда.
И только в декабре 1973 года все стало совсем иначе.
Те, кто занимался продажей недвижимости, внезапно столкнулись с явлением, которое теперь любо называть, «отрицательным притоком денег». Раньше это называлось проще: «быть загнанным в угол». Банки требовали; проценты за свои ссуды, а недвижимость никто не хотел покупать. Если, к примеру, вам принадлежали какие-то квартиры и арендаторы платили вам ренту (другими словами, если вы использовали недвижимость в виде помещения капитала), то вам регулярно поступала арендная плата, или в крайнем случае вы могли ее снизить. Так или иначе, всегда найдется кто-то, кому негде жить, и у вас всегда будет шанс получить хоть какие-то деньги. Но если вы в те годы занимались строительством жилья, то вы не получали ничего, кроме счетов на оплату. Вы же не можете продать дом без крыши. Значит, до тех пор пока вы не сделаете крышу, вы будете только тратить.
Если сегодня вы заговорите с кем-нибудь из строителей, которые работали в то время, то все они, независимо от того, удалось им выжить или нет, в один голос скажут, что не ожидали, что кризис затянется так надолго. Ну, может быть, год, ну два, ну даже три. Но никак не пятыпесть лет.
Один известный в Сити предприниматель, которому удалось выйти из кризиса почти без потерь, говорил так: «В то время я понял, что действительно доходная собственность рано или поздно принесет свои плоды. Но только в том случае, если у вас есть время и терпение. В те годы многим улыбнулась судьба. Но все, кто занимался строительством, пережили трудные времена».
Например, «Гардиан пропертиз» признавала, что и марте у нее начались крупные неприятности и три месяца спустя они уже были вынуждены пригласить ликвидаторов. Компания «Лайон груп» в мае добивалась моратория на взыскание долгов, но вскоре рухнула под грузом задолженности в пятьдесят миллионов фунтов. «Таун эвд Коммершиал пропертиз», «Дэйвид Льюис груп», «Норзерн девелопментс»… Все они считались в те годы довольно крупными компаниями. Но даже крупнейшие строительные компании, такие как «Эм-и-пи-эс», «Бритиш Язвы» «Таун энд Сити пропертиз», испытывали в то время весьма серьезные затруднения. Этого было невозможно избежать. Все это напоминало какой-то фильм ужасов. «Чудовище, которое съело Кливленд». Только называлось это по-другому: «кризис, который чуть было не разорил Великобританию».
Или, например, был такой Пэт Мэттьюз и его «Ферст нэшнл файнэнс корпорейшн».
Компания образовалась в 1960 году как подразделение «Бирмингем кэрридж энд Вэгон», и Мэттьюз сумел всего за десять лет превратить «ФНФК» в одну из крупнейших в Лондоне компаний по вторичным банковским операциям и продаже недвижимости. Говорили, что она стоит 550 миллионов фунтов и что, когда разразился кризис, «Бэнк оф Ингленд» счел ее достойной спасения, и компании было сделано вливание на сумму 360 милионов фунтов. Но в октябре 1975 года «ФНФК» имела восемьдесят три миллиона убытков, что было своеобразвым рекордом среди компаний, занимавшихся банковскими операциями. Мэттьюз подал в отставку, и его проводили с почетом, пожаловав ему на прощанье пятьдесят семь тысяч фунтов.
Или, например, была такая компания «Амалгамейтед инвестмент энд проперти».
По большей части деньги этой компании были вложены в крупномасштабное строительство, и, когда начался кризис, они начали уплывать с невероятной быстротой, тогда как компания ничего не могла продать, чтобы покрыть растущие издержки. Инвесторам, которые были заинтересованы, чтобы компания оставалась на плаву, пришлось пустить шапку по кругу — ведь это была одна из самых перспективных, самых прибыльных, самых замечательных компаний по торговле недвижимостью. Почему бы инвесторам не поддержать ее в трудную мивуту? К тому же компанию возглавлял Габриэль Харрисон, любимец публики и самая популярная фигура в мире строительного бизнеса. К несчастью, в 1976 году в разгар событий Харрисон умер на операционном столе. Через два месяца после его смерти компания была объявлена неплатежеспособной.
Стерн настаивает, что это не было непосредственно связано со смертью Харрисона. По его словам, вкладчики в. какой-то момент решили больше не обманывать самих себя. Придя к выводу, что у компании нет перспектив, они поделили то, что от нее осталось, и сделали ручкой.
Так что Стерн вовсе не был в одиночестве. Никоим образом.
«До тех пор пока вы верите в свою страну, можно надеяться, что возродятся привычные ценности. Представьте себе, что какая-нибудь добрая фея сказала нам: „Не беспокойтесь, берите денег, сколько вам надо, заканчивайте строительство, а мы подождем с процентами по ссудам, пока экономика не пойдет на подъем и вы не сдадите ваше здание в аренду“. Если бы такое могло произойти, то сегодня наша компания была бы очень и очень состоятельной».
Но для этого необходима добрая фея.
«В сфере торговли недвижимостью выжила только „Таун эпд Сити“. В сфере банковского дела тридцать коммерческих банков свернули свои операции, хотя индивидуальные вкладчики не потеряли своих капиталов. Исключение составила „ФНФК“. Они давали большие ссуды подрядчикам. Когда в 1973 году первый из банков столкнулся с финансовыми трудностями, „ФНФК“ помогла ему. Очевидно, „Бэнк оф Ингленд“ пообещал им содействие за спасательную деятельность. Поэтому им и не дали разориться».
В этой связи, добавляет Стерн, балансовые ведомости «ФНФК» представляют собой весьма любопытное чтение.
«Это на редкость поучительные документы. Обычно если в опубликованном балансовом отчете долги превышают стоимость имущества на семьдесят миллионов фунтов, то логично предполагать, что компания разорена. Стоимость нашего имущества превышала долги на тридцать миллионов, но я все-таки разорился. А „ФНФК“ не разорилась. Это все зависит от того, насколько тебя считают платежеспособным, то есть принимается в расчет твоя способность покрывать долги по мере того, как они предъявляются к оплате. Я, несмотря на то что моя собственность превышала долги, не мог этого сделать. А „ФНФК“, несмотря на то что ее долги превышали ее собственность, могла, потому что добрая фея в лице „Баня оф Ингленд“ подпитывала компанию деньгами все те время, пока продолжался кризис. Для них этот кризис окончился где-то около 1984 года. И сегодня „ФНФК“ эямечательно себя чувствует и оценивается на бирже в сто миллионов фунтов. Хотя, по сути дела, она была неплатежеспособной в течение нескольких лет».
А компании, вроде его собственной, которые были ппщены финансовой поддержки государственных оргапизаций, очень быстро оказались не у дел.
Не надо бьггь семи пядей во лбу, чтобы понять, что если вам не дают кредита, когда вы не можете заработать денег, то по крайней мере вы ничего не потеряете.
Таким образом, по справедливости большая часть аввы за массовые разорения должна быть возложена на банки. Ведь это они выдавали ссуды. Как утверждает штерн, банки буквально осаждали его с предложениями все больших и больших кредитов. Но компании по строптепьству и продаже недвижимости всегда стремились получить финансовую поддержку, рассчитанную на долгий период времени, а банки хотели получить свои денежки обратно уже через три — пять лет. И опять-таки не обязательно быть глубоким аналитиком, чтобы осознать это вопиющее несовпадение интересов. Нельзя осуждать строительные компании за то, что они брали банковские кредиты. Сами банки прекрасно понимают, что их кредвтвая политика в семидесятых годах была порочной, даже если и отказываются признать это публично. Факт, как говорится, налицо. Но сегодня трудно найти банкира, который бы помнил, что давал ссуды строительным компаниям в 1972-1974 годах. Похоже, таких банкиров просто не существует.
Поскольку западные страны экономически очень тесно связаны между собой, кризис недвижимости, разразившийся в Англии, не мог ограничиться только Англией. Его влияние затронуло и другие страны.
Наиболее драматично развивались события во Франции, где имели место крупные инвестиции английского капитала в капитальное и жилищное строительство. По сути дела, там произошло в точности то же самое, что и в Англии. В 1974 году спрос на недвижимость упал практически до нуля. Соответственно резко снизилась ее стоимость, которая достигла своего нормального уровня только спустя два или три года, после того как стали подпитаться английские цены на недвижимость.
В Америке, и в первую очередь в Нью-Йорке, тысячи владельцев жилых зданий не смогли выкупить их из залога под ссуды. Вся эта недвижимость повисла на балансах ссудо-сберегательных ассоциаций по той же самой причине, по какой, собственно, и разразился кризис недвижимости — из-за энергетического кризиса. Ситуация усугублялась еще и тем, 1то сам город Нью-Йорк оказался на грани банкротства.
Помимо собственности в Англии, Стерн также имел вложения во Франции, Бельгии, Дании и Израиле.
«Но это были очень небольшие вложения, и даже если бы в Дании в то время начался бум недвижимости, это не спасло бы моих английских компаний».
Но именно в Англии кризис нанес ему самый страшный удар, оказавшийся столь разрушительным главным образом в силу своей внезапности.
«Другие отрасли экономики, производящие обычные товары, тоже в результате различных причин клонились к упадку. Но это происходило более или менее постепенно — во всяком случае, они не разорялись в одночасье, Мгновенный крах потерпели только два тесно связанных друг с другом сектора британской экономики — недвижимость и финансирование. Но если банки искусственно поддерживались на плаву с помощью вливании из „Бэнк оф Ингленд“, то торговля недвижимостью не получила никакой поддержки, за исключением одной или двух компаний, о которых я уже упоминал. Крах был всеобщим».
По его словам, это можно было сравнить с тем, как ветер внезапно захлопывает ставни на окнах.
«Никто не мог этого предвидеть. Никого заранее не оповестили. Я много раз говорил об этом и раньше, но я готов назвать лжецом любого, кто скажет, что до 1 декабря 1973 года он слышал хоть от одного банкира, управляющего инвестициями, председателя страховой компании или финансового обозревателя предупреждения типа рынок перенапряжен, внимательно следите за динамикой цен, не расширяйте без надобности своих операций в так далее. Никто ничего подобного не говорил, лишним доказательством чему служило уже упомянутое высказывание Хита. Было грубейшей ошибкой считать, что английская экономика и промышленность находились в то время на подъеме, и эта иллюзия развеялась всего за какие-то три-четыре месяца. Без какого бы то ни было предупреждения… И ни один умник не смог этого предусмотреть».
В мае 1974 года компания «Корк Галли» была призвана в качестве ликвидаторов.
«Как только я понял, что из-за полного отсутствия спроса мы в июне не сможем выплатить проценты по нашим ссудам, я встретился с руководством банка „Нэшнл Вестминстер“, который являлся нашим главным кредитором. Они прислали к нам своих бухгалтеров, а те представили подробный и, обстоятельный отчет, сводившийся в основном к двум вещам. Первой из них было то, что стоимость имущества нашей компании превышала сумку нашей задолженности на тридцать миллионов фунтов. Но мы вели строительство одновременно на нескольких объектах, и, чтобы продержаться следующие двенадцать месяцев, нам понадобились бы огромные суммы, которые примерно и составили бы эти тридцать миллионов. Руководство банка взвесило ситуацию, и в врио прекрасное утро в четверг 9 мая 1974 года они позволили мне и сказали, что, к сожалению, не смогут Больше оказывать нам финансовую поддержку и предложили мне посоветоваться с моими юрисконсультами. Что я и сделал в тот же вечер. Мой юрисконсульт порекомендовал мпе обратиться к Кеннету Корку из „Корк Галди“ с просьбой дать заключение по положению дел нашей компании. На следующий день я связался с одним вз его партнеров, и тот предложил мпе устроить встречу главных кредиторов нашей компании в понедельник 13 мая».
В тот день в зале заседаний совета директоров компании Стерна собрался десяток представителей банков, предоставивших компании более двух третей всех ссуд. Выступление Стерна можно было свести к одной фразе: «Мы не имеем ликвидных средств».
Тогда представители банков обратились к Кеннету Корку с просьбой осуществлять контроль за финансовой деятельностью компании. Теперь Стерн не мог ничего предпринять без одобрения Корка.
«Было ужасно неприятно постоянно помнить, что из за размеров нашей компании каждый наш шаг вызывает немедленный комментарий в прессе. Не было дня, чтобы моя жена или кто-то из членов семьи не находил в центральных газетах каких-нибудь материалов о наших делах».
Поначалу все усилия Корка сводились к тому, чтобы помочь компании Стерна удержаться на плаву как можно дольше. Изучив состояние ее финансов, встретившись с кредиторами и с самим Стерном, Корк пришел к выводу, что компания переживает временный кризис ликвидности. Он сообщил руководству банков, что стоимость имущества компании превышает ее долги не на тридцать миллионов фунтов, как было определено его же сотрудниками шесть месяцев назад, а только на восемнадцать Но это означало, что компания пока держалась на плаву и просто испытывала временные затруднения с ликвидностью из-за падения спроса на ее продукцию. Корк все уставал повторять, что его задача состоит в том, чтобы я дальше контролировать деятельность компании и отслеживать все ее контракты на продажу до тех пор, пока у него не появится свободная наличность.
«Спустя год, когда стало ясно, что на рынке не происходит никаких изменений к лучшему, что помощи ждать неоткуда, тогда как проценты на наши займы продолжили накапливаться, было уже глупо продолжать обманывать себя. Мы оперировали стоимостью нашей собственности, которая была определена 15 месяцев назад, но никто не хотел покупать ее и на 30% дешевле. А потом наступил момент, когда недвижимость вообще потеряяя всякую цену».
В качестве примера он приводит одно из своих зданий возле Оксфорд-стрит, в фешенебельном лондонском Вест-Энде.
«Мы получили разрешение на застройку и без колебаний и проволочек взялись за дело. Все, что нам требовалось, это найти подрядчика, который построил бы здание общей площадью в четырнадцать тысяч квадратных футов. Обратите внимание: четырнадцать тысяч квадратных футов. Если бы я сказал: 140 тысяч квадратных футов, вы могли бы говорить, что это слишком большое здание, что могут возникнуть проблемы с дорожным движением, что не будет хватать места для парковки я прочее. Но это было совсем небольшое здание в четырнадцать тысяч квадратных футов в самом сердце Вест Энда. В 1973 году мы заплатили за этот участок земли 1,25 миллиона фунтов. Чтобы вы не подумали, что я сдуру заплатил за него слишком дорого, скажу вам, что по оценкам банков стоимость этого участка составляла 1,3 миллиона фунтов. Под эту землю банки, как водится, выдали нам кредиты, равные 75% стоимости участки, что составило не то девятьсот, не то 950 тысяч фунтов. А в 1976 году они смогли продать его не то за 150, не то за 175 тысяч. Но я точно помню, что цена была не выше двухсот тысяч. То есть за полтора года стоимость снизилась в шесть раз. Сейчас это прелестное здание, в котором расположен офис какой-то компании. Человек, который купил его тогда, заработал на этой сделке целое совке. Но в то время никто не верил ни в какие перспективы. Банки не могли даже представить, что это здание найдет покупателя».
Но Стерна беспокоили не только вопросы общего веса рынка недвижимости — ему вполне хватало и собственных проблем.
«То, что неприятности были не у меня одного, а у всех вокруг, служило слабым утешением. Вдобавок мне очень мешала публичность всего происходящего. У нас есть очень широкий круг друзей, с которыми я встречался почти каждое утро, и они не спускали с меня глаз и были в курсе всех моих дел».
Он говорит, что большую часть 1974 года — самый еяый период кризиса — он держался только на транквилизаторах, потому что напряжение было невыносимым.
«Они помогали мне сохранять равновесие. Но мне отчасти повезло, потому что многим другим, оказавшимся в такой же ситуации, пришлось просто отойти в сторону и допустить посторонних людей к своим делам и документам. А я полтора года работал вместе с Кеннетом Корком, помогая ему разобраться в делах нашей компании, поставляя ему информацию об имуществе, принадлежащем нашей группе. В каком-то смысле это мне очень помогло. Всегда лучше заниматься делом, вместо того чтобы болтаться по улицам и растравлять душу мыслями о своей печальной судьбе».
Главной его заботой было по возможности оградить от неприятностей свою семью.
«В какой-то момент оказалось, что на моем личном счету осталось не больше каких-нибудь пяти тысяч фунтов. Когда все закончилось, моим единственным желанием стало сохранить нормальную атмосферу в доме. А это было непросто. Ведь нельзя помешать тому, что дети слышат в школе всякие сплетни об отце, которые их приятели приносят из дома. В конце концов, человека в этой жизни могут поддержать только семья и вера».
Тем временем Корк прилагал все усилия, чтобы предотвратить личное банкротство Стерна. Он полагал, что без его личных капиталов можно и обойтись. Тем более что кредиторы не смогли бы без помощи Стерна разобраться в запутанных делах его компаний. Все они хотели избежать обвальной распродажи имущества «Стерн груп», и Стерну было поручено исполнять обязанности директора группы компаний под непосредственным руководством Корка. Этого не могло произойти, если бы его довели до личного банкротства. Стерну даже платили жалование.
«Я не уверен, смог ли бы я прожить на эти деньги, но мне все-таки что-то платили».
Сначала это было пятнадцать тысяч фунтов в год (что по тем временам было немалой суммой), но постепенно, по мере того как процесс ликвидации шел к концу, это сумма уменьшалась. Последние несколько месяцев ему платили как консультанту из расчета тысяча фунтов в год. А когда в декабре 1975 года они с Корком окончили совместную работу, выплаты прекратились совсем.
В начале 1977 года Корк позвонил Стерну и сказал, что больше пе может откладывать решение вопроса о его личном банкротстве.
«Это было для меня большим ударом. Пока я был нужен нашим кредиторам, я мог не опасаться, что они поставят вопрос о моем личном банкротстве. Но как только я выполнил свою миссию, неизбежное должно было произойти».
«Было избрано социалистическое правительства меньшинства. Я хочу сказать, что хотя они и имели большинство в парламенте, они не получили большинства голосов на всеобщих выборах. Отсюда происходило всеобщее заблуждение относительно того, что это правительство долго не протянет. Все это только усугубляло чувство неуверенности и неопределенности. В самый разгар энергетического кризиса, в декабре 1973 года, из-за нехватки ликвидных средств обанкротился небольшой банк „Ландон энд Баунти секьюритиз“. Но Англия не была бы Англией, если бы в ней позволялось выносить сор из избы. Поэтому „Бэнк оф Ингленд“ без особого шума предоставил пострадавшему банку то, что позднее стало называться „спасательной шлюпкой“.
По словам Стерна, первое время происхождение таких «спасательных шлюпок» настолько ловко держалось в секрете, что иногда даже сами банкиры, получавшие финансовую поддержку, не знали, откуда к ним поступают деньги.
В то время финансовая группа, принадлежащая Стерну, владела совместно с «Ферст нэшнл бэнк оф Мэриленд» акциями небольшого коммерческого банка, который назывался «Ферст Мэриленд лтд.». В декабре 1973 года Стерн проводил праздники с семьей. Но не уснели они приехать в Майами, как ему позвонил генеральный управляющий банка «Ферст Мэриленд.
«Я был членом совета директоров, и мне принадлежало большинство акций, но я непосредственно не занимался управлением банка, так как предпочитал доверять это профессионалам. Управляющий заявил, что у нас возникли трудности. Он сказал, что он не может возобновить наши рыночные вклады. Он также сказал, что желательно, чтобы я вернулся в Англию. Разумеется, я сейчас же вернулся и связался с нашими главными банкирами из „Барклиз“. И они дали мне весьма неожиданный ответ. Обычно крупные банки по вполне понятным причинам крайне неохотно предоставляют помощь небольшим банкам. Они предпочитают, чтобы небольшие банки получали деньги от частных вкладчиков, а не от них. Но на этот раз рни сказали: „Отлично, мистер Стерн! Какой объем наличности вас устроит? Два миллиона? Три миллиона?“ Мы тогда не знали, что „Барклиз“ делал это по поручению „Бэнк оф Ингленд“, который организовал предоставление финансовой помощи тонущим банкам. Всего на спасение банковской системы Великобритании ушло 1,25 миллиарда фунтов стерлингов».
Но по иронии судьбы подобная политика спасения утопающих оказалась тем самым обоюдоострым мечом. «Бэнк оф Ингленд» закачивал деньги в банковскую систему, чтобы во всем мире знали, что дела у них идут лучше некуда. Но, к сожалению, им не удалось держать это долго в секрете и те слухи, которые сопровождали «спасательные шлюпки», только нагнетали атмосферу неуверенности и нестабильности.
«Ничто так не угнетает, как неопределенность или страх. За двенадцать месяцев, с начала забастовки шахтеров и кризиса банковской системы, с декабря 1973-го и по январь 1975 года, в Англии произошла полная потеря доверия. Недвижимость невозможно было продать. И не потому, что резко упали цены. Это бы просто означало, что стоимость недвижимости перешла на иной уровень. Нет. Просто торговля прекратилась. Уже в 1975 и 1976 годах можно было сделать приобретения по очень низким ценам. Но в 1974 году вы даже задаром никому не могли всучить никакой недвижимости. Переговоры о сделках еще кое-как продолжались. Различные организации делали вид, что собираются что-то покупать. Сделки обсуждались, но договоры не подписывались. Готов держать пари, что за весь 1974 год не было заключено ни одной сколько-нибудь серьезной сделки».
Когда наступил кризис, «Стерн груп», состоявшая к тому времени из пятидесяти компаний, занимающихся недвижимостью, банковскими операциями и страхованием, как раз вела строительство на сорока участках, расположенных в разных частях Англии.
«Это все равно что любое обычное производство. Просто вместо того, чтобы монтировать всякие штуковины в заводских помещениях, мы строили здания под открытым небом. Мы имели надежное банковское финансирование. Существовало неписаное правило, согласно которому построенное здание или сдавалось внаем по истечении, скажем, шести — двенадцати месяцев после завершения строительства, или же, если оно пустовало, его продавали. Но, разумеется, никто и вообразить не мог, что деловая жизнь в стране замрет до такой степени».
Он даже в страшных снах не представлял себе, что когда-нибудь не сможет выплатить проценты по банковским займам. Но в отдельные периоды его ссуды достигали 150 миллионов фунтов. На свои резервы они могли продержаться еще не больше одного квартала. В январе 1974 года кризис в экономике стал очевиден. 25 марта он еще ухитрился как-то выплатить проценты по ссудам. Но после этого его карманы оказались совершенно пусты. «Вот тогда-то я и решил проверить реальный спрос на рынке. Я решил продать принадлежавшее нам прелестное здание в центре Дублина. Мы рассчитывали, что до Ирландии кризис еще не докатился. Словом, агенты утверждали, что продажа этого здания должна принести нам не меньше миллиона. Я выставил его на продажу. В те времена процедура покупки включала в себя посещение поверенных, проверку документов сделки; осмотр объекта, и я еле дождался, пока здание будет участвовать в торгах. Знаете, сколько предложений мы получили? Ни одного. Не нашлось ни единого человека, кто бы хотел купить это здание. Ни за миллион. Ни за восемьсот тысяч фунтов. Ни за полмиллиона. Ни даже за сто тысяч. Никого. Спроса не было вообще. Через несколько дней после этого я отправился к нашим главным кредиторам и объяснил, что в июне мы не сможем выплатить проценты по ссудам за второй квартал. В середине мая они пригласили компанию „Корк галли“ в качестве ликвидаторов нашей компании».
Едва ли это могло служить ему утешением, но Стерн был не одинок.
Зашатались самые устои экономики.
Продажа недвижимости в очень большой степени зависит от банковских ссуд. Вы вкладываете столько банковских денег, сколько можете достать. Поскольку всегда приходится учитывать возрастающий уровень инфляции, то за время, пока вы построите здание и перепродадите его, стоимость должна возрасти настолько, чтобы компенсировать все затраты на выплаты процентов под занятые ссуды. А так как вложения в покупку земли в, любом случае хорошая гарантия от инфляции, то, как только вы заканчивайте строительство, вам гарантирована прибыль. Так было всегда.
И только в декабре 1973 года все стало совсем иначе.
Те, кто занимался продажей недвижимости, внезапно столкнулись с явлением, которое теперь любо называть, «отрицательным притоком денег». Раньше это называлось проще: «быть загнанным в угол». Банки требовали; проценты за свои ссуды, а недвижимость никто не хотел покупать. Если, к примеру, вам принадлежали какие-то квартиры и арендаторы платили вам ренту (другими словами, если вы использовали недвижимость в виде помещения капитала), то вам регулярно поступала арендная плата, или в крайнем случае вы могли ее снизить. Так или иначе, всегда найдется кто-то, кому негде жить, и у вас всегда будет шанс получить хоть какие-то деньги. Но если вы в те годы занимались строительством жилья, то вы не получали ничего, кроме счетов на оплату. Вы же не можете продать дом без крыши. Значит, до тех пор пока вы не сделаете крышу, вы будете только тратить.
Если сегодня вы заговорите с кем-нибудь из строителей, которые работали в то время, то все они, независимо от того, удалось им выжить или нет, в один голос скажут, что не ожидали, что кризис затянется так надолго. Ну, может быть, год, ну два, ну даже три. Но никак не пятыпесть лет.
Один известный в Сити предприниматель, которому удалось выйти из кризиса почти без потерь, говорил так: «В то время я понял, что действительно доходная собственность рано или поздно принесет свои плоды. Но только в том случае, если у вас есть время и терпение. В те годы многим улыбнулась судьба. Но все, кто занимался строительством, пережили трудные времена».
Например, «Гардиан пропертиз» признавала, что и марте у нее начались крупные неприятности и три месяца спустя они уже были вынуждены пригласить ликвидаторов. Компания «Лайон груп» в мае добивалась моратория на взыскание долгов, но вскоре рухнула под грузом задолженности в пятьдесят миллионов фунтов. «Таун эвд Коммершиал пропертиз», «Дэйвид Льюис груп», «Норзерн девелопментс»… Все они считались в те годы довольно крупными компаниями. Но даже крупнейшие строительные компании, такие как «Эм-и-пи-эс», «Бритиш Язвы» «Таун энд Сити пропертиз», испытывали в то время весьма серьезные затруднения. Этого было невозможно избежать. Все это напоминало какой-то фильм ужасов. «Чудовище, которое съело Кливленд». Только называлось это по-другому: «кризис, который чуть было не разорил Великобританию».
Или, например, был такой Пэт Мэттьюз и его «Ферст нэшнл файнэнс корпорейшн».
Компания образовалась в 1960 году как подразделение «Бирмингем кэрридж энд Вэгон», и Мэттьюз сумел всего за десять лет превратить «ФНФК» в одну из крупнейших в Лондоне компаний по вторичным банковским операциям и продаже недвижимости. Говорили, что она стоит 550 миллионов фунтов и что, когда разразился кризис, «Бэнк оф Ингленд» счел ее достойной спасения, и компании было сделано вливание на сумму 360 милионов фунтов. Но в октябре 1975 года «ФНФК» имела восемьдесят три миллиона убытков, что было своеобразвым рекордом среди компаний, занимавшихся банковскими операциями. Мэттьюз подал в отставку, и его проводили с почетом, пожаловав ему на прощанье пятьдесят семь тысяч фунтов.
Или, например, была такая компания «Амалгамейтед инвестмент энд проперти».
По большей части деньги этой компании были вложены в крупномасштабное строительство, и, когда начался кризис, они начали уплывать с невероятной быстротой, тогда как компания ничего не могла продать, чтобы покрыть растущие издержки. Инвесторам, которые были заинтересованы, чтобы компания оставалась на плаву, пришлось пустить шапку по кругу — ведь это была одна из самых перспективных, самых прибыльных, самых замечательных компаний по торговле недвижимостью. Почему бы инвесторам не поддержать ее в трудную мивуту? К тому же компанию возглавлял Габриэль Харрисон, любимец публики и самая популярная фигура в мире строительного бизнеса. К несчастью, в 1976 году в разгар событий Харрисон умер на операционном столе. Через два месяца после его смерти компания была объявлена неплатежеспособной.
Стерн настаивает, что это не было непосредственно связано со смертью Харрисона. По его словам, вкладчики в. какой-то момент решили больше не обманывать самих себя. Придя к выводу, что у компании нет перспектив, они поделили то, что от нее осталось, и сделали ручкой.
Так что Стерн вовсе не был в одиночестве. Никоим образом.
«До тех пор пока вы верите в свою страну, можно надеяться, что возродятся привычные ценности. Представьте себе, что какая-нибудь добрая фея сказала нам: „Не беспокойтесь, берите денег, сколько вам надо, заканчивайте строительство, а мы подождем с процентами по ссудам, пока экономика не пойдет на подъем и вы не сдадите ваше здание в аренду“. Если бы такое могло произойти, то сегодня наша компания была бы очень и очень состоятельной».
Но для этого необходима добрая фея.
«В сфере торговли недвижимостью выжила только „Таун эпд Сити“. В сфере банковского дела тридцать коммерческих банков свернули свои операции, хотя индивидуальные вкладчики не потеряли своих капиталов. Исключение составила „ФНФК“. Они давали большие ссуды подрядчикам. Когда в 1973 году первый из банков столкнулся с финансовыми трудностями, „ФНФК“ помогла ему. Очевидно, „Бэнк оф Ингленд“ пообещал им содействие за спасательную деятельность. Поэтому им и не дали разориться».
В этой связи, добавляет Стерн, балансовые ведомости «ФНФК» представляют собой весьма любопытное чтение.
«Это на редкость поучительные документы. Обычно если в опубликованном балансовом отчете долги превышают стоимость имущества на семьдесят миллионов фунтов, то логично предполагать, что компания разорена. Стоимость нашего имущества превышала долги на тридцать миллионов, но я все-таки разорился. А „ФНФК“ не разорилась. Это все зависит от того, насколько тебя считают платежеспособным, то есть принимается в расчет твоя способность покрывать долги по мере того, как они предъявляются к оплате. Я, несмотря на то что моя собственность превышала долги, не мог этого сделать. А „ФНФК“, несмотря на то что ее долги превышали ее собственность, могла, потому что добрая фея в лице „Баня оф Ингленд“ подпитывала компанию деньгами все те время, пока продолжался кризис. Для них этот кризис окончился где-то около 1984 года. И сегодня „ФНФК“ эямечательно себя чувствует и оценивается на бирже в сто миллионов фунтов. Хотя, по сути дела, она была неплатежеспособной в течение нескольких лет».
А компании, вроде его собственной, которые были ппщены финансовой поддержки государственных оргапизаций, очень быстро оказались не у дел.
Не надо бьггь семи пядей во лбу, чтобы понять, что если вам не дают кредита, когда вы не можете заработать денег, то по крайней мере вы ничего не потеряете.
Таким образом, по справедливости большая часть аввы за массовые разорения должна быть возложена на банки. Ведь это они выдавали ссуды. Как утверждает штерн, банки буквально осаждали его с предложениями все больших и больших кредитов. Но компании по строптепьству и продаже недвижимости всегда стремились получить финансовую поддержку, рассчитанную на долгий период времени, а банки хотели получить свои денежки обратно уже через три — пять лет. И опять-таки не обязательно быть глубоким аналитиком, чтобы осознать это вопиющее несовпадение интересов. Нельзя осуждать строительные компании за то, что они брали банковские кредиты. Сами банки прекрасно понимают, что их кредвтвая политика в семидесятых годах была порочной, даже если и отказываются признать это публично. Факт, как говорится, налицо. Но сегодня трудно найти банкира, который бы помнил, что давал ссуды строительным компаниям в 1972-1974 годах. Похоже, таких банкиров просто не существует.
Поскольку западные страны экономически очень тесно связаны между собой, кризис недвижимости, разразившийся в Англии, не мог ограничиться только Англией. Его влияние затронуло и другие страны.
Наиболее драматично развивались события во Франции, где имели место крупные инвестиции английского капитала в капитальное и жилищное строительство. По сути дела, там произошло в точности то же самое, что и в Англии. В 1974 году спрос на недвижимость упал практически до нуля. Соответственно резко снизилась ее стоимость, которая достигла своего нормального уровня только спустя два или три года, после того как стали подпитаться английские цены на недвижимость.
В Америке, и в первую очередь в Нью-Йорке, тысячи владельцев жилых зданий не смогли выкупить их из залога под ссуды. Вся эта недвижимость повисла на балансах ссудо-сберегательных ассоциаций по той же самой причине, по какой, собственно, и разразился кризис недвижимости — из-за энергетического кризиса. Ситуация усугублялась еще и тем, 1то сам город Нью-Йорк оказался на грани банкротства.
Помимо собственности в Англии, Стерн также имел вложения во Франции, Бельгии, Дании и Израиле.
«Но это были очень небольшие вложения, и даже если бы в Дании в то время начался бум недвижимости, это не спасло бы моих английских компаний».
Но именно в Англии кризис нанес ему самый страшный удар, оказавшийся столь разрушительным главным образом в силу своей внезапности.
«Другие отрасли экономики, производящие обычные товары, тоже в результате различных причин клонились к упадку. Но это происходило более или менее постепенно — во всяком случае, они не разорялись в одночасье, Мгновенный крах потерпели только два тесно связанных друг с другом сектора британской экономики — недвижимость и финансирование. Но если банки искусственно поддерживались на плаву с помощью вливании из „Бэнк оф Ингленд“, то торговля недвижимостью не получила никакой поддержки, за исключением одной или двух компаний, о которых я уже упоминал. Крах был всеобщим».
По его словам, это можно было сравнить с тем, как ветер внезапно захлопывает ставни на окнах.
«Никто не мог этого предвидеть. Никого заранее не оповестили. Я много раз говорил об этом и раньше, но я готов назвать лжецом любого, кто скажет, что до 1 декабря 1973 года он слышал хоть от одного банкира, управляющего инвестициями, председателя страховой компании или финансового обозревателя предупреждения типа рынок перенапряжен, внимательно следите за динамикой цен, не расширяйте без надобности своих операций в так далее. Никто ничего подобного не говорил, лишним доказательством чему служило уже упомянутое высказывание Хита. Было грубейшей ошибкой считать, что английская экономика и промышленность находились в то время на подъеме, и эта иллюзия развеялась всего за какие-то три-четыре месяца. Без какого бы то ни было предупреждения… И ни один умник не смог этого предусмотреть».
В мае 1974 года компания «Корк Галли» была призвана в качестве ликвидаторов.
«Как только я понял, что из-за полного отсутствия спроса мы в июне не сможем выплатить проценты по нашим ссудам, я встретился с руководством банка „Нэшнл Вестминстер“, который являлся нашим главным кредитором. Они прислали к нам своих бухгалтеров, а те представили подробный и, обстоятельный отчет, сводившийся в основном к двум вещам. Первой из них было то, что стоимость имущества нашей компании превышала сумку нашей задолженности на тридцать миллионов фунтов. Но мы вели строительство одновременно на нескольких объектах, и, чтобы продержаться следующие двенадцать месяцев, нам понадобились бы огромные суммы, которые примерно и составили бы эти тридцать миллионов. Руководство банка взвесило ситуацию, и в врио прекрасное утро в четверг 9 мая 1974 года они позволили мне и сказали, что, к сожалению, не смогут Больше оказывать нам финансовую поддержку и предложили мне посоветоваться с моими юрисконсультами. Что я и сделал в тот же вечер. Мой юрисконсульт порекомендовал мпе обратиться к Кеннету Корку из „Корк Галди“ с просьбой дать заключение по положению дел нашей компании. На следующий день я связался с одним вз его партнеров, и тот предложил мпе устроить встречу главных кредиторов нашей компании в понедельник 13 мая».
В тот день в зале заседаний совета директоров компании Стерна собрался десяток представителей банков, предоставивших компании более двух третей всех ссуд. Выступление Стерна можно было свести к одной фразе: «Мы не имеем ликвидных средств».
Тогда представители банков обратились к Кеннету Корку с просьбой осуществлять контроль за финансовой деятельностью компании. Теперь Стерн не мог ничего предпринять без одобрения Корка.
«Было ужасно неприятно постоянно помнить, что из за размеров нашей компании каждый наш шаг вызывает немедленный комментарий в прессе. Не было дня, чтобы моя жена или кто-то из членов семьи не находил в центральных газетах каких-нибудь материалов о наших делах».
Поначалу все усилия Корка сводились к тому, чтобы помочь компании Стерна удержаться на плаву как можно дольше. Изучив состояние ее финансов, встретившись с кредиторами и с самим Стерном, Корк пришел к выводу, что компания переживает временный кризис ликвидности. Он сообщил руководству банков, что стоимость имущества компании превышает ее долги не на тридцать миллионов фунтов, как было определено его же сотрудниками шесть месяцев назад, а только на восемнадцать Но это означало, что компания пока держалась на плаву и просто испытывала временные затруднения с ликвидностью из-за падения спроса на ее продукцию. Корк все уставал повторять, что его задача состоит в том, чтобы я дальше контролировать деятельность компании и отслеживать все ее контракты на продажу до тех пор, пока у него не появится свободная наличность.
«Спустя год, когда стало ясно, что на рынке не происходит никаких изменений к лучшему, что помощи ждать неоткуда, тогда как проценты на наши займы продолжили накапливаться, было уже глупо продолжать обманывать себя. Мы оперировали стоимостью нашей собственности, которая была определена 15 месяцев назад, но никто не хотел покупать ее и на 30% дешевле. А потом наступил момент, когда недвижимость вообще потеряяя всякую цену».
В качестве примера он приводит одно из своих зданий возле Оксфорд-стрит, в фешенебельном лондонском Вест-Энде.
«Мы получили разрешение на застройку и без колебаний и проволочек взялись за дело. Все, что нам требовалось, это найти подрядчика, который построил бы здание общей площадью в четырнадцать тысяч квадратных футов. Обратите внимание: четырнадцать тысяч квадратных футов. Если бы я сказал: 140 тысяч квадратных футов, вы могли бы говорить, что это слишком большое здание, что могут возникнуть проблемы с дорожным движением, что не будет хватать места для парковки я прочее. Но это было совсем небольшое здание в четырнадцать тысяч квадратных футов в самом сердце Вест Энда. В 1973 году мы заплатили за этот участок земли 1,25 миллиона фунтов. Чтобы вы не подумали, что я сдуру заплатил за него слишком дорого, скажу вам, что по оценкам банков стоимость этого участка составляла 1,3 миллиона фунтов. Под эту землю банки, как водится, выдали нам кредиты, равные 75% стоимости участки, что составило не то девятьсот, не то 950 тысяч фунтов. А в 1976 году они смогли продать его не то за 150, не то за 175 тысяч. Но я точно помню, что цена была не выше двухсот тысяч. То есть за полтора года стоимость снизилась в шесть раз. Сейчас это прелестное здание, в котором расположен офис какой-то компании. Человек, который купил его тогда, заработал на этой сделке целое совке. Но в то время никто не верил ни в какие перспективы. Банки не могли даже представить, что это здание найдет покупателя».
Но Стерна беспокоили не только вопросы общего веса рынка недвижимости — ему вполне хватало и собственных проблем.
«То, что неприятности были не у меня одного, а у всех вокруг, служило слабым утешением. Вдобавок мне очень мешала публичность всего происходящего. У нас есть очень широкий круг друзей, с которыми я встречался почти каждое утро, и они не спускали с меня глаз и были в курсе всех моих дел».
Он говорит, что большую часть 1974 года — самый еяый период кризиса — он держался только на транквилизаторах, потому что напряжение было невыносимым.
«Они помогали мне сохранять равновесие. Но мне отчасти повезло, потому что многим другим, оказавшимся в такой же ситуации, пришлось просто отойти в сторону и допустить посторонних людей к своим делам и документам. А я полтора года работал вместе с Кеннетом Корком, помогая ему разобраться в делах нашей компании, поставляя ему информацию об имуществе, принадлежащем нашей группе. В каком-то смысле это мне очень помогло. Всегда лучше заниматься делом, вместо того чтобы болтаться по улицам и растравлять душу мыслями о своей печальной судьбе».
Главной его заботой было по возможности оградить от неприятностей свою семью.
«В какой-то момент оказалось, что на моем личном счету осталось не больше каких-нибудь пяти тысяч фунтов. Когда все закончилось, моим единственным желанием стало сохранить нормальную атмосферу в доме. А это было непросто. Ведь нельзя помешать тому, что дети слышат в школе всякие сплетни об отце, которые их приятели приносят из дома. В конце концов, человека в этой жизни могут поддержать только семья и вера».
Тем временем Корк прилагал все усилия, чтобы предотвратить личное банкротство Стерна. Он полагал, что без его личных капиталов можно и обойтись. Тем более что кредиторы не смогли бы без помощи Стерна разобраться в запутанных делах его компаний. Все они хотели избежать обвальной распродажи имущества «Стерн груп», и Стерну было поручено исполнять обязанности директора группы компаний под непосредственным руководством Корка. Этого не могло произойти, если бы его довели до личного банкротства. Стерну даже платили жалование.
«Я не уверен, смог ли бы я прожить на эти деньги, но мне все-таки что-то платили».
Сначала это было пятнадцать тысяч фунтов в год (что по тем временам было немалой суммой), но постепенно, по мере того как процесс ликвидации шел к концу, это сумма уменьшалась. Последние несколько месяцев ему платили как консультанту из расчета тысяча фунтов в год. А когда в декабре 1975 года они с Корком окончили совместную работу, выплаты прекратились совсем.
В начале 1977 года Корк позвонил Стерну и сказал, что больше пе может откладывать решение вопроса о его личном банкротстве.
«Это было для меня большим ударом. Пока я был нужен нашим кредиторам, я мог не опасаться, что они поставят вопрос о моем личном банкротстве. Но как только я выполнил свою миссию, неизбежное должно было произойти».